差別在觀念，和購房人的實際情況。如果手裡有閒錢，沒有投資去向，那當然一次性付清比較好，又或者

購房者年紀比較大，不想擔負還貸壓力，那麼他們會想盡辦法儘快付清全款。

除開上面兩種情況，如果是普通工薪家庭買房，可能不存在一次性付清的情況吧！畢竟現在房價這麼貴，工薪家庭想要一次性付清，基本上是不可能的。

最近看到一句覺得很有道理的話，“兩代人裡面總要有一代人選擇去揹負房貸，如果你不願意揹負，那麼要麼就是你父親揹負了，要麼是你兒子揹負了”。這個話有點滑稽，有點可笑，但是我覺得其中的道理還是非常中肯的

大白話，撈乾貨！

年輕人能貸款一定貸款買。能力範圍內，貸的越多越好，時間越久越好，等額本息，拖得越久越好。

全款浪費資格，全款收益太低，全款抗風險能力差，考慮時間價值，實際價值不同。

關鍵詞：貸款，久，多，拖，時間，價值，槓桿，收益，風險，會計折現。

第一，買房貸款的原則，首套首貸是福利

我還是那句話，現在這個房價的漲幅，如果你想，買儘量貸款，不要全款，全款買房，槓桿太低，沒有什麼意思。

首套首貸是一個巨大的福利，普通人一定要把它用好，這輩子你可能只有這一次機會，我指的是普通人能夠享受低利率，低風險，長時間的貸款。

第二，全款的問題很多，銀行不是壞人

經常有這樣一個流行的觀點，認為買房子是一輩子在給銀行打工，認為幾十年後你要還的錢比現在的一倍還多，這太不划算了，認為銀行就是一個陰謀，因為銀行都是壞蛋。

這些觀點實在是太小兒科，太幼稚了，懶得駁斥。銀行沒有什麼好壞，他就是個資金的二道販子，就是個生意人，他就是為了爭一個息差或者表內外業務。

而且據我所知，很多銀行其實並不願意做房貸，你感覺你的一二百萬很多，在銀行眼裡成本太高了，根本賺不到錢，現在很多銀行已經退出了三四線城市的房貸。你服氣不？

全款的問題就很多了，漲起來的時候，你的收益就只有別人的幾分之一。當然你會說你的風險也只有別人的幾分之一，那就看你怎麼想。

房子的總價一般都非常高，你有一筆錢全部投進去的話，萬一出現了問題，你想保留一定現金流，對抗風險，就沒了，如果你再去做別的金融操作，成本又很高。

同時你浪費了一個首套首貸的資格，後面你再想去貸款，想把槓桿放高，你又已經享受不到了。

這些只是明面上看得到的不足。

第三，實際價值不同，要考慮時間。會計折現問題

最後說說這個問題的根本，為什麼一定要貸款買房，而不是全款買房。最根本的原因在於時間很值錢，時間有折現的價值。

中國人經常會說滴水之恩當湧泉相報，為什麼呢？因為時間是有價值的，當年的一滴水在未來可能變成一股泉水。

這與我們現實生活中看到的情況也是相符的，比如說你現在有一筆錢感覺挺值錢的。過了五六年你回頭一看，會發現我們的貨幣不值錢了，買不到之前的東西呢，這當然有貨幣發行的原因，經濟增速的原因，再說最根本的，他還有一個風險和時間折現。

所以我經常說買房子還房貸其實就是一個會計折現的問題，年金折現的問題，這是什麼意思呢？

我提個問題，你買房子到底掏了多少錢？是你的房子的那個標價嗎，或者還是你貸款買房，你的首付加上未來你要總共還的錢嗎？

都不是，你要考慮時間的價值，你要考慮一個指標，那就是折現率。

注意我下面這句話，理解不了就多看幾遍，一定要想辦法理解你貸款買房實際花的那個錢，等於你現在掏的那個首付，加上你未來需要還的所有的貸款，按照現實的實際利率折現到現在的錢。

我們現在社會的真實利率是多少了，我們結合各種基金，存款信託，我們現在的融資利率應該在7%~8之間。而且你注意，這不是單利，是複利，什麼叫複利呢？就是利滾利，明年以今年為基準，後年以明年為基準，大後年以後年為基準。這樣的利滾利，時間越長越划算。

之前我解釋過這個問題，有的網友反映看不懂，我今天在儘量說的直白一些。

比如說你欠了銀行360萬，這360萬是你未來要還的本息的和

那麼你分30年還清，每一期你就要還1萬，那麼總共就是360個1萬，這筆錢就叫做年金，因為每個月度年度你都要還的錢是一樣的，這就是一種年金制度。

那這個現值應該怎麼算？其實也非常簡單，那就是把每個月要還的這個錢，按照我剛才說的這個折現率折到現在，然後把它們加起來，最後一期的1萬比起前面的1萬就會便宜非常多，為什麼？因為時間嘛。你折的少，他折的多。

然後你把這個加總的和，再加上你現在這個時間點掏的首付，這才是一個房子真正的價錢，這才是符合這個社會的這個世界的現實，因為時間也是錢，這就是所謂的時間就是金錢。

結論。不和稀泥，買房子，能貸款就不要全款，貸的越多越好，時間越長越好，越往後拖越好。

大家不要把銀行想成壞人，銀行只是一個做生意的資金中介，如果你全款買，抗風險能力會很差，資金流動性會變差，抓握機會的能力會變差，槓桿太低，不利於撬動優質資產，同時收益太低，浪費了一個首套首貸的資格。

鼓勵大家用貸款而不是全款買的最根本原因就是時間的價值，我們要考慮這個問題，他是一個會計的年金問題，把你還的錢切成很多很多分兒，然後每一分折現到現在，加上你現在這個時間點掏的首付，這才是這個房子的實際的錢。這個數字遠遠要小於你的全款。想清楚。

全款買房子的好處，

1其實買房子的時候付全款最大的好處就是方便，以後不用再為了房貸的問題而犯愁，拿到房子房產證的手續會更簡單。

2日後你想要將自己的房子轉賣也很方便，客戶更青睞紅本在手的房子

3你一次性付清全款，房產公司會在原來的價格上額外給你1-2%，這樣你就可以再省下一筆錢了。

那貸款買房有什麼好處和壞處呢？

首先按揭貸款買房的話以後每一個月都要還房貸，這是比較麻煩的，如果忘記還款會影響徵信，也是它最大的壞處。貸款買房買房的好處是房貸可以貸30年，可以抵制通貨膨脹，利息也是老百姓能接受的。

我們這個小縣城，10年前我買房，房價1800多，工資1200多，我們兩口子加起來每月不足3000。如果全款18萬，對於拿工資吃飯的我們是天文數字。如果貸款，我算了下，13萬，20年，到期利息是6萬。

猛的一看利息太多了，但是20年後啥樣誰知道？20年前我知道的，90年代初，每月工資才百八十塊，90年代後期500元都屬於高工資了。這樣一想就覺得還是貸款吧。

付了幾萬塊首付，貸款13萬，當時每月還款800左右吧，老公每月還完房貸就嘆息，這輩子啥時候能不欠帳就好了。確實我們當時工資很低，又沒有能力做其副業，孩子上學，老人看病吃藥，每月還房貸，房子交工後都沒有裝修的錢，還借了點錢簡單弄了下就搬進去住了。

每月過的捉襟見肘，幾個月都想不起來為老人孩子改善下伙食。還是詢問了同事，才知道貸款買房可以去支取公積金。那年我把公積金取出來才把借的錢還上。

後來工資改革，慢慢的日子好過點，到現在雖說工資不高，但是比當初是翻了一番了，老公說，要不然取出公積金把貸款還清吧。

我說就這樣吧，還是每月不到800的貸款也不多，沒必要折騰了，有這個貸款在，就是對我們的一種鞭策，不忘當初是怎麼熬過來的吧！

到現在我們這個小縣房價都到了五六千了，如果當初沒有買房，到現在，是無論如何也買不起了。

在購房問題上，對於絕大多數人，特別是經濟基礎差的年輕人來說，永遠都遵循“能力不夠，貸款來湊”的原則。因為就目前的房價，三四線城市一套房產在一二百萬左右，二線城市200萬以上，一線城市幾百萬到上千萬不等，而在人均存款5.6萬元的當下，很少有家庭有能力一次性付清，即便是掏空6個口袋。

我們基於目前的房貸利率和上浮比例，計算下房貸30年需要付出的財務成本究竟是多少：

假設購置一套200萬的房產，首付60萬，商業房貸140萬，貸款30年，還款方式等額本息；

當下5年期LPR是4.65%，目前多數銀行上浮比例是15%，即實際利率5.3475%。

在未來30年LPR不變的情況下，未來每一期還款金額、還款總金額、總利息分別見下圖：

由上圖可知，在上文所說貸款金額、利率、還款方式下，每一期還款金額為7815.61元，總還款金額281.36萬，利息總額141.36萬。而我們實際的貸款金額是140萬，也就是說30年結清後，償還總本息中，有一半是利息。不算不知道，一算嚇一跳。

而且還有一個因素值得特別注意，那就是當下房貸利率已經由與“基準利率掛鉤”，改為與“5年期LPR掛鉤”，而LPR值是每個月都重新計算一次的，大多數人在簽訂合同的時候設定的重定價週期都是一年，這也就意味著假設未來LPR漲，則需要借款人付出更多的利息，反之亦然。

雖然從近一年的5年期LPR定價來看，LPR處於下行通道中：2019年12月4.8%、2020年2月4.75%、2020年4月至今4.65%，一年間5年期LPR下降了15%，而且很多經濟學家預測中國依然處在利率下行通道中，未來利率還將進一步下調。但是不得不說的是LPR是“商業行為”，其漲或跌與經濟狀況存在很大關係，況且未來30年這麼長的週期內，誰有說的準究竟是漲還是跌呢？因此未來購房者付出的利息可能不止141.36萬。

透過上文的計算我們知道在等額本息的還款條件下，30年共計360期每期的還款金額都是7815.61元，但是因為通脹的存在，我們認為的利息總額141.36萬實際上並不是141.36萬。

以現在的經濟發展水平和人均收入情況來看，總利息141.36萬確實有點“嚇人”，但是通脹是一直存在的，即購買力在下降，通俗的講就是“錢越來越不值錢”，最直觀的感受就是現在的100元肯定沒有30年前的100元購買力強，同樣的道理，現在每月還款7815.61元看起來壓力很大，但是每年的通脹使得30年後的7815.61元並不像現在這麼“值錢”。

因此我們現在認為的“本金140萬，利息140萬”，如果放在30年的週期內，實際上並沒有我們現在認為的那麼“恐怖”，要溫和的多。

至於應該“全款買房”還是“貸款買房”，我認為除了“能力”這個不可抗力因素外，還應該考慮個人對資金的需求和自身的理財能力：

比如假設購房者是做生意的，本身對現金流的需求比較大，即使有能力也不應該全款買房，而是留出更多的現金儲備用於生意中，畢竟房貸利率成本比經營貸利率成本要低的多；再比如有合適理財渠道的人，假設其理財的收益率遠遠高於房貸利率，那麼也應該優先選擇“貸款買房”，剩餘資金的收益率除了足以覆蓋房貸利率外，還會有部分結餘。

假設購房者是上班族，既沒有資金使用上的需求，也無專業的理財渠道，那麼有能力的話還是選擇全款買房比較好，或者提高首付比例，這樣可以減少利息支出，實現最佳最佳化。

雖然我們無法統計房貸利潤在銀行總利潤中的佔比，但是2019年四大行75%以上的個人貸款都投向了個人房貸領域，且不良貸款率僅有2.25%。試想一下，如果不是因為房貸利潤高、違約率低，銀行怎麼可能把資金重點投放到房貸領域？

而且證券分析師李懷軍博士也曾坦言：“個人房貸減少對銀行利息收入有影響”。

差別大了去了，一次付清的省心，但如果已經在還貸一段時間了，就不要再想著提前付清了，要不虧得慌。

有很多人初買房時人資金緊張，想著先貸款買下來，等啥時候有錢了，再一次性還上，真這麼做的話，就錯了。

我2010年買房辦理的分期，貸了38萬多，三十年還清，每月還2000左右，按照這個還款額算下來，統共需要還銀行72萬左右，三十年大約要支付34萬的利息。

現在已經還了十年了，累計有20來萬。查了一下貸款的狀態，還欠銀行30萬，也就是說，這十年雖然還了20多萬，實際上本金才降下來了8萬塊錢，付了十幾萬的利息。

銀行很聰明，不管是等額本金還是本息，都是前面利息收的高，後面收的少，如果已經還款十年左右了，這時候再一次性付清，就淨是虧了利息。

所以，即使現在有錢了，也不要一次性還清，可以拿著錢去做別的。剩下的房貸，按月慢慢還，按照通貨膨脹和收入增加的趨勢，這個還貸的壓力會越來越小。

第一，選擇還貸三十年較好。

三十年後，自己買的房子，升值不止一倍，但是利息總額只是跟本金一樣多。

當然是選擇用貸款划算。

2004年，我在家人的大力支援下，買了四線城市一套房子，一共12萬。

但是，如果是貸款，就可以買兩套，至於多出的那點利息，還真不如房子升值的高。

現在這套房子按照鄰居實際成交的價格，已經價值七八十萬，翻倍都不止兩三倍。

只可惜，當時不願意給銀行支付利息，就東借西借，付了全款現金。

否則，現在那點錢就價值160萬了。這裡面還不算第二套房子，這15年的出租收入，一年一萬，也有15萬了。

相當於損失了100萬元左右。

本身支付百分之六七十的首付款，還能剩下不少現金。如果一次性付清，手裡面沒有一點錢。

弄不好，還要問親朋好友借錢。手頭會非常緊張，一旦有一些意外事件，恐怕會再次跟親朋好友張口，這種情況會讓自己和親朋好友非常難堪，不好處理。

完全沒有必要一次性付清。適當從銀行貸款，將還錢期間合理延長，不至於對目前的生活水平和質量造成太大的衝擊，為一種穩妥的做法。

同時，一次性付清，也可能導致無法儘快地完成裝修。

總想著能用未來幾個月的收入來支付裝修款，但是一旦工資收入下降，比如銷售業績不理想，績效獎金下降，會給自己的裝修計劃造成干擾。

不能及時裝修，也會導致無法及時入住，支付了額外的租房費用，這是一種財務損失。

我當時是一次性付清，夾起尾巴過了一兩年的緊吧日子。

差別太大了。現在很多人買房，都需要靠貸款。我周邊的朋友，買了房子，房貸壓力非常大。每個月要還8千多，他還有2千多的車貸，2個小孩子。想想生活壓力該有多大。

一個月一個月，過得非常快，他說剛感覺還了這個月的貸款，很快下個月的貸款就向他招手了。早知道當初不該買這麼高價的房子。

這裡還是要勸勸那些準備買房的年輕人，不要愛面子，去買一套自己目前難以承受的大房子，應該充分考慮好自己的收支情況，去買一套適合自己的，能買得不會太累的房子。有些人愛面子，感覺買小套一點會被人笑話，生活是你自己過的，房貸是你自己交的，你去感受別人的感受幹啥子嘛？打腫臉充胖子的事情在買房子上千萬不要去犯糊塗。以後壓力太大，恐怕會影響你往後的開心的日子。要選擇最合適自己的就可以。

如果買房子，能一次性付清的，那麼是最好的。說明你有錢，完全沒必要去申請貸款。再說假設你的資金剛好可以夠一次性付清去買房子，我也建議去付清了。然後實在要去弄一點流動資金，那麼可以拿著房產證去銀行做抵押貸款，這個比房貸利率要低很多，划算不少哦。

對於這樣一個問題：

購房者在買房時一次性付清和還貸款三十年，差別究竟有多大？

那麼，你可能要問了，自己明明有錢，自己明明也不需要貸款那麼多年，為什麼，還要儘管多貸款，儘量把貸款的時間拉長呢？其實原因也非常的簡單，那是因為，房產的貸款，利率相對較低，而錢的貶值是很快的，再加上每年的通貨膨脹，向銀行貸款之後，就相當於在銀行裡其它的存款的人，向你白白地送銀子了。

在此，舉一個簡單的例子：

你購買房產，需要120萬，你首付三成36萬，利用公積金貸款，4.96%的利率，那麼，其餘原來你可以一次性支付的84萬，就可以做一些投資理財的產品，只要你的收益超過這個利率，那麼你就已經是賺了。

大家也知道，近年來，錢貶值是常事，多年前的10元錢，再過幾年，可能已經只有5元的購買力了，因此，你原來貸款的84萬，幾年之後，可能也就值42萬了，等於在銀行存錢的人，幫你交了購房的款。

有買過房的朋友就知道，房子涉及到的金額特別大，很多時候我們都需要藉助房貸來降低購房門檻。

所以全款買房和還貸30年買房就成為我們熱議的話題了，公說公有理婆說婆有理，究竟如何呢？

一，全款買房我們將面臨哪些問題？

其實對於一般普通家庭來說，買房可能也就一輩子一次的事情，並不會積累太多的購房經驗。

也因此並不會在房地產市場裡面有更多的瞭解瞭解樓市的動態，瞭解房價的走勢。

所以他們都想要一次性的付清全款的買房，他們認為這樣就可以遠離房貸的壓力。

1，購房門檻高。

不得不承認中國的房貸政策是非常寬鬆的，首套房首付兩成向銀行可以申請8成的房貸。

而全款買房就不一樣了，購房的門檻就非常的高了，可以說對絕大部分家庭來說都不大可能。

那麼真正等你湊夠全款的時候，很可能房價已經上漲了，你手裡的錢也僅僅只夠首付款。

2，無債一身輕！

不得不承認還是有一部分家庭他們有全款購房的能力，他們完全不需要申請房貸。

那麼對於這些人群來說，如果一次性的父親全款買房，那無疑是無債一身輕。

沒有房貸壓力，購房的程式也相對少一些，也不會有更大的生活壓力。

的確如此，如果一次性的全款買房，我們將面臨這樣的一些問題，有好處也有壞處，自己要懂得如何去衡量。

二，貸款30年買房，我們將面臨什麼問題？

很多朋友特別害怕申請房貸，是因為對房貸沒有一個正確的認識和了解。

但實際上即便是我們申請30年的房貸來進行購房，我們面臨的問題也不見得都是壞的。

1，還月供。

申請房貸，我們就必須按時按點的每月向銀行提供相應的月供進行償還。

那麼在前期，可能因為自己的收入不是特別多，存款積蓄又用於支付首付款了，而生活壓力相對較大。

而且在長時間裡面我們還需要償還銀行的利息，而這筆利息常常和我們的貸款數額差不多。

2，提高購房的效率。

從另外一個角度來看，申請房貸買房還可以有效的提高我們的購房效率。

而這些年中國的房價一直在上漲，而且漲幅非常的強勁，漲幅也非常的大。

所以申請30年的房貸來買房，就讓我們遠離了越來越買不起的局面，也遠離了越來越多購房成本的支出。

的確如此，其實房貸對我們購房朋友來說還是有好處的，看似壓力，但是他對我們的幫助也是非常大的。

……

所以作為購房者，我更建議大家申請三四年的房貸來進行買房，而不是一次性的去全款購房。

然而相反，中國的房貸利率卻不斷的在下調，房貸利率已經比通貨膨脹率低很多了。

那麼向銀行申請房貸，其實等同於是在賺錢，是在合理的理財，大家不必害怕，它能幫助我們抵禦通脹。

購房者是投資買房還是剛需購房選擇不同，結果天差地別。

住房市場化流通以來，房市價格節節高升，不一樣的目的購房貸款選擇差別大。購房自住剛需如有能力一次性付清優於還貸30年，存款貸款有利率差，絕大多數不敢冒險的華人其實不願貸款；幾十年後的現在這些人是有住房的窮人。

敢於冒險的極少數人幾十年樂此不疲成為炒房客，首付以外加槓桿全部選擇銀行貸款，炒來炒去中雪球越滾越大，房價越來越高。幾十年來炒房客吃喝嫖賭，他們是當下鈔票揮霍不盡的富人。

購房一次性付清和還貸三十年差別還是很大的，最主要就是有錢跟沒錢的差別。

一次性付清意味著你不需要還貸款，不需要每個月都還房貸，從長遠來看能省下一筆錢，畢竟30年的利息能夠支付一套三四線城市的房子了，付完錢也能立馬拿到自己的房產證，之後面臨的壓力也會小很多，我第一次買房的時候沒有做足功課，貸款寫了30年，後面回家一算利息嚇一跳，總價80萬的房子，算上貸款30年就要花一百多萬。這種方式如果不是家裡有礦，想要一次性付清是很困難的，基本上搭上父母一輩子的積蓄，而且很多人在買完房後沒有壓力的情況下容易坐吃山空。

還貸三十年意味著你最開始付錢的壓力比較小，後續的壓力比較大，畢竟每個月都要還房貸，但是有壓力就有動力，賺錢也會更努力一點。這樣每個月就會過得比較緊張，也很難存下錢，生活的幸福感就會下降很多。這是大部分華人的寫照。就看自己怎麼想了。如果實在沒有能力買房的話還是量力而行，大家覺得呢？