第一選擇當然是lpr方式，這種方式是一年一變動，根據借貸市場利率變化來定價的，相當於隨行就市。同樣的，我們的資金成本也最接近市場化。而固定利率則相當於賭一把，倘若以後市場利率上升，超過長期固定利率，說明賭對了，有可能賺到，但也有可能大部分年份低於市場定價利率，那借貸資金成本就會長期超過市場平均成本，個人認為沒必要用超過市場平均資金成本的風險去冒險，還是選擇lpr定價更理性些。

上週末，國家出臺政策--存量房貸利由基準利率轉變為LPR加減固定點的模式。很多人對LPR不是很瞭解，今天我們聊一聊LPR的前世今生以及存量房貸的選擇依據。

國家為什麼要釋出LPR呢，主要是政府為了將原來的貸款基準利率---市場貸款實際利率傳導模式，轉變為現在的政府政策利率----LPR---市場實際貸款利率的模式。通俗一點說就是為了解決中國長期存在的利率雙軌制，至於能不能解決，這個 還需要時間來建議。我們扯回來繼續聊聊LPR的形成。

LPR(Loan Prime Rate),學名貸款市場報價利率是對起最優質的客戶執行的貸款利率，其他的貸款利率在此基礎上加減點生產。最早是2013年10月25號開始執行。由十八家機構於每月20日9點前，向全國銀行間同業拆借中心提交LPR報價，報價方式以一年期中期借貸便利（MLF）為依據進行加點完成。

等等，LPR都沒有解釋明白咋又出來個"麻辣粉"（MLF),MLF又是什麼鬼。MLF通俗點就是各個等金融機構把國債啊，央行票據啊等等高信用的東東抵押給央行，央行借錢給金融機構的資金利率。所以LPR的報價模型簡單話就是：

一年期LPT=一年期MLF利率+的成本+銀行的利潤

五年期LPR=一年期LPR+資金時間期限溢價

下面我們來看看如果我們房貸的基準利率變成LPR加點模式會怎麼樣,根據政策要求，存量貸款利率轉變成LPR為基礎再加減固定點計息。固定點的計算是當前利率跟當前LPR利率的差值。下面我們分別以目前常見的幾種利率來進行計算

房貸更改LPR的實際利率比較

上表是按照未來LPR利率跟基準利率相同，並且固定點的計算是根據目前實際貸款利率跟最新的五年LPR利率差值計算的。

從圖表說可以看出目前打折的存量貸款，未來利率越低，LPR減固定點的比目前基準利率打折要好，對上浮的越不好。反之，未來利率升高，固定上浮基準利率要比 LPR加減固定點的為好。當然有一個利率平衡點見上表，具體如下：

7折基準利率的平衡點是4.57%低於這個值時，越低更改為LPR越有利，越高越不利。

8.5折基準利率的平衡點是4.2%低於這個值時，越低更改為LPR越有利，越高越不利。

9折基準利率的平衡點是3.9%低於這個值時，越低更改為LPR越有利，越高越不利

基準利率的只有當天平衡，怎麼改都高0.1%，最虧的，所以改合同的時候一定是不能加點，LPR多少就是多少，不能加0.1%.

1.1倍基準利率的平衡點是5.9%高於這個值時，越高更改為LPR越有利，越低越不利.

1.15倍基準利率的平衡點是5.6%高於這個值時，越高更改為LPR越有利，越低越不利.

1.2倍基準利率的平衡點是5.4%高於這個值時，越高更改為LPR越有利，越低越不利.

根據以上資訊，可以得出兩個結論

一、如果國內利率未來一段時間會持續走低，並且只有當基準利率低於相應的平衡點後，原來房貸是打折利率的，選擇LPR才會比原來的模式好，越低越好，沒到利率平衡點，無論上漲下跌都是比原來模式交錢多的；上浮利率的房貸只有多沒有少的時候。

二、如果國內利率未來一段時間會持續走高，並且只有當基準利率高於於相應的平衡點後，原來房貸是上浮利率的，選擇LPR才會比原來的模式好，越高越好，沒到利率平衡點，無論上漲下跌都是比原來模式交錢多的；下浮利率的房貸只有多沒有少的時候。

以上的資訊可以供大家在溝通存量房貸變更的時候參考。

選擇LPR動態利率合適，原因如下：

1.從國家的宏觀的經濟政策來看，隨著老百姓手裡的儲蓄越來越少，隨著GDP增速的理性減緩和外部國際形勢的不確定性，都需要我們把內部的錢合理的流動起來，而從促進資金流動來看，低利率甚至零利率將是長期的一個趨勢，瑞典等一些國家為了啟用國內經濟活力現在都已經是負利率了。往未來看，咱們國家的降息週期才剛剛開始，後續仍會頻繁看到降息降準的操作。未來全球都會進入降息週期，中國的經濟也需要低利率來促進經濟的精細化和合理性發展，所以LPR是會越來越低的。

2.LPR➕n%，基準利率打折的貸款轉換後，n差值為負值，不吃虧！

我當初房子買的早，是基準利率八五折，換成LPR是不是虧了？人行的公告中也考慮到了這一點，特意提醒了，商業性個人住房貸款的加點數值，應等於原合同最近執行利率與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值，即在合同利率轉換時保證支付的房貸利率不變，這個差值可以為負值。也就是說，即使你是八五折的利率，轉換為LPR之後，也是八五折，而且隨著LPR的降低，還能享有更進一步的利息減少。

我個人傾向選擇和LPR掛鉤，因為根據發達國家經驗來看，未來利率大機率整體是下行的，鎖定固定差值，比固定利率要有利。如果未來利率整體上漲，那這個選擇就虧了，但我認為這種機率低，因為以中國經濟這體量，除非出現惡性通脹，否則不太可能回到高利率。

新版房貸利率=LPR+加點數值（可正可負）

加點數值=你現在的房貸利率4.9% -4.85%＝0.05%

舉個栗子：

你的商業貸4.9%

你的新版房貸利率=LPR+0.05%

注意這個加點數值根據你房貸利率確定後就不會改變了，直到合同結束。

那到底LPR多少才會比現在的房貸利率低呢，其實換一個公式就一目瞭然了：

新版房貸利率=現在房貸利率+（LPR-4.85%）

也就是說，只要LPR小於4.85%，那新版的房貸利率就比之前的要低，反之就會比之前的高。

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

華人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

1、首先什麼是LPR利率，在LPR之前房貸利率是怎樣組成?

LPR簡單點說：是18家綜合實力較強的大中型銀行透過自主報價的方式，確立一個最優貸款利率供行業定價參考。

在LPR之前房貸利率由基準利率加各地銀行浮動決定，如下圖。

大概意思就是以前由央行決定的基準利率，目前交給了18家銀行來共同決定，把利率“定價”交給市場化

2、是不是每個人都必須把房貸轉換成LPR?

自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

根據原公告中第二條：金融機構與貸款客戶進行轉換協商，筆者看了銀行通知，也提到與銀行協商轉換的客戶，目前並沒有說強制執行。

3、以前打折的利率換成LPR怎麼辦？

相信這是很多人比較關心的，按照建行公佈細則，以前房貸利率打折的目前也會折扣一次減免，具體如下

首次計算出來的LPR加點數值屬於固定變（圖中黃線內部分），以後無論LPR如何變化，加點數值都只會延用，不會浮動。

加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月釋出的相應期限LPR

4、房貸轉換成LPR是否划算?

從上圖可以看出，近幾年的房貸利率曾下降趨勢，但15年後基準利率便不再變化。反倒是LPR從19年的9月20日—20年的2月20日短短5個月時間內降低2次，儘管幅度不大，但頻率較快。

參考一些發達國家利率規律，未來LPR有進一步降低預期。比如隔壁日本，房貸利率僅僅1%不到，像大阪等地更是隻有6‰；香港房貸也是低利率化，普遍2%-3%之間。當然以上案例僅為參考。

5、房貸如何轉換成LPR?

首先要記住，房貸轉換LPR的機會只有一次，只要轉了就不能更改，一定要慎重考慮清楚。

目前房貸轉換LPR給了兩個方案

1、轉為固定利率

是指轉換後的利率水平等於原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩餘期限內固定不變。

2、轉換為LPR加點形成的浮動利率（個人推薦方案）

是指房貸利率根據LPR最新報價變化，而原合同第一次計算出來的加點數值（原合同打折或者上浮部分）未來保持不變。經借貸雙方協商，可約定利率調整日為每年的1月1日或貸款發放日在每年的對月對日。

選擇這種方案未來的房貸利率組成如下圖：

以上是對LPR一些個人看法，如有誤處還望各位指出，最後就是建議把以前房貸利率轉換為LPR加點形成的浮動利率。

2020年3月1日開始啟動的利率轉換，是以前按照基準利率計算利率的轉化為現在的lpr為基礎計算利率，也就是換錨。本次利率轉換提供了2種方式，一種是固定，即在剩餘貸款期限內都按照當前利率執行。另一種是LPR浮動型利率。自2019年8月份開始LPR利率報價以來，已經下降了2次，2019年11月從4.85%降到了4.8%，2020年2月從4.8%降到了4.75%，受疫情影響，今年經濟下行壓力較大，年內再次降息仍然是大機率事件，所以本次切換利率，給了大家一個降低房貸利息的機會，在做更換時，建議更換為LPR浮動利率。

對當前貸款轉換成LPR的看法

很樂意回答您這個問題。

銀行要求將房屋貸款利率轉換成LPR。以下三種情況除外：一是公積金個人住房貸款；二是2020年12月31日前到期的個人住房貸款；三是政策類貸款，如國家助學貸款、下崗失業人員小額擔保貸款等。

華人民銀行｛2019｝第30號令要求所有銀行在2020年3月1日---8月31日期間，把存量房貸客戶的利率調整為LRP利率，存量房貸客戶指的是2019年10月前簽訂貸款合同的客戶，2019年10月之後簽訂的貸款合同的客戶本身就是採用的LRP利率，因此不需要轉換。

原來的貸款利率是根據貸款基準利率浮動，現在的貸款利率將根據LPR變動。

一、什麼是貸款基準利率和LPR?

貸款基準利率是央行釋出給商業銀行的貸款指導性利率，是央行用於調節社會經濟和金融體系運轉的貨幣政策之一。

貸款市場報價利率(LPR) 由各報價行按公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

二、央行為什麼要出這個LPR？

央行推出LPR目的是為了讓房貸利率與基準利率脫鉤。國家宏觀經濟發展與基準利率有關（基準利率對應的是各行各業的經濟，不僅僅是房地產）。對於央行來說，既要搞（刺激）經濟，又不想刺激房地產，所以推出了LPR+X（點）的形式。以後基準利率變化與房貸就沒有關係了。

三、房貸利率的兩種選擇

現在大家都面臨兩種選擇：1）LPR+X；2）固定值。這兩種形式以後都與基準利率沒有關係。選第一種，房貸利率會隨著LPR變化而變化，第二種是永遠保持不變。

四、LPR轉換方法。

舉例說明：比如張三個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%x (1+10%) =5.39%。

第一是轉化為固定利率。這筆貸款未來的利率不再變動，固定為5.39%，一直不變。

第二是轉換為LPR。首先確定利率加點，如果轉換時5年期LPR利率仍為4.8%，利率加點= 0.59% (5.39%-4.8%=0.59%)，那麼未來的貸款利率= LPR+ 0.59%，如果LPR上升到4.9%，貸款利率= 4.9%+ 0.59%= 5.49%，如果LPR下降到4.7%，貸款利率= 4.7%+ 0.59% = 5.29%。

五、LPR以後是上行還是下行呢？

LPR是銀行間的拆借價格，屬於隨行入市，他反應的是房地產市場投資的冷熱程度，市場過熱，LPR會升高，市場太冷，LPR會降低。長期看，LPR也許會跟隨基準利率下降，但是它也會波動，也就是說基準利率下降的時候，LPR也有可能因為過熱而升高，LPR也可能因為市場過冷而降低。不過，短時間內（2-3年），LPR有下降的趨勢。未來，LPR有可能上升，也有可能下降。

央行將房貸換成LPR，就是為了降低基準利率，如果LPR也同步降低，那就失去了此次變更的意義。

六、以下僅是個人觀點，不構成任何建議，不承擔任何法律後果。

對於打算長期持有，比如15-30年的人來說，穩定最重要，穩定壓倒一切，穩定可以降低風險。我們知道一個大的經濟週期是15-20年，在這個經濟週期內，什麼都有可能發生，有波峰也有低估，這就意味著你的LPR也會跟隨波動。我們老百姓最大的財富應該就是房產了，個人覺得沒必要為了LPR降低帶來的蚊子肉而去承擔風險，當然，風險也是一個機率事件。

幾種具體情況：

1、如果你現在的房貸利率是打折的，比如9折、8折等，不管是否會長持，可以選擇固定值，因為在利率上已經佔了便宜，沒必要去承擔LPR的波動風險。

2、如果你的利率是1.x倍，且後面打算換房，那麼可以換成LPR+X的浮動，享受一下LPR下降的利好。

3、如果你的利率是1.x倍，且想長持，可以選擇固定值，穩定最重要，沒必要為了每個月幾百塊去承擔風險，當然風險也不一定會發生。

4、如果你是房產投資者，每一套房子的持有時間基本在5年內，一般不會超過10年，所以選哪個都無所謂。

不管是選擇固定值還是LPR，短時間內看應該不會有太大的差別。

很多人問房貸選固定利率還是LPR的問題，簡單說下我的看法：

首先，不管是固定利率還是LPR，都是對原有貸款合同協議的撕毀，根本沒有給你維持原來合同的選項，一紙公文全國的房貸合同全部作廢。

其次，雖然目前看選擇LPR好像更優（我也是這麼給建議的），但這只是暫時的，LPR的利率由十幾家大銀行共同決定，你覺得他們會費半天勁最終賺的比之前更少嗎？在利益面前，至少我是沒有信心的。你能得一時之利，但你千萬別幻想永遠佔便宜，多數人得利的事情在我看來很夢幻，尤其是從銀行的嘴裡搶吃的。

結論，LPR的上限利率水平其實根本無法預測，現在CPI都超過5%了，通脹嚴重，等大家都改成了LPR，提高LPR完全有可能。人為刀俎，別想那麼多了。我把沈騰春晚的一句話送給大家“以後怎麼樣，就交給命運吧”！

固定利率跟LPR利率不一樣的地方就是比如狼吃羊。

固定利率就是:狼對羊說我每天固定吃你們幾隻羊。

LPR利率就是:狼對羊說以後不規定每天吃你們幾隻，肚子餓的時候多吃點，不餓的時候少吃一點。