房地產三大巨頭都來養豬，發出了什麼訊號？

一、房地產真的不行了。房地產開發商已經被迫轉型，不過除了轉型外也在轉移資產，去年某巨頭老闆套現比潘石屹更多，另外一家某巨頭的老闆居然還是美國國際。其實某些巨頭轉型都是幌子吧，明修棧道，暗度陳倉，悄悄轉移資產才是目地。

二、豬肉價格看來不好跌了。房地產開發商做什麼都是貸款的，養豬錢也是銀行的，到時候豬肉跌了，他們又要說他們要破產了，他們破產了又說地方沒有財政收入了，銀行和銀行要破產了，金融要崩盤了，又要失去20年了，這些套路已經準備好了吧。

三、農業方面貸款利息真的低。房地產開發商為什麼不轉行其他方面，比如做做證券業務、做基金、信託等等，畢竟很多房地產開發商金融玩的都超過華爾街了。只能說明，農業貸款利息真的低。

做房地產三大巨頭都來養豬，給市場發出什麼訊號？

確實，有錢的開發商都在爭先恐後地向養豬行業進軍。特別是萬科，更是悄無聲息地就釋出了招聘養豬人才的公告。那麼，為什麼會出現這樣的現象呢？以萬科為例。

一方面，萬科是一家“見錢眼開”的公司，只要養豬能賺錢，萬科是會做的。要知道，這些年來，萬科作為一家效益非常好的公司，在資本市場，融資很多，分紅卻很少，一直被認為是“鐵公雞”式的公司。自然，就給外界一個重利輕義的感覺。因此，在養豬業很賺錢的情況下，萬科進軍養豬業，是很正常的事，也完全符合萬科的一貫作風。

另一方面，從近年來萬科的業務拓展情況來看，真是屬於那種除了蓋房子什麼都不會的主，在其他方面做過多次嘗試，基本沒有成功，因而不知道如何像其他企業一樣去轉型。而繼續蓋房子吧，也已經到了一個瓶頸，很難再有大的突破。在這樣的情況下，養豬或許比較符合萬科的特點，符合萬科的行為方式，從而找到一條適合萬科轉型的路。北大畢業生能夠透過賣豬肉發展成養豬專家、成就養豬事業，萬科這個“高大上”，誰又能不對其養豬寄予一點希望呢？

同時，近年來豬肉價格上漲，一般養殖戶又難以應對疫情影響。所以，導致生豬市場出現了供不應求問題，豬肉價格大幅上漲。

所以，開發商養豬，既是自身轉型需要，也是客觀形勢造就，是無可奈何之舉，並非真的喜歡上豬了。

農業生產國家要堅決杜絕大企業來做，因為資本是逐利的，這幾年這些大型企業乾的傷天害理的事還少嗎？房地產公司越大房價就越高“壟斷效應”，像現在的阿里京東收購快遞公司也馬上準備漲價吧，千萬不要信說大公司有成本優勢，這是當前最大的謊言。中石油中石化就是說因為太大所以各種費用更高，再高油價“相對私人油站和外資油站”都是虧錢，而別人的低價卻賺的盆滿缽滿

房地產市場已經開始趨於飽和，養豬涉及到人們的菜籃子工程，市場前景較好，另外養殖行業雖然已經從養殖戶轉變為企業運營模式，但是資本運營化程度低，還有進一步市場化空間！所以會吸引資本進入

萬科為何在這個時候選擇養豬？市場分析認為，隨著2019年撞上超級豬週期，養豬可以說是目前的一個風口。

幾年，房企的跨界行動越來越多元。房地產高漲時代一去不復返、增收不增利，被認為是房企頻繁玩跨界的主因之一。

5月7日，萬科公司官網釋出了豬場招聘崗位，包括聚落化豬場總經理、預結算專業經理、開發報建專員、獸醫、豬場拓展經理。

這意味著，這家老牌房企巨頭正式進軍養殖業。

在去年年底的一個峰會上，王石問新希望董事長劉永好去年養豬賺了多少錢，劉永好回答稱，“效益不錯，請你吃飯沒問題”。4個月後新希望年報揭曉答案，淨利潤同比暴漲195.78%。

事實上，早在萬科之前，恆大、萬達、碧桂園等頭部房企就已涉足養豬業務。

萬科深夜招聘“豬司令”

5月7日晚間，萬科招聘小程式“萬招君”釋出資訊，為萬科食品事業部招聘包括豬場拓展經理、聚落化豬場總經理、養豬場預結算專業經理、豬場開發報建專員、豬場獸醫在內的5個社招崗位，工作地點均在深圳。

職位基本均要求本科及以上學歷，同時至少有2年以上的工作經驗。

而除了豬場拓展經理不限專業以外，其餘職位對招聘物件的專業有特定要求。

至此，萬科架構中的業務單元(BU)增至7個。整個萬科集團還包括，集團總部，南方、上海、北方、中西部四大區域和物業服務5個事業群(BG)，以及印力、物流倉儲、冰雪、海外、長租公寓、梅沙教育6個業務單元(BU)。

萬科的養豬招聘資訊一出，網友們紛紛熱議。

有網友表示能夠理解，“畢竟今年二師兄身價暴漲”“以後萬科是畜牧業股了”，也有人表示，“做夢都想不到”、“也許萬科能建比較好的豬舍”。

此外，還有網友表示：房價沒有豬價跑得快，恭喜萬科成功抓住豬週期；也有網友心懷期待：買不起萬科的房，總能吃得起萬科的豬肉吧。

開發商“跨界”養豬背後：房地產高漲時代一去不復返

開發商“跨界”養豬並不是什麼新鮮事。

在萬科之前，碧桂園、恆大、萬達等房企已進軍農畜業。

早在2014年，萬達就曾在貴州投資10億元用於養豬。2016年許家印投資3億元，在貴州建設110多個以養豬為主的農牧基地。只是，當時萬達和恆大的投資目的是當地扶貧。

碧桂園養豬崗位招聘資訊

萬科養豬，恆大造車，碧桂園搞機器人，這幾年，房企的跨界行動越來越多元，和蓋房子這個主業的聯絡也越來越遠。

房地產高漲時代一去不復返、增收不增利，被認為是房企頻繁玩跨界的主因之一。

Wind資料顯示，2019年135家上市房企合計實現營業收入約4.8萬億元，同比增長超2成；但歸屬於上市公司股東的淨利潤僅約6636.62億元，同比下降3.33%。

拿萬科來說，其2019年年報顯示，2019年全年取得營業收入3678.9億元，同比增長23.6%；歸屬於上市公司股東淨利潤388.7億，同比增長僅5.1%，公司收入及利潤增速均低於市場預期。

而地產商們入市之前，早在十年前，國際投行已將眼光瞄向了中國的生豬產業。先是高盛斥資近3億美元在湖南、福建一帶大手筆全資收購養豬場，後是德意志銀行注資6000萬美元獲取上海宏博集團公司養豬場30%的股份。彼時，外資投行“炒豬”的言論令市場咋舌不已。

跨界養豬最著名的還是網際網路巨頭。

早在2009年，網易丁磊就喊出了養豬計劃。2015年，網易老闆丁磊用網易生態豬宴請網際網路大佬，網易味央生態豬一舉成為網紅。2017年4月，網易味央獲得A輪融資1.6億元，隨後網易宣佈，計劃在江西高安縣新建面積3400畝的養豬場。

馬雲的阿里雲也在2018年3月宣佈，把AI技術引入到養豬行業。目前阿里雲在AI養豬這一專案上已經累計投入了數億元，預計到2020年，產出生豬1000萬頭。

同年11月，京東也宣佈進軍養豬業，並和中國農大、中國農科院合作，推出了一套人工智慧養豬方案。透過“豬臉識別”來觀測與記錄每隻豬的體重、生長、健康情況，同時還能自動調節風機、水簾、暖氣等裝置，智慧控制豬舍溫度、溼度。

養豬到底多賺錢？

毛利不低賣房，有人身家暴漲900億

不可否認，去年豬年撞上超級豬週期，豬肉價格一飛沖天，豬企賺得缽滿盆滿，是萬科進軍養豬產業的重要原因之一。

豬企去年都賺了，4家扭虧為盈

Wind資料顯示，2019年，24家上市豬企中，18家淨利同比增長，沒有一家虧損。與之相對，2018年有13家淨利同比下滑，4家陷入虧損。

其中，生豬養殖龍頭企業牧原股份2019年實現營業收入202.21億元，同比增長51.04%；實現歸母淨利潤61.14億元，同比增長1075.37%。

豬肉價格環比處於下降趨勢，國內眾多生豬養殖企業生豬銷量同比大幅下降。但由於豬肉價格仍處於高位，一季度上市豬企仍然賺翻了，“想不賺錢都難”。

專心做房地產不好嗎？為什麼要養豬？事情的確出現了變化，現在房地產業的發展遇上了瓶頸期，甚至很有可能登上歷史大頂了，那麼剩餘的發展空間已經不太適合再單一地埋頭深耕，房企在行業未完全下坡及自己的力量還較為充裕的時候為自己謀求另外的增長點也是正常的，巨頭們的行動也從側面向市場證實了這一點。至於養豬，行業具有分散化的特點，既賺錢又缺乏市場堡壘，也難怪地產巨頭們忍不住會心動。

▲進入樓市調控後，房地產行業的整體銷量顯得增長乏力，當炒房動能褪去，剛需恐難以長久支援行業的繼續增長。

自從2016年下半年開始推出“穩房價、穩地價、穩預期”的房地產調控以來，房地產行業高速發展的勢頭便緩了下來，再加上“房住不炒”的引導，在需求端越來越集中在自住需求這方面的成交，投資及炒房的現象大為減少，整個房地產行業在成交量上雖然還保持在較高的水平，但增長卻很乏力。

我們可以看一下以下來自統計部門的資料：

2016年全國新建商品房銷售面積是15.73億平方米，同比增長了22.5%。

2017年全國新建商品房銷售面積是16.94億平方米，同比增長了7.7%。

2018年全國新建商品房銷售面積是17.16億平方米，同比增長了1.3%。

2019年全國新建商品房銷售面積是17.15億平方米，同比下降了0.1%。

增長速度一年比一年大幅下滑，到2019年甚至進入負增長的區間，資料越來越難看。這是在投機和機資需求被“穩房價”和“房住不炒”的樓市調控措施擠壓之後留下剛需的效果，而且房地產調控將作為長效機制持續實施下去，那麼未來關於需求方面也大機率難有大的突破。

同時，房地產企業對資金的渴求可以從他高企的行業負債率上可以看出，現在銀根被收緊，即使融資也不能再擴大已經的債務規模，導致很多房企發債也處於借新還舊的狀態，很難再用新增的融資進行新專案的擴充套件運營，資金方面受到限制，對於極度依賴外來資金的房地產行業也就等於上了緊箍咒。

當這些因素成為常態時，房地產企業特別是其中的巨頭再想長時間地在業內尋求到更大的突破，無疑是比較難的。

▲房企面臨的變數增多，對戰線已經有意識地收縮，未來規模的維持難以預料。

在房地產業遭遇增長乏力的發展瓶頸之後，未來在房地產調控以和長效機制的方式成為常態化後，房地產行業與經濟發展速度協同，將很難再出現高速增長的局面，高層降低經濟對房地產行業的依賴程度這個目的非常明顯，以往房地產行業深度綁架經濟的局面將不斷得到改善，這也是發展前景的明顯限制之一。

另一方面，支撐房地產行業發展的長遠因素也會隨著時間的推移而表現出逐漸減弱的態勢，我們的人口出生率已經降至1949年以來的低點，同時老年人口規模的逐年增長，對人口結構的影響也越來越大，很難長期保持不斷上行的需求規模，那麼長期發展也必然受限。

在這些背景之下，很多大型房企已經開始有意調整戰略，據克而瑞的研究顯示，其跟蹤的25家有代表性的上市房企，目前已經有意縮減在三四線城市的拿地規模，把戰略集中到一二線城市中，以避免長期發展上的風險。

因此，從上面兩點來看，出現房地產三巨頭規劃養豬的事並不算太奇怪，有規模有實力的房地產企業需要未雨綢繆，為企業找到盈利的增長點，以降低風險。

而房地產行業的幾大巨頭為什麼會對養豬感興趣呢，至少這個行業的內在特點和盈利特點都是房企看重的。

▲行業龍頭佔比不大，市場堡壘並不強。

養豬這個行業有一個比較明顯的特點，就是行業過於分散，雖然行業中也存在著已經上市的巨頭，但即使生豬為這些企業帶來了市值的急速增長，其生豬產量所佔的市場份額卻非常小，沒有形成佔比較大的寡頭式的企業。

據國家統計部門的資料顯示，2019年全國生豬出欄數量是54419萬頭，而據上市公司的公告資訊顯示，作為產量排名第一的溫氏同期的出欄量是1852萬頭，佔比3.4%，第二位的牧原是1025萬頭，佔比1.88%；第三位的正邦是578萬頭，佔比1.06%。

這樣的資料沒有那一家企業能佔據絕對有利的位置，行業堡壘並不算太強，對於資金實力較為雄厚的房企來說，即使沒有補貼，也有大量的資金作為後盾，再配合已經有的資源，在行業中站穩腳跟就有了基礎，甚至有機會最後顛覆這個行業的格局。在這種背景下，如果盈利再吸引一點，那麼進入就完全有可能了。

▲龍頭企業盈利增長驚人，地產巨頭心動也在所難免。

如果僅僅是因為行業堡壘較弱、比較容易進入，還不足以吸引房地產的巨頭進入其中，資本都是逐利的，沒有利益的驅動那會有資本成群地向這個行業聚集呢？而事實也證明，養豬這個行業真的很賺錢。

從上市公司的財報可以看到，2019年行業老大溫氏的盈利139億，同比上升了251.38%；而牧原股份更誇張，盈利從2018年的5.2億暴增10倍多到61.14億，這份亮麗的資料也直接將其實控人的身家推向了行業的頂端，福布斯釋出2019年中國富豪榜中顯示其財富值是1173.8億，身家秒殺很多地產大佬。

雖然在利潤的絕對值上對於房企巨頭數以幾百億計的利潤來說有很大的差距，但一方面現在房企的盤子大，平均利潤率只有10%多點，而養豬的巨頭們利潤增長率卻高得驚人，而即使是由於2019年情況比較特殊才有這樣的成績，也可以因為行業佔有率的廣闊空間而使後面的發展充滿想像力。

綜上內容，房地產的巨頭們踏足養豬行業，一方面是房地產行業出現了比較明顯的瓶頸，作為行業巨頭需要未雨綢繆地為公司的發展找到新的出路，以避免可能遇到的發展風險，同時生豬行業的堡壘較低，加上潛在的收入空間又比較大，所以房地產巨頭青睞養豬行業也就很正常了。

近幾年來，在房地產市場逐漸從增量市場轉向存量市場的過程中，各大房企都在佈局多元化發展以尋求新的利益增長點，開啟了一場“美好生活”爭奪戰。

而萬科早在2018年，就將集團戰略升級為“城鄉建設與生活服務商”，並把投資方向向農業領域拓展，謀劃了種養迴圈產業園專案，試圖打造飼草種植、種豬繁育、商品豬育肥和屠宰、食品加工和冷鏈物流為一體的農業全產業鏈。

另一方面，受疫情影響，各行各業都遭受到重創，房地產也不例外，選擇在此時入局養豬市場，或許可以幫助萬科實現業務多元化、分攤風險，並尋找新的利潤增長點。

資料顯示，受新冠肺炎疫情影響，萬科2020年一季度全國房地產開發投資完成額同比下降7.7%，新開工面積同比下降27.2%，商品房銷售面積同比下降26.3%，營收則同比下降1.2%至477.7億元。

養豬有多賺錢？

“效益不錯”到底是有多不錯？

資料顯示，2019年新希望歸屬淨利潤同比暴漲195.78%達到了50.4億元。即使是在疫情影響下的一季度，其也實現了2016億元的營收，同比增長26.87%，歸屬淨利潤16.3億元，同比增長144.13%，相當於每月淨賺5.43億元。

值得注意的是，萬科一季度營收達到了478億元，但歸屬淨利潤也不過12.5億元，比新希望低了約3.8億元。

從行業角度來看，2019年24家上市養豬企業中，有18家淨利同比增長，沒有一家虧損，而2018年的時候，還有4家虧損，13家淨利處於下滑狀態。

其中，頭部生豬產業上市公司溫氏股份2019年實現歸母淨利潤139.67億元，成功扭虧為盈，牧原股份的歸母淨利潤則大增1075.37%，淨賺61.14億元。

而從2020年一季度的資料來看，據光大證券研究報告顯示，8家主要生豬養殖企業一季度營收和歸屬淨利潤均呈現大幅上漲狀態，8家上市公司一季度總共淨賺96億元。其中，又以牧原股份賺得最多，高達41億元，相當於月賺13.67億元。

值得注意的是，牧原股份的營收僅有81億元，毛利率和淨利率分別達到了64.53%、56.32%。

豬肉的大賣也為豬企上市公司老闆們帶來了可觀的身家，在2020年2月26日釋出的《2020胡潤全球富豪榜》中，牧原股份的秦英林、錢瑛夫婦以1330億元財富全球富豪榜單56位，超過了萬達集團王健林、網易丁磊、順豐控股王衛等人。