隨著國家“房住不炒”“租售並舉”等政策的推行與落地，住房市場逐漸降溫，客戶購房越來越理性，投機者退場，熱錢流出，土地出讓金累年增加，人工物料不斷上漲，這無疑對房地產開發企業造成了一輪又一輪的衝擊。小城市的房地產開發企業該何去何從？我認為可以在以下三個角度去考慮。也希望大神可以幫助改正、補充。（才疏學淺且懶於翻閱，所以我不使用專業術語，不引用權威資料，不利用時間跨度）

一、轉型。適用於 1、半路出家，趁著房地產行業紅利期進入市場的資本家，奔著見好就收的原則，從哪來回哪去，做自己更專業的事情，原來是做建材行當的就重拾建材行當。曾經的專業經驗＋現有的開發商視角足以維持衣食無憂，雖然賺的不一定有房產開發多，但壓力一定會比房產開發小的多。2、手頭資金並不充裕，七拼八湊到一筆資金入市拿地，再利用各種槓桿，人脈關係等打著各種擦邊球的企業，我們可以稱之為門路型企業。這種房企在小城市尤為常見，也的確是對當地的地方建設貢獻出了一份力，但作為回報，這些企業也賺了個盆滿缽滿。不過隨著大型房企某園，某大，某城等逐漸進駐小城市，相應的房產市場入市門檻越來越高，監管越來越嚴苛，操盤越來越專業，手段越來越高明，產品越來越最佳化等都會將門路型企業慢慢吞噬。不過既然是門路型，多有手眼通天的本領，進可攻退可守，只要不作，多可善終，隨隨便便轉型做點什麼行當都是信手拈來的。

優點：攫取的資本完美撤出，回顧過往那也是（春風得意馬蹄疾，一日看盡長安花）呀~

缺點：過往只能是過往了，往後再想進入房地產市場，沒有雄厚的資金、專業的團隊、敏銳的嗅覺可就有點難了，正可謂（曾經滄海難為水，除卻巫山不是雲）嘍~

二、深耕。適用於有一定的資本積累，開發經驗相對足，操盤更為穩健且往後餘生有心與本行當相輔相成的企業。這種企業穩紮穩打走到現在是即經歷過房子不說話都能賣出去的時期，也遇到過房子說破大天也賣不出去的關口，可以說是對市場、政策有一定的認知與把控。接下來想要多地開花、共同推進顯然不是明智的選擇，而深耕於地方則是相對穩妥的方式。樹立品牌意識，打造專業團隊再加上地方政策的適當傾斜，也是順風順水。不過既然準備深耕地方，那麼也是需要拿出足夠誠意，在盈利的同時也要將優秀的規劃理念、領先的產品設計、誠摯的物業服務等帶給地方，口碑靠的就是一點一滴的積累和細節的完善。也要適當承擔地方政策性專案，比如《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》中就提到到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，山東力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務，建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的“美好住區”，這都利於品牌的樹立。總之，儲存私企的盈利模式，再增加國企的做事風格，市場好就跟著市場走，政策好就跟著政策行，那也是（兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山）~

優點：優秀的品牌，良好的口碑都會成為穩固企業的基石，地方政策的導向也往往會帶來意想不到收貨。

缺點：做到這些事情勢必會做成企業利潤率的下降，而且與地方政府交往過密有時候也要充當資金拆借平臺，為地方紓難。

三、隱身。適用於資產配置較輕，賬上有資金，手頭有專案的企業。這種企業靠著上幾年的貨幣化安置政策迅速回籠了資金且利用了房價上揚期間提高了專案利潤率。眼下的專案也多是尾盤狀態，剩餘部分車位配套、商業配套等，沒有什麼資金壓力。此型別企業我們暫且稱之為錦鯉房企，錦鯉房企即不想安於當下，望再創輝煌，又對現實中地產市場下行的趨勢畏首畏尾，時時刻刻關注土拍資訊，卻總是無法找到適合自己的地塊。大地塊拿不起，地段差的不想拿，偶爾碰到不錯的，又有數家企業參與競拍，擔心溢價率過高，就這樣不經意間一兩年就過去了。小城市的房企洗牌率是非常高的，每年都有新房企的產生，不知不覺中就會被透明化、邊緣化，隨著事態的發展，企業的資源、資訊也會逐漸減少、閉塞，慢慢就被淡出了市場，遭遇被洗，這對企業來說是非常不利的。此時即不想被出局，又不想盲目拿地最好的方式就是隱身。要求就是隱形不隱聲，平時多觀察，多交流，多溝通，在人脈關係、資源共享、行業交流等方面要保持積極活絡，一方面保持企業的存在感，另一方面也可維持自身的市場嗅覺。但到了真要下手拿地的時候就要慎之又慎了，綜合考慮，蓄勢待發，可利用小的地塊或者合作開發的模式進行過渡，時機成熟時便（待從頭，收拾舊山河，朝天闕）了。

優點：完整儲存自身實力，穩紮穩打，風險較低。

缺點：空窗期無法順應市場走向與政策導向，很有可能會被新的市場行情和新的發展模式衝擊掉，真就得大隱了，迴歸遙遙無期嘍。

現在很多中小房地產開發企業都面臨生死存亡的問題，有的企業積極轉型到其他行業中。個人認為小城市的地產企業在地產行業中還是有生存空間的，可以做以下幾方面業務重點的調整。

首先你看對所在的城市做一個深度的體檢。從宏觀上對城市的發展規劃、人口流動、產業結構做到心中有數。

其次，根據你的調研，確定好公司的戰略重點。小城市有小城市的好處，市場競爭不是很激烈，開發土地的獲取容易。從客戶選擇上、產品規劃上建立自己的體系和標準。

利用企業的社會資源在房地產上下游、市政建設上投資佈局，建立區域開發市場門檻。

轉變服務方式，從經營地產轉向經營客戶、運營產業，做區域產業服務商。

個人建議，僅供參考。

目前，房地產商大多都在實行企業轉型升級。

可以實行商鋪自營，開酒店等方式實行長期收益。另外，保持充足的現金流，控制負債率，穩紮穩打，同一時間減少樓盤開發數量。

很多開發商都是貸款開發，然後銀行貸款收緊，資金鍊斷裂而倒閉的。

一、本土開發商可以選擇與大型房企尋求合作

好處：

1、投資成本降低；

2、營銷渠道更多；

3、學習大型房企的管理模式；

4、借鑑並吸收大型房企的建築設計理念；

5、藉助大型房企的影響力，在競品公司中脫穎而出。

二、本土開發商互相抱團

好處：

1、投資風險降低；

2、更好的整合本土客戶資源；

大環境下，小城市的房企活下去很困難，積極找出路才能堅持下去

當國家陸續出臺一系列宏觀調控政策的時候，必然會引起房地產行業的大洗牌，一大批中小房地產企業可能會在其中被市場所淘汰。

但我們也應該清楚地看到因洗牌所喚起的行業規範與自律，必將會為更多經營規範且運營良好的中小房地產企業帶來發展的機遇和挑戰。

避其鋒芒，轉戰地級市場

隨著房地產市場的逐漸規範，開發商生存與發展的門檻也在不斷提高，企業獲得土地和資金的難度越來越大。

一、二線城市要求開發企業的資金實力、開發水準、管理能力越來越高，包括政府的要求、輿論的要求和消費市場的要求。

許多中小房地產企業在一、二線城市無法取得土地，融資渠道單一，招聘不到合適的人才，連生存都難，更不用說發展了。

隨著社會的不斷髮展，產業集中度的不斷提高，中小企業面臨著市場的洗牌，就如家電產業一樣，很多中小企業將會被歷史的車輪所碾過，這是任何一個產業發展的必然規律，這也是市場經濟的必然。如今國內一、二線城市中，由於獲得土地需要高額的土地出讓金和擔保金，中小企業一味與實力企業進行正面交鋒，或者長期對抗，無異於以卵擊石，自尋死路。

但這並不意味著中小企業就沒有生存的空間了，與其與實力企業在有限的市場裡拼得你死我活，還不如另闢蹊徑，轉戰下一級市場，去開拓更廣闊的地級市場，甚至是縣級市場，誰走在了前列，誰就將會贏得市場的主動權，進而做大做強。

相對於鄭州市場，中小企業在地級市還是有優勢的。由於地級市與鄭州存在發展水平的梯度差，市場競爭相對較弱，再加上地級市有人口眾多、土地資源豐富、市場容量大等特點，因此與鄭州相比，地級城市具有後發優勢。

河南房地產龍頭企業河南建業集團早就敏銳地把握住了這一市場脈搏，率先進軍河南其他17市地，並一舉拿下禹州這個縣級城市市場。

建業將先進的開發理念和產品品質帶入市地市場，贏得口碑的同時，收穫了市場的認可。很多人也許會說，建業在市地市場利潤並不高，但要注意的是，培育市場需要一個過程，品牌和口碑的樹立將會對企業進一步開拓市場大有裨益。因此，中小房地產企業要儘快轉變思路，認清自身的角色，適時進行戰略性的調整非常必要。

中小房地產企業生存還是消亡一定程度上取決於其空間戰略是否成功。

今後的地級市場甚至縣級市場將會是房地產企業決戰的主戰場，不再是中小房地產企業的避風港，如果中小房地產企業不能在這一輪空間戰略佈局中獲得立足之地並發展壯大，將會最終失去生存空間，這是房地產市場發展的必然結果。

另闢蹊徑，走差異化路線

時下，一系列宏觀調控政策在推動房地產業健康發展的同時，也給房地產企業帶來了不小的衝擊。其中，土地和資金是制約中小房地產企業發展的兩大瓶頸。這兩大塊，就能使相當一部分企業被大浪淘掉。

但這並不代表中小房地產企業就沒有機會，從居易國際的路線來看，領先一步洞察市場，另闢蹊徑，走差異化路線，也許能夠撥開雲霧見新天。

居易國際的前身就是鄭州的新地產。回顧居易國際走過的路，2000年在鄭州當時的北部郊區開發面積達1000畝的超級大盤，而當時，大部分企業在角逐鄭州市中心市場；緊接著，居易國際一個轉身進入市中心地帶，開發當時市場上沒有的超小戶型社群時尚派對，之後迅速在市區再克隆一個小戶型社群，青年居易。

青年居易的成功讓新地產找到了一種可以快速複製擴張的模式，居易國際迅速在濟南、南京等外省省會城市成功克隆出當地版的青年居易。

現在回過頭來看，發展郊區已成為鄭州的趨勢，只是居易國際早三年已經看到了市場的趨勢，並領先一步把握。

如今當其他企業發展郊區的時候，居易國際已經擁有了開發郊區的經驗並形成了自己的核心競爭力；而時尚派對也開了鄭州超小戶型的先河，並在2003年、2004年佔據了鄭州的小戶型市場，這比那些在2006年才開始“跟風”開發小戶型的開發商更有前瞻性。

以差異化戰略起家的居易國際並沒有停留在小戶型上。

在進入2005年之後，居易國際又將眼光拉回到郊區大盤上。這樣做，是因為在市中心可開發的土地已經不多，開發成本又很高，但郊區，土地相對廉價，同時可開發空間也較大。

可以說，居易國際進入房地產市場以來，一直都未與其他的房地產商進行過正面的交鋒，始終都是走差異化道路。

當然，開發郊區大盤對發展商綜合開發能力和資金實力都有很高的要求，一般企業很難做到，留給單箇中小企業可操作的空間並不大，但是，這種差異化競爭的模式很多中小企業可以借鑑，中小企業可以與實力雄厚的開發企業合作，這樣比較容易獲得土地，同時能夠增強自己的實力，增加自己在地產市場上獲得成功的機率。

當國家陸續出臺一系列宏觀調控政策的時候，必然會引起房地產行業的大洗牌，一大批中小房地產企業可能會在其中被市場所淘汰。但我們也應該清楚地看到因洗牌所喚起的行業規範與自律，必將會為更多經營規範且運營良好的中小房地產企業帶來發展的機遇和挑戰。避其鋒芒，轉戰地級市場隨著房地產市場的逐漸規範，開發商生存與發展的門檻也在不斷提高，企業獲得土地和資金的難度越來越大。

任何行業都離不開創新，房地產業也是一樣，作為小城市的房地產企業，要把創新擺在更加突出的位置，在產品上儘量開發一些有特色、有亮點的產品，開發的專案儘量小而精，靠特色取勝，不要盲目的開發大專案，那麼作為小城市的開發商要從哪些方面去創新

儘量開放帶大陽臺的房子。在當地規劃許可範圍內，在戶型設計上儘量多設計陽臺，生活陽臺和客廳陽臺都有，而且陽臺面積儘量大，現在的購房者越來越強調活動空間，如果有足夠的陽臺面積，既可以堆放物品，也可以觀景。有陽臺的房子比沒有陽臺的房子好賣，陽臺面積達的房子比陽臺面積小的房子好賣。

儘量開放帶儲物間的房子，在房子內部設計一個3-4平米的儲物間，這種戶型將會比不帶儲物間的戶型多很多優勢，隨著一套房子住的時間越來越久，屋內的雜物也會越來越多，如果有一個儲物間，就可以把大量的雜物堆在儲物間裡，保持房子長期的整潔。同等面積的兩套房子，帶儲物間的房子肯定比不帶儲物間的房子貴。

可以探索第四代住房產品。現在的人越來越嚮往居住鬧市、貼近自然的生活，一套有花園的房子就成為大家非常喜歡的，在小城市，由於消費能力和購買能力有限，讓喜歡帶花園的人買別墅或者買頂樓或底樓滿足花園夢想也是不現實的，畢竟一個專案頂樓或者底樓能帶花園的房子非常有限，而且現在很多地方樓頂都不允許設定成平屋頂。

如果能夠在小城市開發一個戶戶帶大花園的第四代住房專案，必然會帶來大量改善型客戶的購買，而且銷售狀況會比普通的住房產品更加受歡迎。在小城市絕大多數當地人並不缺房子，好多家庭都有兩套甚至三套房子，一般的住宅專案很難吸引他們購買，但是如果是創新的第四代住房產品則因為產品有特色，價格比別墅便宜，能夠吸引大量的本地改善型客戶購買。

房地產開發企業的出路到底在哪裡？

這是房地產行業一直在考慮的問題，是堅持還是轉型？我認為既然進入了這個行業，就堅持做下去，現在那個行業都不好做，與其做自己不熟悉的行業，還不如堅持做自己擅長的事。

如果確實是做不下去了，要考慮轉型，那出路到底在哪裡？

1、房地產的鏈條很長，上游的原材料供應，下游的產品供應等，其實都是為房地產服務的行業，如果房地產做不下去，可以考慮在上下游鏈條當中，選擇資金投入少，利潤價值好的去做，畢竟對做過房地產的企業來講，這些行業與房地產有一定的聯絡，不算是外行。

2、跨行業發展。比如餐飲、醫藥、農業專案都可以考慮。

3、尋找國家政策扶持力度大的行業，比如養殖、蔬菜、水果等

到底如何找出路，最主要的是總結自身的資源到底有哪些，如何發揮這些資源的優勢，創造更大的價值，這是企業 要 考慮的頭等大事。

小城市的房地產開發商的出路在哪裡，有幾個發展方向

1、小地方的房地產利用自身優勢，熟悉小城市的規劃、發展和客戶的生活需求，同時與各部門溝通也相對順暢，有自身的優勢所在，但小城市的開發商相對開發規模不夠大，沒有形成自身的品牌效應，對外影響度不夠大，客戶潛在人員不夠，對於開發專案的產品定位和速度無法和品牌企業對標，不能形成規模化，就很難形成標準化的模式和管理模式，各方的成本會高，品牌企業形成規模化、標準化，速度比較快，形成了高週轉模式，利於快速擴張規模

2、小城市的開發商要想形成規模，需要向大品牌地產學習和取經，擴散形成自身的品牌效應

3、要研究大品牌的規劃，滿足不同客戶需求，專案定位非常重要，大品牌地產會針對不同的客戶群進行定位社群的建設，小地產商沒有這方面的實力，或者部門沒有，或者財力不夠，沒有對客戶的深入研究能力，導致開發的樓盤難以快週轉

3、小城市的開發商可以與品牌地產進行當地的代建等模式的合作，形成共建共贏的模式，藉助相互優勢，互補不足，能幫助小城市開發商快速成長和規模化建設

4、小城市的開發商也不是都沒有規模，一旦形成相對規模後，可以形成自己的產業鏈，把商業、物業、自持等各業務板塊聯動起來，形成整個的產業鏈，房產開發只是其中一條鏈路，這時在企業轉型時，都可以靈活控制，房產開發不再是重要支柱，而是多條腿同步走路的時候，隨時都可以轉型。

城市化浪潮下把握產業定位　　中國的城市化程序方興未艾，其發展步伐呈現出日益加快的趨勢。而德陽作為一箇中等城市，城市化率僅為２２．９％，城市化水平很低，但德陽的經濟總量卻在四川二級城市中排名高居第二、三位，年生產總值達到３００多億元，經濟實力又是很強的。兩者對比，似乎有些不相稱。　　對此，德陽市建設局副局長馬軍介紹說，德陽市政府已經把加速城市化程序作為全市中心任務之一下大力來抓，並制定了一系列城市化發展戰略，如城鄉一體化戰略、中心城市帶動戰略、城市協作發展戰略、城市跨越式發展戰略，德陽已由小城市（縣城）發展成為中等城市（地級市），今後再由中等城市發展到大城市，遠景是由大城市發展為以德陽市區為中心、與廣漢、什邡等城區組合的獨具特色的特大城市。目前，德陽市已投入１０億元進行城市基礎設施建設，改善城市功能，樹立城市形象，創造良好人居環境，增強城市吸引力，使德陽初步變成遠近聞名的現代化山水園林城市。市政府近年還突出抓了國家重大裝備技術基地建設、旅遊資源開發和現代物流中心的建設，建設中的快速通道，將使得德陽、廣漢、綿竹聯為一體，２００４年還將啟動廣漢到成都、什邡到成都、中江到德陽的快速通道。這種變化對城市化程序和房地產業的健康發展非常有利。開發商當善於抓住這樣的機遇發展壯大自己。　　研討會上，大家討論得最多的是中小城市定位問題。福康房地產公司副總經理薛康認為，城市定位對於房地產業的發展非常重要，城市定位是綱，綱舉才能目張。德陽市過去對城市定位搖擺不定，影響了房地產業的快速發展。“建設現代化山水園林城市”最近才得以確定，如果早一點明確的話，相信德陽房地產的高速發展會來得更早更快。　　德陽金鑰匙房地產營銷公司總經理吳恩海認為，中小城市應實施差異化定位，突出自己的優勢和個性特色，比如西昌是衛星城、綿陽是科技城、宜賓是酒城、自貢是鹽城，德陽的城市定位是現代工業化山水園林城市，這種定位即符合實際，突出了自己的優勢，又形象鮮明，易於形成品牌形象，提升城市的影響力和競爭力。　　城市定位決定著一個城市房地產業的發展定位。德陽的城市定位是現代工業化山水園林城市，這個城市定位要求突出發展現代工業化，增強經濟實力；同時充分利用山水、人文資源，建設最適宜人居的園林化城市。在這個城市定位中，開發商被明確地賦予建設山水園林城市的任務和使命。城市定位明確之後，房地產業也就找到了自己的定位，開發商有了可遵循的依據。

隨著房地產行業競爭越來越激烈，小城市的房地產開發企業因為在資金、團隊、理念等各方面的差距，基本不具有和品牌開發企業抗衡的資本了，被迫退場或轉型是務實的出路。首先，如果能夠體面退場的話是首要的選擇，過去20年，小開發商以極低的成本憑藉著魄力和人脈拿到土地，乘著快速城鎮化的人口紅利賺到了，原因更多的是站到了風口上。現在的開發邏輯徹底的改變了，憑運氣賺錢的時代再也不會回來了。融資渠道、品牌房企、狼性團隊、標準化產品等等，每一個環節都需要實力和專業，狹路相逢強者勝，房地產開發的大資本時代已然到來。其次，如果小型開發商依然保持著熱情和情懷，應該適當考慮轉型了，在某一個細分領域二次創業，避開大房企的鋒芒，做小而美的企業，能夠將過去憑藉著運氣賺的錢憑實力儲存下來就是勝利了。