2020年從3月到8月，已購房的商業房貸都要選擇換成固定利率 或者換成LPR浮動稅率(徹底和基準利率脫勾)，機會只在面前擺一次，選後要求從一而終，請問大家選哪種?（如不主動選，自動LPR;新買房都是LPR）。

什麼是LPR

首先我們得了解什麼是LPR。

LPR的全稱為（Loan Prime Rate），即“貸款基礎利率”，這個利率最開始是用於對公貸款，之後慢慢開始改革。它是金融機構對最優質客戶提供的貸款利率，所以這對於我們普通的貸款者而言就是不用接受各種各樣的利率變動，直接以最佳利率進行結算。對於貸款者以及企業而言就是降低融資成本，推進利率市場化。

LPR當前的形成是根據中期借貸便利（MLF）、長期貸款（住房貸款）、報價行這些因素決定的，並且報價頻率由原來的每日報價改為每月報價一次，這樣就組成了LPR的形成制度

改成 LPR浮動利率：每年根據華人民銀行最新公佈的LPR值 加算 加點 自動更新房利率

計算公式：房貸利率=LPR+加點（加點為固定值，由今年計算出的值永久生效，並不會每年隨動）

此次頒佈LPR新利率，第一期的基準利率採用的是2019年12月的LPR，也就是4.8%。

舉例一：現有手上房貸上浮10%計算而得：即4.9% *（1+10%）=5.39%，加點=5.39-4.8=0.59。選擇後，今年仍然會按照5.39%計算房貸利息，影響從明年開始，以 最新LPR值+0.59計算，持續一年。

舉例二：現有手上房貸打7折計算而得：即4.9% *70%=3.43%，加點=3.43-4.8=-1.37。選擇後，今年仍然會按照5.39%計算房貸利息，影響從明年開始，以 最新LPR值-1.37計算，持續一年。

總結：

綜上題主選擇LPR後，明年房貸變為 最新LPR+（6.125-4.8）

選擇哪種還貸方式，主要由我們是看漲LPR還是看跌LPR，LPR漲，我們多換房貸，LPR跌我們少還房貸。對於本身利率很低，並且剩餘還貸年限不足10年的，個人推薦選固定利率。其餘的本身利率已經偏高，為何不堵一把LPR在未來持續走低，目前從大環境趨勢和現有事實看，國外經濟發達國家LPR普遍偏低。在目前以現金為王，物價上漲，通貨膨脹蠢蠢欲動的環境下，LPR走低的機率大。

不過最終還是得由題主，仔細計算，選擇哪種方式才是最適合自己的。選擇截止日期為2020年8月，可在各銀行手機APP端操作，也可去櫃檯辦理。

長期來說LPR個人認為會越來越低，建議你換LPR，不過也要看你的貸款金額多不多，假如出現惡性通脹再一起還了唄

我建議看貸款剩餘年限，如果還剩個5、6年的話，就轉lpr吧。如果超過10年，建議固定，以後的lpr跟基準利率沒有關係。

根據央行規定，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同尚未發放的，參考央行貸款基準利率定價的個人浮動利率住房貸款，均需進行轉換。

新政策為使用者提供了兩種選擇，只能選其一，並且一經選定不得再更改。

方案一：轉化為LPR加點。

轉化後的房貸利率=LPR+加點數值；

加點數值=原合同利率-4.8%（2019年12月LPR值）

方案二：轉化為固定利率。

即在合同期限內，按照當前執行的固定利率一直執行下去。

怎麼才能少還房貸才是大家最關心的問題。利用小學五年級的數學知識列方程： 設原貸款利率為x，則選擇LPR加點的貸款利率=（x-4.8%）+LPR；固定利率為x。則當LPR<4.8%時選擇LPR加點更有優勢；當LPR大於4.8%時，選擇固定利率還貸更少。

因此，選擇哪種模式，歸根結底在於我們對於未來二三十年LPR的預期。

在國家宏觀發展的層面上，刺激實體經濟發展將會下調MLF，特別是領導層提出的中國製造2025，MLF將有較大幅度的調整，預期2020年9月、12月會有兩次調整。中長期會在2023年量化寬鬆到極低點並維持至2025年，隨著製造偉業的實現伴生的通貨膨脹，2025年以後會調升貸款基準利率並一路上揚並在2030達到高點，並在10%-15%高位波動。這十年，應該是金融市場的豐收期，整體市場寬鬆，介入的時機、行業非常重要，而耐心更加重要。

建議：2025年之前結清的存量貸款，可轉換為LPR；2025-2030年之間結清的存量貸款，轉換LPR或固定利率皆可，優選轉LPR；2030年之後結清的存量貸款，轉為固定利率。

選對選錯，划算不划算要根據自己判斷，就目前近幾期的趨勢看，利率呈現下降趨勢，換成LPR是划算的，因為一旦選定就不能更改，也存在將來較長時期利率上升的風險。

按照目前5年期貸款以上基準利率計算，你的實際執行利率6.125%，現行基準利率為4.9%，你的執行利率為6.125%(=4.9%+1.225%)。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持

不變。按新的選擇你的利率應該表達為：LPR+1.225%。轉換後到第一個重定價日前，房貸利率還是6.125%，但計算方式變成了“LPR4.9%+1.225%”；從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當時最新的5年期以上LPR+1.225%”；以後每個重定價日都以此類推。

LPR是個變動數，對比上述方式，很明顯，如果判斷未來5年期以上LPR+1.225%>6.125%，也就是說未來的LPR比4.9%高，就可選擇原來的還款形式；反之，如果判斷未來LPR比4.9%低，就可選擇LPR。

2019年12月28日，華人民銀行在官網重磅釋出《華人民銀行公告〔2019〕第30號》，公告規定：自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以貸款市場報價利率（以下簡稱“LPR”）為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率，原則上應於2020年8月31日前完成。

那麼在3月1日我們就必須做出選擇，要麼選固定不變，要麼選LPR。固定利率很簡單，你的是6.125%，那麼以後的28年都是6.125%。而選擇轉LPR就不一樣了。

LPR定價的利率其實和原來的基準利率上下浮動差不多多，LPR的調整，參考的是你當時籤合同時的LPR基準值。如果你原來跟銀行簽訂的是基準利率上浮10%，即你當前貸款利率為6.125%，2019年12月銀行間同業市場釋出的五年期LPR值為4.8%，6.125%就相當於

LPR+1325BP（1325BP=1.325%），所以3月1日起，你重籤選擇LPR定價方式的話，你的貸款利率就變為了LPR+1325BP,在後續整個貸款期間內1325BP的加點值不會在變，你的貸款利息會增加還是減少取決於LPR的變動情況，LPR提高了，你的貸款利率變高，利息就增加了，LPR降低了，你的貸款利率跟著下降。假設2020年LPR值為4.5%，你選擇了轉LPR之後你放貸利率為：4.5%+1.325%＝5.825%。那麼你的房貸利率下降了。你所還的錢也就是變少了。

總之，如果我們能確信以後的LPR是下降的，那麼選擇轉LPR肯定會優惠很多。就目前的趨勢來看，最近幾年LPR的趨勢勢必是逐步降低的。就我個人看來，以後中國的經濟肯定會更加繁榮，那麼中的LPR肯定比現在會更加低。所以選轉LPR會更換好一些。請看美國，現在的LPR低的很，很快我們也會跟上的！

你的貸款利率太高了，建議調換LPR，為什麼？請往下看。

4月20日，央媽公佈4月LPR時，

1年期和5年期以上的雙雙降低，

前年買房的姐姐，問我對她的貸款有什麼影響，哪個划算。

我這兩天研究了下，和大家分享分享，

。。。。。

央行週一把LPR雙降，實際是在降息。

傳統降息，是降我們去銀行存款和貸款的利率，

這種方法，見效快，但效果差，它會導致錢留到股市或樓市，

所以，去年10月央行做了個改革，以後買房子，房貸利率都跟著LPR走，

LPR是一個貸款利率，央行每個月20號會公佈一次，每月一調整。

我在中國貨幣網上截取了LPR從去年以來到現在的走勢圖，

LPR一直在下降，

然而，這次調整，不像前幾次比較平穩緩慢，下行明顯，

皆因現在經濟壓力大，央行只能加大放水力度，降低貸款利率。

這對我們房奴是有利的。

01、即將要買房的

你的貸款利率在下降。

現在銀行發放的房貸利率=近1月 LPR+點值，

比如，我明天買房，近1月LPR就是3.65%，上海這邊銀行普遍要加55個基點（不同地區可能不同），

那我的貸款利率就是4.65%+0.55%=5.2%,

貸款100萬，30年，LPR4.65%，月供5156.37元；若LPR4.75%，5216.47元；

LPR降10BP，月供少60.1元，夠我每月能多喝3杯奶茶。

從現在的經濟形式看，後面LPR大機率還得降，

剛需買房，我覺得今年或許是不錯的機會。

LPR降低，除了對新買房的很友好，

對我們已經買房的，也有好處。

02、已買房

一、去年10月前，用基準利率買房

我姐姐最近經常接到她建行的簡訊通知，讓她去把固定貸款利率轉成LPR，

她是2018年1月11日，貸款30年，5.88%的利率，

改成LPR浮動利率，她得留意2點：

1、【點值】是多少

轉換後的房貸利率=近1月 LPR+點值，

具體怎麼算，

就是，拿原房貸利率—LPR定價基準利率4.8%。

其實你不用太操心，銀行會自動幫你算好。

每個人的都不一樣，和你現在的房貸有關。

你現在的房貸低，加點就低；現在房貸高，加點就高。

比如我姐的【點值】比較高，1.08%。

2、哪種“利率調整方式”

可以選擇——

1、放款日對應的同一天

2、每年的1月1日

如果我姐選第一種，她得等到2021年1月11日，根據到時2020年12月的LPR+1.08%。

如果選擇每年的1月1日，等到2021年1月1日，根據2020年12月的LPR+1.08%。

我姐這種情況比較尷尬，貸款日在1月，

不管選哪種方式都一樣。

若放款日在4月20日以後，她這時候要換的話，貸款利率=4.65%+1.08%=5.73%，

貸款利率降低了0.15%。

二、去年10月份之後，用LPR買房的

選擇每年1月1日的，LPR已今年1月1日調整哎，下次得到2021年1月1日；

選第2種方式的，去年10月以後買，放款日最早的也得在10月份，

等看看今年9月及以後的LPR，有可能比現在低呢。

就算4月-9月LPR不變，4.65%，也夠低了。

三、今年把基準利率換成LPR的

已經轉換過的，LPR再怎麼降低，都和你沒有關係。

不要覺得，自己不管，不去做任何操作，就會一直是固定利率，

不是的，如果你不願隨LPR，也要到銀行app上確認，

建行是截止8月31日，在這之前，

如果你不自己選好是固定利率，還是隨LPR走。

最後都批次改成預設隨LPR浮動。

今年之前，咱們國家執行的一直是貸款基礎利率，大家的房貸利率是在買房那一刻就定下來了。

央行規定，5年以上的貸款基礎利率是4.9%。按照此前的房貸計算規則，個人首套房利率=4.9% x (1+浮動百分比)。

拿我自己舉例，之前2008年買房的時候打了七折，於是我的房貸利率是4.9% x 0.7=3.43%。

那LPR改革後，如果想轉換成LPR，之後的利率咋算？

按照央行的規定，不管是固定利率還是LPR都必須以2019年12月底公佈的LPR（4.8%）作為參考數值，計算公式是：

個人住房貸款利率=LPR +/- N%

N%=原合同最近的執行利率-4.8%

公式看不太明白？給大家簡單舉個例子：

一號小張，買房的時候利率上浮了10%，房貸利率是4.9x(1+10%)=5.39%，與LPR的差值為5.39%-4.8%=0.59%，那麼0.59%就變成了以後你的利率加點，以後你的房屋貸款利率=當時的LPR+0.59%。

二號小王，運氣比較好，買房時的房貸利率打了9折，原來的房貸利率是4.9%x0.9=4.41%，4.41-4.80=-0.39，-0.39就是小王以後房貸的固定加點數。因此小王轉換成LPR後，房貸利率為：LPR利率-0.39。

如果你不想算數，可以按照自己情況參考下面的表格：

個人房貸轉換後參考LPR   圖源網路

1、加點減點一旦確定，以後都不變？

答：是的，變的是LPR。

籤合同時，大家會跟銀行確定定價日和定價週期，一般是一年一變。（LPR是一月一報，但咱們房貸的LPR參考利率是一年一變）

2、如果現在選擇固定利率，以後還能選LPR嗎？

答：不能，合同期間只能選一次。

3、如果選擇換成LPR方式，剩下半年（現在到年底）貸款利率是多少？

答：按照房貸重定價日的不同（每年1月1日或貸款發放日）：

① 房貸定價日是每年1月1日，

今年利率=4.8%+固定點差；

② 重定價日是貸款發放日，

在之前轉換成功，

利率=4.8%+固定點差；

在之後轉換，

利率=轉換當時的LPR+固定點差。

4、LPR利率分為1年期和5年期，應該參考哪個？

答：房貸期限＞5年，參考5年期LPR利率；

房貸期限≤5年，參考1年期LPR利率。

5、如果LPR利率下降了， 房貸利率轉換為LPR利率後，房貸利率是否立刻調整？

答：不會，等到利率調整日才會調整。利率調整日為每年的1月1日或者是貸款發放日；所以雖然LPR利率是每月的20號釋出，但是房貸利率不會立刻調整。

6、如果選擇房貸轉換，需要滿足什麼要求？

①2020年1月1日前房貸已經發放或者已簽訂合同但是貸款未發放

②房貸利率按照基準利率上下浮確定，貸款基準利率如下

④商業貸款或者商業貸款和公積金貸款混合貸款，公積金貸款不轉換，如果是商業貸款和公積金的混合貸款，只轉換商貸部分。

⑤貸款剩餘期限大於1年

上面講了這麼多，終於到了大家最關心的話題了，哈哈。

其實大家應該也能看出，如果轉化成LPR，加點一直不變，因此房貸利率是和當年的LPR利率緊緊關聯的，只要LPR繼續降，轉了就會比較值，反之同理。

所以我的建議是：

如果你認為未來LPR會降，那選擇浮動利率；

如果你認為未來LPR會漲，那選擇固定利率。

最近幾月LPR變動 圖源網路

但如果從趨勢來看，日本和歐洲部分發達國家的市場利率已經進入了零負利率時代。

雖然這樣的情況距離中國還很遙遠，但隨著貨幣增發、通縮，從長遠來說，利率大機率會處於下降的趨勢。

僅從2020年新公佈的LPR來看，已經從4.8%已經降到了4.65%，且年底有可能還會降低。

那我們來進行一個簡單粗略（經不起推敲）的計算，在固定利率不變的情況下，若將房貸利率轉換成LPR：若參考LPR下降0.15%，總額100萬、貸款30年的房子總共可以少還4.5萬元。（由於房貸還涉及很多因素，這裡的資料只供參考）