多年從業經驗總結，不建議購買公寓。

根據你的說法來看應該是屬於投資，公寓投資收益不大，基本全靠租金，並且需要長期持有，本身增值有限。而且也沒學區，屬於商用性質，交易稅費很高。

一、從土地性質看，商住公寓在政府批地時，一般為綜合性用地(商住)或商業用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。但很多開發商為了賺取利潤，給房間配備了上下水，通上燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。這本身就是鑽法律的空子。

二、幾乎所有的商業公寓都動輒一梯十幾戶幾十戶，長長的走廊兩邊鑲滿一個個隔間。公寓是商業用途，水電費用屬於商業用水電費用，物業費也高昂。

三、二手房市場無人問津，開發商裝修成美輪美奐的loft、精裝，吸引了很多客戶的眼球，尤其很多剛畢業的，擁有一套公寓簡直就是自己的夢想。然而實際上，在二手房市場上，與住宅類房子比起來，購買量少的可憐，不容易賣掉。

四、佔據自己的資金空間。都說公寓便宜，同樣的面積，總價是普通住宅的三分之二甚至一半的價格，很多人是圖便宜買的，然而也沒想象的那麼便宜，且此類房產不能落戶。

公寓吸引你的點必定是其價格，還有好看的外表。買了之後就會陷入深深的被動中，建議能買住宅的話，優先選擇住宅類。

希望今天的回答，能抑制住你那顆想買公寓的心。

公寓性質的房子是作為商業用途來使用的，他的水費電費要是比居民收費要高很多的。物業費在這個方面也是頗為昂貴，而且公寓不是70產權住宅的哦，所以公寓房基本是不會有公立學校的學區劃分的，因為這些性質，需求這類房子的人群不多，後續出售會不太好！

公寓房價效比相對於普通的小區住房，不是很高，如果能買住宅不要買公寓！不過也有一些位置好的公寓，商業價值很高(基本都在一線城市的市中心)，不知道你看的公寓位置在哪裡，如果不是一線城市，也不是在市中心繁華地帶的話，希望還是謹慎一點，考慮清楚之後再下手吧。

根據您提供的資訊我先為您分析：

35萬房款+6萬裝修=41萬總投資

如果託管7/3分成，年收入10500元

年收益率在 2.5%

一般公寓的收益率達到5.5%以上更利於投資。

若放棄託管，選擇自己出租，能租到2000元/月的價格，年收益率在5.8%更為適合投資。

不要買，首先物業託管這種方式本身就是騙局，南方很多樓盤已經暴雷了。比如周邊房價15000，這個盤賣18000，然後給你承諾高回報。這完完全全是騙局，託管公司運營得好還能給你返，運營不好直接倒閉。你找開發商沒用，託管公司倒閉了你找不上。其次是公寓二次交易稅費很大，我不知道你在哪個省，陝西省是增值部分的56%都是稅。建議買個同價位的住宅，行情好了幾年時間房子增值一倍不是沒有可能的。

公寓的話有缺點也有優勢，公寓和住房不同，住房是70年的產權而公寓的話大多數只有40年而且是商業產權。商業產權意味著以後如果要轉手的話會上很高的稅，基本上達到17%，100萬就差不多要17萬的稅。而且商業產權的話水電用的都是商業用電，要比一般的民用水電費用要高，而且公寓大多都是不通天然氣的。當然公寓有是有優勢的，買公寓的話不會佔用你的購房名額。而且公寓是屬於商業性質，是可以辦營業執照的，現在有很多人會選擇用公寓來開工作室或者是網店等。所以要選擇公寓的話可以參考一下，看公寓究竟適不適合自己。

公寓不要買，現在最大的坑就是寫字樓和公寓和商鋪。這三種基本買了之後很難脫手。一般買公寓的，有兩種情況居多。大多數是因為資金問題，買不起住宅退而求其次買公寓。另一種情況是，沒有名額的外地人，上中介的當，被忽悠買了公寓。

買公寓，基本賣不出去，除非虧本賣，因為公寓二次交易的時候稅費很高，另外就是貨量太多！

對於很多人而言，過去是沒錢買房，現在有錢想買房卻被限購了。正在欲哭無淚的時候，各大公寓廣告就出來了，來勢兇猛，“氣焰高漲”，高喊“不限購不限貸”，振臂高呼“低首付，首付分期”，“精裝”成為標配，有奢求就升級到“LOFT”，公寓市場總有一款適合你！

不管是置業投資或是剛需，在“利益”或“誘餌”的驅使下，很多人也確實選擇了購買不限貸不限購的商住公寓。因為商住公寓交通便利、商業發達、價格和住宅差不多，不限購不限貸，門檻又低，甚至首付低又可分期，看起來的確是一個比較好的選擇。

以鄭州公寓市場為例，因受住宅市場限購政策影響，公寓市場近三年銷量不斷攀升，市場火熱，成交價格穩步上漲。2016年鄭州市場火爆，公寓市場供應近114萬方，將近是2015年公寓供應量的2倍；2016年銷售市場成交近105萬方，實現供銷基本持平。2017-2018年鄭州受住宅限購限貸的影響，利好公寓市場，公寓市場成交量逐年升高，2018全年公寓市場供應近160萬方，同比上升48%左右，成交量也大幅攀升，2018全年成交135萬方，同比上升28%，成交均價也有2016年的9170元/平米上漲到2018年的12100元/平米，同比2016年上漲32%，同比2017年上漲9%。

2018年鄭州市公寓市場，相對而言，金水區供應量最大，達到近52萬方，其中以名門翠園、名門天境、華爾中心、融創中永中原大觀、康橋鉑舍、清華城等專案供應；二七區備案成交量最高，銷量達到近34萬方，其中以正商城、二七鑫苑名城、綠地濱湖國際城、橄欖城新公館成交最好；鄭東新區的成交單價引領鄭州公寓市場，2018全年銷售均價達到16510元/平米，其中以鄭東商業中心、國控東宸等專案備案均價較高，甚至超過20000元/平米。

2018年12月份鄭州市各區域公寓與商品住宅銷售均價對比

2018年鄭州公寓市場成交雖創新高，但整體庫存量逐步攀升，去化壓力仍然存在，但相對適中。截止到2018年12月份鄭州公寓市場庫存量約為110萬方，按照近一年鄭州公寓市場月均去化量近11萬方計算，當前庫存公寓量仍可消化近10個月，仍有一定的消化壓力。

火熱的公寓市場背後，引起了更多人的關注，但也讓一部分人疑惑：公寓真的有這麼好嗎？更有一些網友諮詢公寓與住宅的區別。

1，公寓和住宅的區別有哪些？

如何正確的區分？

對房屋性質稍有了解的網友都知道，中國普通住宅性質的土地產權以70年為主，而商業用地產權通常為40年或50年，常見的房屋型別有各式的公寓。

先來看看公寓和住宅的區別：公寓也叫商業公寓，從名字就可以看出來幹什麼用的，所以它屬於商業地產，包括住宅式公寓，商務公寓和酒店式公寓三種。知道什麼是商業地產不？舉個例子，寫字樓，商鋪。住宅，也叫商品房，比較常見的供居住的房屋。雖然都有個商字，但明眼人都能從後面不同的字中看出兩者的差別。

首先來普及一下公寓的定義：公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區稱為單位，指的是一種生活設施齊備，但只佔建築一部分的居住形態，且套型建築面積與套型陽臺面積之和不大於50平方米的居住建築。一般分為住宅公寓、服務式公寓，服務式公寓主要以酒店式公寓、創業公寓、青年公寓、白領公寓、青年SOHO等多種業態存在。

反正我是沒看懂官方給出的定義到底在說啥，簡而言之就是：公寓是採光沒有保證、有的毛坯，有的所謂“拎包入住”的所謂精裝修、集合式的一種小面積“住宅”。具體和商品住宅相比時，有以下幾點區別：

2，公寓與普通住宅有什麼區別？

(1)、公寓和普通住宅區別在於產權年限不同

要說住宅和公寓有啥區別，最明顯的就是產權年限了；雖然房屋的使用沒有限制，可是土地產權的使用是有年限的。通常，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業用地為40年，工業用地為50年，住宅用地為70年。

根據相關規定，公寓產權年限為40年或50年，低於普通商品住宅的70年產權。中國2007年出臺的物權法第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，並無自動續期的規定。

(2)、公寓和普通住宅區別在於水電收費標準不同

除了在產權方面公寓和住宅有區別，水電收費方面也是不同的。住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠看來，住宅的水電費支出至少會比公寓的水電支出省下一半都不止。

另外公寓未來使用費用不確定。公寓如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。有些樓盤在銷售過程中口頭承諾交房後是“民用水電”，可也只能是口頭承諾，絕對不會給你寫到購房合同裡面。至於緣由，你懂得！

(3)、公寓和普通住宅區別在於居住舒適度不同

居住的舒適度也是住宅和公寓的區別，一般住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密也比較好。而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。

(4)、公寓和普通住宅區別在於採光條件不同

據悉，住宅和公寓在採光條件方面也是有差異的，有些公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，採光條件並不是很好。而根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、採光等相關條件，因此現今的住宅大多都是明廚明衛，採光條件自然要比公寓好很多。

(5)、公寓和普通住宅區別在於落戶規定不同

落戶規定方面住宅和公寓也是有區別的，公寓是在商業用地上建起來的專案，是商業性質，因而不能落戶。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續的。既然公寓不能落戶，當然也想受不了適齡兒童“就近入學”的政策紅利；至於某些公寓答應能上某某學校，也只是捆綁一個“學位”，而不屬於學區房，如果該公寓轉讓後，“接盤俠”就沒有“學位”資格了，這對於以轉讓目的投資客來說，失去“學位”的公寓就失去了往日的“光環”。

(6)、公寓和普通住宅區別在於貸款利率和首付不同

一說住宅和公寓有什麼區別，很多人都會想到貸款比例、期限及利率的區別，因為這在購買房子的時候就會遇到的。購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，但是也有少數專案在開發商的努力下能夠辦到。一般情況下貸款購買公寓，則需要按照商業住房的規定辦理，首付比例一般為50％，貸款年限上限10年，只能商貸，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常為20％，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。

(7)、公寓和普通住宅區別在於相關稅費不同

一般情況下普通住宅專案初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而公寓其契稅按3%繳納。

您現在應該知道住宅和公寓有啥區別了吧！總之，住宅和公寓之間還是有很大差異的，購房人要看個人的實際情況來決定買哪種合適。

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如果不是“土豪”，不建議你買公寓

有人說，過去是沒錢買房，買房被限購後，是有錢也買不到房。這個時候各大公寓廣告就出來了。很多人也因此就想到去買不限貸不限購的商住公寓。的確，公寓交通便利、商業發達、價格和住宅差不多，門檻又低，看起來的確是一個比較好的選擇。可是，公寓真的有這麼好嗎？

一位長期做房產投資的資深人士不建議做公寓投資，他這樣認為：

第一、公寓條件差，費用高。

商住兩用的公寓事實上是不被國家支援和允許的，在市場上也不被看好。絕大多數商業公寓不能落戶，不帶學區位，買了公寓只能夠自己使用（住或者辦公）或者租給別人使用。公寓用來居住的話，上下班高峰的時候非常擠，日照通風條件都非常惡劣，周圍都是鋼筋銅骨，沒什麼好風景，面積還會縮水，對面可能是辦公室，也可能是寵物店，往來人員非常的複雜，即使樓下有門禁也沒什麼用。在費用方面，商業用水用電要高出居民用水用電一倍多，物業費也很高。

第二、看似便宜實則價效比不高。

我們來算一下，首套住宅首付一般是30%，貸款最高年限30年，可以商貸和公積金貸款結合使用；商業公寓，首付至少50%，貸款年限上限10年，只能商貸，更有甚者要求全款。同樣的價格同樣的成本，一個可以買一個人住的單間公寓，另一個可以買一個面積可以供一家三口生活的住宅，你選哪個？還有，商業公寓產權只有四五十年，住宅產權為70年，都是從它拿地的那一刻開始算起的。住宅的產權到期可以自動續期，商業公寓的產權有說明嗎？沒有。況且沒有落戶和學位，後期也沒有太大的增值空間

第三、租出去也不賺錢。

我們以鄭州的租金水平來看，普遍在40-60元每平米之間，在這其中取箇中間值50，那麼在鄭州這樣的省會城市、國家中心城市，一套50平的公寓月租金也就2500元。勉強可以抵個月供，但是出租前期還要配置電視、洗衣機、空調、部分傢俱等，也是一筆不小的開支。再結合上面所述的，公寓增值空間也不高，也沒有什麼接盤俠，轉手還難。收支援平，買了不賺錢，買它幹嘛！

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投資公寓“葵花寶典”

仁者見仁，智者見智！相對於住宅產品，公寓面積偏小、總價也較低，付款方式靈活，多為精裝修交付；公寓相對交通比較便利，周邊生活配套完善和成熟，同面積公寓租金高於住宅，限購情況下不限購、不佔名額，購買後仍能享受首套按揭利率，可以辦公，可以居住，功能兩用，吸引的多為非自住購房投資者和剛需過渡者。

1、地段，地段，還是地段

有錢租商務公寓的人，會更注重公寓周邊配套和交通，比如是否靠近公交線路，周邊是否有大型商圈等。這類公寓價格相對會很高，但可預期的租金也會很高。

2、選擇品牌開發商和物管

如果要購買公寓，開發商的實力和物業服務公司的管理水平，將是決定租金的關鍵。對於租客而言，如果不能提供貼心的物業管理服務、良好的安防環境和先進的配套裝置，他們何不選擇住宅小區呢？所以，這也是為何很多有實力的購房人會選擇高階酒店式公寓的原因。

3、選擇真正的精裝修

有的產品有基本裝修，不必太費精力搞裝修。如果公寓的裝修是由設計師精心打造，而且裝修材料用心挑選，就更利於吸引高階租客。

4、專案區域規劃前景

一些位於未來商務區的公寓產品，隨著周邊各種配套及商圈的不斷成熟，價格也會跟著穩步提升。所以購買前一定要先研究區域規劃，比如交通體系、商業發展前景、周邊配套醫院等，是否有足夠的租賃空間。

我覺得存在即合理，沒有事情是絕對的。所以也不是說公寓是一定不能買的，每年公寓的成交量不在少數。買公寓一定要結合自身的情況選擇。

1.公寓的土地性質就決定了公寓無法落戶，而且公寓的轉手費用會非常高，這兩點是很多購房者所詬病的。

對於有孩子上學需求的購房者來說公寓要完全的避開。

2.不考慮落戶，過渡使用和作為長期投資來說可以選擇。

公寓的位置一般都是臨近大型商超和地鐵，購物交通都會非常便利，而且價格都會低於附近商品房的30%左右。

你所說的公寓投資回報率保底在3%左右，這種省事但是回報率並不算高，可以選擇自己出租。而且這個並不是一成不變的，是一直可以提升的，所以過渡和作為長期投資是一個不錯的選擇。

所以希望題主可以結合自身情況謹慎選擇。

別買了，除非你剛需，一定需要買這個來自住，有沒有其他選擇，否則別碰公寓。

公寓的供應量很大，價格壓力大，上漲空間有限，土地商用，續費成本高，交易轉讓的成本近20%。

所以公寓絕非良好的投資產品。

公寓不要買，一是價位偏高，面積小不適應成家居住，二是產權年限僅有40年一50年，三是公灘面過大，四是今後想賣，不容易成交。總之，諸多不利因素很多，產權託管是個燙手的山芋，是開發商另一種促銷手段，更是不主張購買，我們這有多家開發商在搞託管銷售，三年不到關門大吉，我也是其中之一受害者，因為公寓太多，自己也難出租，住又不適用，降價出售也賣不了。

你好，買公寓，如果自己住還是可以的，手上錢多可以投資. 如果是貸款投資有點不划算

2，你知道嗎，公寓是商業性質，以後你要是想賣的話，稅是很高的，百分之二十太

你們瞭解公寓嗎、我家在蛇口有2套公寓、一套弘都世紀公寓、一套美麗灣國際公寓、當初為什麼買公寓、公寓面積小、40一50平方、投資、出租、學區房、它們的水費電費和我們的多層住宅收費一樣、出租好租、樓屋10一15層、電梯好快、離地鐵口近、投資少、回報快！個人觀念！

不建議買，硬傷太多，公寓土地成本低於住宅，看著便宜，但隱形持有成本遠高於住宅，不要被保本收益所誘導，公寓5年內可能是不良資產，從土地性質看是商業用地，無法落戶，沒有學位，只能註冊公司，這就失去了房產最重要的附加價值，買個公寓就等於租個房一樣，水電費用屬於商業用水電費用比住宅貴一倍，產權到期後若無法自動續期或主動申請續期被駁回，不僅土地收歸國有，連房子都有可能被國家收回。

投資房產核心中的核心就是收益和盈利，不僅僅要考慮到保本收益或者租金的收益，也要考慮到房產將來增值潛力如何，好不好出手變現獲得盈利，如果以上幾點沒有具備也就偏離了房產投資的本質，但投資房產不同於賭博，並不是只靠運氣。投資要有效地進行最佳化資產配置在保證不輸的狀態下贏取利潤，如何能將自己的資金有效地保值和增值還有較好的租金回報率易變現，是中高產們需要慎重考慮的問題。所以投資一些抗風險能力強的房產市場會更好。

建議還是不要買公寓，買公寓上漲的空間比較小，而且變現的途徑很麻煩，交易的稅又很高，除非真的是閒錢很多，買個公寓來收租金，如果錢不多的情況下，不要首選公寓

買房首先要看第四環境。房屋結構。多少平方，一家人‍‍‍能不能住，小孩上學買菜各方面因素，如果可以的話，我建議可以買公寓

由於近幾年房地產的價值不斷上升，許多人想要投資房地產，而公寓不限購不限貸的特點就方便了許多人入手。

現在市面上大部分的酒店公寓都是保底+分紅（參與酒店經營扣除利潤成本後）的形式（但是大多數都是看一個保底租金），有些有包租協議（可包租5年10年，最多20年）租金可能按周邊地價每3~5年會有上調，也可以選擇自己收回管理。

以每年的保本收益來看，每月保底1500，這個租金還算正常。

35萬+6萬裝修=41萬總投資，按七三分每年12600

租金回報率=（稅後月租金-物業管理費）×12/購買房屋總價=12600/410000=3%-4%（有些不錯的公寓，回報率可達6%以上），在這裡只是簡單粗略的做了一下計算，並沒有考慮資金的時間價值。公寓出租後，租金不會一直不變，根據該區域房價上漲，租金也會隨之上漲，回報率也就會更高。

不過在這裡要提醒一下買公寓的朋友，光看回報率還不夠，一個好的專案究竟有沒有發展潛力，還要看地段交通配套和人流，還有後期的運營（最好選擇大型的開發商有實力保障，或者品牌酒店物業管理，經濟運營規劃會好些）。

一般來說，建議選擇地理位置優越（這個很重要，反正不要選那種太偏僻的地方，開發商說很有發展前景，實際上你可能要等個幾百年才能發展起來）、交通發達、配套完善，靠近商業發達區域的公寓，更具投資價值。

建議，先去了解一下週邊環境，以及周邊配套設施完善度。如果地段可以，建議再考慮一下後期發展空間大不大，舉例如果周邊還有地塊未開發且具有潛力，那就建議購買，反之是個死的樓盤就不建議了