按揭貸款，不是由購房者說了算，購房者永遠是弱勢群體，而不是擁有話語主導權，只能說是被動接受。

房貸利率6.37分20年，等額本金，要不要轉LPR？，這不是購房者說了算，而是政策規定的，一定要轉，而且怎麼轉，都是有政策規定的，投資者可選擇餘地並不大。

央行通知，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

根據通知，按揭貸款3月一日起，必須進行LPR利率轉化，而且貸款利率保持不變，不會有任何的優惠，這是為了貫徹房住不炒的理念。

6.37%，相對於4.9%基準利率上浮30%，這個幅度還是很高的，大機率是二套房按揭貸款，更換為LPR以後，利率保持不變，等於是在LPR4.8%基礎上加點157個基點，也就是形成LPR(4.8)+1.57的利率公式。

購房者有兩種選擇，一種是保持6.37%固定利率不變，一種是選擇浮動的公司，也就是加點的157不變，只要LPR基準利率有變動，按揭貸款在下一個約定合同期跟隨LPR變動，也就是由有利率的漲跌。購房者如果認為LPR可能下滑，就選擇變動模式，如果認為未來會上漲，就選擇固定模式，但這個改革一定要做而且在8月要結束。

從2020年3月到8月份所有購房者貸款需重籤 兩種選擇 一是保持你原有固定利率不變 二是選擇浮動利率加點的形式 就是LPR加點 你的房貸利率達到了6.37 算是高的 長遠來看 選擇lpr這個模式還是不錯的

我個人傾向選擇和LPR掛鉤，因為根據發達國家經驗來看，未來利率大機率整體是下行的，鎖定固定差值，比固定利率要有利。如果未來利率整體上漲，那這個選擇就虧了，但我認為這種機率低，因為以中國經濟這體量，除非出現惡性通脹，否則不太可能回到高利率。

新版房貸利率=LPR+加點數值（可正可負）

加點數值=你現在的房貸利率6.37% -4.85%＝1.52%

舉個栗子：

你的商業貸6.37%

那麼你的加點數值=6.37%-4.85%=1.52%

你的新版房貸利率=LPR+1.52%

注意這個加點數值根據你房貸利率確定後就不會改變了，直到合同結束。

那到底LPR多少才會比現在的房貸利率低呢，其實換一個公式就一目瞭然了：

新版房貸利率=現在房貸利率+（LPR-4.85%）

也就是說，只要LPR小於4.85%，那新版的房貸利率就比之前的要低，反之就會比之前的高。

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

華人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

LPR未來的走勢會是什麼？商業銀行報價利率從目前來看，市場上認為繼續調低的機會更大。2008年以來，美國、歐洲為代表的地區利率水平都出現了大幅下降，來為市場提供充足流動性，刺激經濟發展。回顧上個世紀日本房地產之後，經濟發展速度降低，相應的低利率已經持續二十餘年。

基於歷史經驗，和對當前經濟形勢的判斷，LPR可能會繼續調低。

回到題目，還有20年的償還期因為償還時間較長，未來LPR的下降將會帶來更多的收益。並且當前的6.37較高，調低幅度較為明顯。這個選擇的開放時間視窗有限，只有今年的三月到八月的六個月時間。最後，還是要看到這是一次選擇題

每一個經濟個體要基於自己的經驗、特點、判斷作出選擇。

這個選擇沒有人能夠指出絕對的標準答案，就像十年前你能決定買房嗎？

本文試著用盡量少的文字分析LPR與固定利率的區別

先寫結論：

1.如果您主觀判斷未來LPR將長期處於高位，請選擇固定利率。

2.如果您主觀判斷未來LPR將長期處於低位，請選擇LPR。

廢話少說 先看錶格

舉個例子：小明房貸100萬，剩餘年限18年，目前貸款利率為上浮10%，目前利率為4.9%*（1+10%）=5.39%。

小明有兩種選擇：

1.當小明選擇固定利率時，不論貸款基準利率與LPR如何變化，小明未來18年的利率恆定為5.39%。

2.當小明選擇LPR時，則為5.39%-2019年12月LPR=0.59%，也就是說小明的恆定加點值為0.59%（0.59%這個數值未來18年內不變），不論LPR未來如何變動，小明的貸款利率為LPR+0.59%。

列個公式 計算一下

存量房貸定價基準轉換

其實就是從一個乘法變成了一個加減法

兩種方式 區別在哪

貸款100萬30年，假設LPR下降2%到2.75%

貸款100萬30年，假設LPR上升2%到6.75%

依然舉個例子：小紅房貸利率原本打9折，當前利率為4.9%*0.9=4.41%，

如果小紅選擇固定利率，則小紅每月還款額與目前相同依然為5014元，一直保持不變直到房貸結清。

如果小紅選擇LPR，則小紅的固定的加點值為-0.39%，按照當前的LPR（4.75%），在小紅下一個重定價日之後，小紅的房貸利率變為4.36%，小紅每月還款額變為4984元，相比之前的5014元正好減少30元。

當LPR下降為2.75%時，小紅每個月可以少還款1135元；當LPR上升為6.75%時，小紅每個月需多還款1215元。

附：某銀行轉換介面：

如果LPR長期維持在低位，選擇LPR±固定數值的方式可以減輕還款壓力，反之，如果LPR長期維持在高位，還款額就會增加。

簡單的概括：

選擇LPR,就是隨波逐流，與整個社會的經濟形成命運共同體。

選擇固定利率，就是判斷未來LPR可能長期維持在高位。（LPR≥4.8%）

很多人擔心如果未來通貨膨脹，選擇LPR會吃大虧。簡單解釋一下，如果真的發生嚴重的通貨膨脹，那麼假設現在月供是你收入的一半，未來即使LPR大幅上升，月供很可能依然還是你收入的一半，實質上影響並沒有那麼大。另外，真的發生嚴重的通貨膨脹，手上的現金將會變多，也可以選擇提前把貸款結清。

幾個關鍵詞 需要注意

1.一次選擇權：借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

注意，選擇權僅有一次，一旦選擇之後，無法再次修改，請謹慎選擇。

2.公積金：公積金個人住房貸款利率政策暫不調整，其中公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，參照LPR定價。

3.2019年12月LPR:加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變。

根據人行公告，轉換時的LPR為2019年12月的LPR，即4.8%，而不是最新的LPR(2020年2月LPR為4.75%）

4.轉換時間：2020年3月1日-2020年8月31日。彆著急，目前時間很充裕。

5.重定價週期和重定價日：借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。

重定價週期大多數為1年，也就是選擇LPR後，每年會進行一次調整，利率調整為之前一個月公佈的LPR±固定數值，此後一年內不變。

重定價日可以選擇為1月1日，也可以選擇為貸款發放日（按年對月對日）

舉個例子：小胖的貸款發放日在6月1日，如果小胖選擇重定價日為1月1日，則2021年1月1日起小胖的貸款利率會變成2020年12月的LPR±固定數值；如果小胖選擇按年對月對日，則小胖的貸款利率會在2020年6月1日變成2020年5月的LPR±固定數值。（目前LPR為4.75%，不發生變化的情況下，小明的貸款利率在2020年6月1日起會下降0.05%，下一次利率調整日期為2021年6月1日）

附：某銀行重定日選擇：

一些說明 可看可不看

央行公告（2019）第30號：

LPR:貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率。

目前LPR報價行（18家）：

10家全國性銀行：中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、浦東發展銀行、中國民生銀行

2家城商行：西安銀行、台州銀行

2家農商行：上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行

2家外資銀行：渣打銀行、花旗銀行

2家民營銀行：微眾銀行、網商銀行

LPR變化表：