作為開發客戶有多種多樣的方式，不光任何方式前期都是為後期累積客戶！而找客戶的方式無外乎以下幾種方式：

1.上街發傳單，這是一種比較笨但是也是比較好的效果！因為你可能拿到現場客戶，也許就成交了，如果隊友有買房想法的客戶你完全可以留下電話後續跟進！

2.打電話，這也算很多公司主要的客戶來源！打電話就需要一個長期的跟進，不會像在現場找客戶一樣直接就來看房了！也許是打個電話就出來了也有可能要一年也說不定！需要一個持之以恆的心才能做出結果！當然對於意向非常大的客戶都要加上微信！可以在微信朋友圈多發關於房地產之類的東西！讓客戶知道你是一個認真做房地產的專業人士！前期可能沒有用，但是當別人真的想買房事一定會想到你的！

3.網路！這個就需要投一定的錢！像58，安居客之類的！可以在上面發線房源！然後讓別人給你打電話就行了！

做銷售對人沒有多大要求，只要求你有一個不服輸的心！祝君成功！！！

10萬營銷預算是如何打敗3000萬營銷預算

背景：

在一個產品比客戶還氾濫的紅海市場，客戶到底在哪裡？我們該怎麼去和我們潛在客戶持續互動呢？

其次，小企業沒有大企業先投一個億廣告再說的本事，所以推廣問題更為嚴峻。

那麼小企業的出路到 底在哪裡？

對於拓客系統我進行以下五個板塊的總結思考：

第一，複利時代——10萬塊也能撬動3000萬的推廣費用

第二，魚餌營銷——用產品體驗直接說服潛在客戶

第三，分銷系統——有利益，人人我為我

第四，意件領袖——頭部內容自帶流量

第五，社交鏈傳播——人人是自媒體，傳播無邊界

第一，複利時代

“你投不起廣告，但你做得起創新”

例：

一個10萬營銷預算打敗3000萬營銷預算的故事。

按常理這好像不可能，因為基本上沒有任何專家的方案能夠讓你的ROI（回報率）超過別人300倍，從而讓10萬的營銷預算打敗別人3000萬。

但這的確是一個真實發生的故事。

麗人麗妝他們開化妝品的淘寶店，透過文案創意等最佳化，僅僅讓轉化率比競爭對手高了3%，就用10W預算打敗了別人3000W。

而競爭對手就是因為轉化率低一點點，每次投放反而都會損失一點（淘寶是競價模式），最終一年投入了3000萬，但銷售卻並不比他們多。

其實他們利用的複利模型，一個複利公式：

收益=投入資金*（1+回報率）^n，其中 n 為週轉次數。

什麼意思？

以前電視廣告時代，和電視臺簽訂一年的合約，年前投入10萬,年終收入12萬(20%收益率)，而你的針對對手投入3000萬,即使回報率只有10%，也擁有3300萬的市場份額，而你才有12萬,這是無法趕超的。

但是現在週轉時間變短了，從一年變成1個月或者一星期，甚至幾天。淘寶直通車，今天投10W廣告費，只需1—2天銷售資金就可以回籠，也就是一年可以復投週轉200次。

回到公式：

收益=投入資金*（1+回報率）^n=10萬*（1+0.03）^200=3000萬

備註：假設回報率為3%，1.03的200次方，就是369倍

也就是說，在週轉週期很快的時代，我們提高文案等流程的最佳化，我們就能夠透過10萬的初始資金打敗3000萬的廣告商。

假設我們現在有10萬的廣告資金，我們選擇淘寶直通車，透過一天的廣告，我們獲得10.3萬的銷售收益，第二天我們再用10.3萬中的10萬復投廣告，一年可以投200次，相當於別人3000萬的廣告費，僅僅是因為回報率和週轉週期的改變，帶來無法想象的效益。

再看一下這個公式：

破局關鍵點：

第一，文案

文案的最佳化，能夠提高1%的成交率，但在一年200次的週轉率當中，帶來的是上百倍差距的回報。（現在知道會寫文案的人的價值了嗎）

第二，流程

當客戶看到我們的文案的時候，客戶還需要幾個動作才能實現購買的動作，而這個動作的簡單性非常的重要。

第三，平臺

文案和流程屬於內部資源，內部需要最佳化和提高，但是平臺屬於第三方，外部資源。我們要選好平臺

第一，平臺給人帶來的感覺（是正面還是負面的）

我們在淘寶的平臺看到商品廣告，我們的接受程度遠高於在色情網站看到的廣告，這是平臺的重要性。

第二，平臺的模式（精準營銷）

第二，魚餌營銷

“有人的地方，只要放一個誘惑力的魚餌，就能獲取客戶”

·營銷培訓機構，透過免費的培訓網路影片滿足潛在客戶的需求——吸引線下免費公開課（低價）——成交高階課程

·保健養生行業，透過免費社群體驗活動，總有一天，這些大媽們會買的

·某護膚品行業，登入官網，可以免費領取五件套的試用裝，然後附上客戶見證的資料，進而最終成交對方

這些都是魚餌營銷的例子。

與其花3000元廣告不如實實在在變成產品，讓客戶體驗。

關鍵破局點：

第一，好魚餌（價值）

我們投放的產品（價值）一定要是客戶想要的，並且具有相關性，這樣才能吸引更多的客戶。（具體看上一篇文章引流產品的打造）

第二，好魚塘（渠道）

渠道的選擇直接決定我們吸引過來的客戶的質量，最終影響我們的轉化率。

第三，門檻

門檻的作用和渠道的作用一樣，都是為了篩選客戶，提高客戶的轉化率。

第四，好時機

一個好的時機會給我們帶來天時地利的優越條件。比如，學生臨近公務員考試，你的免費領取的參考資料會不會比平時更有效呢？

第三．分銷系統

“沒有永久的朋友，只有永久的利益“

網際網路的興起，是分銷系統發展最迅速的時代，前幾年微商發展的迅速勢頭就知道了。將消費者變成合作夥伴，透過利益將每一個消費者變成潛在的推廣者，客戶資源自然也就上來了。

分銷模式必然會成為趨勢性的商業模式，這是毋容置疑的，因為以往生產到終端都是透過層層經銷商，而現在資訊流通更快，渠道變得更輕便，消費者變成經銷商。大品牌公司新的業務也在用分銷模式在代替。

關鍵破局點：

第一．信任

凡是跟金錢有關係的，信任都是第一道坎，參與者一般會思考以下4個問題：

1.返的錢是以什麼形式

2.什麼時候能到賬

3.是否能及時檢視餘額

4.需不需要相關的私人資料（身份證、銀行卡）

第二．利益

你所分配的利益的型別、利益的大小是否是客戶需要的？（金錢不是萬能的）

第三．容易程度

第四．形象風險

這也是一點非常重要的因素，社交形象是現在人類非常看重的需求，對方不會因為一個小需求，然後放棄社交形象這個大需求。

第四．意見領袖

“沒有流量，那麼找有流量的人”

這點應該很好理解，我們想攻克一個渠道，我們只需攻克這個渠道的意見領袖，讓其為你背書，是個非常高效的途徑。因為頭部人物自帶流量屬性。

·得到app，擁有大量各行各業的大v,粉絲自然跟著大v走（和電影選主角類似）

破局關鍵點：

第一．利益分配

（同上）

第二．品牌形象

產品的品牌形象是否和這個意見領袖匹配？如果不匹配，對雙方都不好。如果你同時和30個大v進行溝通合作的效果其實沒有先花一個月的時間溝通好一個大v，然後用這個大v作為案例籌碼進行放大溝通、

第三．客戶管理和產品體驗

很多時候，透過大v的介紹，粉絲很大部分都是衝動性購買的，如果產品體驗不夠驚喜，客戶是不會持續購買的。或者客戶購買回去，不使用，同樣會帶來一樣的效果，所以購買了的客戶後續的跟蹤一定要到位。

五.社交鏈傳播

“人人皆自媒體，傳播無邊界”

150法則、六度分隔理論、趨同性原理等為社交傳播的可能性進行理論解釋。

常見的社交鏈傳播有以下三種：

第一，團購

一般是普遍接受。價格透明、剛需的產品諸位團購物件，其他產品作為銷售型產品獲得利潤。

第二，砍價

經常遇到砍著砍著，朋友也一起參與這場砍價活動

第三，分享有獎

滴滴打車、共享單車、美團常用的模式。

關鍵破局點：

第一，產品價值

如果產品是無差異化或者同質化、價格透明、剛需，這個威力將越大。同時無論何時產品的價值都需要塑造，這是購買的前提。

第二，規則

規則一定要簡單，直白，不能夠一大串說明。

總結：

拓客系統分五個板塊：

第一，複利時代——10萬塊也能撬動3000萬的推廣費用

第二，魚餌營銷——用產品體驗直接說服潛在客戶

第三，分銷系統——有利益，人人我為我

第四，意件領袖——頭部內容自帶流量

第五，社交鏈傳播——人人是自媒體，傳播無邊界

1，對樓盤戶型要有足夠的瞭解，要了解優惠政策。

3，甄選有效客戶，結婚買房的一定要及時跟進，有一定經濟實力的，也要多重視。

4，讓客戶享受優惠，對意向客戶，要給足夠的優惠，可以讓客戶幫忙介紹身邊有購買力的朋友。

5，合理安排工作時間，建議下班晚些，早上可以晚點上班，很少有人早上六七點過來。

6，不要守株待兔，不管什麼工作，客戶要自己爭取。

7，營造良好的個人口碑，在圈子中，大家買房就會想到你。

如果賣房子的話，建議交給中介去辦，因為現實中，一般的稅費，手續費都是由買家承擔的，所以對賣房到手多少錢沒有影響，關鍵是省心！如果買房子的話，最好是自己多看看房源，儘量還是不要從中介手中買，因為中介光抽取資訊費這一項，就是一筆不小的費用

透過各大房產網站

很多業主，會選擇在自己相信的房產網站中釋出自己的房源資訊，其中不乏很多優質的房源資訊，這對於經紀人來說就是很重要的資訊需要及時獲取。因此經紀人需要在使用者活躍的房產網站上，實時關注，很有可能獲取房源資訊。

二、透過報紙獲取房源資訊

報紙作為一個傳統媒介，在現代還是有一定的影響價值的，所以經紀人可以利用報紙資訊挖掘房源，報紙上可能會有同行刊登的房源資訊，或者業主自己刊登的房源資訊，都是值得經紀人關注和獲取的，當然經紀人也可以以“房源資訊免費登記”為主題進行宣傳，吸引業主進行房源委託

首先從已有客戶中挖掘。

已有客戶已經購買了你的房子，對專案戶型、環境等等因素都瞭解，透過他們轉介紹有說服力也能省去很多口舌。

對這些老客戶進行維護，以老帶新。早知道維護一個新客戶的成本是老客戶的10倍，尤其你現在手上沒有客戶資源，這是最簡單也是最有效的辦法。

再一個就是把握諮詢客戶。

諮詢客戶都是有意向的，也就是精準客戶，不然不會諮詢。一定要做好這些客戶的資料管理和維護方案，比如幾天聯絡一次，幾天拜訪一次，爭取早起轉為準客戶。

還有就是透過第三方專業公司購得客戶資訊，不過這個方法一般用不了，屬違法，第三方公司只是幫助宣傳。

除了以上，就是大範圍的宣傳了，廣撒網，海底撈針。

客戶重在積累。

精裝修，智慧家居的趨勢發展已經非常的明顯，房地產在開地塊的區域定位，宜居環境，綜合配套設施等考慮以外。大的方向是朝向精裝修與智慧家居發展。

房地產工作獲取客戶的渠道很多，聽我給你一一到來！

一：電話拷客獲取客戶

你沒有客戶的時候，可以多打打電話，現在幾乎每個房地產公司都不缺電話資源，現在房地產銷售做的特別突出的業務員，每天打電話量基本上在200-300個電話.獲客是一個積累的過程，並不是你打一兩個電話，就能獲得客戶的！

電話拷客的目的不光是讓你獲得客戶，還可以讓你與別人溝通的能力，還有熟練電話溝通的話術，還有熟悉所售房子的所有情況，當你有一天打電話不磕磕巴巴，從容應對的時候，客戶會源源不斷的到來！

二：駐守（有些地方把這個叫做打街霸，或者叫做發傳單）

你可以找一個固定區域，小區、商場、一手樓盤周邊等一些人流量多一點的區域，然後做一個廣告牌（當然有一些地方不讓擺，你也可以做一些宣傳頁.）尋找有房產需求的客戶，主動出擊，挖掘客群！

駐守可以訓練你的膽量，跟陌生人搭訕聊天，心裡壓力不是一般的大，當你突破這層壓力的時候，剩下的一些也就是積累了，其他的一些細節，只有你自己在實際的工作中，慢慢挖掘！

三：網路搜客

也就是網上釋出房源資訊，尋找精準的客源，房地產成交的客源，75%來自於網路搜客.

有好多房源做的好的業務員，基本上是不怎麼打電話和駐守的，他們的客源基本上來自於網路，網路做的好，客源不用愁！

四：熟人轉介紹

當然，這些的前提就是，你要專業，只有專業了，才能服務好客戶，你不專業，客戶跟你打過一次交道以後，不會再聯絡你的，因為你給不了他想要的價值，你給不了別人想要的價值，別人不會把時間浪費在你身上的！

提起房地產，我就想起了之前的一個熱播劇“安家”這部劇很接地氣，這部劇裡面的人有很多特質是我們目前做這行的人所不具備的，房似錦對工作認真執著，徐文昌對業務的熟練程度，朱閃閃熱愛生活的態度，婁山關永不放棄的決心等等，原本房似錦去靜宜門店是為了取代徐文昌，但是後來確成了戰友和愛人，這部劇真正做到了讓很多人再一次認識房地產銷售的行業。

因為我之前也做過房地產，對房地產有一定的瞭解，很多房產經紀人，他在給客戶介紹房子的時候他自己都不瞭解這棟房子，當客戶問他附近的學校，附近的醫療，附近的交通是時，他們回答得吞吞吐吐，其實這就是你得不到客戶信任的原因之一，我們既然現在做這個行業我們就應該深耕這個領域，我們要學習我們這個行業的規則和一些基礎知識，為什麼有的人一個月能賣幾十套房子，你一個月連租一套房子都租不出去，為什麼？

你們的差距並不是說誰的學歷高，誰的智商高，是差在，你有沒有認真的思考過這個行業，想要獲得客戶你必須知道客戶的所想，客戶的所需，客戶的所急，只有你把這些事情研究明白了，你在去給客戶推薦你的房子，客戶才回去看，才會感覺到你對他們的用心，客戶對你也會真誠，也就不會出現跑單漏單的情況了。

總而言之我們不管做哪個行業我們都應該熟悉我們的業務知識，只有客戶剛好需要，你剛好專業，這樣我們才會在這個行業中做出好的成績。以上是個人觀點，不喜勿噴。

第一，陌拜，挨個小區，挨棟樓發單子掃樓

第三，拿個牌子，大街上去擺，等客戶

第四，還有個獲取客戶的方法，多交朋友多走動，這種辦法穩，準

做房產獲得客戶的方式比較多。主要是這幾種方式：

一、電話銷售。這種方式一般是買電話名單，不過這樣的方式被拒絕被罵的時候比較多，個人覺得找一二套筍盤撒網推還是有效果。

二、掃街、掃樓。這樣的方式在房地產用得也比較多，這樣的方式一定要臉皮足夠厚，而且專業能力不錯，當然有筍盤也是必備的。

三、透過搜房、安居客等平臺釋出房源。這樣的方式是目前用得比較多的，因為現在很多人都喜歡在網上找房。這樣的方式要注意標題和圖片一定要有足夠吸引力，還有就是房源描述足夠專業。

四、朋友介紹。這個就需要你不斷去拓寬交際圈，不斷的挖掘新資源。

五、老客戶介紹，這個方式客戶是最準的。所以維護好老客戶至關重要。

把平時喊的口號用於行動中，客戶自然來找你。中介即是銷售，銷售要熟悉產品，產品是房子，價值很高。不是一般的零售，認真對待每一個單子，把客人的資產安全放在首位。

房產銷售找客戶最常用的方法是依靠貝殼、安居客這些平臺。但是這些資源是有限的。如果你想提高業績。光靠這些平臺給的客戶。估計，你飯都吃不上。所以，房產銷售人員一定要想其它拓客方法。現階段最有效的辦法是利用附近客智慧營銷系統來找精準客戶。它可以利用二次精準篩選，第一次是大資料篩選，第二次是廣告智慧篩選。能把主動看你廣告的客戶最快時間推送給你。

方法有很多，不知道你說的是新房還是二手房，我來說一些找客戶的方法：

1、出去派單（樓盤宣傳冊）2、打本城市電話資料（這個方法有些費勁，但在沒客戶的時候是一定要做的）3、找同行買電話資料（定位準確，確定是買房客戶）4、加房產群5、在網上發房源（58、搜房等）6、開展點7、掃樓（這個需要臉皮夠厚）8、跑到各個樓盤，開起微信附近人功能，進樓盤的基本是買房看房的，定位精準，瘋狂加人，不管是誰，加了再說，後期慢慢梳理。方法還是很多的，不過還是一個積累的過程，要堅持，當有一個屬於自己的客戶群體時，客戶就會源源不斷。

首先說一下現在售樓處的配置:

1、案場銷售，負責接待客戶回訪客戶完成成交，也被稱為坐銷。意思就是一直在售樓處不外出。

2、市場渠道。這個又包括市場拓展和渠道拓展。所謂市場拓展就是自己透過派單、陌拜等方式發展客戶，而渠道拓展是透過資源整合把市面上已經存在的銷售公司或者團體組織進行整合，透過他們提供客戶資源。接下來一起了解具體的脫了方式

1、老帶新老業主介紹新業主，銷售公司對介紹業主的老業主進行相關獎勵。

2、線上渠道的拓展方式。透過現在的房產網站做線上宣傳，如搜房、新浪樂居等等。

3、透過線下的媒體和廣告直接進行專案宣傳，來獲取客戶資源。

4、透過線下市場，市場拓客人員直接拉訪。

5、透過渠道拓展整合線下的二手房中介或者是團體組織，來開發資源客戶。

6、電話營銷等等。

客戶資源的發掘和尋找方式有好多，關鍵是根據不同市場的不同需要進行合理的銷售資源配置，實現銷售效果和客戶效果最大化。

1、透過電子郵件。

2、透過QQ傳送資訊。

3、透過發帖子。

4、透過在其他網站上寫部落格。

5、透過簡訊。

6、在你的名片上印上你的網路店鋪地址。

7、在泡其他論壇時，在你的論壇簽名中填上你的網路店鋪地址。

8、在你的QQ簽名或是MSN簽名中帶上你的網路店鋪地址。

9、在自己的個人部落格中加上網路店鋪地址（如果你在其他網站開了部落格的話）。

10、在自己的T恤衫上印上自己的網路店鋪地址（此方法由於效果爆好，請大家慎重使用，以免帶來不必要的麻煩）。

11、開發一個新客戶所花的精力比維護好一個老客戶的成本大了將近5倍，所以，請維護好你的老客戶，開發老客戶的親朋好友！

12、有好的房源，一定要把這個資訊廣推廣。

選幾套價效比非常高的房源資訊做成傳單，貼在人口流動大的地方，如社群.城中村.菜市場的公告欄上，將傳單插在私家車的門把手上，如商場的停車場.飯店.酒樓的停車場。

熱鬧夜市的沿街鋪面，如餐飲店.服裝店.飾品店等各類店鋪，把傳單發給店鋪內的老闆。

還可以在中.小學的校門口等學校快放學的時候發給在校門口接小孩的家長，傳單的房源內容主要以學區房為主。

髮網絡主要以58同城和趕集網為主，將優質的房源資訊發到網上，標題一定要吸引人，房源圖片4到6張即可，圖片一定要清晰.要體現出房子的美感和優點。

網上找客戶，客戶有買房需求會在58.趕集上釋出求購房源資訊，如某某路段的幾房預算價錢在多少萬以內，你只需要打電話去問清客戶買房的詳細需求再將合適的房源推薦給他即可。

您好，房地產銷售尋找客戶有以下幾種方法：1、擁有自己的門店，進店客戶。2、網路銷售，這種方式大部分經紀人運動的是58同城，趕集網，安居客等網上埠，因為平臺較為成熟這種網上積累客戶的速度比較快，缺點就是有些客戶不是天靠譜。3、朋友推薦，要做好自己德 宣傳，有些客戶是朋友和以前的成交過後的客戶推薦的，這型別的客戶相對來說準確度較高，比較靠譜。當然客戶的尋找不是固定的模式，就看你怎麼付出了，有時候你去吃頓飯，和陌生人聊天也可以開發出幾個客戶，加油。

答：第一件事收集高收入群體的個人資料，第二件事打一場廣告"人民戰役"，鋪天蓋地颳風暴，第三件事美女售房小姐。

現在全國的房價這麼高，確實有的房子不太好賣了。

不過，現在大量的在拆自建房，政府給與補貼，這些人手裡都有錢，而且不少！

趕緊去找這些人賣房。保準銷售業績超高！