由於本人從事這個好漢不愛幹，賴漢幹不了的物業工作，一看到這個題目頭就大了。關係和諧的小區很簡單，不和諧的小區堪稱國際關係博弈一般。

我曾經組織籌備建立過好幾個業主委員會，我想我還是有發言權的吧，分享給大家，不當之處請指正。

步驟一、成立籌備組、瞭解物業區域內專案和基礎資料並蒐集

步驟二、籌備組制定業主大會規程、業主委員選舉辦法

步驟三、召開業主大會選舉委員

步驟四、到上級物業主管部門報備業委會成員和名稱

如果僅僅要業主委員會到這裡就結束了。步驟更簡單，實施起來卻不容易，最好有專業人員指導。一會兒我就給你們說說具體實施細節。

如果遇到回遷業主多或經濟適用房安置業主多的小區，因為動遷等前期可能受到不公待遇，將情緒帶到小區管理服務中所引起的複雜情況這裡沒法一一介紹。我只講講關係和諧小區的每一步驟如何實施吧，這個才是真正的乾貨。

步驟一的實施，但凡要成立業委會一定是有業主願意積極參與小區管理，有願意為小區奉獻的精神的，僅憑大爺大媽是跟不上現代化小區管理的。業主（開發商也可以，一般他們不會）先到物業主管部門申請召開業主大會併成立業主委員會。這裡各地具體政策略有不同，我只說大多數的。請物業主管部門指導小區相關工作，然後到社群、街道申請派人參與籌備工作，這裡分別派人共兩人。由社群街道協助通知開發商指派人員配合籌備，這是第三個人。籌備組前三個人就定下來了，然後由籌備組這三人會同小區內積極分子，釋出公告，通知全體業主報名組建籌備組。公告一般15天，報名收集完畢後繼續公示，由業主們投票選舉出4位或6位業主進入籌備組工作。這裡注意有的地方沒有說明籌備組成員是否必須是業主義務履行情況正常的業主，就有不同人員進入。選舉出來的4位（舉例而已，6位也可以，只是為了和前述三人形成單數，以便投票表決相關事項）成立籌備組。

第二步驟的實施，籌備組成立後，在物業主管部門指導人員的組織下進行籌備會議，該指導人員沒有表決權，只有指導步驟權利和指導爭議問題解答權利，故表決人數仍為單數。第一次會議要明確開發商是否贊助整個籌備工作，明確開發商提供相關資料，如:紅線範圍、建築面積、業主名單、物業用房面積位置，設施裝置明細、開發企業維修基金繳納情況等小區相關情況。責成物業主管部門提供業主大會流程，業主公約，業主手冊，業主委員資格條件等參考資料，約定下次會議時間等。第二次會議，開始商討業委會委員人數，產生辦法，和各個制度的制定，首次業主大會流程等，爭議用投票解決。二次會議解決不完就三次或更多。所有工作結束後，公示業主大會時間地點，呼籲業主積極參加，呼籲業主報名參選業主委員，並公示。

第三個步驟實施，召開業主大會，表決業主公約等約束性檔案，這個檔案可以通過後續大會更改的。選舉業主委員要單數，根據業主樓宇單位或人數比例單位確定總人數。

至此，業主委員會就成立了，但過後的工作很為繁雜艱難，沒有一定時間和精力以及工作能力的人根本無法勝任。

就說這麼多吧，我的物業工作經歷就總結這麼多了，望大家指正。

業主委員會的產生，這個分兩種情況。

1、第一屆業主委員會的產生。第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門（多為房地產管理局）會同開發建設單位或物業管理企業、業主代表組成籌委會，然後由籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。

2、後期業主委員會的產生。業主委員會，每屆任期為三年，到期由業主大會進行換屆選舉。

由此可見，業主委員會都是由業主大會選舉產生的。所不同的是，第一種情況有政府或物業公司參與。因為第一次怕你不知道怎麼玩，幫你牽牽線，搭搭橋。以後你就自己去玩吧。這是由業主委員會的性質和地位決定的。所謂業主委員會，是指在物業管理區域內，代表全體業主實施自治管理的組織。看到沒有，此處的亮點是自治。

但自治不是由你胡來，業主委員會設立，必須要進行登記。業主委員會，應當自選舉產生之日起15日內，持下列檔案向物業管理行政主管部門辦理登記。

1、成立業主委員會登記申請書。

2、業主委員會名單。

3、業主委員會章程。

很多人有一個誤區，認為業主委員會必須先登記才成立，其實，這是不對的。我們完全可以先成立，再去登記，哈哈，規定還是蠻人性化的。

不用求大神，也不要求小鬼。成立業主委員會的步驟是各地的大爺——房管部門制定的，聽他們說他們是代表國家和人民群眾的，人民群眾其實連一點感覺都沒有！更不知道步驟的事，就是物業公司從哪裡來的；物業怎麼就那麼囂張跋扈它爹是誰？只有天知道！！！物業把大神氣的哭，小鬼氣的叫，人民群眾哪知道。只有騎在人民頭上的大爺對你說的步驟才知道。你就去問問他們吧。

一，業主聯名向街道辦事處提交申請成立業委會的報告，批覆後成立籌備組組長由辦事處擔任，居委會，業主代表參加。二選業主代表，三推薦候選人，I0名以上聯名推薦1人，後籌備組提出候選人名單並公示7天聽取廣大業主意見，三選舉，小的小區釆取業主投票選舉的方式，大的小區釆取集體討論的方式業主代表投票選舉。四業委會開會選舉產生正，副主任。五持《業主規約》《議事規則》及選舉情況報辦事處審批。六持上述材料到房產局備案，房產局備案後下發備案證明，公安局刻制印章。

成立業委會真不是一件簡單的事，要鬥智鬥勇，勞民傷財的一件事。今天就詳細介紹一下實戰經驗。

1，成立業委會一般要矛盾激化，業主情緒高漲，大力支援時才有可能成立。所以首先要團結起來共同參與才行。

3，然後將小區現狀和麻煩進行公示和分析，如果不成立業委會，只能是一盤散沙，無所適從。

4，收集小區全部資料。業主有多少戶，多少面積，開發商有多少面積，小區裡的規劃紅線在什麼地方。如果能夠達到面積，戶數雙雙過半，就可以嘗試。

5，入住條件達到這些要求。這個條件很多時候沒有頑強的意志一般都通過不了。

A，已交付使用物業主總人數２０％以上業主聯名的；

B，已交付使用物業建築面積達到物業管理區域或者先期開發部分建築面積50％以上的；

C，聯名業主向街道辦事處提交如下書面資料。 《關於給予指導和協助成立業主大會的函》《聯名業主簽名表》聯名業主有效房產證明資料、身份證影印件。

6，然後在街道，居委會的同意下，或者支援下，去街道拿成立流程。每一步流程又有很多細節。因為牽扯到利益問題，所以給予幾點建議：

a，每一步都去確認。一個是文字上面的，簽名確認再去做。

b，毎一步都做好影片，文字，照片等證據。

c，確認一步走一步，步步為營。這是一個長期的過程，苦逼而且吃力不討好。

d，小心開發商物業公司使壞，打擊報復，做好防患。

7，每個地方的要求不一樣。成立流程也不同，很多地方都是難以透過的。發一個一線城市的成立步驟僅供參考。

召開首次業主大會操作規程（壓縮版）

一、申請

（一）條件。前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

（二）業主申請。要有10名以上的業主聯名向社群居委會提出書面申請，要求成立首次業主大會，並提供相關證明材料。

（三）居委會、辦事處核實相關資訊 。社群居委會、辦事處在接到業主書面申請 5 個工作日內，核驗業主所提交的材料的真實性，並對小區的情況進行摸底調查。

二、成立首次業主大會籌備組

（一）召開準備會議。街道辦事處、社群居委會負責召集要求成立業主大會的業主代表、建設單位代表、前期物業服務企業代表開會，敲定成立首次業主大會籌備組的相關事宜。 ○會議紀要

（二）發出成立籌備組報名通知。社群居委會向全體業主發出報名參加召開首次業主大會會議籌備組（以下簡稱“籌備組”）的通知，以確定籌備組中的業主代表人員。

（三）報名業主名單公示。報名截止後，居委會經過初審後，將報名業主名單張榜公示，公示期為5天。 ○照相、存檔

（四）確定籌備組。1、組織報名人員開會確定籌備組成員。居委會組織召開全部報名人員會議，確定籌備組成員。①籌備組成員由街道辦事處、居委會、建設單位、前期物業、業主組成。籌備組成員設組長及副組長，組長由街道辦事處或居委會工作人員擔任，副組長由業主代表擔任。建設單位、前期物業派員參加要有本單位的書面委託函；②社群居委會應將所有報名人員通知到場。

2、召開第一次籌備組會議。籌備組成立後，應及時召開第一次籌備組會議。①籌備組可組建宣傳、文書、票務、異議處理等小組開展工作，實行職責分工。原則上，籌備工作由籌備組中的業主代表在辦事處、居委會的指導下自行完成。②籌備組臨時辦公地點一般由開發商或前期物業公司提供，原則上在小區會所內。③籌備期間產生的辦公費用，先由個人墊付，然後從小區物業共用部分產生的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法應在管理規約或業主委員會工作規則中約定，並交業主大會透過。

前第1、2項，一般合併進行。

○籌備組會議紀要（與會人員簽字）

3、籌備組成員名單及工作職責公告。社群居委會在籌備組成立後10日內在物業管理區域內公告籌備組成員名單及工作職責。公告期為7日。

三、籌備組開展工作

公告期屆滿後，籌備組要做好以下工作：

（一）確認業主身份並登記。確認業主身份和業主專有部分建築面積及物業管理區域總建築面積、業主總人數、業主投票權數，以棟為單位建立業主名冊；

（二）草擬《業主大會議事規則》《管理規約》並公示。籌備組討論通過後，在業主大會召開前15天內，以書面形式在小區顯著位置張貼公示，公示時間一般為5天，公示期間的聯絡電話為籌備組，監督電話為居委會。議事規則中還應包括：確定首屆業主大會會議表決規則、不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票、業主委員會選舉辦法等。

（三）確定業主委員會委員候選人名單。

（四）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。

（五）召開首次業主大會的其它準備工作。

◇不參加投票業主的投票權數是否可以計入已表決的多數，由管理規約或業主大會議事規則約定。在《業主大會和業主委員指導規則》第26條、《山東省物業管理條例》第34條都有表述。（續二）

四、確定業主代表

（一）確定名額。業主代表可以以棟（高層樓房可以單元、層）為單位，原則上每棟樓1-2名，多層1名、高層2名，推選業主代表，具體分配名額由籌備組研究確定。

（二）產生方式。由籌備組制定“推選業主代表報名的通知”，該通知需在每個單元內張貼，報名時間為7天，採取自薦或推薦的方式進行。報名結束後，由籌備組根據業主代表資格進行稽核，符合條件的，由籌備小組以樓為單位，向每一名業主徵求意見，按名額要求推薦，被徵求意見的業主要簽字。如有無法送達的業主，應在物業區域內公告。

（三）確定業主代表。由籌備組負責，分別統計所推薦的每位業主代表獲得的贊成票數，以超過所代表的業主戶數的半數視為當選。

（四）公示。業主代表推選確定後，其代表的業主總人數和獲得的贊成票數均需在物業區域內的顯著位置進行公示，公示期一般為5天。公示期間的聯絡電話應是籌備組，監督電話應為居委會。（業主代表的作用是把他所代表的業主的真實意見用書面的形式彙集上來，通俗地講，就是跑腿的，把票送下去，收上來，實際工作中，業主代表、樓長、居民代表應該是一體的）

◇（五）表決《業主大會議事規則》和《管理規約》。業主代表名單公示無異議後，由各業主代表負責，向所代表的每名業主徵求之前已經公示過的《業主大會議事規則》和《小區管理規約》的意見，由每位業主簽字表決，如果物業區域內專有部分佔建築物總面積半數以上業主且佔總人數半數以上的業主同意，則視為透過。《議事規則》《管理規約》通過後，要進行公告。

◇此部分一般與召開業大會選舉業主委員會委員一併進行，這樣做的好處是減少了籌備組、業主代表的工作量，變兩次入戶為一次入戶，縮短了業主大會籌備的時間。但是在實際中，當業主對業主委員會委員的資格問題有較大爭議時，就應當提前將《議事規則》《管理規約》交業主表決透過。例如：不交物業費的業主能否成為業主委員會委員候選人等。

五、確定業主委員會委員候選人

（一）委員候選人產生方式。業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

（二）釋出公告。業主代表公示無異議後，方可釋出業主委員會委員候選人報名公告，公告中要包括截止時間、報名地點（籌備組）、聯絡電話（籌備組）、候選人資格條件等。報名時，業主應持業主房產證原件和影印件以及業主本人身份證原件和影印件。報名時間為3-7天。（見附件：籌備組關於報名業主委員會候選人的通知）

（三）公示候選人名單。籌備組將符合條件候選人的相關材料在物業管理區域內公示，公示期為5天。

（四）確定並公告正式候選人名單。候選人名單公示後，籌備組應及時召開會議，研究確定正式候選人。籌備組成員中有報名或被推薦為候選人的，按照迴避原則，在稽核前應退出籌備組。正式候選人確定後，應於3日內進行公告。（籌備組會議紀要）

○實際工作中，由於種種原因，部分業主不能模範履行業主義務，如不交納物業費或不按時交納物業費，這部分人能否成為候選人，需要在《業主委員會委員選舉辦法》（草案）中明確，並提交業主大會表決，如同意“不交納物業費或不按時交納物業服務費的業主不能成為業主委員會委員候選人”的意見過半數，籌備組在研究確定正式候選人的時候，就可以將這部分人排除。

六、召開業主大會會議

（一）召開業主大會的兩種形式。1、採取集中討論、表決的形式；2、採用書面入戶徵求意見的形式。實際工作中，業主大會會議要受到召開時間、地點限制，要求每一位業主都親自參加會議缺乏可操作性。因此，召開業主大會往往採用入戶送達會議材料或者表決票的方式進行，這樣能夠保證業主大會及時召開，形成有效的決議或者決定，節約時間和經費。

（二）業主大會形成決議的兩種決定方式。一是特別多數決定方式，即在籌集和使用專項維修資金和決定改建和重建建築物及其附屬設施的事項中，應當經專用部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意；二是普通多數決定方式，即對上述兩項之外的事項，如制定和修改業主大會議事規則、制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人、上調物業服務費等決定其他共有和共同管理權利的重大事項，須經專有部分佔建築物總面積二分之一以上業主且佔總人數二分之一以上的業主同意。

（續三）

（四）發出召開業主大會會議的通知並公告相關材料。

籌備組應在業主大會召開15日前將召開業主大會的通知及以下材料在小區公告欄或其他顯著位置公告。1、首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；2、《業主大會議事規則》、《管理規約》、《業主委員會工作規則》；3、業主委員會的選舉辦法、候選人名單及簡歷；4、其他表決事項。（見附件：入戶徵求意見通知）

◇《業主委員會工作規則》、《業主委員會的選舉辦法》可以單獨作為一個內容，也可以放在《業主大會議事規則》內。

（五）入戶發放選舉票、表決票徵求業主意見。籌備組安排業主代表將選票和表決票送達至每戶業主，業主表達真實意見並簽字，由業主代表收回。如收到選票或表決票的是非業主時，應交待非業主及時轉交或告知業主。業主因故不能參加投票的，應書面委託代理人代為投票。代理人須出示業主身份有效證明、書面委託書及本人合法的有效證件。無法送達的業主資訊，應當在物業管理區域內公告。不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者業主大會議事規則約定。（見附件：選舉票表決票票樣）

（六）集中、公開統計選票、表決票。入戶徵求意見結束後，籌備組下發集中計票的公告，公告內容包括:公開唱票計票的時間、地點、唱票計票監票的人員姓名等資訊。在街道辦事處、社群居委會的指導監督下，現場公開統計投票結果。

（七）形成業主大會決議。

1、確定業主委員會委員。根據業主大會投票的結果確定業主委員會委員。獲得專有部分佔建築物總面積1/2以上的業主同意且獲得佔總業主人數1/2以上的業主同意的業主委員會候選人當選為正式的業主委員會委員。

2、確定《業主大會議事規則》、《管理規約》等表決事項是否透過。對《業主大會議事規則》、《管理規約》等的表決統計，獲得專有部分佔建築物總面積1/2以上的業主同意且獲得佔總業主人數1/2以上的業主同意，《業主大會議事規則》、《管理規約》才能正式透過。

3、公佈投票結果，並形成業主大會書面決議，封存原始選票檔案。（見附件：業主大會會議紀要）

4、公告選舉和表決結果。籌備組將業主大會對業主委員會委員的選舉結果和對《業主大會議事規則》、《管理規約》等的表決結果在本物業管理區域內公告。（見附件：小區首屆業主大會選舉結果公告 附業主大會會議紀要）

◇業主大會召開的形式、決議形成的方式、提交業主大會表決的內容均應在《業主大會議事規則》中體現。

七、召開首次業主委員會會議

業主委員會自選舉產生之日起3日內在辦事處、居委會的組織監督下，召開首次會議，推選出主任、副主任、執行委員，並在物業管理區域顯著位置進行公告，原籌備組自行解散。

八、業主委員會備案業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案：1、業主大會決議；2、業主大會議事規則；3、管理規約；4、業主委員會委員名單和基本情況；5、法律法規規定的其它材料。物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，並出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

九、刻制印章 業主委員會持備案證明及刻制印章證明到公安局指定部門刻制印章。

十、資料存檔 業主大會選舉和表決工作結束後，業主委員會應將涉及選舉和表決全過程的書面材料整理存檔。有條件的，對重要的工作進行拍照留存。

十一、其它 首屆業主委員會應按照物業管理條例中的要求，與小區前期物業服務企業辦理物業方面的交接手續。

◇所有的公示、公告均應在物業管理區域公告欄或其它顯著位置張貼。（從實際效果來看，最好貼至樓道單元門）

法律法規流程網上有，不再重複。現實中最重要的是

1.做好輿論宣傳動員工作，發動業主積極參與，

2.成立強有力的發起人小組，且要有很強的內驅力

3.處理好包括物業在內的相關既得利益群體的阻撓，

4.合理合法合規，嚴格按法律程式。

成立業委會首先要有業主超過半數同意，業主認同業委會人員。社群派人聯絡業主。社群同意幫助成立。房管局物業科審批。

我沒有經歷過，我們小區以前成立聽說過，手續挺麻煩。

業主都要關心小區，小區就會好了。

不知道說的對不對，大家探討一下吧。