關於這個問題。可以噠。合同違約，可以要求對方支付合同違約金以及退還房款 民法通則 第八十八條 合同的當事人應當按照合同的約定，全部履行自己的義務。 合同法 　第一百零七條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。 　　第一百零八條　當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。 　　第一百零九條　當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。 　　第一百一十條　當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： 　　（一）法律上或者事實上不能履行； 　　（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高； 　　（三）債權人在合理期限內未要求履行。

這個問題，是二手房買賣過程中，一個很常見的風險，如果真的遇人不淑，遇到這類情況，最有效的方法就是走司法程式。

在二手房交易過程中，房子存在按揭未還清或者房產出租抵押狀態下，房東出售的情況很常見，一般解決方法是:

①房東想辦法，自己償還，贖證，然後再進行正常的交易。

②先市場上專業的墊資贖樓的公司，一邊透過墊資贖證，一邊辦理正常的按揭手續，同時進行，當然了，業主自行承擔墊資的手續費。

三種方法，對買方來說，第三種方案需要承擔更多的風險，所以，在採用第三種方案前，一方面要對買方有足夠的瞭解，有第三方見證，一方面要把控好交易風險。

在年前，剛聽朋友說過一個類似的情況，買賣雙方透過中介，達成了買賣條件，雙方在中介處，籤合同，一切都是正常流程。

這個房子的成交價在500萬左右，房子有二次抵押，而且尾款較多，大概有300多萬的尾款需要償還，房東的要求是買方籤合同時必須要付200萬的定金。

結果在簽完合同，大概過了一週左右開始辦理交易手續的時候，中介聯絡不到房東了，打電話打不通，到房子看房子沒人，聯絡了幾天聯絡不上，後來聽說是房東跑了。

這樣的事情，在二手房交易中，雖然發生的機率不高，但是也是時有發生，一旦發生這樣的事情，只能透過司法程式，追回損失。即使能夠追回，中間也需要付出很多的時間跟精力，無論如何，對於買方來說都是很大的損失。

所以，在二手房交易過程中，一旦出現需要買方墊資的情況，一定要視情況而定，最好是不要用買方的資金。一旦用買方的資金，一般需要的資金都很多，但是交易過程中的很多風險是不好規避的，一旦出問題，會非常麻煩。

中介的負責了，在交易之前就要查清楚房子的情況。抵押不怕讓房東委託擔保公司解壓就可以。不解壓就只能報警詐騙了！

你可能要吃官司看了你的問題和他們的回答，我個人覺得，很多還是沒有完全說對，估計你看的心裡一陣亂，沒有完全的理清楚。

我給你說幾點，你千萬要知道，不然你還會有麻煩，我是真的提醒你。

1.這個事主要原因是中介不專業，你找的是小中介，啥都不懂就來買房子，

2.流程不對，首付款不是給房東，是給銀行資金監管。（完全是中介不專業造成的）

3.房源資訊不清楚。造成費用多出。這個房子不是不能賣，只是去解壓就可以，出費用就可以。房東沒有說不賣。

從你的問題是因為中間有抵押，你不買了，你要求推歸還首付款，

其他事很多人回答的都已經說到了，可是這點你忽約你，要不然你自己要吃官司

我給你說一下，這個房子你是簽了合同的，相信上面的違約條款，你已經很清楚。這個不用多說。

我想告訴你的事，你籤的這個合同是有效的。房子不是不能賣，給你說了解壓就可以繼續合同。房東沒有說不賣，就是說他沒有同意解除合同，只是你一廂情願的要求退款。說白了，你是單方面毀約。懂了沒有，房東如果去起訴你，挨的是你懂了沒有，如果你找專業的律師問問你就知道了

你心裡覺得不爽的事其實用不了多少錢就解決，

1，找中介，給中介施壓，他們有過錯，協調費用，一起和房東商量。

2.最壞的就是你出這個解壓的過橋費用，也沒有多少。

我說小哥！沒有他們說的那麼複雜，最壞的就是多出點錢。不要給自己惹官司。

怎麼會這樣，中介是第一次成單嗎？首先簽完合同，房主要去調取房屋檔案，沒有查封沒有抵押才能拿到定金，雙方手續齊全銀行面籤，當然這兒也會稽核雙方資質情況，沒有問題。更名過戶，然後打首付，再就是抵押放尾款，物業交接，，，您這個順序好像沒去面籤，銀行有關係給貸款吶，，

趕緊立案、凍結此房和房東相關賬戶和資產、然後慢慢打官司，否則你不但首付要不回來而且房子有可能被其它債主搶先申請凍結。還有就是你要把中介公司一起告、因為他們在此次交易中沒有盡到查詢此房債務情況而導致你在不知情的情況下付完首付造成損失。記住一定要快、慢了就只能哭了

這個肯定是中介的問題，簽定合同之前中介要做產調房產有無抵押，簽定合同以後房產證都要儲存在中介方，來保護買賣雙方的權益，而且買賣合同都有違約責任，可以起訴

透過中介買房，首付款直接給了房東，房子被抵押賣不了，房東又不退錢，對於這個問題，老亮認為有l兩個解決的辦法。

第一個辦法，如果是因為房東收到的首付款不夠償還抵押貸款，你可以在支付一定的房款，然後解除抵押後繼續交易。當然這個方法有點冒險，而且還需要一個條件，就是房東不是主觀故意不賣。

第二個辦法，就是你起訴房東，讓他退還首付，同時也可以直接起訴中介的連帶責任，發生這樣的事情，中介是要承擔相應的責任的。

不論選擇哪個辦法，遇上這樣的問題都是比較難解決的。對於這個問題，其實是對有買二手房計劃的朋友的一個提醒。那麼我們來看看，如何避免類似的事情發生。

首先，在二手房正式交易開始之前，有一個非常重要的事情需要做，那就是查檔。既然是透過中介買房，那麼中介就有責任提醒並協助在交首付款之前查檔，如果當時查檔了，這個問題也就會暴露了，這個事情就完全可以避免。

其次，在二手房買賣時，為了資金的安全，一定要選擇資金監管的方式進行房產交易。如果選擇了資金監管，購房款就不會直接去到房東的手中，一旦發現問題，就可以及時終止交易，避免損失的發生。

二手房交易說簡單，其實是非常簡單的，但是如果說複雜其實也挺複雜的。比如交易之前要查檔，確認房子是否可以交易。在交房之前要做好各種清欠的查詢，如果沒有極其特殊的情況，老亮還是建議與中介一同去查清欠，這樣可以確保萬無一失。

大多數人在買房時基本都會比較順利的完成交易，也正是因為順利，才會讓有些人麻痺大意。順利的時候，一切事情都顯得沒有太大的必要，但是一旦遇到問題，那麼你所做的工作就會顯示出它的重要性了。

類似的案例我處理過，“除權”後完成過戶即可。

法律上又個概念叫“滌除權”，實務中有些人也簡稱“除權”。這裡面所除的“權”就是抵押權。簡單說，為平衡房屋買賣和房屋抵押中的衝突，您可以透過將購房款直接付給抵押權人解除房屋上設定的抵押後進行房屋過戶，實現自我救濟。

具體操作和風險規避：將房東作為被告，抵押權人（債主）作為第三人起訴至法院，透過法院判決的形式將房款直接付給抵押權人（債主），拿著法院判決後的執行裁定直接到房管局完成過戶。

你即履行了房屋買賣的後續付款義務，也解除了第三方的抵押，既保證了資金的安全同時完成房屋過戶。

一般抵押借款中，都有一定的抵押擔保比例，比如價值100萬的房子，抵押給銀行只給貸70萬。而房屋買賣中首付款相對整個房款的比例也較低。你的尾款一般情況下都足以還清第三方債主的借款。

這個事情不得不說下我們鏈家，這樣情況鏈家直接賠付！完全不用你和房東去協助或者打官司，鏈家先墊付給你，保證你資金安全。

出現這種情況只有透過法律途徑來解決，建議先申請一下資產保全，避免自己受到更多損失。

房子賣了之後能出現這種情況與操作流程有很大原因，房產證為什麼不放到第三方監管？房子有沒有網籤備案？

房主缺錢也缺瘋了吧，房主應該會知道這種行為的後果有多嚴重。產權人名下資產有沒有轉移需要儘快落實。

買房子選擇規範中介，找業務豐富的專業經紀人。避免不要的麻煩及損失。

大家好，我是ZZ家的小胖仔，榮幸受邀回答~

有幾個點我們注意一下。

一：買房是透過中介來操作的。

二：首付款已經給了房東。

三:房子被抵押了不能出售。

四：出現問題了，房東卻不願意退錢。

四個問題都不是買房者的問題。看似問題都出在房東身上，實則最大的問題是中介。

首先，房子在籤合同時，中介是一定要查詢房屋是否存在抵押的，而且也要問詢過房東的。後面依然出現了抵押，說明中介沒有查清楚，房東也存在隱瞞。而且有抵押的房子也是不能讓房東拿首付款的。有抵押的房子不還清也是無法出售的。這後面的問題都是由於在籤合同時中介未查清所致，所以中介有很大的責任。

但是我們發現了有抵押後，房子已經不能出售了，房東卻不願意退錢，那這就是房東的問題了。此時購房者應讓中介去和房東溝通，說明事情嚴重性，或勸說房東把抵押還清繼續交易。如果房東還是不肯，那就只有打官司了，中介也要一起告，因為中介的工作失職才導致了後面問題的發生。

所以，這種情況，我們應告知中介他們的責任，讓他們想辦法去和業主溝通，如果還是無果，那隻能法庭見了。

首先你要明白中介是做什麼的，中介就是在買賣雙方從剛開始看房子到最後籤立定金合同到最後呢，成交在這整個兒所有的交易過程當中，他要給你起到安全保障的作用，而在一切。安全保障所有的都完成的情況下呢，你會付給房產中介佣金。

所以透過你的描述我們會發現一個問題，那麼就是你的首付款已經付了，而這個時候才發現房東的房子被抵押了，現在房東不退錢，那說明一個什麼問題？我們分部來說。

第一個問題也就是最大的問題就是這個房產中介特別不專業，而且還是一個問題中介。為什麼這麼說？首先房產中介再開發一套房源的時候就要對這套房子。會特別的清楚，包括產權稅費，貸款抵押戶口等等各方面的問題都需要了解。那麼按照你的描述就是因為房產中介不專業所以才會導致到這樣的結果那正常的流程是什麼樣的，我給你說一下

首先中介如果帶你看好房子以後，而且你也比較有意向購買，那這個時候中介會聯絡房東和你坐在一起進行三方談判，木底就是你想買這套房子，中介在中間斡旋，然後以合適的價格讓你把這套房子談下來。那麼如果一旦價格談到了雙方都滿意的價格，那這個時候呢，你就需要和房東還有中介籤一個三方的定金合同，定金的合同意思就是以這個價格成交，然後你交定金，房東在網上或者各個地方把房源下架，告訴說這個房子已經賣掉了，而你也在這段時間也不能購買其他房子。為了保險起見，中介在這中間起了一個第三方的作用，所以連同房東的房產證，還有你交的定金都要暫時由中介。保管那麼訂金的數量一般是房子價值而定，一般的情況下都是兩到5萬的定金。最高不超過這個房子價值的20%。

那麼接下來的事情呢，就是你和房東一起去銀行申請貸款，看看你有沒有貸款的資格。如果銀行，接受了你的資料，經過綜合評估判斷你可以貸款銀行會。以簡訊或者打電話通知你，那這個時候你就可以和房東去房管局過戶。那麼在過戶的同時呢，你要給房東的首付款，銀行的人，那在你過戶的同時已經把這個房子又重新抵押了，這樣呢，尾款是由銀行放給房東。

所以你會發現一個問題，在整個過程當中是因為中介讓你提前付了首付，所以才導致到這樣的局面，而且就是因為這個房產中介的不專業。包括房東，他肯定知道自己房子是有抵押的，所以這種事情要想解決的話也很好解決。

當時你買房子交定金的時候肯定簽了定金合同，那麼以此為依據，你可以起訴這個房產中介和房東。這種起訴的話，應該你贏的機率是比較大的，畢竟這是房產中介的錯誤在先，但是你要找一個好一點的律師。一般這種情況下應該走不到正常的程式，一般在庭外就調解了，那麼你可以拿回屬於你的首付款。還有定金。

購買房子出現這樣的狀況是在簽署合同之前，我們並沒有把房屋的真實情況資訊全部告知給買家，結果才導致交易出現問題。對待已經出現的問題，我們一定要心平氣和對待和解決，要不然我們著急是沒用的。

●房屋資訊產權確認，房屋在簽署合同之前，我們必須要進行查檔，就可以清楚的知道房子是否處於抵押的狀態，有沒有查封一房多賣這種現象出現，還能確定房屋是單獨所有還是共同所有的，如果是共同所有人，一定是要全部人過來簽署合同。

●簽署合同，在合同條款條約裡面必須要有，誰明白房屋沒有任何隱瞞的情況以及我們的過戶時間，交易定金，稅費支付以及贖樓是由哪方負責支出。

●簽署銀行按揭，在疑難案件簽署的過程中，我們首先要確認他自己的還款年限以及還款方式是等額本金還是等額本息的，銀行的選擇也是十分的重要，根據自身自己的徵信以及流水情況，選擇合適的銀行貸款。

●銀行贖樓情況，原房東原本是房子銀行還有欠款的，因此還是屬於抵押的狀態當中，所以房子這時候暫時是沒辦法過戶的，所以要把資金歸還之後，才可以進行下一步的手續。

●交稅過戶，在進行此步驟之前，我們一定要了解當地好城市的政策情況，會影響到我們的交稅金額以及過戶時間，有部分城市是沒有進行三價合一的，所以可以做最常見的避稅情況。

●房屋抵押，在繳稅過戶之後，一般在7個工作日就可以拿到房產證，然後交給銀行做資料進行房屋，抵押銀行很快就可以有資金放給業主這邊。

二手房的交易流程在不斷地簡化當中，所以我們的手續麻煩程度已經沒有過完這麼難了，對待整個交易流程遇到問題，我們自己也要清楚地知道自己為什麼會被卡住，在購買房子之前也要對交易流程有所瞭解。

▲買賣雙方進行協商，看如何把房屋抵押的情況解決掉。

事情既然已經發生到這種地步了，我們不是在爭吵，任何誰的問題我們應當是要面對問題並解決問題。對於銀行贖樓的事情，我們一方面可以用自己的首付款進行給房東贖樓，這種情況風險係數較高不建議這操作，萬一房東拿著這筆資金跑路了，到時候我們錢不見了房子又並不能得到手。

最好的辦法是尋求第三方進行解決問題，在二手房交易的市場當中，我們根據自己所在的城市選擇不同的機構進行解決。擔保公司的費用相對比較低，而且保證性也是夠強，收取費用在1%左右。如果在三四線城市沒有擔保公司的情況下，去尋求金融公司來幫忙解決，利息就是很高，都是按月來計算的。

造成這樣的情況發生，三方都是有責任的，無論我們選擇哪一方面的機構進行解決問題，都是會產生費用，最終費用在三方進行溝通，並看自己支付的比例來解決此問題。

▲問題還未得到解決，我們應當進行下一步，採取法律程式來進行解決。

我們簽署的三方合同裡面基本上都有條約，點名房屋沒有任何隱瞞的情況，如有隱瞞情況，責任將會按照合同上面的違約條款進行賠償。

簽署合同的時候，作為買方很多情況下是不懂得交易流程情況的，所以根本沒有過問此問題，而作為賣家你必須清楚知道銀行欠的款是要還清了才可以進行過戶的，而現在故意隱瞞此情況，導致整個交易流程不能順利的進行，所以賣方一定要承擔法律責任，包括中技公司在交易的時候也並沒有做好最基本的服務，瞭解和房屋的真實情況並告訴買家，同樣也要負相對應的責任。

面對這樣的事情發生，我們先要保持冷靜，首先是想用最快的速度解決問題，就是進行三番三聯，看是否協商能解決此問題，不能解決此問題的情況下，我們再進行強硬的態度，透過法律途徑來解決此問題。我們儘量用第1種方法來解決此問題，畢竟選擇第2種方法，萬一房東已經把錢用完了，即便我們打官司贏了之後，錢還是不能一下子拿回來的，也要等他把資金籌備回來，這也是一個漫長的等待，而且法律途徑原本就是一個漫長的手續，所以導致我們的資金一拖再拖，最終導致房子的價格上漲，我們自身的利益是損失最大的。

總結：

房屋在購買的過程中，現在很多都是往往預設要買家贖樓的，但是這種情況也要說得一清二楚，畢竟並不是所有人都認可這種情況的。首付在整個交易流程當中，我們首先是做資金監管，這筆錢是不可能給得到房東的，給到房東的支援定金，要麼就是在過戶當天我們才把首付支付給房東，要不然千萬不要輕易地把首付交給房東，就是為了怕跑路以及耍賴。

千萬記住一句話，不能用暴力解決問題，要心平氣和的去解決問題，畢竟暴力會給我們帶來更多的麻煩產生。

這個問題明顯是中介操作過程中的錯誤。一般情況下，中介賣房的二手房按揭流程是：

第一：帶客戶看房，達成意向，在中介門店簽訂二手房買賣合同，客戶交定金。定金不超過房價的20%，但為了安全，一般交付2-5萬。在簽訂合同時還要當面落實如下幾條：

①產權是否共有，共有人是否同意出售。

②房子是否有抵押，如有抵押，則業主是否有償還能力，如果業主沒有償還能力，則是否同意金融公司代還，代還的費用誰出。

④房子是否出租，業主是否和租客達成一致，租客是否能在交易完畢後騰房。

⑤業主是否能及時騰房，房屋戶口是否能及時遷出。

⑥房屋是否有物業採暖等的欠費，如有欠費則要結清。

⑦約定銀行面籤時間，過戶時間等。

第二：銀行面籤，一般是簽訂合同第二天或者第三天就去銀行面籤，這主要是落實買房人的資質問題，一般5-7個工作日透過，而首付就是在面籤的時候交付業主，如果覺得自己資質有疑問，則可以商議面籤稽核通過後打首付。

第三：面籤稽核通過後，約定房管局過戶，房管局過戶時進行土地落宗、網籤、報稅、繳稅等等。但過戶之前也就是在面籤稽核的空擋時間要再次落實房屋是否有抵押，是否被法院查封等等情況。否則無法過戶。

第四：房屋過戶完畢後，約5個工作日內買房人取出房本，然後再開始在房管局做他項抵押，約5個工作日出他項證明，然後送去當時面籤的銀行，銀行出尾款給業主。

第五：業主收到尾款後，開始和買房人交接房屋，包括物業費採暖費煤水電費等，如有欠費業主結清，房屋戶口遷出，去轄區沒派出所的戶籍室落實。業主交鑰匙，買房人去換鎖。

第六：二手房買賣交易完成，而這整個過程中，中介方要全程跟進、協助、監督、甚至代理，有問題或者新情況時一定要及時協商解決。

最後，說說發帖人你這個情況：

二手房交易過程比較複雜，不只是過戶貸款等，還有房屋交付的問題，而在這些過程中難免會出現各種各樣的情況，而出現情況就需要去解決，比如你這個問題解決的辦法就是，中介方協助，利用金融公司去墊資解壓，但這個解壓費用誰來出，如果業主不出你也不出，那麼可以要求中介方解決，這是他們在籤合同過程中的失誤，應該承擔的責任！

先跟中間方溝通，看看具體怎麼做，才能保證房子可以正常過戶，畢竟作為中間方是有責任的，因為首付款直接付給房主的，我們也是中間方，沒有哪個經紀人會希望一個單子出現糾紛的，天天不幹別的，盡處理糾紛了。

如果房主死活就是不撤押，那麼就按照合同流程走，該出庭出庭，該怎麼判決都可以，因為一般的合同都會有約定時間什麼時間房主去撤押，什麼時間面籤，什麼時間去過戶。到某一約定時間，如果有一方出現類似於這種情況，那麼就是房主這邊違約。

接著這個問題我也多說一點，簡單說一下房產交易的流程我們需要注意的一些細節吧，也方便以後有朋友會遇到這樣的問題。1,看房中，如果在跟房主談判到見面，在籤合同之前，一定要查一下房主的產權證明，看看有多少抵押，有沒有其他一些異常事件發生過。2，首付款一定要做資金監管，畢竟誰的錢也不是大風颳來的，碰到題主這樣的問題對自己也有保證。3，合同中一定要有時間約定，比如付首付時間，房主撤押時間，雙方去銀行面籤時間，過戶時間還有交房時間。4,如果房主有抵押，儘可能讓房主不用咱們的首付款去扯押最好了，如果房主必須要用首付款，那麼就籤一個擔保協議，找一個第三方擔保首付款，寧可花點擔保的費用，最起碼的能夠保障咱們的資金安全。

今天上午去帶看，經理跟我陪看，說又出現糾紛了，我同事月初籤的單子，房主還有20萬的房貸沒還清，當時客戶反覆的跟房主說能不能自己還清貸款，如果能夠自己撤的話，那麼今天咱們就可以籤合同，如果自己撤不了的話，那麼就透過中介找個擔保公司擔保一下。房主也一再的確定可以自己撤的，那麼好，合同中約定首付款全部都做資金監管，房主也把自行撤押宣告簽字按手印。等到今天，房主突然打電話說撤不了押了，還什麼其他中介跟她說他們家都是把首付款給到房主的。仔細想想如果真要出現題主這樣的問題，客戶什麼樣的感受呢？

我是袁哥，我來回答

01

首先分析這個問題的幾個關鍵點，然後找出來，再予以解決

（1）透過中介買房，首付款付給房東了。

其實這樣做，本身中介就已屬於違規操作，首付款應該在過戶前交給當地房管部門的監管賬戶，同時這樣做也給買方造成被動。

（2）所買房屋被抵押賣不了

房屋即使被抵押了，只要是原房主償還貸款解除抵押就可以繼續交易，不存在賣不了（3）房東不退錢

如果能交易，房東為何要退錢？

透過以上對問題關鍵點的複述，我已找出了原因，針對這個問題我提出以下解決方法。

02

這件事我認為應該速戰速決，不宜拖延，因為遲則生變。同時對這件事的處理結果應該有兩種準備，買方是要房還是要房錢，解決辦法是協商解決還是訴訟法院，無論何種方法，做為買方自身都需有理有據。具體解決辦法如下：

（1）找出購房合同，並找出相關條款，買方是否按合同履約？房屋買賣前中介是否告知房屋抵押？合同是否有交易的時間截點？

（2）如果買方按約付款，中介也告知了房屋抵押了，那就由中介方督促賣方在規定的時間內解押，然後交易。買方也不能提出退款要求，正常交易就可。

（3）如果中介沒有告知房屋抵押，可以以此告訴中介，它這種行為涉嫌商業欺詐，同時要求解除合同退房，退款，同時退還中介服務費，以進為退，這樣中介就會積極的解決。

（4）在上述辦法協商都未果的情況下，收集證據，主要是書面的，只有起訴。

重要的一點協商和起訴前最好找一位精通房產訴訟律師朋友諮詢。

03

總結解決辦法，重複要點：買方自身需有理有據

先禮後兵，爭取變被動，為主動

無論協商還是訴訟都以合同，證據法律為依據。

協商和訴訟之前律師諮詢

只有這樣買方才可以順利解決，退回房款或順利交易。

透過中介買房，房子有銀行貸款未還清，買方將首付款付給賣方，而賣方沒有將首付款去辦理解押，又不退錢，這種情況下，如何處理？

我認為，先委託專業律師起訴賣方和中介機構，請求法院查封該套房產；

如果法院透過調解的方式解決問題，優先考慮自己的債權；

二手房交易，中介機構在處理這件事情上存在瑕疵；

（1）查詢登記簿

查詢該套房產的登記簿，看看權利狀態是怎樣的。

也就是說，除了抵押權之外，該套房產有沒有被查封過。還有多少銀行的貸款沒有還清；

有二種辦法可以查詢：

①買賣雙方一起到不動產登記機構查詢。把該套住房的不動產登記簿打印出來，就可以看得很清楚。

另外，賣方還有多少貸款未償還給銀行，需要到賣方的貸款銀行去查詢，也需賣方配合。

②如果買方已起訴到法院，買方可以利用立案通知書查詢賣方登記簿上的權利狀況。

（2）委託專業律師將賣方和中介機構起訴到法院

我們從四個角度來看：

①檢視登記簿，假如該套房除抵押權之外沒有被查封，那麼，馬上起訴到法院，爭取做到首封（首封也叫首次查封，意思就是排在最前面的第一家法院的查封），這樣能最大程度地保護自己的合同債權。

②如果登記簿顯示，除抵押權之外還有查封，就算自己起訴到法院，並且勝訴，查封了房產，也只是輪候查封而不是首封。

如果是這種情況，我認為，買方比較被動。

因為，銀行的抵押權和首封排在買方的前面，透過自主變賣、或者拍賣的方式將房子變現，房子變現的錢已經被銀行和首封的債權人拿走了，輪到自己已所剩無己或沒有。

④如果房產只有抵押權，賣方只要將銀行的錢還清了，抵押權就能解除。而法院查封，則限制了該套房產辦理轉移登記的可能，沒有法院的解封，是無法交易的，這就從根本上為保證買方的債權起到了非常重要的保護作用。

法院調解，一般也是從二個方面著手：一是賣方還錢，二是賣方或中介解押銀行的債權，將房子賣給買方。

（1）賣方還錢

如果賣方還錢，法院會要求賣方几天之內錢款到位，如果沒有到位，法院會採取強制措施。

（2）由賣方或中介機構籌集資金，解押銀行的抵押權

如果中介或賣方能籌集資金，先解除銀行的抵押權，再過戶給買方，這種方式也能接受。

不論哪種方式，法院調解成功後，會形成調解書，送達原告和被告後，司法文書便具有了法律效力，對原、被告都有約束力。

假如賣方不履行義務，作為買方的原告可以申請法院強制執行。

中介機構在買方用首付款解押房子的抵押權時，沒有起到監管的瑕疵，體現在以下方面：

①中介應與銀行溝通好，將首付款進行監管

合同簽訂好以後，中介應及時與賣方的貸款銀行進行協調，由銀行將打到賣方月供帳戶的銀行卡的首付款進行監管，任何人不能動用。待買方透過銀行是否具備貸款能力的審查後，再解凍首付款，解除銀行的抵押權。

②中介陪同買賣雙方一起到銀行進行解押

中介與買賣雙方一起到銀行將首付款解凍，歸還銀行貸款，拿到他項權利證書和銀行介紹信，到不動產登記機構辦理解除抵押權手續。

這項工作，一般只在當天就可以全部完成，最大程度保障債權和物權的交割。

最後，買方辦理抵押貸款，支付尾款給賣方。

因此，中介在監管首付款的過程中，存在交易流程不規範、風險意識不強的問題。

二手房交易中，支付了首付款，房子卻未解押，房東又不願意退錢。

買方先起訴到法院，查封這套房子，起到自己的首付款能追回的目的，同時，避免房東解除抵押權後再轉手賣給第三人。

從買方的角度，要對二手房交易的流程有個清晰的瞭解，特別是簽訂合同、支付定金、首付款、解押抵押權等幾個風險點，要格外注意。

二手房交易，最好事先諮詢當地做這方面工作的朋友，先指好路，提醒買方在交易時的注意事項，也可以避免房屋交易風險。

首付款支付給房東卻不過戶也不退錢，這個就是購買二手房常見的遇到的購房風險。

先肯定的說，房子被抵押是可以交易的，只要房東把銀行的抵押貸款還完，從銀行把產權證取出，就可以產權交易。這裡說的房東不退錢的原因是什麼呢？房東家人意見不統一？還是價格賣低了反悔了？這裡你要把問題搞清楚。抵押後不能賣有一種情況，有可能是被法院查封，有可能是被行政查封。

如果被法院查封了怎麼辦？你和房東簽定的合同早於查封，那你可以找律師去解封，解封后把銀行的按揭貸款還完就可以過戶了。如果查封在你和房東簽定之前，那你這個合同就無效了，只能叫房東退錢給你。

如果被行政查封，比如房東違法建築，被規劃局查封，不能上市交易，那房東就要把違法建築清除，符合規劃要求才能交易過戶。或者規劃局對房東的違法建築罰款，房東要把罰款交完後就可以交易。

具體的怎麼抵押了賣不了，你這裡沒有說原因。

房東不退錢，怎麼辦呢？這裡談談我的觀點。

根據我平時看到的二手房交易，遇到這種問題有三個解決辦法。

由於你這是透過中介居間服務購買的這套房，中介公司有責任在中間協調你和房東的這件事的。

抵押不能交易，、中介公司在簽訂合同的時候，沒有做產權調查，沒有進行風險評估，而首付款也支付給房東，中介公司在中間沒有提示購房風險，本身沒有盡到責任，因此，中介公司也應該承擔相應的責任。

或者要求三方在一起來協調解決。

最經濟的方式是先協調，協調不成，你就得另外想辦法來解決。

你可以找一個律師，向當地法院遞交申請，要求對這套房進行財產保全，這樣，這套房暫時不能交易。

申請財產保全後，房東不能對這套房進行產權交易，必須要你撤銷保全申請後，這套房才能交易。

這樣做的好處是，你由被動要求房東退錢，到房東不能交易，會主動要求你解封，你就從被動轉為主動，主動權掌握在你手裡了。

這時候你就可以要求房東，或者支付違約金，房東到底是退首付款還是繼續履行合同。

申請財產保全需要幾千塊錢，找一個律師需要幾千元錢的成本。

如果財產保全不能解決問題，那就只有向法院提起訴訟了。

向法院提起訴訟是最後的手段了。這時候你就要找律師，閱讀購房合同，收集證據。

在提起訴訟的時候，你要把中介公司一起作為被告一起起訴，在這個交易的過程中，中介公司沒有盡到降低和避免交易風險的責任，是要承擔相應的責任。

一般簽定的三方合同，在違約責任的賠償方面，違約方要賠償守約方房價的20%，並且雙倍賠償定金。這個權益是你應該得到的，你在訴訟的時候，應該主張自己的權益。從上面的分析來看，最好的方式是中介公司能夠從中協調，或者三方能夠和平解決。業主是要錢繼續交易或者終止交易；你是願意繼續交易或者是房東退還你首付款，賠償你的違約金。只要能達到你的目的，能平和的解決就行了。

這件事是給你一個經驗，在二手房交易的時候存在很大的風險，應該找一個從業時間長，經驗豐富的經紀人來給你把控風險。不但能節省經濟，而且能夠節省時間和精力。

第一中介會核實該房產有沒有出租或者抵押的情況。

第二，不用做資金監管的嗎？錢都是放銀行的，過完戶才會放款給賣方。