你現在看到的龍頭房企都經歷過使用過高週轉，只是早晚的問題。

最老牌的萬科也是最早使用高週轉模式的房企，這也使得他和同時期的房企拉開了差距，例如和萬科同在廣東的合生創展，曾經也是中國早期房地產市場的明星企業。但現在除了廣東地區，還有多少人聽過這個名字？

高週轉模式是龍頭房企迅速擴大規模的捷徑，也是目前眾多房企紛紛學習的模式。不過龍頭房企目前或多或少都已經在減少高週轉專案了，2018年，碧桂園因為高週轉模式而出的事故不少，高週轉模式也被受到輿論指責。所以現在哪家也不會說自己是高週轉模式的。

以個人理解列十個高週轉模式用得好取得明顯成績的，其實遠不止十個，中國房企前50強至少一大半都用過。

萬科、恆大、碧桂園、融創、綠地、新城、世茂、龍湖、金科、正榮。

1、萬科地產

始於1984年,高新技術企業,中國最大的專業住宅開發企業之一,全球200家最佳中小企業,萬科企業股份有限公司。

2、保利地產

大型國有房地產企業,國有房地產企業綜合實力e69da5e887aa7a686964616f31333365633933領先企業之一,房地產行業十強,保利房地產(集團)股份有限公司。

3、綠地地產

成立於1992年,上海市國有控股特大型企業集團,房地產龍頭企業之一,中國企業500強,綠地控股集團有限公司。

4、恆大地產

國內在建工程面積最大。進入省會城市最多房地產企業之一,十大房地產品牌,著名品牌,恆大地產集團有限公司。

5、中海地產

始創於1979年,中國房地產開發企業500強,中國房地產行業領導品牌之一,著名品牌,中國海外發展有限公司。

6、碧桂園

國內最大的房地產開發企業之一,房地產行業大盤開發模式的倡導者,香港聯交所上市公司,碧桂園控股有限公司。

7、華潤置地

華潤集團旗下,中國內地最具實力的綜合型地產開發商之一,領先的高階房地產發展商,上市公司,華潤置地有限公司。

8、龍湖地產

香港聯交所主機板掛牌上市公司,大型地產開發運營商,極具規模與竟爭實力房地產企業,著名品牌,龍湖地產有限公司。

9、世茂地產

中國最具實力的綜合性房地產開發企業之一,首創地產行業“濱江模式”,上市公司,世茂房地產控股有限公司。

10、富力地產

中國綜合實力最強的房地產企業之一,上市公司,國內房地產界影響力品牌,廣州富力地產股份有限公司。

在市場大勢不太樂觀而導致資金吃緊的情況之下，“高週轉”自然就吸引了眾多房地產開發商的目光，他們都希望透過企業內部操作和調控，實現自有資金與銷售額“四兩撥千斤”的太極推手作用。

一、高週轉的核心點

那麼高週轉的核心是什麼？不是說你房子造得有多快，預售有多早，竣工交付結利能提前多少，業內對於高週轉的核心已基本達成一致，即資金週轉率高、週轉速度快，一句話就是現金流。

高週轉的理想形態是什麼：比如今天你買100畝地花了2億，明天賣房收了4億，後天再買地200畝花了4億，大後天賣房又收了8億，最棒棒的是這裡面所有的工程款，稅款，什麼款的都是滯後結算的，你手上握著大量的現金，可以不斷的拿來滾雪球。所以，這裡房子造得快，只不過是高週轉現金迴流其中的一個手段而已，在國內大部分地區，要賣房還是必須先辦理預售證，要融資得先辦理好施工證，而建設進度和現金流綁在了一起，所以看起來高週轉貌似就等於快建房。

因此也就清晰了，房地產追求高週轉的根本原因就是因為投資規模大，同時自有資金有限，使用資金的成本又高，要實現超越就只能在資金使用效率上下功夫。而要提高資金效率大多都靠槓桿，所以通常來說，“高週轉”並不是單獨實施的，往往與高槓杆進行搭配，一個是財務槓桿，另一個更突出的方案則是依靠經營性槓桿。

通俗地說，只要你有夠牛X，高週轉就完美的變成了一場關於現金流的遊戲。比如你融資能力強，有本事可以迅速的把土地款透過融資的方式拿回來，甚至還有多餘，那這種時候地塊就算不開發都無所謂了，因為自己的錢已經回本了，馬上又可以繼續上馬新專案對外投資了；或者再比如在企業拿地之前你就已經鎖定好了客戶，對接好了多個大型企業直接進行訂製化團購，再用團購的定金來支付土地及工程款。地塊就當作一個融資標的享受升值，也是一種人生，反正也沒什麼壓力。

當然，以上只是舉幾個粗俗易懂的例子方便理解。在實際操盤上，還是會有很多細節的。但這並不妨礙房產行業向著高週轉的模式發展，事實上，眾多有名的房地產企業都是“高週轉”的擁護者。具體有如：

萬科的“5946”模式，即拿到地後5個月開工、9個月開盤、首推貨量40%、開盤後當月去化率60%；恆大則要求推進6個月開盤，首開去化率至少60%以上等；當然其中最典型的，要數地產行業新晉選手中梁地產：他們對普通專案推行“456”運作模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月再投資；對續期專案推行“321”模式，為了確保首期開盤至續期供貨的間隔時間，制定規則衝刺1個月、常態2個月、紅線3個月！這種總結為“快進快出、小步快跑、低開高走”的運營模式讓中梁開啟了穩步去槓桿，港交所上市IPO的快速發展之路，迅速獲取了更大的市場空間和資金效益，走上人生巔峰。二、高週轉排名，實質就是運營能力排名

如之前所述，要實現高週轉戰略以期達到更快的推進規模發展，解決資金回籠的壓力，就只能提高資金運用效率，而這就對房企的運營能力提出了挑戰。

房企運營能力既與企業銷售能力有關，也與企業資產的利用效率有關，是企業綜合運營效率的體現。而企業運營效率主要是指資產的週轉率或週轉速度，一般為企業的產出額與資產佔用額之間的比率。企業運營效率高表示企業成本降低，利潤增加。在當今地產市場規模化發展的大環境下，一家房企的運營能力越強往往表示其將具備更強的市場競爭優勢，更能行之有效的促進企業進行規模化發展。

總資產週轉率體現了企業經營期間全部資產從投入到產出的流轉速度，週轉越快，說明銷售能力越強，反映了企業全部資產的管理質量和利用效率，總資產週轉率=營業收入/總資產平均餘額。總資產週轉指標用於衡量企業運用資產賺取利潤的能力，總資產週轉率越高，表明企業總資產週轉速度越快，銷售能力越強，資產利用效率越高，對企業利潤絕對額的貢獻就越大。

存貨在週轉率同樣也是企業營運能力分析的重要指標，不僅可以用來衡量企業生產經營各環節中存貨運營效率，而且還被用來評價企業的經營業績，反映企業的績效。存貨週轉率是反映企業購、產、銷平衡效率的一種尺度，存貨週轉率越高，表明企業存貨及佔用在存貨上的資金的佔用水平越低，流動性越強，存貨轉換為現金或應收賬款的速度越快，即如果一家公司這一指標高的話，說明這家公司賣東西是很快的。

圖1：2019年上市房企總資產週轉率排行榜TOP10

圖2：2019年上市房企存貨週轉率排行榜TOP10

資料均來自：中指研究院

三、對排名中個別地產開發商的評價

這裡本人僅結合上圖及個人觀點談一下個人對一些房企運營能力的看法。

綠地控股：TOD模式助力高週轉

當前市場環境下，多個大型龍頭房企很多都用過或者仍然在用“高週轉”模式，但綠地控股始終堅持“高週轉”戰略，連續多年在A股運營能力榜單中排名前列。據機構統計，在土地儲備上，綠地2017年拿地82宗，2018年拿地達到260宗，規模衝刺不斷加速。但是隨著貨值增加，採取“高週轉”的方式就成了綠地快速回款的最佳途徑。因此在2019年房企運營能力排名方面，綠地控股在總資產週轉率排名中，排第二位，在存貨週轉率排名中列第三位。綠地控股之所以週轉率較高，一方面得益於其2019年回款結轉加速，收入增長較快；另一方面得益於企業大力佈局三四線城際空間站等優質專案並在年內實現了良好去化，優化了土儲結構，逆勢增長超五成。

儘管2019年三線及以下城市的去化難度會有所提升，但綠地控股藉助基建平臺所形成的TOD拿地模式將助力公司在低能級城市維持高週轉。TOD模式：以公共交通為導向的開發（transit-oriented development，TOD）是規劃一個居民或者商業區時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。2018年至今綠地控股先後推動長沙、宿州、陽江、宜賓等近20個高鐵商務區專案落地，佔比達新增土儲的30%以上，其中有多個專案實現了年內由拿地到回款的高週轉效率。低成本的拿地策略疊加標準化高週轉的高鐵專案佈局成為了其持續降低負債水平、支撐業績釋放提供有力保障。

龍光地產:高週轉快擴張黑馬 聚焦大灣區

龍光地產始終堅持“輕資產、快週轉”的運營模式有關。不同於傳統房產企業，龍光地產並不大量持有大型購物中心等商業物業，而是集中投資大灣區範圍的品質住宅，以實現較高的週轉率，從而確保了現金快速回籠,並保證了合理利潤率，提高抗風險能力。2019年龍光地產憑藉優異的營運效率，存貨週轉率位居樣本企業排名第五位，總資產週轉率位居第六，其高淨資產收益率主要得益於公司的拿地均價低，以及高週轉的優勢，與此同時，龍光地產的槓桿率也並不高。

當然，光從運營能力或其是否為高週轉模式來觀察一家房企是否成功是比較片面的，而且自從2018年有多家房企因為高週轉模式引發過事故和不少口誅筆伐之後，高週轉漸漸變成了一個負面的詞彙，很多企業已經放棄或者至少表面不會再以該模式做為宣傳了。

以下附上2019年度中國房地產開發企業500強TOP10名單

2019中國房地產開發企業500強TOP10

1、恆大地產集團有限公司

2、萬科企業股份有限公司

3、碧桂園控股有限公司

4、融創中國控股有限公司

5、保利房地產（集團）股份有限公司

6、中海地產(中國海外發展)

7、龍湖集團控股有限公司

8、新城控股集團股份有限公司

9、華潤置地有限公司

10、廣州富力地產股份有限公司

排名資料來自於“2019中國房地產百強企業研究成果釋出會”

前十名不好數，直接說前三吧：恆大、碧桂園、萬科。（也就是銷售業績排行榜的那三位）

這三位是高週轉企業的代表，他們也是因為高週轉的模式才能成為業界前三的（看到沒，業績遠超後面的4、5位）。

然而，高週轉帶來的問題就是，房屋的品質很難得到保障。百度“碧桂園”三個字，相關搜尋就是有關它房子質量的。

非常榮幸為題主作答。

關於您提出的問題，我從高週轉的模式解析、高週轉的評價指標以及目前房企高週轉的排名及評價來具體做個回覆吧。

一、高週轉的模式解析

1、何謂高週轉？

即獲地就快開工、開工後快速突破預售條件實現早開盤，根據市場情況小量多批快銷，實現專案投入的快速回款，最終轉投下個專案，達到利潤和規模的雙平衡、雙增長。

2、高週轉的商業模式本質

房地產開發可以歸結淨資產收益率（ROE）的指標評價，即投入淨利潤和股東自有資金投入的比值。透過杜邦分析法的公式變形，可知

ROE=（淨利潤/營業收入）*（營業收入/地價）*（地價/股東投入資金）*（股東投入資金/（股東投入資金*佔用時間）），即淨利潤率、貨地比、資金槓桿的三者乘積。

由此，高週轉的商業模式本質就是在控制淨利潤率的前提下，多拿貨值和地價比值高的專案，儘可能多地使用外部融資來的資金，降低股東自有資金投入。

目前，很多房企為了實現上述模式，就採取投資、營銷策劃、設計在未獲取專案前深入介入，開發報建不斷追求高速度和高效率，工程趕進度達到預售條件，並制定了一系列重獎的激勵跟投制度，目的就是高效用資金、衝規模。

3、高週轉的利、弊

好的方面，主要是針對企業自身，利於資金的高效運用，品牌落地和快速搶佔市場。

不好的方面，對於企業來說，市場下行、需求萎縮，本質上的資金需求得不到高效回收，也就無從衝業績、衝規模；對社會大眾來說，搶開發節點搶出來的工程違背了鋼筋混泥土固化和建築質量的自然規律，到頭來可能是一堆使用壽命並不長的房子、甚至是某些無辜群體的生命。

二、高週轉的評價指標

1、企業評價層面

網上關於如何評價房企運營情況的排行榜很多，指標也一般都是總資產週轉率、存貨週轉率等諸多財務指標。

個人覺得最關鍵的指標還是存貨週轉率。因為存貨週轉率越高，存貨資產變現能力越強，且佔用在存貨上的資金也就週轉越快。

而企業又可以根據存貨週轉情況，來決定未來是否拿地、該補多少地。

2、專案評價層面

這就要結合每家企業的評價導向，結合老闆和企業的想法、專案所在地實際情況來定。

比如碧桂園的“035”、“456”，即拿地即開工，35天展示區開放；4個月開盤、5個月資金回正、6個月回籠資金投入下個專案。

萬科的“5986”，即拿地5個月動工、9個月銷售、第1個月售出八成，6成產品是住宅。

值得關注的是，基本都聚焦在時間和產業業態上，因為時間就是縮減槓桿費率的關鍵、可售住宅就是資金回款的保障。

三、房企高週轉排名及評價

1、排名

回到題主最關注的週轉效率最高的房企排名吧。下圖為億翰智庫和國際金融報根據內地和香港上市的房企財報得出的存貨週轉率排名，可知綠地、龍光、時代、遠洋、雅居樂、碧桂園、金茂、佳兆業、中南和新力為排名前十的房企，和我們以往見到的房企銷售面積、銷售額排行榜不同，只有碧桂園以銷售額、銷售面積穩居前三的身份進入存貨週轉率前十。

2、評價

週轉率前十的房企中，碧桂園、綠地進入銷售排行前十，中南、金茂進入銷售排行11-20名次，遠洋、佳兆業、龍光進入銷售排行21-30名次，雅居樂、時代進入銷售排行31-40名次，新力排在銷售排行42名。

銷售十強房企碧桂園、綠地憑藉一二三四線甚至全線投資的佈局、融資優勢、強力的運營銷售能力，有力對沖了市場下行帶來的風險。

中南主力佈局長三角、模式學碧桂園；金茂、遠洋主力佈局一二線城市核心區位，精準的專案定位和強營銷能力，也取得了較好的週轉率排名。

佳兆業、龍光、雅居樂、時代，華南房企主力佈局大灣區、廣深核心城市及周邊，得粵港的人口和市場優勢，加上粵系房企基因相互借鑑，也佔有較好的運營能力。

個人認為 ，這裡面做高週轉的強中手自然是碧桂園無二，高週轉的房企楷模！