作為房地產市場的衍生產品，房屋租賃市場目前來說應該還是處於藍海階段。

其一因為目前這個市場里居住房的供應方基本都是個體，主要就是房東、二房東，沒有特別大的、全國性的資本大鱷經營這個市場。

其二，因為目前積累房地產市場泡沫還未釋放，房價居高不下，而房地產市場庫存又是出奇的高，全國居民存款近年大幅縮減。中國房地產市值，是美日房地產市值總和。300萬億房地產，比貨幣供應量160萬億超出了90%，是GDP的4倍。但要知道貨幣供應量都是被貨幣創造出來的，是透過貨幣乘數一輪一輪乘出來的，央行手裡根本沒那麼多錢，在央行的資產負債表上，儲備貨幣只有30萬億左右，這才是基礎貨幣。如果拿基礎貨幣來比較只有房地產市值的十分之一，換句話說如果拿央行的基礎貨幣全去買房子，房子的價格要跌90%。還可以比喻為房子根本不需要擠兌，只要有10分之一的房子持有者套現離場，也就意味著我們將耗幹所有貨幣。27萬億基礎貨幣，對應的是差不多4萬億美元，現在的外匯儲備根本支撐不了10分之一的房子持有者套現離場。這麼算，您是不是就清楚了？銀行為什麼要停止貸款了，說白了就是不能讓你們離場，你們互相之間接盤我們不管，反正不能讓銀行變成接盤俠，因為這個盤子根本就接不起。

但是在城市生活的年輕一代總要有房子住吧，也就是說現在中國房地產的大的趨勢就是房子多，但買得起的人少。怎麼辦？既然沒有那麼多錢消化房地產市場，那麼租還是租得起的吧。所以我覺得房租租賃市場是現階段住房市場的新趨勢吧。用形象一點的比喻就是房屋買賣這條房地產市場的大動脈迴圈已經不像之前那麼順暢了，現在就只能靠房屋租賃這條微迴圈來緩解房地產市場的壓力了。

這一趨勢在國家政策上也有體現，國家今年也出臺了相關鼓勵廉租房市場發展的政策。所以我對萬科這一中國房地產市場的老大哥轉而經營房屋租賃市場的效果還是持有期待的。其實在萬科之前就已經開始有大的企業開始經營這一市場了，比較有名的像鏈家旗下的自如，做的就已經很不錯了。我覺得後續會有更多資本進入這一市場，希望這些地產商不要把房屋租賃做的跟現在的房地產買賣市場一樣吧。

長期租賃房針對國內群眾來說目前應該還存在較多不安全感，畢竟非獨佔性質得到認可的程度較低。價格問題是否能得到保障，配套管理是否完善，房價如果放緩，中途退租將是常見。政策不確定性很大，必經有經濟適用房的前車之鑑，執行力很差，承建方完全為了任務去應付，不遵守市場規律終會爛尾

根據2015年的資料，美國居住消費佔GDP比重為12.5%，英國為15.7%，德國為12.1%，日本為14.1%，中國只有6.7%，居住消費主要包括租金、物業管理、裝修等等。與國際水準比較，我們國家的租賃市場還有很大的發展空間。

現階段，北上廣深等一線城市的租房市場需求量是很大，但基本上是以房東、二房東放租為主，只有少數幾家具有規模性的服務商，鏈家旗下的自如公寓、雷軍投資的YOU+、中航信託投資的魔方公寓以及萬科開發的泊寓等。

大力發展住房租賃市場、實現租售並舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一。國務院此前出臺了一系列關於租賃市場的支援政策，在稅收、經營費用、安全管理等方面有了明確的規定。但是需要解決的問題還有很多：

商業模式，租房租賃中關於住房的提供有兩種模式：“自建”模式和“包租”模式。“自建”模式是很難行得通的，假如萬科用可以出售的新房來做長租公寓，租金回報率大概只有3%，如果加上稅收20%，最終的租金收益率只有2.4%。即便是政策上允許將商業用房等改建為租賃住房，將土地用途調整為居住用地。以目前的地價和開發成本，投資成本不計利息也需數十年才可以收回，這樣“賠本賺吆喝”的模式很難長期發展。另外一種就是“包租”模式——存量物業發展長租公寓。但是，面對只有3%左右的租金收益率收益率，如何找到持有資產的投資方便成了問題，這實質上變成了一個“資管故事”。現在行業內大多數創業公司都是透過風投融資，但是風投的資金畢竟是有限並且有時間期限的，很難支撐整個行業的持續發展，長租公寓發展需要更多更便宜的資金去持有資產，才能擴大規模、盈利，債券、私募、險資、房地產資產證券化都是租房租賃市場可能動用到的資金來源。但是這些不動產最終持有方的利益需求僅僅依靠租金收益是不夠的，現在包括萬科在內的行業裡的資本方願意大手筆投資，很大程度上還是看中資產升值的前景，但如果有一天這個資產不升值了，誰來接這個盤？所以，如何尋找低成本、可靠的資金成了這個行業裡最緊迫的問題。

長租公寓如何解決租房客子女入學教育也是很重要問題，許多家庭迫於買房的主要原因便是對子女教育的需求。近日，廣州市公佈的《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》中，第一次提到了關於教育方面的措施：租購同權。“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”這可以說是中國住房租賃史上具有里程碑的一條措施，也希望租購同權的措施能有效的為租房客解決教育難題。

現在貌似還沒有聽說有人是野地裡出生的，其實大家都有房，只是房子在你不想永久常住或暫時不想住的其它城市或鄉村。但大家都要有工作，因為大城市肯定機會多，都往裡擠，腫麼辦？買房or租房，就是問題答案。為了你懂的的土地經濟，以前過分一頭強調買，導致房價高的離譜，長期這樣，外匯流失嚴重，經濟承受不起了呀，再考慮上以後的經濟增長下滑，還要保持房價不能大跌，租的政策就順其自然出來了，這個出租政策估計也醞釀有幾年了，這就是那些聞內幕風而動的城市過去一年房價翻了跟頭的原因，就是讓你買不起呀，坑爹吧。那萬科這些狗腿子貨色還不懂見風使舵嗎？懂了吧。

在房地產黃金時代過去之後，越來越多的城市開始重視租賃市場的重要性。

7月19日，為穩定房地產市場合理預期，促進房地產市場平穩健康發展，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。值得注意的是，該《工作方案》中提出了中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購同權。

在廣州之外，住建部等九部委也發文，要求加快發展住房租賃市場，深圳等12個城市被選為首批開展住房租賃試點的單位。對於發展租賃市場，深圳其實已走在前列，特別是長租公寓市場早已呈現出爆發式增長。如今，租賃市場的風口又至，市場對深圳長租公寓市場是否又多一分期待？

中金公司認為，長租公寓市場巨大主要原因如下：

•中國流動人口覎模巨大。2015年中國流動人口覎模達2.47億人，佔總人口的18%，租房市場規模已經突破1萬億；

•租金增速進落後於房價增速。仍一線城市的事手房房價和租金漲幅對比來看，2015年之後房價和租金漲幅逐漸出現分化，事手房住宅價栺指數漲速顯著高於租金指數的上漲；

•一線城市租房供給不足。仍供給端來看，國際城市的租賃房屋佔比均在40%以上，而上海、深圳和北京的佔比均處在20%-21%之間，租賃房屋供給嚴重不足。

好吧，來說說房屋租賃這門生意吧。

直接給結論，不僅僅是萬科，目前所有的長租公寓生意，均不看好。

注意哦，我說的是長租公寓，房屋租賃如果從物業形態分，有寫字樓，店面，住宅（包括所謂的普通住宅，豪宅，公寓），如果從租賃期限看，分短租和長租。所以本次我們主要探討的是，房屋租賃市場裡的，長租，公寓。

為什麼不看好呢？首先來看看目前國內長租公寓的幾種運營方式。

型別一：業主小助手（一不小心起了這麼個萌萌噠的名字）

運營公司幫助零散業主管理出租房，簡單說就是房屋租賃託管，此類公司將業主的房屋進行簡易的軟裝佈置後，再透過自身資源（線下門店和線上平臺）將房屋租出去，並且在合約期內代替業主為租客提供一系列的生活服務，這類公司的主要盈利方式就是向業主收取一定的服務費用。

型別二：二房東

型別三：開發商模式

房源數量：

為了獲取可租房源，前期投入的資金成本是巨大的，例如二房東模式下，房源獲取成本大致有：付給物業持有者的租金，物業改建費用，室內硬裝軟裝費用。開發商模式下則是拿地和建設費用，室內硬軟裝費用。然而這並非問題所在，真正的問題是，這筆前期投入資金短期無法收回，因為長租公寓可算為持有型物業，具有回本週期長的特點，那麼持續增加房源必然需要持續獲取大額低成本的資金，而此類資金的獲取難度巨大。

租賃單價：

你有沒有想過，為什麼長租的都是公寓？而不是，例如，長租舒適住宅，長租豪宅，長租湖景山景海景房……因為租的起好房子大房子的租客被賣房市場消化了，國內絕大多數城市買房的價效比是高於租房的，所以有個首付就自購了，哪怕面積小點。所以長租公寓的使用者群體都是年輕一族，個人經濟能力上沒有達到購房的門檻，又不願屈居於差環境的出租屋，願意犧牲居住面積追求環境。所以對症下藥，長租公寓運營者靠輸出自己的設計，管理，服務，賺取租金上的溢價（舉個例子：同地段下，50㎡房子月租2000，短租公寓35㎡租2500）大致就這個意思。但是，這份溢價的天花板太低，還是剛才的例子，如果40㎡的長租公寓租3500，那麼年輕一族的選擇還會是長租公寓麼？所以租金的上漲程度只能隨大市，用好產品租高價格的空間太狹窄。故，長租公寓的發展還得把精力放在增加房源上，這樣就又回到第一個問題上了，哪來那麼多的低成本資金呢，在這個人人都追求短期利益的商場上。

你可能會想，能不能除了租金還掙點別的錢？例如: 二房東和開發商模式下，在公共空間搞個健身會所，開個咖啡廳，或者再不濟來個小賣部賣點菸酒？目測可行，實際不靠譜。長租公寓對物業空間的利用優先順序上，房間為主，這樣留給公共空間的面積極為有限，需要大面積經營場所的業態基本搞不了，小面積的又不賺錢，即使面積上滿足要求，招商上又會受限於硬體、地段、租戶人數，昭示性等諸多因素。那麼

長租公寓是不是沒搞頭了，其實也不是，我們來看看國外的搞法。

國外的長租公寓生意簡單來說就是，投資方+運營方+接盤方，在這個過程中，投資方多為金融機構，他們具有獲取低成本資金的能力。運營方服務於投資方，靠輸出選址，規劃，設計，運營等專業技能來賺取佣金，待公寓運營成熟，實現穩定的租金現金流後，投資方將其包裝成優質資產整體出售給其他基金公司，實現高額收益並且退出。

國外的運營模式和國內的區別在於，細分。也就是讓專業的人去幹專業的事。

所以國內的短租公寓還有一段艱難漫長的路要走。

其實我一直在思考一個問題，現在的房地產商的操作基本為拿地、貸款、建設墊付、銷售、回款、還貸……基本就這樣的一個資金鍊，至於長租的話就沒有營銷回款的環節，取而代之的是租金收入，那如果運營得好的話，整個專案的出租率能達到百分之百（假設），我相信光是租金的收入基本上就能抵過每個月需要對銀行的還貸，甚至更多，但是唯一的缺口就在於需要長期的還貸而不是解押，如果銀行做老好人，有能力長期房貸給開發商，就好比開發商為個人購房的形式，光是租金收入確實能帶來大量現金收益，即現金流！這個比信貸要來得實在，所以我認為在國家去槓桿的環節必然會減少信貸支出並回收現金……其實也相當於變相增加消費，拉動內需經濟！從中獲益方的也是提高收入的來源！

不知分析是否正確，求回覆分享觀點！

長租公寓的市場非常大。根據中商產業研究院的統計，2015年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億；2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。

租金回報率要超過資金的成本。國外資金回報率為5%左右，資金成本為2%左右。這樣就可以作為基金打包，讓所有人參與。這種產品中國叫房地產投資信託基金,英文簡稱叫REITS,這是開發商做長租公寓回籠資金的，唯一短期有效方法。

對於大多數剛剛畢業又身處異鄉的職場新鮮人來說，長租公寓或許是他們能夠接觸到最為可靠和實惠的租房渠道。可能有讀者會感到不解，有些長租公寓動輒要求租客貸款繳納一年的房租，甚至近期還頻頻“爆倉”，怎麼還要為他們說好話呢？

在這裡，我們不妨先來整理下正常情況下長租公寓的經營模式。根據已經上市的青客公寓招股書中顯示，青客公寓一般會先用“五年一租”的方式租賃閒置房源，進行再設計和裝修後，通常會將大部分房源按原有房間數進行出租，其中部分面積較大的客廳則會隔成房間出租，而一個房間的租金則為800-1200元。

這樣的運營模式，本該是個多方皆大歡喜的結果。首先對於房東來說，與長租公寓的長約可以使他們避免房源空窗期，而平臺的協助管理，則避開許多不必要的風險；對於需要租房的年輕人來說，尋求長租公寓無疑是目前更為高效尋找住房的方式，並且在價格方面也更容易被接受。

但為什麼這種看似一箭三得的商業模式，最後卻出現種種“爆倉”的問題呢？根據青客公寓的招股書顯示，其在2017和2018財年的運營利潤分別為-1.9億元、-4.26億元，截至2019年6月30日的9個月時間裡，運營利潤為-3.48億元，而上年同期則是-2.89億元。這就不難看出，其實青客公寓長期處於大幅虧損狀態，並且金額還有著越來越大的傾向。

【來自2018年夏天的“爆倉”警告】

造成企業大幅虧損的原因，顯然是因為長租公寓這種運營模式本身固有的“長尾效應”。簡單來說，“五年一租”所需付出的成本，以及設計裝修租房成本等前期性投入，都將成本壓力集中在了最初階段。而行業中的競爭壓力，無疑也進一步催化了相關企業的前期投入。

早在2018年就有網友在論壇上發帖稱，自己在北京原本預期出租價格為7500元/月的三居室，在經過自如與蛋殼兩邊爭搶抬價後，漲到了10800元/月。雖然這篇帖子的真實性難以考證，但根據當時北京市統計局資料顯示，2018年1-7月北京市租賃房房租水平確實較去年同期上漲了3.1%。

與此同時，面對“收房成本直接上升”這一結果，越來越多平臺為了能在更短的時間內拿出更多現金去參與市場競爭，不約而同想到了一個“歪招”，那就是一次性從租戶手中拿到1年甚至更長時間的租金。甚至這一手段還不是直接與租戶交易，而是讓租戶與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，由金融機構替租客支付全年房租，而租客則向該金融機構按月還清租房貸款。

這種飲鴆止渴的解決方式，無疑不僅沒有從根本上解決行業激烈競爭導致的房價溢位，甚至還讓租房者也承擔了更大的風險。根據鳳凰網財經的相關報道稱，從2017年起，共有69家長租公寓因為“資金鍊斷裂”等原因無法再繼續經營，僅在今年內就有45家長租公寓爆倉。並且甚至還有租戶發現，在自己租住的長租公寓暴雷後不僅失去了住房，甚至還要每月按時向金融機構繳納“欠款”，直至還清為止。

【6部門出手，宣告混亂終結？】

在這樣的背景下，住建部、發改委、公安部、市場監管總局、銀保監會、網信辦等6部門，在日前釋出《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)也就不奇怪了。

據瞭解，本次《意見》的主要內容分別為，嚴格登記備案管理、真實發布房源資訊、落實網路平臺責任、動態監管房源釋出、規範住房租賃合同、規範租賃服務收費、保障租賃房屋安全、管控租賃金融業務、加強租賃企業監管、建設租賃服務平臺、建立糾紛調處機制、加強部門協同聯動、強化行業自律管理，以及發揮輿論引導作用等十四項內容。

在《意見》中尤其提出，要加強對“高進低出”(支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金)；“長收短付”(收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期)經營模式的住房租賃企業監管；並指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶；還提出住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%。

《意見》中提出的管理辦法，尤其是後兩點似乎有種似曾相識的感覺。當年共享單車行業也是因為各方爭奪市場，部分平臺出現了挪用押金池換取更多單車，並最終導致使用者押金難退的情況，隨後相關規定中也明確企業需要將押金納入監管賬戶，並且提出押金額度的限制。

而從目前共享單車行業來看，隨著各種管理辦法的落地，這一行業已經逐步恢復到更為理智的常態。那麼接下來長租公寓行業經過了混亂而慘烈的2019年之後，勢必也將向著更為理智的方向發展。

有些已經開始運營，有些還在建設中，看起來似乎有點“星星之火，可以燎原”的意思。

“長租房”，也稱“長租公寓”，是近幾年房地產市場一個新興的行業。

主要是將小戶型的房屋進行裝修改造，配齊傢俱家電，出租給上班人士。而且一般來說，租賃合同大多數最低要籤一年，所以稱它為“長租房”。

據統計，目前國內大中城市，長租房市場預期份額會佔整個房屋租賃市場的20%—25% 左右。

房源不會太多是首要原因，目前投資長租房專案的都是一些財大氣粗的大公司，他們是本著長遠戰略眼光投資的。

但是這個市場還充滿了許多未知，使得較小些的公司不敢冒然涉足。所以，短期內可供各種人群選擇的房源不會太多。那麼，短期內能夠享受“長租房”的人數也就難以增長了。

其次，租金偏高。由於許多地方的房價太高，房地產的投資成本也很高。

而長租房收益又很慢。所以，許多開發者都爭相走利潤大的高階路線。再加上運營、物業等環節，使得長租房的價格普遍偏高。

所以，前段時間萬科的長租公寓，出現一個長期合同簽下來，租金達到百萬的例子。這就將很多收入不高的人群擋在了門外，限制了長租房的普及。

其實現階段各項機制還處在摸索中，各地長租房的運營也是處在剛起步的階段，許多地方還需要完善。況且，國家扶持政策的落實也是需要一個摸索的過程。

這樣看來，“長租房”這種看起來很不錯的“新事物”，要想讓眾多房客們接受還要很長的時間，至少五年內它的市場份額也是極有可能不會漲太多的。

萬科進入租賃公寓什麼萬村計劃真是搞屎棍,一箇中國上市的大房企轉做最大二房東有何利,現靠地方政府以人才計劃補助來支援,這股春風一過你何來發展,需說你這是輕資產,但租賃是個細分市場且重運營,深圳現大多的城中村只不過30多元/平方租金,經萬科統租改造後租金翻2、3倍才保證運營成本,很大一部分的租賃人群那裡租得起,一但崩盤深圳城中村那幾拾萬原居民房東會找你算帳的,萬科\好之為之不是什麼錢都能賺的

沒啥。。應該都是原有房屋進行分割出租吧。。畢竟現在房子也沒那麼好賣，萬科廣場都賣了多少個了。。出租有好多好處，第一產權還在自己手裡，房租可以回籠現金流。第二壓著房源。。以後待價而沽。。最主要的盤活了樓盤。。。一點拙見。。。

在租房平臺租房，看著高大上，你根本都想不到，他敢騙你！

準備租房的朋友一定要擦亮眼睛，那些公司化運作的租賃平臺，非常有可能讓你租房的時候，背上沉重的貸款。

所以能不選擇租賃平臺租房，就不要選擇租賃平臺租房，因為房租租賃平臺，天生有坑租客的動力。

看下面的案例：

只租了一年的房子，卻揹負了兩年的租金貸款，這是怎麼回事？

朱先生前往青客公寓辦公地簽約，他與中介口頭約定簽署為期一年的租房合同，並且同意利用浦發銀行信用卡貸款付房租。

看著青客租房平臺高大上的，又是共享經濟，又是網際網路金融的，又是和銀行合作，朱先生很放心。

結果呢？

大半年後，朱先生決定不再租住，他調取信用卡明細想看一下還款情況，結果發現自己“負債”有20多個月，金額達2萬多元。

朱先生很氣憤：“說好的一年一簽，公司在不通知我的情況下，竟然將兩年的房租以貸款形式由銀行全額髮放，難道不是欺詐嗎？”

為什麼租賃平臺要強制的給租客，貸款兩年呢？

因為不同於普通的房東，租房平臺，有巨大的運作成本，房租工資什麼的，都是開銷，所以，他們天生的，想要一次性的得到非常多的房租，比如一年的房租，兩年的房租，甚至一次性得到十年的房子。

如何得到呢？這就要去坑租客了。

租客們可是說了，我也不是傻子，我只願意一個月一付房租，你要我多付，我不租了。針對這個難題，房屋租賃平臺，一般就是透過銀行貸款的方式來解決。

貸款人是租客，銀行一次性貸款兩年的房租出來，給了租賃公司平臺，然後租客每個月還貸款。

看清楚了嗎？貸款人是租客，貸款到手後卻給了租賃平臺。租客還房租，租賃平臺得到金錢。

看著這個解決方案，好像是皆大歡喜的，租賃平臺得到了2年的房租，租客卻只需每個月還一個月的房租。

可是問題卻有很多。

第二點，也是最關鍵的一點，兩年的房租貸款是打給了租賃平臺，而房子不是租賃平臺的，是個人房東的，房東每個月透過租客還貸款，來拿每個月的房租的。

如果租賃平臺跑路了，房東拿不到房租，是會是趕走房客的。

而租客被房東趕走之後，還是要每個月還銀行貸款的。

這是貸款租房最大的風險！

敲黑板！重點來了。

不要以為每個月還貸款，和每個月付房租是一個樣的！

事實上，你要還的貸款，是落在了租賃平臺的錢包裡，而不是在房東的錢包裡。

租賃平臺跑路，倒閉，你很有可能會付雙倍房租，一份繼續還銀行貸款，一份給要賬的房東！

所以說，在利益上，房租租賃平臺，在成本壓力下，在賺錢的渴望下，會從靈魂上渴望，一次性得到幾年的房租，而租客天生不希望，一次性付出好幾年的房租，這個矛盾是不可調和的，這種天生的利益衝突，必然會造成租賃平臺不自覺的，就要欺騙租客的發生。

因為，不欺騙，租客不會租房的，你不騙租客，租房是傻子，才願意貸款兩年房租給你租房公司享用，自己每個月“做房租”做還貸款。

所以朋友們，你們要租房儘量選擇個人房東，不要選擇公司化運作的租房平臺。

好事。最好價格便宜點，讓低收入的人能租得起。最好造一室戶，租金應相當於所在地最低工資的一半。如當地最低月工資為2千元，這月租金應在1千元左右。