當房貸利率上升時，購房者成本提高，則會降低買房意願，房價會呈現下降趨勢，當房貸利率上升，購房成本下降，會刺激買房意願，房價會呈上漲趨勢。房貸和房價是反著來的。

原理是這樣。不過，房貸利率換錨，對購房者來說來看是每月少還幾十塊錢，或者幾百塊錢，其實影響並不大，剛需不會因為少了這點兒錢就去立刻買房子，或者因為多這點兒錢就停滯不前。

受調控再加上近段時間的疫情影響，地產銷售面臨著諸多難題，恆大地產卻在2月份合同銷售金額達到460億，這與恆大推出的75折購房、無理由退房等等優惠措施不無關係。

房價牽動著每個購房者的神經，房價上漲或者下降和每個購房者息息相關。當優惠風波來臨時，市場的反應總是立竿見影。不難看出，房價才是引起購房者出手的主要因素。

第二個影響成交的交通、配套、房屋品質、物業等一系列與生活密切相關的因素，也就是樓盤質量。

第三個是貸款問題。很多人買房都是需要貸款的，前期的話需要準備一筆首付，這對購房者來說是一筆不小的壓力。首付乘數越少，就能夠讓更多的人買上房子。這便是乘數效應。

lpr雖然是一個變數，不過整體上不會變動太大，畢竟房住不炒政策才是大趨勢，地產調控也是主流，不會輕易變動，銀行有自己的辦法，可以透過加減技術點維持平衡和穩定。

大家好，我是勇談。房貸換錨已經成為眾所周知的事情，而對於購房貸款的朋友來說最關注的就是此次換錨後，未來資金的住房貸款到底會多還是少？根據目前LPR的走勢來看，短期內（3年左右）持續走低的機率還是比較大的，但是之後就很難說了。總體判斷，貸款購房者的還貸金額基本保持不變應該是大機率。藉此機會簡單談談我的觀察。

第一、房貸換錨後從過去的固定利率變為LPR浮動利率，帶給大家最大的變化就未來房貸還款金額不可預知。雖然說此次央行規定定價週期可以跟貸款銀行進行協商，一般在1-5年為一個週期，不過相比於過去30年房貸不變來說，大家未來需要多費點心在住房貸款身上了。如果說房貸降低了還好，一旦多出來了就有點麻煩了。

第二、從市場貨幣供應角度來調整LPR利率，調整房貸利率是中國利率市場化改革的一部分。其實從中國進入WTO開始，中國金融市場就被要求放開，金融放開的標誌就是利率市場化。直到今天為止我們的貸款利率才放開，未來存款利率是不是也會放開？這點值得期待。不過可以肯定 是利率市場化從2019年開始拉開序幕，未來的走勢如何？大家拭目以待就是了。

第三、房貸作為如今傳統銀行主要的獲益產品之一，未來會成為“壓艙石”，持續走低的機率不大。哪怕金融改革到了近，銀行依靠存貸息差來獲取利益的方式還是沒有改變。在未來銀行攬儲愈發困難的情況下，那麼發放貸款就成為主要的收益渠道。而房貸已經佔據多數傳統銀行50%左右的業務支出，未來這個比例會繼續上升，從這點來分析房貸持續降低的機率不大。

就像2019年10月8日住房貸款開始實行LPR利率後，很多人都猜測會不會影響大家的購房熱情，對於房地產市場會不會造成什麼大的影響？到今天為止，事實也證明了僅僅的房貸換錨影響不了大家的購房熱情，而換錨也不會造成房價出現明顯的波動。幾點觀察：第一、影響房價的關鍵其實還是房企資金寬裕度，房企融資難易度，其次才是需求。從2003年之後的房產調控到現在為止我們都發現了一個問題“用市場供需那套來調整房價根本沒用”，反而是透過融資端調控，透過提高大家的購房成本、房企的融資成本等方式切實可以穩定房價，甚至在某些時候降低房價。就像此次疫情導致房企銷售端回款受阻，不少房企破天荒的第一次公開開始打折促銷。

第二、有需求就購房還是我的建議，只不過換錨後謹慎朋友可以考慮一年一個定價週期。房貸換錨的影響到底如何？只能用時間來證明，不過從現實情況來看“穩定”還是中國任何行業改革的前提。如果說你是謹慎的購房者，那麼可以選擇住房貸款採取一年作為一個定價週期來進行貸款，畢竟這樣的風險會相對減弱很多。

綜上，房貸換錨後，對購房者的影響短時間是看不到的。房貸利率到底是漲還是降，只有透過時間來進行檢驗。對於購房者來說，還是秉持“有需求就購房”的態度。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

最近，房貸換錨，關注的朋友非常多，很多人都想知道，房貸換錨後對自己有買房有什麼影響，在這裡，我簡單來談談。

有業內朋友認為，這樣的改變，會將房奴解放出來，會刺激買房者趕緊買房，因為在他們看來，改變計算利率的方式後，每個月能替貸款者省下一點錢，幾十年下來，這就會是一個很龐大的數字。

對這種說法，我是不認可的。對於房貸換錨，我的看法是，這既不是錦上添花，也不是雪中送炭，對很多人的購房，都不會產生直接的影響。

對於固定利率調整為LPR浮動利率，我們進行過測算，在現有的基準利率之下，貸款利率打九折的話，兩種計算方式需要支付的利息是沒有差別的。

只有在利率打九折以上或者九折以下的時候，才有差別。

利率九折以上的時候，用LPR的計算方式來支付本息，才會更划算，基準以上上浮的，會更加划算。但如果是九折以下的，比如八折七折的老貸款客戶，則意義不大。

認為換錨後對買房者意義重大的人當然也知道做這樣的計算和比較，在他們看來，基準利率下行是必然的趨勢，在利率越來越低的時候，執行固定利率是不划算的。

的確，現在利率是有下行的趨勢，但是，這是根據現在的經濟形勢做出的調整。誰能肯定，以後經濟形勢不會發生變化？誰能肯定，以後基準利率就不會上漲？

既然不能肯定，我們又怎麼能說，房貸換錨，就一定會讓貸款者少花很多錢呢？

當然了，現在的利率之下，那些貸款的時候在基礎利率上上浮了的貸款者，是有必要採用這種方式的，其他的，目前來說調整的意義不大。

這個問題我們先要搞清楚三個問題，然後就清楚房貸換錨以後，對購房者有什麼影響了。第一、lpr為什麼會發生，它是在什麼樣的背景下發生的。第二、五年期lpr在房地產利率中起到什麼作用？它的實施原則是什麼？第三、未來lpr會有什麼樣的走勢？

為了解決好這個問題，扶持實體經濟就成為一個當務之急。但是，如果為了減輕企業的壓力而降低銀行貸款利息，這些資金很可能會大量流入到房地產市場，最後扶持實體經濟可能就會成為一句空話，甚至還適得其反。

此次lpr政策的出爐，分成為1年期lpr和5年期lpr，其中1年期lpr就是專門針對實體經濟進行扶持的政策。目的在於對實體經濟降息減息，降低融資成本，減輕企業的負擔。為了防止更多資金流入到房地產市場，就分成了兩條腿的走路，一個是1年，一個是5年。由此可見，房地產市場利率的出現其實就是一個分水嶺，把銀行貸款利率分成了兩大塊，一塊是房地產，一塊是除了房地產以外的其他企業。

新的房地產市場利率是在每月LPR形成的基礎上，加上各省市主管銀行以及提供貸款的各商業銀行的點數後，最終形成。這樣一來就非常便於對各個城市的房地產市場進行實時的調節。除了每個月形成了lpr會產生上下浮動外，各個省各個城市還可以根據自己地方的實際情況、房地產的冷熱狀況，以及貸款個體的具體情況，進行適當的加點或者減點。商業銀行由此掌握了更大的主動權，同時“因城施策”也會因此做得更加到位，更加精細化。

在這過程中，也並不排除某一些特殊的年份裡，出於宏觀調控、房地產市場調控的需要，5年期Lpr往上提升，甚至提升到一個較高水平的情況。但是從全球經濟市場的發展規律來看，lpr上升並不是一個常態，越是發達的經濟體，它的總體市場利率都會保持在相對較低的水平。

基於個人商貸的時間週期都比較長，少則10年，多則30年，因此當房貸換錨了以後，變成了浮動利率，從長期來看，對於從固定利率轉換過來的這一批貸款使用者來說，是有利的，享受到了前期基準利率帶來的“計劃經濟”紅利。這也是房地產個貸的分水嶺，從此國內房地產貸款使用者就分成了兩批，一批是新政前，一批是新政後。

綜上，房貸換錨後對購房者的影響，也就分成了兩撥人。總體看新政前的信貸使用者，換成了市場利率以後，在一個二三十年的貸款週期內，最終付出的利息會比基準利率時代來得更少，更划算。而新政以後的貸款使用者由於有了各省市及各商業銀行加減點數的靈活手段，未來將取決於各個城市房地產市場調控的情況，如果市場過熱，貸款時可能就要為此多買單。

從國家對房地產政策的長期措施來看，房住不炒、三穩政策、因城施策等等決定了未來樓市將會處於一個相對平穩的發展狀態，不會有大漲或者大跌的空間。因此，lpr政策的出現儘管對房地產市場會有影響，對購房者的購房所付出的利息會有些許影響，但是影響不會太大。換句話來說，如果把房地產貸款放在一個30年長的時間軸上，這種利率浮動所帶來的影響變化是非常有限的，遠不及通脹給貸款使用者帶來的紅利收穫。

一、房貸利率換錨對購房者有什麼影響

10月8日起，房貸利率正式“換錨”，從以基準利率為基礎轉變為以ＬＰＲ（貸款市場報價利率）為基礎進行加點。

合碩機構首席分析師向北京商報記者分析稱，如果上述標準落地，北京房貸利率水平雖然有微幅上漲，但這個上漲對於購房者而言其實可以忽略不計。房貸利率與ＬＰＲ掛鉤後，也更能體現市場導向，後期房貸利率的漲與跌，與房地產市場供需關係直接掛鉤，將由市場來定價。

一位國有大行房貸部相關人士介紹稱：“9月底時諮詢房貸政策的人確實很多，但即使節前提交貸款申請，審批下來也在10月8日之後了，因此這筆貸款也是按照ＬＰＲ加點形成利率，不是此前的基準利率基礎上進行上浮。”而另一位國有大行相關工作人員則向記者提到新的機制並不會那麼快實行，“利率並軌目前只是制定了一個標準，還需要一定的過渡期，正常實施也要到2020年1月1日之後了”。

另一位中介也表示，“政策變動之前北京地區商業銀行首套房貸款大多實行的是5.39％的利率，新政下，首套房貸的利率下限為5.4％，而一般購房者貸款都在25年以上，實際上並沒有太大影響，從現有資料來看，北京地區購房人數並沒有太大的起伏”。

例如，以商業貸款100萬元、25年期限計算，首套商業性個人住房等額本息還款方式下，每個月月供多出5.94元，利息共多出0.18萬元；等額本金首月多出8.33元，利息共多出0.13萬元，按平均數計算，相當於每月月供多出4.33元；二套商業性個人住房等額本息還款方式下，每個月多出12.16元，利息共多出0.36萬元；等額本金首月多出16.67元，利息共多出0.25萬元，按平均數計算，相當於每月月供多出8.33元。

值得注意的是，上述測算僅作為參考，因為以往房貸以基準利率為基礎時，在加息降息時，部分購房者會面臨房貸利率重新定價的問題，而在房貸利率以ＬＰＲ為定價基準時代，也會存在重定價現象。根據央行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問，個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定，最短為一年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的ＬＰＲ。不過，房貸利率加點水平在合同期內不會改變，央行明確指出，“加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變”。也就是說，若房貸合同寫有重新定價條款，那麼購房者月供有可能會跟隨ＬＰＲ報價出現波動；反之，房貸利率將會一直維持放貸時的水平。

二、樓市今年怎麼走

在釋出ＬＰＲ機制之初，央行便進行了表態。8月20日，央行副行長在國務院政策例行吹風會上透露，新的ＬＰＲ形成機制並不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持個人住房貸款利率基本穩定。央行同時還宣佈，按照“因城施策”的原則，各地可以在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。這意味著，未來房貸利率也會跟房價一樣實施“一城一策”，各地區會因地制宜開展工作。

9月6日，央行祭出降準“大禮包”，決定於9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司），再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點。

業內分析人士認為，央行降準後，整個房貸市場可貸資金增多，這能夠對沖房貸利率出現小幅上漲所帶來的影響。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進強調，目前房地產市場政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產市場調控依然嚴格。當前房貸利率雖略有上升，但這個上升幅度是可控的，房貸市場仍將以平穩為主。

ＬＰＲ機制的出臺是為了降低實體經濟融資成本、引導資金向小微企業等傾斜；對於房貸來說，大方向仍然是避免干擾房地產政策的執行，即使ＬＰＲ下行，銀行也會透過改變加點基數來保證短期內房貸利率的基本穩定。

三、“換錨”後房貸利率是升是降

根據大資料研究院的監測資料，8月全國首套房貸平均利率為5.47％，二套房貸平均利率為5.78％，均已連續三個月上行。

“但是更長時間來看，ＬＰＲ利率存在調整的可能性，而貸款基準利率更加僵化，因此以ＬＰＲ為基準形成的房貸利率，未來浮動的可能性更大。”進一步解釋，現在居民貸款是一般是每年做一次重新定價，未來如果ＬＰＲ調整更加頻繁，那麼半年重新定價或者按季重新定價的比例有可能提升。

東興證券分析師預計，未來個人房貸利率上行趨勢將延續，主因是房貸額度上半年投放較多，下半年額度不足。分地區來看，不同城市房貸利率將由房貸供求和“一城一策”調控所決定。