至於提問者說基準利率有所下降，為什麼他的貸款利率並沒有減少？類似於這種情況，在近期，因房價下跌，消費者維權的現象也層出不窮。

首先我們應該知道，無論是哪種貸款，因貸款節點不一樣，可能會導致不同階段的貸款利率有所變化，而在這個變化中，放款機構並沒有承諾你，在多長時間內利率不做調整，所以說你的商貸現在已經放款，至於現在基礎利率上調還是下調，都與你無關，因為當時你們已經簽訂了放款合同，並確定了該筆放款的利率，放款機構沒有權利，單方面更改你的利率，你也沒有權利單方面更改你的利率，我們可以把利率上調還是下調看作是一項風險，而這個風險是由彼此雙方各自承擔的，因為法律規定我們的合同是平等的，不會因為你是消費者，就對你有所偏向。

咱們舉個例子，如果說你當時商貸基準利率是4.9，上浮15%那現在基準利率為4.9，上浮50%，那銀行是不是也應該把你的還貸金額按照目前的利率跟著上調呢，這顯然是不對的，如果是這樣，就違反了我們的合同約定，換句話說，如果銀行增加了你的月供，你也不會願意。

我們日常生活中有太多因為節點不同，導致價格不同的案例，這屬於正常現象，當你達成了合同協議，後期如何變化，跟你沒有關係，就好像我們經常炒股，以十萬塊錢一手的價格買入，然後以12萬的價格賣出，這就是我們買入和賣出的節點不一樣，它的價值變了，我們這筆買賣也就掙到錢了

要想知道房貸是否會減少，我們需要先了解商業銀行貸款利率的兩個關鍵性因素：一是基準利率；二是浮動比例。基準利率是由中央銀行規定，各商業銀行可以根據自己行內的經營情況，自行決定在基準利率基礎上的浮動比例，以此作為自家銀行的存款利率和貸款利率。

所以住房貸款已經貸下來了並且開始還貸後，如果銀行貸款利率降了，房貸會不會隨之減少，取決於這個貸款利率的降低是基準利率下降，還是浮動比例的下降。

一、如果基準利率下降，那麼你的貸款利息會相應的下降。

我們在商業銀行簽訂的按揭貸款合同利率規定均為：借款年利率為基準利率上浮/下調多少百分比。所以如果基準利率有變動，那麼你的貸款利率也會跟著變化。央行每一次降息,借款人的月供就要有相應的減少;反之,則會有相應的增加。

舉例:如果辦理房貸時，基準是4.9%，利率上浮15%，那麼你的實際利率就是4.9%*（1+15%）=5.635%。到第二年，銀行的基準利率下調到了4.8%，那麼你的房貸也會跟著調整，那就是基準4.8%，上浮15%，上浮部分是不會調整的，你的實際利率是4.8%*（1+15%）=5.52%。

二、如果是浮動比例的下降，那麼對於你的貸款利息不會造成任何的影響。

我們辦理房貸的時候，利率都是以簽訂合同當日的基準利率為準，銀行會在此基礎上進行上浮或者下浮，一旦合同簽訂了，那麼浮動比例就是固定的了。只要央行基準利率沒有調整，不管銀行房貸利率怎麼調，購房者的房貸利率是不會變的。貸款合同中的浮動比例是也是由各家商業銀行自身決定的，所以不同地區，不同銀行，不同的貸款者浮動比例會略有出入。

比如你的房貸利率為5.88%，那麼你的房貸利率就是商業銀行基於基準利率4.9%（五年期以上貸款基準利率）上浮20%的利率（5.88%/4.9%-1=20%）。這20%的上浮比例是永遠保持不變的，不會跟隨商業銀行利率調整而調整，也不會隨央行基準利率的調整而調整。假設央行今年降息，五年期以上貸款基準利率降至4.8%，明年你的貸款利率將會是4.8%*（1+20%）=5.76%，即20%的上浮比例不會隨央行基準利率變化而變化。所以，房貸特別要注意的是上浮比例，而不是具體的貸款利率。

如果你的上浮比例高於別人20%，那麼你就將比別人多支付20%的利息，不管任何時候都是一樣。比如2012年A房貸利率為6.8%，那麼到現在他只需支付4.9%的貸款利率，因為當年的五年期以上貸款基準利率就為6.8%。而如果你當下貸款利率為5.88%，上浮了20%，看起來比當年A的6.8%低，但實際卻高出20%。因為當基準利率漲回6.8%時，A房貸利率為6.8%，而你貸款利率將是6.8%*（1+20%）=8.16%。

那麼銀行利率調整後，房貸利率調整時間有哪幾種呢？

一：銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率。例如央行的基準利率調整時間是2019年10月10日，那麼你的房貸的調整時間是在2020年一月一號。

二：滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率。例如你的房貸是2017年7月10日簽訂的房貸合同，央行在2019年9月調整利率，那麼銀行會在2020年7月還款日時調整你的最新利率。

三：雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。例如央行的基準利率調整時間是2019年10月10日，那麼你的房貸的調整時間是在2019年11月10日。

每個銀行的房貸利率調整情況不同，大家還是要諮詢貸款銀行或檢視合同進行確認。其中，公積金貸款利率的調整時間一律為每年一月一日。不過央行基準利率如何調整，對於房貸利息的影響，只會對於未還部分的利息的結算有變化，對於已還部分則不受影響。

已經歸還的部分本金如何計算剩餘的本金和利息呢？

實際上銀行計算利息是非常簡單的，不管是等額本金還是等額本息，它是按月計提本金和利息，不存在複利和重複計算本金。

假設貸款100萬，利率為5%，每月固定歸還本金1萬（等額本金），那麼第一個月還款金額=1萬+100萬*5%/12=14166.66元，第二個月還款金額=1萬+99萬*5%/12=14125元，以此類推。

等額本息也一樣，它的計算只是比較複雜罷了，但每個月還款金額依舊是：還款金額=還款本金+剩餘本金*5%/12。也因此，提前還款並不存在被重複計息，或先還息後還本的說法。而如果基準利率變化，那麼貸款利率隨其變化，在公式中只是用新的貸款利率代替5%罷了。

綜上所述，銀行下調房貸利率，已貸款的利息會不會跟著下調，取決於是基準利率下調還是浮動比例下調，基準利率下調你的利息會跟著下調，浮動比例下調，你的利息不變。