目前國家疫情，各個行業損失比較大，對國家財政是有很大影響的，所以國家一定會救市，出一些相關政策，舉個例子就像股票一樣，一落千丈，國家第二天就扔了1.7萬億拉線，房子目前的好的激勵就是降利率，促進購買力，但是利率是活的，現在降以後還能漲，所以降低利率只是目前暫時的，如果有強烈購房意願的，可以出手，但是目前形勢房子會走低，因為房子價格取決於購買力，沒有一定成交量，價格就會平穩或者下降。房價下降的速度遠比利率優惠的大，根據自身需求出手

我認為不會再有下調的空間，中國政府在疫情方面做出了巨大的努力，利率下調，就是考慮到很多，買房的使用者，以後將會存在巨大的壓力。但是國家同樣也存在較大的資金短缺空間，一切都有底線，應該不會再低

央行新政來了！房貸利率“歷史性大調整”，2020年3月1日起實施

​12月28日，央行釋出公告，宣佈正式出臺存量貸款利率基準轉換方案！

什麼是存量貸款？很多人搞不懂，讓我們來回顧一下：

1、今年8月17日央行釋出公告，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，意思是自那時起，銀行發放的新貸款（房貸除外）主要參考LPR，而不是原來的貸款基準利率。

2、今年8月25日，央行釋出房貸新政，自2019年10月8日起，商業銀行新發放的房貸也要參考LPR（最近一個月相應期限的LPR）。

上述兩項新政釋出後，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，就是說還有10%的新貸款以及前面兩次新政之前的存量貸款還沒有參照LPR定價，有人做過統計，涉及超過28萬億個人貸款。

新房貸以及存量房貸之所以推遲到10月8日以及今天才實施或出臺方案，就是因為涉及面廣，影響量大，關乎眾多購房者的錢袋子。

那麼本次的新政對於存量房貸轉換是如何確定的呢？

一、1、自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。（應於2020年8月31日前完成）。

關於存量房貸：

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

什麼意思？我們來整理下：

1、存量貸款轉化時間段是2020年3月1日至2020年8月31日，也就是說這個時間段內銀行會和你商量存量貸款合同條款變更的事宜，新合同利率將以LPR為基準。說白了合同的要點是確定新的利率計價公式：

老的貸款利率計算公式是：貸款基準利率×（1+浮動比例）

新的是：貸款利率=LPR利率+加點

2、有人問了，那麼新合同前的利率怎麼確定？如果你和銀行約定2020年4月5日採用新定價方式，那麼在此之前執行的利率水平等於原合同最近的執行利率水平，說白了你現在的貸款利率（含房貸）怎樣，那麼採用新公式計算之前的利率就是怎樣（過渡期）。之後採用新利率公式計算。

3、存量房貸新利率計算公式是怎樣呢？分兩種情況：

新政來了！2020年3月1日起，這部分房貸將“重新定價”！

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A、如果是房貸以外的存量貸款，比如個人消費貸款，企業貸款等，貸款利率=LPR利率+加點，至於加點多少，由銀行和貸款者商量決定，貸款人有一定的主動性。

B、如果是存量房貸，貸款利率=LPR利率+加點，但是為了調控樓市，這裡的加點是一刀切，加點是原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值，比如原合同的利率是5.3%，LPR利率是4.8%，那麼加點就是50個基點（0.5%）。

這樣做有兩層含義，一是存量房貸利率基準轉換前後你的實際貸款利率不變。二是如果今後LPR利率調整，你的貸款利率會跟著變動，但50個基點的加點不變。

二、金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。

原來老的貸款利率計算公式是：貸款基準利率×（1+浮動比例），但貸款基準利率調整後一般次年的1月1日才會按照新公式調整你的貸款利率（央行趕在2020年1月1日之前釋出存量貸款轉換方案就是這層考慮）。新的方案對於新利率的計算則不要求在1月1日，商業銀行和購房者可以商量來定。

此外，房貸重定價週期最短為一年，說白了就是要求房貸利率最短要一年不變，可以是兩年，或三年，我個人的建議是最好選一年，原因我下面解釋。

三、如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

你的貸款利率可以轉為固定利率，但我不建議你轉，原因我在12月24日《買房貸款，固定利率好，還是浮動利率好？》一文解釋過：無論是哪個國家、哪個經濟體，長期利率都是走低的。

為什麼長期利率會走低呢？

1、因為我們的錢是紙幣，或者說只是銀行裡的一個數字，至於想印多少完全掌控在貨幣當局手中。

2、每個國家的都希望適當通脹，而不是通縮，所謂通脹就是讓錢更便宜，通縮就是讓錢更貴。通脹的好處是增加人們的持幣成本，讓他們主動消費，同時降低企業獲得資金的難度，讓他們敢投資，最終刺激經濟增長。

目前中國一年期存款基準利率是1.5%，1年期貸款市場報價利率(LPR)是4.15%，5年期是4.8%，在主要經濟體中還是比較高的，未來繼續走低是大機率事件。

第二點中重定價週期的選擇也是一樣，如果你的期限太長，那麼你的鎖定期就會越長，當利率下調的時間，你的利率還維持在高位，不能下調。

最後展望一下：2020年央行大機率會降準降息，降準是投放資金，降低銀行資金成本，降息是下調MLF利率，考慮到新的LPR利率是：

新的LPR=MLF利率+銀行綜合成本（資金成本、運營成本）

未來LPR下調是大機率事件，也就是你的實際貸款利率（含房貸利率）將會走低。

國家對房地產發展的大方向已經定調，對於利率小幅度波動對房產影響不大。未來人口流入的省份，房價肯定會緩慢上漲，相反人口流出的縣級市，房價會有價無市了。

和尚意見：房貸利率，在短期內仍有下調空間。

主要基於三個方面考慮：

1、從近向個月的房貸利率水平走勢看，房貸利率上行的可能性不大

據融360對全國35個重點城市房貸利率的監測資料顯示，2020年1月，全國首套房貸款平均利率為5.51％，環比下降1BP，為5年期LPR加點71BP；二套房貸款平均利率為5.82％，環比下降2BP，為5年期LPR加點102BP。

整體上，房貸利率水平呈現穩中波動走勢。近兩個報價週期利率呈小幅下調。在當前國際公共衛生事件影響下，房貸利率上調的可能性很小。

2、近一個月來，市場流動性較寬鬆，有引導利率下行傾向

2020年開年來，1月央行全面降準0.5個百分點，釋放8000億元流動性。2月3日，考慮到疫情防控和市場資金集中到期等因素，央行開展了9000億元的7天期逆回購和3000億元的14天期逆回購操作，釋放流動性1.2萬億；同時，2月4日又透過貨幣工具放出5000億元，兩天就釋放1.7萬億流動性。且中標利率與上次相比均下調了10個BP。

密集的貨幣寬鬆和中標利率下調，短期內大機率有引導LPR利率下調走勢，當然也會影響房貸利率小幅走低的可能性。

3、存量房貸浮動利率轉換，將有可能拉低短期房貸利率水平

2019年底，存量浮動利率貸款定價轉換方案正式出臺，並於今年3月20日前結束。由於存量房貸規模總量較大，同時平均利率水平相比LPR期間的水平略低，這主要是樓市調控週期政策不同引起的。依轉換政策規定，前後會保持穩定，即便如此，存量房貸低水平利率轉換後，仍然保持低利率水平，這樣與近期從嚴調控樓市的利率相比，大機率會拉低短期房貸平均利率水平。

總的來說，就依當前市場環境和社會生活環境，短期房貸利率水平有下調空間。

房貸利率開年走低，短期是有下調的空間，但總體下調不大。

2020年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%。

同樣2019年12月LPR利率為：1年期4.15%，5年期4.80%。房貸利率與LPR掛鉤，預計在2月的房貸利率會有一定的下調。

為了應對疫情及維護銀行體系流動性，央行開展1.2萬億公開市場逆回購操作，即釋放1.2萬億流動性，比去年同期多了9000億。

這麼大手筆的流動性直接讓銀行資金充裕，一旦貸款市場資金充足，那麼對應的貸款利率會下調，與之掛鉤的房貸利率隨之下調。

在共克疫情之際，有深圳及蘇州出臺支援企業的相關政策，比如深圳鼓勵各銀行機構適當下調貸款利率、減免手續費，新發放小微企業貸款綜合融資成本力爭比2019年下降0.5個百分點。

因此在央行的流動性充足及地方出臺相關措施支援實體企業之下，金融機構也會響應號召適當下調貸款利率，因而房貸利率也會跟進市場形勢。但這是一個緩慢下調的過程，並非一下子猛降。

根據相關機構統計的資料顯示，2020年1月全國首套房平均貸款利率為5.51%，環比下跌了1個百分點。而且隨著今年年初央行降準降息，未來房貸利率存在下跌的可能，那麼對於這件事我的看法是：房貸利率下跌有利於剛需購房者。

毫無疑問，隨著央行降準降息，商業銀行的資金肯定會得到極大補充，這從某個方面考慮的確有利於房貸利率的下跌，畢竟現在市場上的房貸利率實在是太高了。而一旦銀行有了充足的資金之後，也不用擔心因為貸款者眾多而出現資金緊張的局面，到時候房貸利率下跌也不是不可能的事情。

而房貸利率下跌無疑是有利於購房者的。首先，在過去的三年時間裡，因為樓市調控政策十分給力的原因，市場上的房價一直都處於一個下跌的趨勢，不過因為房貸利率上漲的原因，就算房價下跌了，最後購房者付出的購房成本並沒有出現明顯下跌。所以如果2020年房貸利率出現下跌之後，那麼市場上的購房者就會迎來巨大的好訊息，至少購房者在買房的時候需要付出的貸款利息就會少很多。

另外一方面，現在銀行的高利率其實並不利於其他行業的發展，不說其他的，就說現在企業想要向銀行貸款就必須要承受高利率，很多中小企業根本承受不起這種壓力，最後會給這些企業的發展帶來巨大弊端。所以現在利率出現下跌之後，那麼這些企業也就會得到更好的發展。到時候不只是房地產行業，就連實體企業也會得到利好。

不過現在的問題就是，如果房貸利率出現下降之後，會不會引發購房者的哄搶，畢竟現在大多數購房者之所以保持觀望就是因為購房成本居高不下，如果購房成本降了，保不準這些購房者就要搶著買房了。

從房貸利率的走向看，今年對房產行業是利好之年，在沒有發生疫情之前，大多數人都認為今年房地產行業會迎來一波短暫的回暖，疫情發生後房地產行業進入了冬歇期，房產的流動性被限制了，但貨幣的流動性加強了，給了房貸在疫情結束後繼續下行的空間。

從市場上看，停滯的房地產行業不會就此沉淪下去，更不會發生某些人說的房價腰斬，暴跌情況，在當今財政，經濟，GDP，債務等銀根緊張的情況下，房貸違約只能造成更大面積的金融風險，這對於疫情過後“百廢待興”的各行各業都非常不利，用白話來說就是，正常發展階段都不能降低多數人的固定資產價值，來滿足少量人口的購房需求，在重大的經濟問題面前就更不能做雪上加霜，火上澆油的事情了，就如曹阿瞞所說：汝當時之心，非是救火，實欲助賊耳（不要忘記我們剛剛簽了什麼協議）。

從各開發商的實際經營上看，今年的債務問題比較集中，疫情對於房企的影響還是很大的，無論從銷售回款，工地開工，建設週期上看，今年倒閉或被併購的中小房企數量會大量增加，但從實際房地產行業規劃上看，這些倒閉和併購只是將未來發生的事提前而已。

從房貸的走低來看，有些許幾年前政府降低首付，利率等方式鼓勵大家買房的影子，這個影子會隨著房貸後續走向加深或變淡，從這點上判斷國家隊房產的整體走勢把控。現在疫情的整體態勢雖然被抑制住了，但社會何時才能恢復繼續生產，經濟何時能夠恢復，中小企業如何恢復，民眾收入的解決方式等諸多問題都要在疫情結束後逐步解決，古往今來解決問題的第一要務就是資金問題，雖然不想承認但土地財政確實是行之有效的快速解決方式。

個人覺得房貸利率結合LPR會繼續下行，畢竟房地產在經濟中的支柱效應並未改變，甚至在未來城鎮化及經濟繼續發展的幾年內都不會改變。

從當前來看，2020受疫情的影響經濟下行壓力較大，不排除疫情之後，透過下降利率刺激房地產和基金的方式刺激經濟，因此我認為房貸利率短期存在下降預期。

2020年春節疫情辦法，受疫情防控措施的影響，社會各行各業營業和開工受到影響，特別是湖北市的企業。

不單是湖北省，幾乎全國各地的經濟都受到影響，因此2020第一季度的GDP將會承壓。從過去經驗來看，不排除本次疫情後，為了刺激經濟走刺激基建房地產以刺激經濟增長。

而刺激基建和房地產的主要手段就是雙降，利率和存款基準下降，因此中短期內還是有可能降息的。

而且降息也存在降息空間，從發達國家的利率水平來看，中國存在較大的降息空間。歐洲有許多國家已經進入負利率時代了，中國的十年國債利率還在3%左右，因此中國還存在較大的降息空間。

如今的高房價下，房貸利率的上浮下調對購房成本的影響挺大。2020年1月房貸利率開年就走低，短期仍具下調空間嗎，你怎麼看？

據權威資料顯示，2020年1月全國首套房貸款平均利率5.51%，環比下降1個基點（即0.01%），為5年期以上LPR（4.80%）加點71個基點；二套房貸款平均利率5.82%，環比下降2個基點（即0.02%），為5年期以上LPR加點102個基點。

綜合2019年12月房貸利率來看，2019年12月，全國首套房、二套房貸款平均利率分別為5.52%、5.84%，均較2019年11月環比下降了1個基點，也就是說，1月房貸利率已是首套房貸利率連續第二個月下調。

為何2020年初房貸利率會有所下調呢？

首先，1月6日央行降準，釋放8000億資金，“央媽”的大禮包為銀行補足了“彈藥”，各級銀行得以補充到足夠的資金，有充裕的信貸額度，銀行的信貸資金逐步釋放。

其次，如今貸款利率實行的是LPR報價利率，每個月都會更新，其中五年期貸款利率與房貸利率關係密切，雖然2019年12月並無變化，LPR利率還是4.8%，但出於春節假期影響，1月LPR下行預期較大，因此房貸利率也有所下調。

最後，2020年要“全面落實因城施策”，各地分化行情持續，不同城市根據當地房地產市場行情的情況，部分城市樓市相對低迷，因此對房貸利率進行了下調，當然並不是為了刺激樓市，只是“因城施策”下的適度寬鬆。

2020年初房貸利率走低，那麼後期房貸利率還會下調嗎？小黑認為，未來二至三個月房貸利率繼續下調的機率較大。

一方面，在疫情影響下，房企暫時關閉了售樓部，中介機構也暫停營業，建築工地推遲了復工時間，各地房地產市場基本進入休眠狀態，雖然部分房企推出了線上看房模式，但目前效果還未可知，估計銷售成交不會有明顯提升，中國傳統線下實地看房依然不可被替代。

另一方面，受疫情影響，各地復工時間延遲再延遲，很多人因此暫時失去了經濟來源，出於對收入預期降低的不樂觀，本有計劃購房的人，也會暫時推遲購房，購房需求的推後，樓市成交將會有明顯收縮。買房的人少了，辦理住房貸款的人也就少了，銀行為了儘量多貸款出去，就會下調房貸利率。

綜上所述，受疫情影響，2020年第一季度，房貸利率會平穩緩慢下降。但樓市調控依然會以“房住不炒”為主基調，房貸利率下調不意味著樓市調控放鬆，“穩房價”是2020年的重中之重。