公寓不適合短期投資，長期租住投資還是可以的，公寓投資出售稅太高了（20-50%），而且還要考慮空置率，短期投資還是商品房比較好。

1．住宅主要針對剛性需求，面積較大，公寓的面積普遍較小，因此總價也要比普通住宅低，更多人能買得起，降低了投資門檻和還貸壓力；

2．住宅的出租或自住要考慮學區、醫院等公共資源的分佈。好地段的房子投資高，一般地段的房子不好出租，自己住也不方便；公寓多數處於繁華地段（寫字樓、商業集中地段），出租的目標受眾多數是上班一族、創業者、經營者等，如果生活配套齊全，那麼租金收益就高，如果作為投資品，不僅能享受一定的回報率，也便於出售轉讓；

3．住宅的功能較為單一，只能居住，現代年輕人更喜歡獨處，大面積的住宅並沒有想象中那麼好出租。公寓不僅能居住，還具有商務辦公的性質，不少小型企業選擇在公寓等商住樓辦公，相比辦公寫字樓投入更低，而住宅是不能用來商業辦公的，且不能註冊公司；

4．使用年限不同，住宅的產權年限多為70年，而商業用地的公寓產權為40年。“但不管是40年、70年，使用年限到了之後，市民還是在繼續使用。據資料統計，住宅不動產平均的使用週期在7年左右，意思說不管是投資還是自住，7年、10年之後多半會轉手或搬家。”新商代企業管理有限公司創始人唐暢這樣表示；

5.公寓舒適性偏差，一般情況下，住宅是封閉式管理，有小區環境，人員相對穩定；公寓大多開放式管理，商住兩用，人員流動性高，舒適性較差。但公寓一般用於出租，在此地經商或上班的短期居住的租客並不會把這個作為主要考慮因素。

一條公式幫你算出回報率

瞭解公寓回報率最直接的是用公式計算：

投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12÷公寓總價。

投資回報率在3%-5%之間算是不錯的，值得一提的是，公寓出租後，租金也不會一直不變的，隨著該區域的逐漸成熟，租金也會跟著上漲，回報率也將更高。

所以，還怕你的公寓無人租嗎？

專案名稱中國鐵建廣場產品型別公寓（平層、loft）、寫字樓、商業戶型面積53㎡-101㎡精裝房源平層均價1.8萬/㎡-2.3萬/㎡loft均價2.6萬/㎡-3萬/㎡

1、用年限的不同。公寓和住宅規定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。

2、用的不同。公寓和住宅的費用不同，有的公寓是商業用途，這些公寓的水電費用屬於商業用水電費用，要比純住宅昂貴。但有的公寓還是民用水電費用，這要看開發商的樓盤是如何立項，而且還需要看當地的政策法規或者通知。

3、業管理的不同。公寓面積較小，只有30-60平方米，一般都是非常精緻的裝修，相對的物業管理的費用就會比較高一點。而且銷售價格一般高於區域的整體水平。

4、率和首付不同。打算貸款購買公寓，則需要按照商業住房的規定辦理，首付比例一般為50%，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常為20%，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。

5、寓和住宅的區別六：稅費不同。買公寓和住宅要繳納的稅費也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果所售房產是非住宅類房產，則不管什麼情況都要繳納個稅。

房產證面積在140平方米以下，住宅小區容積率在1.0以上，實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以下的為普通住宅。而公寓式住宅是相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等。

公寓和住宅對比，公寓的投資會小點，短期回報高點，住宅投資大點，長期回報高點。其實一般的商住公寓也是住宅屬性，水電費用都是一樣的，只是居住氛圍和物業服務不同，產權年限具體要看專案所在地塊的土地性質，一般普通住宅是70年，商業用地是50年。

公寓跟住宅該怎麼選，差不多的價格下，公寓產權只有40年，住宅產權卻有70年之多，既然如此，為何還要投資公寓？

首先，在一線城市中房子是限購的，也就是如果你已經有一套住宅，想投資第二套住宅是不被允許的。除非你將第一套房子的產權轉移；而公寓是不受限購約束的，你想買幾套就買幾套，只是首府的比例會隨著你持有房產的數量而有所提高。

其次，住宅雖然有70年產權，但一般都為單層，且使用率不高（一般都在80%以下），實際使用面積會大大縮水；而公寓一般屬於LOFT複式建築，買一層送兩層，實用率高達160%左右，並且裝修起來十分自由，符合現在年輕人對於個性化的追求，因此用來出租的時候也更受年輕人青睞。

還有，公寓一般以小戶型為主，總價低，投資者可以拿著買一套住宅的錢購買兩套公寓，回報率特別高，而一般漲價的話，同區域的公寓與住宅漲幅差別不會太大，這麼一算下來，投資公寓的收益會更高。

三條公式助你選對投資

房產投資公式一：租金乘數小於12

租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入）。如果得出的結果小於12，即在合理購買範圍之內。比如某套房子的售價22萬元，月租金1500元，那麼它的租金乘數約為l2倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。

投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

房產投資公式二：8年至10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用範圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（月租金-按揭月供款）×12。

投資回收期越長，投資風險越高，反之，投資風險則減少。一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年至10年之間。

房產投資公式三：15年收益高於買入價

如果該物業的年收益×15年=房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年收益×15年>房產購買價，該物業尚具升值空間;如果該物業的年收益×15年<房產購買價，該物業不宜投資。

公寓投資主要看回報比，低總價高租金的公寓回報率在5個點以上的是比較適合投資的，但是相對於住宅房產增值方面不如住宅

不是所有的公寓都有投資價值，籠統的說公寓是否具有投資價值，這是答不上來的。

為什麼？這先要說說中國對公寓的分類。國內公寓分為三種：普通公寓、商務公寓和酒店式公寓

普通公寓的用地性質為住宅，產權年限為70年。普通公寓戶型面積小，一般為30~60平米；開發商設計建造此類公寓的時候，會精裝修，購房者可拎包即可入住，相應的配套設施完善。所以公寓本身也有屬於住宅的種類，把公寓從住宅中單獨抽出來講不太科學。

那，除了普通公寓，剩下的商務公寓和酒店式公寓就是題主認為的與住宅區別的公寓。一般這兩種公寓用地性質都是商業用地，其產權年限都是40年，兩者的區別是商務公寓具備寫字樓功能，即可居住也可辦公，功能更全面；而酒店式公寓則沒有辦公屬性，且這類公寓一般以只租不售或產權式經營為主。

如果是前一種的普通公寓，那完全可以投資啊！畢竟產權70年，日常水電物費是按住宅用價走，和一般的住宅小區沒什麼兩樣，還更好租。

而如果是後一種的商務公寓，那就需要好好考慮一下了。因為產權只有40年，且日常水電物費是按商業用價，開銷和權利肯定不如前者，自然更不合算。除非題主有額外的需要，如需要開設工作室、開公司等商業用途，有個小間的商務公寓不僅能解決公司註冊的問題，日常運營成本能有所下降。

當然如果只是購房投資，那要注意公寓種類，選普通公寓這類屬於住宅的小戶型公寓，不要選商務公寓。

我們看房子，只有兩個標準：

能不能買？

多少錢值得買？

未來價格是市場決定的，我們透過大量的看房，反覆比較思考得出一套房未來的價格。

但在此之前，更重要的問題是能不能買？以及怎麼買的問題。

公寓很容易混淆

土地性質是住宅，設計格局上也是住宅，只是名字叫公寓的，當然可以買，和普通住宅類似，有合適的價格就可以入；

辦公格局的，要看本地市場對於這一類物業的的口味，通常需要較多的折價。

土地性質是商業的，存在一個土地增值稅，這個稅收的存在會扣去收益的30%-60%，因而導致商住交易極度減少，價值大打折扣。

通常我們說，價格在同地段住宅的三分之一以下可以考慮購買，為的是賭LVAT取消，而北京通常在6-8折，基本不存在套利機會。

公寓和住宅投資，首先要了解土地。

中國的公寓，在土地屬性上差別較大，有商業用地的，有住宅用地的，還有綜合用地的，甚至還有工業用地的。都叫公寓。所以說公寓和住宅比投資，本身土地性質竟然有重合的可能，所以可以分成以下幾個方面進行比較。

1.公寓土地屬性是商業用地或綜合的。這類公寓本身在土地成本方面通常就比住宅土地成本要貴。另外從建安成本上看也比住宅成本要高，所以單從成本上看，公寓投資比住宅合適。但是，從房子升值情況上看，有的地區住宅比公寓升值要快，如果是為了房子增值出售，當然會選擇住宅投資。但是這種情況是個例，正常情況下，應該是公寓比住宅升值要快。此類公寓由於通常管理採取酒店式管理，租金回報率也比較高，所以從投資角度看，公寓投資更適合。但是如果是自住，可能會相反，因為此類公寓水電商水商電，成本比住宅高很多，故生活自助不如住宅。

2.公寓土地屬性是工業用地的。此類公寓通常價格便宜，土地成本也便宜，後期增值也遠遠不如住宅，故從投資角度看，此類投資住宅合適。但是如果是長期投資，還要看租金收益哪個產品更高？再從高投資。

3.公寓土地屬性是住宅用地的。則產品只是面積大小的區分了，還有物業費用的收取比較了。還有出租難易程度比較了。結果是哪個出租回報率高，哪個容易出租，就投資哪個產品合適。

1、公寓面積小投資少，一般都是精裝，靠出租見效快，若買賣因過戶費高，變現難！

2、住宅投資資金多，一般出租需再裝修，但投資回報率高，市場潛力大保值增值，隨時可以變現！

公寓最大的優點是，總價低，不限購。因為公寓本身面積小，並且單價較住宅低，所以總價較低，很多城市一套酒店式公寓都不到一百萬，並且可以貸款50%，對首付的門檻要求就更低了。此外，有些酒店式公寓、Loft公寓都距離商場很近，或者直接在商場上方，地段好，交通便利。還有很多公寓都是帶裝修，看起來非常漂亮，至少看起來一點不輸住宅。另外很多公寓層高比住宅高，開發商會進行隔成兩層，顯得麻雀雖小，五臟俱全，並且很多公寓的租售比較住宅高很多。

公寓的缺點也有很多，最根本的是公寓屬於商業或綜合用地，這一點直接決定了交易的成本比住宅高很多，並且產權年限也比住宅短。公寓一般也很難落戶，獲得與住宅相同的權利。另外公寓的生活成本也比較高，常見的商水商電價格都比住宅高很多，絕大多數公寓都是不能使用明火的，這樣也只能使用電磁爐類的做飯。從居住體驗上講，公寓的公攤面積較大，實際居住面積較住宅就更小了，分割成兩層會給人壓迫感，並且物業管理也很難比得上住宅。

當然是住宅了，產權長，屆滿自動續期，續期費用較低，能落戶，民水民電，比較安靜，適合居住和出租，長遠角度住宅價值更高

首先回答您第一個問題，公寓適合買來投資嗎？全國現在除了一線城市公寓賣的不錯二三線都不是很好，投資公寓也要分地段，公寓分為多種型別有普通公寓，商務公寓，酒店式公寓等等，那麼最常見的還是普通公寓就是類似於住宅。這樣的公寓生活成本和住宅是一樣的，比較低都是，民水，民電，民氣。這樣的公寓價格都比較低，適合剛需或者年輕人購買，但如果沒有好的地段和生活配套，價格上漲的空間不大，另外出售是稅費比住宅要高，不容易出手，不建議投資！

酒店式公寓：

這樣的公寓一般都地處市中心CBD繁華地段，常伴有大型的商場超市，交通便利，星級酒店簽約有的甚至在你購房時就已經籤返租合同，保證投資收益運，這樣的公寓是可以購買投資的。

第二個問題，

公寓和住宅哪個更適合投資

從純投資的角度分析公寓投資的話，價格低投入少收益回報率比住宅要高，要快。加上現在提出的政策，房子是用來住的，不是用來炒的，那麼房價上漲的空間就非常小。如果純投資，建議你選擇好的地段的公寓。

你好，你投資方向是什麼？

公寓優點：

1.更能被年輕人接受

2.租金往往收入比住宅更高

3.剛創業的公司辦公租用，可註冊公司

4.投資小，不影響二次購房

缺點：

1.增值幅度比住宅小25%左右

2.不可落戶

住宅優點：

1.有學區概念

2.升值空間

3.適應人群高

缺點：

1.投資起點高

2.前期租金較低

3.很多城市都有限購

個人覺得投資在資金和購買資格都可以的情況下選擇住宅，反之選擇公寓也相當OK啦

相互學習房產那點事吧

首先因為公寓用地性質是商業用地，產權一般為40年，這類公寓既可用於居住，又能辦公，而住宅的許可權是70年，房子的價格與年限息息相關，這決定了公寓勢必沒有住宅好出手；其次，公寓因其商業性質，在轉手的時候，稅率遠遠高於普通住宅，這也相當於隱形中降低了收益。

公寓到底值不值得投資，主要還是要根據自身的需求和實際情況來決定，總的來說，若手頭擁有一筆不多的閒散資金，且投資理財的觀念較穩妥，傾向於對抗通貨膨脹，想要獲取小額收益，做穩健性投資，公寓算是較好的選擇，可為自己的資本保值增值。

公寓投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12÷公寓總價。

公寓是商業類，40年產權！

住宅是70年產權！這是很多人購買房子糾結的點！

單論投資，其實一句話可以形容住宅和公寓哦！

投資住宅就像是養豬，養肥了就殺了！（遇到爛尾，就當豬養死了吧，呵呵別槓哦！）

投資公寓，更多的就像是養雞，你每天撿蛋！，

無論投資公寓還是住宅，地段很重要！

很多人會說，房子為什麼這麼貴，鋼筋水泥不值錢！這話其實沒錯，市中心一套房子和郊區一套房子成本可能相差不多，但是他的附加值是不一樣，比如說教育、醫療、交通、購物、等等區域價值！

再來說說公寓住宅的簡單區別！

公寓，產權四十年，通常情況下位置較好，外觀時尚大氣，總價低，不光可以居住，也可以辦公，可以註冊公司。周邊商業發達，通常周邊交通便利！（注意房子是永久的，但是土地是有期限的，到期可以續期，不影響交易），通常情況下公寓租金比住宅租金高！部分公寓物業可以高質量的私人定製物業服務！

缺點:水電氣商用（也有民用，部分不通氣），不能讀公立學校，交易手續費貴。通常情況下沒有小區環境等。。。。

住宅:產權七十年，居住環境比較穩定，有小區環境，可以讀書，容積率低！人們接受程度高！居家不錯！通風采光和靜謐性好一些！交易稅費低！

缺點:部分城市限購，總價高，對購買力有要求！

個人建議:投資房地產產品最主要的還是看地段！地段好的地方，再差也差不到哪兒去！例如，市中心，cbd，著名醫院，名校，稀缺資源等……

少聽身邊軍師的建議，網上新聞，多去實地看看，還有城市規劃發展館，可以查一查該城市人口是增多還是減少！多和買過房子的人交流！購買期房，建議購買大開發商的房子！

希望可以幫到你！

公寓的話可以買來投資也可以自住，我個人認為公寓的話更適合年輕人。而且公寓一般的地理位置周邊的配套都十分齊全。

最主要的是：公寓可以用來自住和註冊公司辦公室使用。

公寓的話是不限購不限貸。

即買即賣

公寓如果有拆遷的話會比住宅拆遷補償高三唄。

自住不考慮賣的話，選擇可以多一些。

公寓投資針對手上閒錢多，或者沒有購房名額的，買來總價低，後面作用大，可以出租，可以做酒店，可以自住，可以辦公，可以註冊公司，大部分公寓的地理位置選址，要麼小區門口，要麼商業繁華的位置，住宅方面，如果個人買來陪讀，落戶口，一輩子居家，最重要有購房資格可以選住宅，住宅來說，在一個一線城市一套下來可以買好幾套公寓，所以具體分析看

適合與否，不是公寓或住宅，而是你的意願。

住宅有70年許可權，水電氣相對公寓便宜，宜居。

公寓有40年許可權，水電氣比住宅大約貴百分之三十。

物業的話，在我們當地，都是差不多的。

想要投資，可以考慮商鋪，如果懶於打理，可以在交房後委託物業管理，你只需要每月或每個季度領取收益就成。其實公寓也有這種方式，你可以選擇自營，也可以委託管理。不過需要注意的是，商鋪的公攤非常大。