能買住宅儘量不要買公寓，一是公寓無法劃片上學，無法上戶口，二是公攤面積會比較多，三是使用成本會比普通住宅要高

公寓屬於商業性質，以後很難賣出去，就算70%的價格都不好賣，肯定是住房好賣啊，住房是剛需，不過你想租肯定是公寓高，住房租金低，看你是想收租金還是以後賣

通常來說，我們不太建議購買公寓的，而建議購買住宅，基於以下分析。

1、土地出讓金時間

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年。

你會發現住宅交的年限比較長，公寓時間比較短一般是40年，也就是40年後土地出讓金該如何交？

住宅通常交房價的1.6%土地出讓金，公寓需要交評估值的40%土地出讓金，顯然這是非常可怕的事情。

2、層高不同

通常住宅每層的高度較高比較適宜，公寓一般比住宅要矮一些。

3、居住成本不同

住宅一般水電煤費用國家標準，相對較低一些（也有一些小面積的住宅不通煤氣的），公寓一般不通煤氣，且水電煤普遍單價貴於住宅。

4、周邊環境不同

住宅通常所處環境安靜一些，每一層居住的人不會太多相對安靜，公寓每層的住戶相對較多比較吵，而且公寓有可能改成了商業性質的物業，來來往往人員較多複雜，電梯也比較擁堵。

5、採光

住宅一般採光通風比較好，公寓採光通風相對住宅差一些。

6、住宅金融屬性好，公寓很差

住宅可以首付三成，當然第二套也有可能首付4成，5成，甚至7成，可以申請30年，住宅也可以申請公積金，公寓不可以的。

但是公寓首付一定5成以上，年限最多10年。

而且當前很多銀行還不受理公寓的貸款需求，尤其基於非購買的純抵押（經營貸）通常難度會更大一些。

7、住宅稅費低，公寓太高了

住宅交易的稅費最低可以1%（免個稅，免增值稅，僅僅交1%契稅），即便比較高，通常也是9.3%（1%個稅，5.3%增值稅，3%契稅）

但是公寓的稅費就更高了，如果不提供發票稅費通常15%，如果提供發票則看情況，一般來說，如果有升值，稅費很高的（土地增值稅一項就是升值部分的30%-60%）。

8、學位戶口問題

住宅可以落戶口，可能有好的學位。公寓無法落戶口，自然也不能因此入讀學位房了，很多人買房的目的是為了入學，那就務必慎重了。

你好，很鄭重的告訴你看認真看完再做決策！

可能我接下來說的話會傷及到某些人的利益，因為我說的都是實話！

那什麼是公寓呢？

只要產權是40年的就是公寓！

那麼為什麼說公寓是房產的陷阱呢？

公寓就像一個磨人的小妖精，不少人明知道它有缺點——產權時間短、沒有戶口和學位、轉手還要承擔高額稅費，還是奈何經受不了“不限購限貸、戶型小低總價”的誘惑，躍躍欲試。

而且現在的公寓營銷花樣百出，早已不是單純地賣房子。

擔心產權問題？——放心，現在40年產權到期了可以續期，到時候只用交15.6一平的土地出讓金就可以再續30年。

擔心公攤大得房率低問題？——不不不，我們是買一層享兩層，雙層loft，雙鑰匙戶型，透過導板拓展，得房率可以高達100%。

擔心出租問題？——多慮了，我們已經和**酒店簽訂託管協議，一站式服務打理，到時只需躺賺收租；

擔心裝修費用高問題？——這點更不是問題，我們是送精裝修和全屋家電，拎包入住，無需投入鉅額裝修費用。

......

你真的瞭解公寓嗎？

1. 絕大部分公寓不通氣，日常只能用電，水電是商用居住成本太高。比住宅高出2倍有餘。

2. 公寓梯戶比太高，一般都是2梯十幾戶，樓層又高，早晚高峰期坐電梯都得排隊。

3. 大多數公寓都是出租人來人往太嘈雜。

4. 公寓沒有綠化，你上班回家就好像從寫字樓回到另一棟寫字樓。

5. 後期不好出手甚至有價無市，爛在手裡，原因公寓過戶稅費高到離譜（契稅3個點+增值稅20%-50%）

6. 所謂的4.2/4.9米loft，買一層送一層，住著非常壓抑。

7. 單面採光，通風不行 採光不足。

8. 公寓能落戶，是公寓最大的缺陷，享受不了城市發展帶來的資源，最典型的就是教育資源。

存在即合理公寓沒有優點了嗎？

1. 面積小總價低

2. 同等價格公寓位置比住宅好

3. 部分租金回報率較高的公寓可以長線投資。

公寓看似簡單，其實挑到優質公寓的技術操作邏輯，是很複雜的，一般只有高階玩家或者是完全沒有名額、不差錢的主兒才玩得起，而房產小白看哪個便宜就逮著買，是很容易成為填坑炮灰的。

你說的一千塊錢一個月，不知道你總價多少？

回報率等於 一年租金回報率/總價

如果你的回報率大於8%，前提是穩定，一定是要去調查當地市場租金情況。同等公寓租金是多少？不要聽銷售一面之詞。

公寓賺得基本只有租金，有能力建議買住宅，

住宅增值永遠跑的過公寓！

投資公寓風險大，原因有幾點

1.租賃回報率低

2.變現難，二手公寓過戶稅點高達20％，所以很難賣出去。

3.首付高，貸款年限短，貸款利率高

4.不能落戶口，不能享受學區配套

對於商業地產，比如公寓投資，這種投資我個人不是太建議。投資商業地產要看自己的情況來定。

2 如果手裡的錢剛好首付或者全款買一套公寓的話，那麼我真的不建議你去買，因為商業地產的種種弊端，導致了你的投資風險性增加了更多。如果後期真的需要流動資金來週轉的話，你也是乾著急，沒辦法。租戶也不會一次性給你十年二十年的租金，所以變現非常困難。

我個人建議，如果手裡有點錢，還想做一點投資，那就去買一個小面積的住宅產權的商品房。首先無論什麼時候，住宅產權都要比商業產權更要收到大家的青睞。一般商品房期房，兩年交房，兩年下產權，下產權就可以交易了，如果不需要資金可以長期持有出租，如果需要資金變現的時間也會非常短，

買公寓相對來說比租房子住肯定是要好的，畢竟自己的房子想怎麼安排就怎麼安排，租的房子永遠都是別人的，而且還是給別人還月供。

其實買公寓也好，賣商品房也好，主要還是看你自己手頭上的一個資金和自己的一個人生規劃，如果說你打算在這個地方長期發展，並且打算落戶以後是小孩子上學都在這邊，那麼還是建議你買一套商品房，70年產權可以落戶，可以讀書，而且後期買賣的話也更加的方便，因為，大產權房能夠接受的人也比較多，實用性也更大。如果是考慮短期居住的話，那麼租房也沒關係。

公寓的首付比例也高，而且貸款年限也比較短，只有十年，後期如果出手的話，基本上原價能夠賣掉，都已經算是很不錯的公寓的二手交易稅費也比較高，能接受的人群也比較多，最重要的是落不了戶，讀不了書，就算能落戶也是集體戶口。

樓主所在城市的公寓價格如何？如果公寓價格的總價是在50萬，那麼首付就需要25萬，25萬的首付可以考慮買一套商品房，偏一點，遠一點沒關係，畢竟70年產權，後期買賣也更加的便利，先買一套上了車再說，有房總比沒房好。

公寓一般適合投資或者自主過度，一般公寓的產權都是40年或者50年產權的。公寓的優點：1.戶型小，總價低，地段比較好，交通方便

2.一般交房都是精裝修交房，省心不用裝修

3.像北京等一線城市的公寓一般都能註冊公司地址。公司地址可以出租，也可以租給你一些工作室和創業公司，居家加辦公一起

4.租金的話比同等地段的住宅租賃一樣，投資小回報率和住宅一樣

5.如果出售的話，可以連公司一起出售，可剩一些稅費

缺點:

1，產權一般50年的能自主到不能落戶，沒有學區這一項

2.公寓一般都是商水商電生活成本比較高一些

3.買的時候首付比較高一般都是50%，貸款50%貸款利率高於住宅，而且年限的話一般都是10年。個別的一線城市像北京必須以公司名義買而且必須全款

4.戶型一般都是塔樓公攤面積大一些，幾梯好幾十戶，私密性和通透性比較差一些

總之，有利有弊，投資和自住過度一下公寓還是很不錯的，畢竟公寓優勢還是很多的

公寓的優點是1、公寓一般都處於城市的中心地段，2、由於公寓處於城市繁華中心地段，所以一般容易出租，3、公寓可以自住，也可以出租，4、公寓一般面積小，總價低；

公寓的缺點是1、公寓的水費、電費、物業費等一般是按照商業類收取的，比較高，2、公寓一般不帶戶口的，不能以公寓的名義落戶，4、公寓不帶學區的，5、公寓一般首付比例為50%，貸款年限比較短，6，公寓採光效能一般；

你是用於出租的，可以進行購買

買公寓其實還是不錯適合白領們居住，打理方便還能擁有自已的空間，由於空間的侷限能租1000元也是不錯的因回報率也達到了1比1了。

不太建議投資，除非閒置資金比較充裕。公寓是一個“雞肋”產品，缺點多於優點，能從公寓產品上獲取投資回報的人很少。下面從幾個方面分析一下：

一、公寓的優點。

在很多城市，公寓產品最大的優勢就是產品價格較低，投資門檻比較低。在一些限購住宅的大城市，公寓也是非限購的產品。

二、公寓的缺點。

①不能落戶。自住的話享受不到和戶籍掛鉤的一些配套福利，比如孩子上學的學位。

②首付比例高，貸款利率高。以我所在的重慶為例，公寓產品辦理商業貸款，首付五成起，貸款利率上浮比例也要比住宅高。

④居住體驗較差。很多公寓產品，每層三四十戶的很常見，一些工作室混雜其中，居住的環境、人員都比較混亂。

⑤居住成本高。公寓產品的物業費、水電費都是對標商用，而且很多公寓是不通天然氣的，無形中提高了居住成本。

三、因人而異。

①如果您自住，建議參考第二條公寓的缺點，仔細斟酌。

②如果您投資，建議選擇比較繁華的商圈、旅遊景點、網紅打卡地附近，現在民俗比較火，可以保證您的租金收入。以重慶為例，觀音橋、解放碑附近的公寓產品，投資價值還是很不錯的。

如果可以還是選擇住宅。

公寓投資，產權40年，二手交易出售比較難，稅率比較高，升值率比較低。

公寓自住，戶數多，戶型設計不通透，商水商電，沒有燃氣。

公寓優勢，價格便宜，地段好，配套齊全。

樓主如果買房，建議首先考慮住宅，其次再是公寓。投資也是一樣。

單身、小夫妻剛創業，特別適合買公寓，有閒置資金投資公寓也非常好！可能我這樣回答有很多人不理解，我也看了許多網友回答的太過於常態化，投資小公寓的優點在這，我就不多說了，因為這都是大家能夠看得到的點，在這裡我主要提醒的是，現在已經往租購同權這個趨勢上發展了，在某些城市已經開始實施，著重解釋這個“同權”，租住房子的租戶可以與業主同樣的權利解決孩子入學的問題、社群醫療和享受所在城市的各種福利（正常的交社保）。那麼，2019年公寓新政策的頒佈，也明確說明了戶口的遷移和孩子入學問題的實施辦法，公寓樓不限購不限貸，公寓房產權到期自動續期等等！可能某些城市還沒實施執行！我來反問40年以內有沒有可能享受得到？這樣解答的目的是讓單身和剛成家立業的小夫妻少一些壓力，開心的面對每一天！擺脫房奴的帽子，做房子真正的主人！

房旅行--舒桐

投資公寓的優劣勢

缺點

一，首先公寓首付比例高，需要首付為總房款的百分之五十，貸款年限比較短是十年。

二，公寓的稅費比較高，在你要出售公寓的時候，大概所有稅費加起來佔到總房款的百分之十六點多，說白了一套一百萬的公寓，其中光交稅費就大概得十六萬多。

三，公寓一般不會像住宅似的有學區屬性。

四，公寓沒有煤氣，並且是商業用水，商業用電。

優點

一，公寓相比較住宅，單價較低，比較適合那些剛畢業沒多少錢的單身認識，

二，好地段的公寓一般比較好往外出租，尤其那些房子還沒下來，就被酒店給承包的公寓。

三，有些公寓是有學位名額的，這樣的公寓比住宅的學區屬性要穩定。

四，公寓一定要買那些有成功開發經驗的開發商，因為他們有一定得持續性和經驗，我們風險也會小很多。

不建議投資公寓，除非價格非常低，公寓被稱作被“閹割”過的房子，不能落戶，孩子沒有學區，產權年限短，水電費和物業費比較高，沒有燃氣，部分小城市有七十年的公寓能落戶，也不建議買，住的體驗感沒有正規商品住宅房住的舒服，不好裝修，有的臥室沒有陽光，一層很多家，人員嘈雜，三教九流，安全性差，假如在地鐵口租金很高倒是可以考慮過度一下。

我們買了公寓，但從投資回報的角度看，其中增值空間有限，但商業繁華或CBD區域的公寓後期更好出手，有時候，開發公司為了快速回籠資金也有內部促銷，如果資金量不大的情況下，在有產業基礎的交通便捷的地段，入手還是不錯的，畢竟不限購。

公寓分為40年和70年產權，嚴格來說70年產權住宅性質才能稱之為公寓，40年的只能叫寫字樓。目前租金普遍在1千多，看各自的需求，如果預算有限，那麼40年的總價低，但是水電費貴，畢竟商業水電，如果考慮後期孩子上學，那必須買70年產權的

首先如果你已經有了住宅商品房，工作原因可以考慮公寓，如果你第一套房子就計劃買公寓是不推薦的，等到結婚生子，一家人住在公寓裡空間會嚴重不足，另一個重點是公寓產權是40年，達不到落戶的要求，尤其是對孩子落戶，不能落戶就享受不了周邊學校資源。

其次如果租房價格是1000多，多數城市貸款三成首付買房的每月房貸，都和租金相當，與其每個月支出租金，不如還房貸，同樣30年，除了首付額外支出，買房的話手裡會有一套或許已經升值翻倍的房產，而租房則什麼也沒有。

公寓貸款10年，月供還款壓力比較小，出租房租就可以抵月供。

每月出租1千多，按照目前的行情還可以，現在租房行情不是太好，只要不空租就行。

公寓儘量不要賣，一是價格上不去，二是升值的價格，應該距離當時購買不會超過太多。儘量自己住，或者出租比較好。

我自己就買的有住宅也有公寓。在這裡跟你分析一下優缺點以及買公寓需要注意什麼。

首先，公寓的優點：總價低，一般低段都較好，租售比高（能達到6-7個點）。

公寓的缺點：無小區綠化，無陽臺，居住舒適度低，很多還不通透，居住人員混雜，梯戶比高，物業費貴，最關鍵的，增值慢，不好出售。我同時期把手裡的住宅跟公寓掛牌，住宅售出週期一般1個月左右，公寓的話就真的看緣分了。

那麼買公寓要注意什麼？首先要分清用途，如果你是用來出租，首先考慮地段跟交通，要靠地鐵，出行方便，周邊商業體要多，這樣出售基本沒問題，在這裡不建議買返租型別的公寓，後期很容易扯皮拿不到租金。（另外強烈建議的是，如果是LOFT務必分2層2個套間裝修，這樣能極大的提高租金）

如果買公寓是用來自住，需注意以下幾點：首先要選大戶型，2層的單層60平以上，單層的100以上。其次，必須通透，朝南的面寬必須寬，這樣能做到客廳及臥室朝南，提高居住舒適度。另外很多公寓是有空中花園的，這個自己注意。還有一點就是公寓基本是不能落戶及上學的，需要再買一個老破小用來掛戶口及上學。