現在還能投資商鋪，房租都做不出來，消費統統降級，大型消費城大樓裡，連逛街的人都見幾個，去年一般性店裡一天的毛收入有五六萬，今年的現在一天只有一到兩萬，去年還等著叫號排隊用餐，今年迎賓大喊大叫也沒有人進店用餐。想想市場有多蕭條。

第一你要說清楚是哪裡的房產，第二要看你在哪裡投資商鋪！只要經濟發達一點的地方投資商鋪還是可以的！其實說到底，不管是住宅還是商鋪，最主要還是你要對當地的一個規劃和政策的瞭解和敏感度！就是看眼光！

現在已經晚了，商鋪受經濟房價影響，短期經濟不行中期房價不行，現在最好的投資是做自己善常的事情，打工繼續打做生意繼續做，千萬別逆水而行

個人認為，投資商鋪和公寓有相似之處。

現在市場並不像以前那樣，買了住宅，過了兩三年，翻一番，房子倒手賣了，狠賺一筆。調控嚴格，限購限貸限售，阻擋了好多投資客的步伐。市場把更多投資客眼光引導到了公寓或者商鋪。

回報週期長，都是商貸，貸款年限10年。產權40年。有些住宅底商產權是70年。地段和人流量，對投資者來說，首要考慮的問題。兩者都是靠租金收益，剛開始租金抵不上月供，慢慢的，租金抵得上月供。因為貸款年限短，10年後純收益，長遠來看，回報週期相對長。相當於給自己買了份養老保險一般，到了一定的時候，每月都有收益。可能比喻不太恰當哈。

長遠來看的話，可以考慮投資，如果商鋪沒買對地，可能就會在手裡空個三五年，才能租出去，或者租和滿意的價格。

以上，僅代表個人觀點哈。

近年來，樓市在政府的嚴格管控下，投機性炒房行為有所收斂，炒作空間縮小，利潤降低。而作為商業性質的商鋪，似乎處於政策調控的盲區。曾經有“一鋪養三代”之說的商鋪，可以成為商品房投資的替代品嗎？個人認為，商鋪也已失去投資價值：

最為直觀的是商鋪產能嚴重過剩。現在但凡有小區的地方，相關商業配套設施一定緊隨其中。比如購物中心、商場、商業街或住宅底商等。商鋪過度開發，造成面廣量大，供需失衡，空置率上升的現象。而商鋪過多，必然導致租金下降，生意越來越慘淡，店鋪關門轉讓現象層出不窮，商鋪變成殤鋪。

隨著商品房價格飆漲，商鋪價格其實也在上漲，未被關注而已。以三四線城市為例，老城區價格2～3萬，中心區域6萬以上。既然以投資為目的，那就要實現資產增值，房東不會賠錢賺吆喝：房東投資本金增加，租金就會跟著上漲；租客經營成本增加，所經營的商品價格或服務價格一定也會上漲。而市場的蛋糕就那麼大，切的分數多，就會造成鷹多食少，盈利空間跟著縮小，市場利潤大餅越攤越平，生意很難做長久，影響商鋪資金回籠。

一邊是商鋪產能過剩，關門倒閉現象成為常態，一邊是開發商重複建設，不斷推高空置率。如此惡性迴圈，必將導致商鋪投資環境惡化。

有人認為只要位置選的好，不愁商鋪租不出去，這是誤導。先不說好的位置價格不菲增加投資成本，隨著城鎮化建設擴張，新的購物中心、商業街和商圈似乎一夜之間就會出新，消費人群自然會被分散截流，其位置優勢遲早會喪失。很多曾經非常紅火的地段，也許今天門庭若市，明天就門可羅雀，這種現象太普遍了。

過去可以一鋪養三代，那是因為商鋪市場投入量少，商圈比較集中，人們購物往往固定在城市某街道某商場。而現如今商鋪遍地開花，經營的貨物種類又大同小異，出門就能買到的東西，誰會捨近求遠呢？

其次，商鋪具有按揭貸款首付比例高、轉讓費用高、產權經營年限低等缺陷：

首付超過50%且多數銀行已暫停此項業務；貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款最長年限10年，不能使用公積金。這就增加了投資成本，提高了投資風險。投資一套商鋪動輒百萬多則千萬，如果貸款額度小利率高，顯然不划算。在市場預期不明朗的情況下，投資風險自然加劇。

買賣雙方契稅高。主要有個人所得稅、營業稅、土地增值稅、印花稅和評估費等。商鋪若轉手，全部稅費相加，超過商鋪交易總價的20%。如此高的交易不僅讓買賣雙方無法接受，更堵死了商鋪的溢價空間。儘管原則上是雙方各付各稅，實際交易中多為買方繳納。但無論哪一方承擔，羊毛出在羊身上，投資回報率都會大打折扣，導致商鋪流動性查，轉手難。

商鋪經營年限分別未40年和50年。與商品房不同，商鋪到期不能自動續期，續期還要補交土地出讓金。商業性用房40、50年的經營權，決定了投資成本必須在10～15年內全部收回，時間太久失去投資價值。若從現有的市場行情看，資金回籠根本不可能。如從理財角度看，利潤甚至達不到銀行4%以上大額存單利息，且到期后土地出讓金也不是小數。

另外還有，物業、水、電、暖、公共維修基金等費用統一按照商業標準繳納，遠高於普通住宅；生活區空間狹小，不能使用明火；不能享受入戶口、小孩入學等社會福利。

其三，在網際網路的強力衝擊下，以實體形式存在的商鋪，經營空間被壓縮，營銷環境惡劣，生存能力變差。

電商平臺的異軍突起，以貨物種類齊、質量優、價格廉、選擇範圍廣、送貨速度塊、售後服務周到等優勢，在短短數年時間，以風捲殘雲之勢將傳統經營模式衝擊的七零八落，潰不成軍，並且徹底改變了年輕一代人的消費理念和消費方式。能躺在床上買到質優價廉的商品，誰又會花時間去逛商場呢？目前除一些低端服務類如餐飲小吃、車輛維修、護膚理髮，以及菸酒雜食、五金建材、醫藥診所等經營專案勉強維持，慘淡經營，其他經營專案多被電商取代。這種現狀估計短期內很難改變。

關於投資商鋪中的坑坑窪窪，筆者在以前的短文中寫過，在此不做贅述。總體來說，在網際網路時代，商鋪嚴重過剩，實業萎縮的大環境下，投資商鋪不是最好的選擇，務必謹慎。

大型商場的商鋪就不要投資了，價格貴且很容易爛尾，投資住宅底下的商鋪前景較好，尤其是房子超過1000套的小區，前提是必須在小區人流有走動的地方，3萬/平以內，原因如下:

1:現在年輕人工作壓力大，下班後懶得自己做飯做菜，都會就近隨便吃，且價格便宜

2:隨著出門成本提高，停車不方便，導致購買一般日用品或買菜都會就近

3:從開店者角度看，住宅商鋪可以自由控制開店時間，尤其是做宵夜和外賣

我把小區房子賣了在小區門口買一個門市房，高八米六，自己加兩層樓板秒變三層樓房，一樓開小超市月入1.5萬以上，二樓三樓自己住，生活就是一個安逸是人不求。

按照目前的情況來看市場上的房子的確很難賣出去了，整個市場的成交都少的可憐，在這樣的情況下繼續投資住宅不再是一個好的選項，所以不少人就把目光聚集到了投資商鋪上面，那麼在現在的樓市行情下投資商鋪是一個好選擇嗎？

在筆者看來，現在投資商鋪也不是不能投資，但想要找到一個回報率高的商鋪卻很難，畢竟隨著電子商務的發展現在的實體企業很難活的發展，在這樣的情況下投資商鋪開店的話也難以保證盈利。

但如果投資商鋪不自己開店而是把店面租出去的話，雖然現在市場上的房租水平比較高，但光靠房租收入想要收回本金還是很難的，而且還要考慮店面租不出去的風險，畢竟高房租下租店面的人的確不多。

當然如果能找到一個黃金地段的商鋪買下來進行投資的話，那麼在巨大人流量的支撐下還是有盈利的可能性，但因為現在城市已經逐漸成型了，所以想要找到這種新的地段位置比較好的水平難度可想而知。

總的來說，現在並不是一個投資房地產的好時代，不管是投資住宅還是商鋪都很難賺錢。如果有錢的話不妨考慮一下其他的投資渠道。

作為一個財經工作者，我覺得不能簡單的做出是與否的結論，要看具體城市、具體地段而定。

首先，不同城市的房價需求與供給現狀不一樣，不是所有城市的房子都難賣，比如一二線熱點城市的房子需求量大，同樣好賣，如果說這些城市的房價的房子不好那是在故意忽悠人，而且目前在嚴調控政策下二手房可能賣買成交量有所降低1，那是很正常的現象，也只是一種暫時的現象。

在這些城市無論是賣房也好、投資買商鋪也好，只要政策允許，都是不錯的選擇。

同時，房價疲軟與商鋪租金疲軟具有一定內在聯絡的，房子難賣，肯定商鋪也不好租或者租不出去，且租金會降低，你如果認為房子不好賣，也就是不好投資，就去投資商鋪，就會犯了顧此失彼的投資錯誤。比如你認為三四線城市的房子不好投資，就去投資商鋪，其實三四線城市的商鋪在網際網路電商衝擊下，租金其實大不如前，可能投資購買之後會成為雞肋，租也不是，賣也難以脫手，會陷入一種比較尷尬的投資困境。

顯然，房子不好賣，投資商鋪不見得是好的投資選擇，也不一定是正確的投資選擇，一切要看具體情況再定哦，題主千萬別盲目。願投資成功、生活如願！

目前住宅市場確實低靡，而且這種狀態可能還會持續一段時間，但是如果你有購房資格我還是建議你買住宅。普通人看過去、看當下，就是不去看未來，真正的投資者不僅要看過去、看當下，更要著眼於未來。但是如果沒有購房資格想投資也可以考慮商鋪。但是也不是所有的商鋪都值得出手，有的商鋪出手很多年都不見回頭錢，拉的戰線會比較長，可租可售可自用。可以從以下幾個方面考慮。1.看地段。地段好的區域配套齊全，人流量也比較大。行情好的時候增值，不好的時候也比較能抗跌保值。2.看發展。有發展前景的區域有著市政統一的規劃和政策引導，人口匯入快，成熟週期比較短；而舊城區容易遭遇拆遷變故，即便未來有前景，也需要一定的週期。3.看是否為現鋪，如果是現鋪，收益等待週期會短一些。4.以下地段的商鋪可以著重考慮：醫院附近、地鐵附近、學校附近、火車站附近、寫字樓附近……

投資這個東西看的是未來，而不是現狀，如果只是看到眼前利益去投資某樣東西的話，無論是股票，房子，商鋪，比特幣，甚至其他東西，你都只是一個接盤俠！就我而言，手裡有兩套商鋪投資，並且我周圍的有錢小夥伴們都有配資商鋪投資，所以也許可以給你一點建議！

商鋪投資不同於房產投資，房產投資是看自身價格的增幅，但是從未來的3-5年來看，房地產還是嚴格遵守著“房子是用來住的，而不是用來炒”的概念，所以真正可以投資的房地產僅有一二線優秀城市的地產！不過對於這些房產有一個很大的問題就是，有錢的沒資格，有資格的沒錢！如果你有有錢有資格，那我建議你先投資一二線的房產，在投資商鋪！

對於現在的商鋪來說雖然不能一鋪養三代了，但是我覺得好地段的商鋪一鋪養一代是沒問題的！我目前的兩套商鋪的回報率在7.5%以上，現在都是以租還貸階段，略有盈餘！並且我持有的商鋪是上海和蘇州的，屬於一二線城市！所以我的個人建議是，如果你在投資了一二線房地產的情況下，可以選擇一套商鋪來進行配資的，畢竟15年前沒人知道電商會幹掉實體，但是未來的10年也沒人敢確定實體會不會捲土重來！日本就是一個活例子，比我們更早的擁有電商，確實被實體所完勝！所以投資的週期是活的，是輪動的，有能力的話配資於未來總不會錯！！

房子都難賣了，商鋪會是機會？其實都是房地產行業，一個道理，並沒有房產行情不好，商鋪行情就會好，也不會商鋪行情好了，房產行情就會不好，屬於同一趨勢，都是房地產行業。所以，房產行情不好，投資商鋪並不是很好的選擇。為什麼？

一、房產越來越難賣，說明回報率低、價格上漲空間有限，商鋪也是如此。

現階段房地產的回報率其實只有2%-4%，商鋪也是差不多。而現在中長期中低風險的銀行理財年化利率能夠達到5%，比投資房產、商鋪更為划算。當然，說商鋪並不是好的選擇是因為也是沒有價格上漲的空間以及更高的回報率。雖然商鋪的投資回報有租金所支撐，但是現在普遍新商鋪的租金回報率低於4%。

二、如果存在“撿漏”的機會，還是可以投資商鋪。

市場由於房子越來越南賣，房產貸款也是越來越難，所以市場資金還是趨緊的。在這種背景下，很多的房產、商鋪會打折出售。打折出售就存在機會，如果是總價格的原價對比出租價格，那麼可能會是4%以下的回報率，就很是不划算。但是存在打折出售商鋪呢？100萬總價的商鋪，打八折就是80萬的總價，那麼對比40000元年租金就是5%的年化收益率，有助於收益率的提升。如果是5%的年化收益率還是可以進行投資，畢竟存在未來租金上漲的空間。這就需要在綜合對比之下做出選擇，年化收益率越高則為越是合適。

商鋪投資一直以來確實是不被政策所左右

但是隨著網際網路大潮的興起，實體店的經營難度越來越大。

很明顯感覺到現在沿街商鋪頹勢明顯，甚至商業綜合體的競爭壓力越來越大。

但是社群商鋪以客流穩定、收益穩定成為很多人投資的目標。

因為社群商鋪因其便捷性、必經性使得風險較小。

有部分網際網路難以取代的行業：比如理髮店、快捷餐飲店等可以紮根於社群商鋪之中。

所以我的建議是可以考慮投資，但是建議選擇社群商鋪，並且儘可能選擇社群商鋪中位置比較優的鋪面。

投資商鋪不是一個好選擇，要從供需理解，實在要投資，買核心地段人流大的商鋪。

中國房地產這一二十年最好的標的仍然是一二線城市核心地段的普通住宅。道理不言自明，普通住宅需求端面對的是所有老百姓的剛需，供給端國家不斷進行調控。而商鋪為什麼國家不怎麼調控，因為需求固定，或者說需求不火熱嘛。

大家看看樓底下地產中介，有幾套商鋪掛出來賣，反正我樓下唯一一家作商業地產的撐了5年還是關了門。大部分商鋪變現途徑都是鋪租，面對的是經濟下滑背景下壓力越來越大的商戶，租金回收期普遍在400-600月之間，商戶一般都要鎖定幾年租金，房價上漲要很長一段時間才能享受到漲價後的愉悅；當你大幅提升租金，大部分可能是商戶沒辦法退租了，3-6個月找下家的空窗期是非常正常的，現在實體經濟困難情況下，租金的不穩定性也很高。以前那種一鋪養三代的陳舊觀念是要好好與時俱進一下了。

相對於普通住宅既能居住、又能出租，關鍵有巨量成交量的市場，你會做什麼選擇呢？實在要投資商鋪，選擇核心地段人流大的商鋪吧。

房子越來越難賣，商鋪將會更難賣，是一塊更難啃的骨頭，玩過商鋪的人都知道，建立銷售團隊，都是強銷團隊，跟保險公司似的，投資商鋪，需要絕對的睿智，這種睿智，因為商鋪二次出手的機率更小，稅費更高，更市場化，如何使投資商鋪變得更簡單，變的更有價值，很簡單，就是想辦法使收益率提高，除此之外，沒有更好，其他的辦法。

讓商鋪的收益率提高，要麼總房價很低，要麼租金比較高，這樣才能夠提高收益率，只有在這兩個方向去用力，才能夠找到合適的商鋪，普通人從市面上能夠得到的商鋪的訊息，賣商鋪的，基本上都是不適合投資的，不要看回報率10%或者8%的，這些都屬於噱頭，承諾的，跟現實的，有太大區別，不要被這些障眼法，迷惑了眼睛，要認真計算，這種計算不是數學上的計算，而是現實和承諾的計算，往往很骨感，真正投資房子，租金很高的房子，都是之前買的商鋪，現在買商鋪，收益率，基本上都在5%以下，能達到5%都是屬於唸佛。

怎麼找到房價很低的房，是一門學問，一方面不能急著去買，而是等待，等待合適的房源，等待開發商資金鍊斷裂低價銷售，等待法拍房，等待一些人著急的要賣，收益率很高的房子，這些房子才是最值得投資的，但是買這些房子的時候，一定要在手續上，請到律師，讓他們去給把握，才更好一些。

商鋪能不能買這個問題我思考過很久！我也看過很多新舊商鋪！我給的回答是不能買！第一：不管是大城市還是小城市都在擴大膨脹！人口真在分散！比如我們這個小縣城十幾年前只有三條商業街！現在有十幾條！還有兩三個大商場！居民區分散在東西南北！原來最繁華的商業街早已經大不如前！租金也越來越低！商鋪貶值嚴重！理論上月租金跌1000總價上就貶值30萬到40萬！這是很嚇人的事！第二就是消費！而且商鋪出手稅很大！加上稅費總價可能高的嚇人！第二：消費大不如前了！現在人比10年前的人工資更好但是消費力卻不去以前！我清楚的記得2008年到13年這5年裡！房價沒有那麼高！社會上資金流動性很強！農村到處都是小工廠 農家樂裡到處都是賭錢的！18歲的小鬼頭個個用蘋果4（當年剛上市賣七八千）抽菸都抽中華！滿大街夜宵攤 停滿了跑車 吃個燒烤消費五六百是正常的吃不完從來不打包！有的燒烤攤一天營業額上萬元！比現在一家中等飯店還多！如KTV唱歌要提前預定要不然根本定不到！從13年之後房價一路高歌猛進！到現在80後90後各個揹著百來萬的房貸！每個月6層的收入用來還房貸！而且是30年的！未來幾年實體經濟將會很痛苦！做什麼生意都不會太賺錢！那麼店面房租能上去嗎？租金上不去商鋪就不會增值！而且現在很多的商場說是包租的！真的好何必要你包租！就是開發商想快速變現！以後怎樣只能聽天由命！

房子難賣嗎？沒聽說啊。很多人說北上廣深杭房價那麼高，房子肯定難賣，其實這都是在臆測，這些地方的房子其實最好賣，因為這些城市的基本面非常好，當然有大量的人搶著買。

但很多三四五六線城市房卻空蕩蕩的沒人買，原因當然也是高階人口不願意在這些地方待，都願意去最好的城市發展。

所以，房子是否值錢的本質跟鋼筋混凝土沒有任何關係，跟城市級別、區域經濟、產業結構、開發商實力有重大關係。在這個邏輯下，這個問題其實是為偽命題，應該說好的城市的房子房子根本不愁賣，差的城市房子則有很多的剩餘，小區蓋的再漂亮房價也不高。

商鋪是個好的選擇，但只對非常專業的人適合，大眾則不適合投資商鋪！

1現在不缺房子，缺的是買得起房子的人，解決剛需的話，很多人還會攢首付，月供一套房，但是如果是投資，加槓桿的形式去做二套房投資，風險是比較大的。現在整個房地產市場，已經從瘋狂擴張的十年，進入下半場維穩和最佳化的階段。維穩第一，避免大起大落是主基調，所以想要短期炒作房子獲取高回報難，加大槓桿炒房投資，也會面臨多方面的限制，機會成本增大。

2如果說住宅屬性的房子短期投機不可取，需要考量中長期住宅市場的增值空間，那麼短期通過出租變現，在合理負債和良好收入預期下，用租金抵消部分月供。如果這座城市的人口能夠持續流入而且與成熟的商業和產業配套，房價就會穩定上漲。

3如果是投資商鋪，這個商鋪是固定人流的商鋪還是動態人流的商鋪，這個商鋪經營的是什麼專案，周邊是否有成熟的生活辦公環境，所處的地段如何，交通如何都是需要考慮的因素，短期的鋪租回報有多高，長期回收成本的不確定因素也比較多，投資商鋪的價值肯定是低於住宅的，風險也同樣比較大。需要綜合考慮。

以前都有一鋪養三代的說法，現在這個說法變了，已經變成了一鋪愁三代。

我覺得如果不是行家，儘量不要買商鋪，為什麼這麼說？

首先，現在靠商鋪溢價非常難，只能靠租金回報。而現在的租金回報在不斷的下滑，從過去一年6%到7%的租金回報率，下滑到現在一年2%-3%（更別說租約的連續性是否能夠保證）。

一方面是因為商鋪價格上的上漲，位置及面積相對合適的商鋪價格都非常高。另外一方面，主要因為線下實體店受到電商的衝擊過大。現線上下開店已經很不划算了，已經很少有什麼消費場景是必須線上下完成的，所以實體店經濟正在逐漸的萎縮。

即便是北京上海這種地方，現在購物中心裡已經有很多的空鋪在出租了，而且客流量也是在大幅的下降，更別提人口不斷流出的三四線城市了。

其次，商鋪真的很難出手，交易稅費高，貸款最低需要五成，而且貸款年限不超過十年，利率還要上浮，所以導致願意接盤這個商鋪的人也不多，很難脫手。

如果實在考慮要買商鋪，一定要仔細研究，相隔一條馬路的兩個商鋪情況都有可能是天壤之別。

萬科企業股份有限公司

關鍵詞：活下去！

房地產公司開發的住房銀行按揭貸款，總有一天會把銀行套路了～

持幣待購，才是人間正道……