開發商為什麼不執行現場銷售，而是賣期房？對這個問題，估計很多人在買房的時候都會有類似的疑問。因為正常情況下買期房的價格要比現房便宜不少，有可能可以便宜5%~10%之間，既然賣現房可以賣更高的價格，那為什麼開發商要以較低的價格賣期房給使用者呢？這樣豈不是做虧本生意嗎？實際上到底應該賣現房還是賣期房，開發商的小算盤早就打好了，他們之所以更願意賣期房而不是現房，最簡單的原因就是期房可以帶來更多的利潤，而且賣期房比賣現房的風險更小。我們先來對比一下開發商賣期房和現房的的利潤。通常情況下，開發商在開發專案的時候，並不是全部利用自有資金進行開發的，大多數專案都是開發商只出其中20%左右的資金，另外80%的資金都是透過銀行貸款或者其他渠道借錢，或者是賣期房籌集，這樣就可以實現槓桿開發，提高資金的使用效率。舉一個最簡單的例子，假如現在開發商有一個專案，投資總額是2個億，建成之後大概可以賣到2.8個億，毛利潤是8000萬。現在開發商自有資金只有4000萬，那麼另外的1.6億就需要透過其他方式來籌集。假如開發商要賣現房，那麼80%的資金就只能透過銀行或者其他渠道籌集。我們假如一個專案的開發年限是三年，而開發商從銀行借貸款的利率是7% ，那麼借1.6億三年時間總共要付出的利息成本是3300萬左右，那麼8000萬的毛利扣除財務成本之後，剩餘的利潤是4700萬。但是假如開發商不是賣現房而是賣期房，房價比現房便宜10%，相當於2.8個億樓盤的專案開發商給使用者讓利2800萬，那麼8000萬的毛利潤扣除給使用者的讓利之後，仍然剩餘5200萬，這個剩餘的利潤要比借銀行貸款剩餘的利潤多出500萬。也就是說開發商賣期房價格比現房便宜，表面上看是虧損了，但如果把融資成本計算在內，開發商賣期房的利潤空間實際上要比賣現房的利潤空間更大。除此之外，開發商賣期房承擔的風險要比賣現房的風險更小。開發商賣現房潛在的風險是比較大的，這種風險主要體現在以下幾個方面。第一、銀行信貸風險。如果開發商選擇賣現房，大多時候都只能向銀行借貸款，而銀行貸款有嚴格的期限，一旦期限到期之後，開發商必須按時償還，如果不按時償還，除了面臨高額的罰息之外，還會影響企業的信用。假如銀行貸款到期之後，開發商的專案還沒有建成，那麼他們就沒法回籠資金，這樣就無法償還銀行的貸款，到時候出現逾期對開發商來說是非常不利的。即便銀行貸款到期之後，開發商能夠透過其他渠道借錢把銀行的錢還回去，但銀行也未必續貸，因為房貸政策隨時有可能出現變化，萬一房貸收緊了，那開發商把錢還進去之後遭遇斷貸是非常危險的，現實當中有很多開發商就是因為銀行斷貸導致資金鍊斷裂而破產的。而賣期房之後，開發商就可以把這種風險轉化給客戶，因為開發商一方面可以利用使用者的首付款和貸款資金開發專案，另一方面使用者的貸款是使用者向銀行借的，由使用者自己承擔，這樣開發商不僅可以把融資成本轉化給客戶，同時也把潛在的風險轉化給客戶。透過賣期房獲得融資之後，即便開發商的專案在開發過程當中沒有按時交房，其實也沒有什麼太大的影響，很多開發商到期之後頂多是給使用者一些優惠就可以了。萬一專案到期了沒法按時交房爛尾了，開發商照樣可以拍拍屁股走人，所有的爛攤子都由使用者自己收拾。第二、市場風險。開發商開發一個專案的週期一般都是比較長的，短的兩年長的三四年都是有可能的。但是房地產行情是瞬息萬變的，誰也不知道兩年或者三年之後房價會朝什麼樣的方向發展。比如開發商在開發當年房價可能維持在3萬塊錢，說不定三年之後房價就會掉到25,000了，這無形當中開發商就有可能出現虧損。除此之外，開發商專案建成之後，萬一市場需求比較低迷，說不定開發商的房都沒法賣出去，這樣資金沒法回籠，又進一步增加開發商的資金成本。所以從整體來說，無論是從利潤的角度還是從風險的角度，開發商賣期房都要比賣現房好很多，這也是為什麼各大開發商積極賣期房而不是賣現房的原因。

買期房主要是開發商要回款，然後拿著購房者的錢來蓋房子，自己根本不要付出成本。所以有這麼好的賺錢方式為什麼還要自己出錢蓋房子呢？

開發商說到底追求的還是盈利問題，而在一個專案的運作過程中如何最大程度的降低風險才是開發商最先要思考的問題，因為只有風險越小開發商才能賺的更多。

為什麼不等到房子建成後再賣？

1.解決資金問題。如果企業從銀行貸款，利息是高的可以的。而且還特別麻煩，你企業償還能力強還好點，差的話就批的難些。尤其現在銀行對房地產貸款是謹慎的，一般比較難。

2.企業用把三年後的利潤提前拿到手，或者是成本先拿到手，一個是緩解資金問題，解決資金成本問題，這個錢肯定比從銀行借成本低。不要怕兩三年後房子漲價了，因為它用這錢投資的另一處也會漲的。

3.即使資金沒問題，提前拿到更多的錢，在去投資生產，這就是金融槓桿作用了，一片地的開發，撬動兩片地，兩個專案，只要你有兩個專案，你的抵押能力強，又可以從銀行容易拿到貸款了。小企業如此就賺大了，大企業全國各地都撬動起來，不得了。

4.也是房地產公司債務率高的一個原因之一

而且大家都知道蓋房子是一件很耗錢的事情，開發商在前期拿地要錢，後期開工買各種材料也要錢，請工人也要錢，所以其實開發商都很缺錢，99%的開發商都要從銀行不同程度的貸款。而從銀行貸款需要利息，這會減少開發商的後期利潤，但是如果用購房者的付的首付來蓋房子的話，那麼就不需要付出利息。

但是對於購房者來說，因為期房存在各種問題所以很有可能會出現爛尾的風險，特別是在現在樓市資金收緊的背景下，很多開發商都已經無力支撐專案的開發了，很有可能就會因為資金斷裂而破產。這樣的背景下，如果你還繼續購房期房的話，那麼後期買到爛尾樓的風險真的很大

開發商為什麼不執行現場銷售，而是賣期房？對這個問題，估計很多人在買房的時候都會有類似的疑問。

因為正常情況下買期房的價格要比現房便宜不少，有可能可以便宜5%~10%之間，既然賣現房可以賣更高的價格，那為什麼開發商要以較低的價格賣期房給使用者呢？這樣豈不是做虧本生意嗎？

實際上到底應該賣現房還是賣期房，開發商的小算盤早就打好了，他們之所以更願意賣期房而不是現房，最簡單的原因就是期房可以帶來更多的利潤，而且賣期房比賣現房的風險更小。

我們先來對比一下開發商賣期房和現房的的利潤。

通常情況下，開發商在開發專案的時候，並不是全部利用自有資金進行開發的，大多數專案都是開發商只出其中20%左右的資金，另外80%的資金都是透過銀行貸款或者其他渠道借錢，或者是賣期房籌集，這樣就可以實現槓桿開發，提高資金的使用效率。

舉一個最簡單的例子，假如現在開發商有一個專案，投資總額是2個億，建成之後大概可以賣到2.8個億，毛利潤是8000萬。現在開發商自有資金只有4000萬，那麼另外的1.6億就需要透過其他方式來籌集。

假如開發商要賣現房，那麼80%的資金就只能透過銀行或者其他渠道籌集。我們假如一個專案的開發年限是三年，而開發商從銀行借貸款的利率是7% ，那麼借1.6億三年時間總共要付出的利息成本是3300萬左右，那麼8000萬的毛利扣除財務成本之後，剩餘的利潤是4700萬。

但是假如開發商不是賣現房而是賣期房，房價比現房便宜10%，相當於2.8個億樓盤的專案開發商給使用者讓利2800萬，那麼8000萬的毛利潤扣除給使用者的讓利之後，仍然剩餘5200萬，這個剩餘的利潤要比借銀行貸款剩餘的利潤多出500萬。

也就是說開發商賣期房價格比現房便宜，表面上看是虧損了，但如果把融資成本計算在內，開發商賣期房的利潤空間實際上要比賣現房的利潤空間更大。

除此之外，開發商賣期房承擔的風險要比賣現房的風險更小。

開發商賣現房潛在的風險是比較大的，這種風險主要體現在以下幾個方面。

第一、銀行信貸風險。

如果開發商選擇賣現房，大多時候都只能向銀行借貸款，而銀行貸款有嚴格的期限，一旦期限到期之後，開發商必須按時償還，如果不按時償還，除了面臨高額的罰息之外，還會影響企業的信用。

假如銀行貸款到期之後，開發商的專案還沒有建成，那麼他們就沒法回籠資金，這樣就無法償還銀行的貸款，到時候出現逾期對開發商來說是非常不利的。

即便銀行貸款到期之後，開發商能夠透過其他渠道借錢把銀行的錢還回去，但銀行也未必續貸，因為房貸政策隨時有可能出現變化，萬一房貸收緊了，那開發商把錢還進去之後遭遇斷貸是非常危險的，現實當中有很多開發商就是因為銀行斷貸導致資金鍊斷裂而破產的。

而賣期房之後，開發商就可以把這種風險轉化給客戶，因為開發商一方面可以利用使用者的首付款和貸款資金開發專案，另一方面使用者的貸款是使用者向銀行借的，由使用者自己承擔，這樣開發商不僅可以把融資成本轉化給客戶，同時也把潛在的風險轉化給客戶。

透過賣期房獲得融資之後，即便開發商的專案在開發過程當中沒有按時交房，其實也沒有什麼太大的影響，很多開發商到期之後頂多是給使用者一些優惠就可以了。萬一專案到期了沒法按時交房爛尾了，開發商照樣可以拍拍屁股走人，所有的爛攤子都由使用者自己收拾。

第二、市場風險。

開發商開發一個專案的週期一般都是比較長的，短的兩年長的三四年都是有可能的。但是房地產行情是瞬息萬變的，誰也不知道兩年或者三年之後房價會朝什麼樣的方向發展。比如開發商在開發當年房價可能維持在3萬塊錢，說不定三年之後房價就會掉到25,000了，這無形當中開發商就有可能出現虧損。

除此之外，開發商專案建成之後，萬一市場需求比較低迷，說不定開發商的房都沒法賣出去，這樣資金沒法回籠，又進一步增加開發商的資金成本。

所以從整體來說，無論是從利潤的角度還是從風險的角度，開發商賣期房都要比賣現房好很多，這也是為什麼各大開發商積極賣期房而不是賣現房的原因。

您好，不是不賣現房，是賣現房的少的可憐，為何要賣期房很簡單，開發商投入建設資金25%以上就可以拿預售開始開盤，這樣就可以快速回流資金投入下面的工程，開發商的錢基本都是銀行和消費群體的，說簡單的就是開發商拿買房者和銀行的錢蓋房子

首先賣期房可以是為了資金回籠的更快些，也有不少開發商現房銷售，但這只是一個變相，真實情況是因為銷量太差，從期房變成了現房 房子還沒有賣出去！這種情況不建議入手，因為銷量=市場認可度。

簡單的問題，假如你是開發商，能半年左右，房子剛起了五六層就開賣期房拿到全款，回籠資金，再去買地蓋房；還是非得房子蓋好了，一二年後再去賣現房？能早拿錢好，還是晚拿錢好？

另外現在開發商的資金都很緊張，現金流是最重要的，所以能早一點回收現金流肯定是選早回收了！

為什麼開發商賣期房，不賣現房呢？商人嘛，往往是利益優先，怎麼搞錢快就怎麼來，能賣期房的話，可以早點回款跑馬圈地再週轉，顯然是不會賣現房的。相關的意見分享如下，供參考。

第一、關於期房和現房的一些認識

01、什麼是期房？什麼是現房？

這是常識性問題。

所謂期房，通俗講就是在建工程，還沒有竣工，不能交付使用就開始賣的房子；而現房的話，就是已經竣工，並且已經驗收合格，滿足交付使用條件的房子。

02、兩者的區別

⑴實物形態

期房是在建工程，還沒有成型；現房是已經建蓋好的，可以去裡面看現狀。

⑵接房和入住時間

期房往往都要等一定時間才能接房入住，時間短的幾個月，時間長的可能2、3年，更長的可能遙遙無期，成為爛尾樓。

現房的話，即買即住；辦按揭的話，可能要貸款發放後才能辦交接手續，才能接房入住。當然，不同的公司有不同的政策，也不能一概而論。

⑶價格優惠

期房往往會有折扣，現房往往價格更高些。

出現這種現象，一般是由於期房提前交錢了，但房子還沒拿到，對買房人來說，可能就要吃虧些，為了彌補這種損失，體現公平交易，期房價格就比現房更低些。

⑷風險係數

現房的話，不管是實物形態，還是產權情況，都是可以看得見的，有啥問題都難以掩飾，不容易出現質量問題，也不容易出現面積誤差。

期房的話，沙盤模型和最終交付的實物可能有差異，包括面積誤差都是可能的，這就容易出現房屋質量糾紛，也容易出現補款、退款問題。

⑸玩家門檻

玩期房銷售的話，一般專案預算25%的資金，甚至更少資金的房企都可以玩；但現房銷售的話，需要“真金白銀”才能玩，搞房地產的門檻要高很多。

總的來說，期房銷售對開發商有利，對購房人不利；現房銷售對開發商不利，對購房人有利。

第二、為什麼開發商要賣期房，不賣現房？

小菜分析認為，大致是以下一些原因：

01、國家有這種政策

中國在《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》均規定有商品房銷售方式，就是可以期房銷售，也可以現房銷售。

也就是說，不管是法律，還是行政法規，都允許開發商在進行商品房銷售時，在兩種銷售方式中二選一！

說白了，國家規定了兩種方式，開發商可以自由選擇對自己最有利的銷售方式。

02、投資門檻更低

根據國家規定，房地產專案投資達到總投資額的25%時，即可申請商品房預售，可以商品房預售，就意味著可以賣房回款緩解現金流壓力了。

也就是說，如果專案總投資是1億元，只要投資額達到2500萬的時候，就可以申請期房預售。如果是現房銷售的話，投資額要達到1億元才能銷售。這樣看，無疑期房的門檻就要更低些。

再簡單一點說，總預算1億的專案，期房銷售的話，2500萬就可以玩了，現房銷售的話，得要1億才能玩。

放在市場上看，能玩2500萬專案的人往往比能玩1億專案的人要多，這就有利於推動房地產快速發展，推動城鎮化程序。

03、現金流壓力更小、佔用資金更少

房地產行業特點就是資金密集型，高週轉行業。

先是買地需要花錢，然後是規劃設計，平地，土石方，做地下基建部分，達到總投資25%的時候，很多開發商都現金流枯竭了，而適時預售的話，完全就能解決這個問題。

比較弱的開發商，可能買完地就沒錢了，不得不抵押土地融資來完成後續開發；更弱的開發商，可能買地的錢都是融資來的，施工的錢全是工程方墊的，這種資金鍊斷裂，樓盤爛尾的風險就比較大。

但對開發商來說，期房銷售無疑佔用資金更少，以小博大，高週轉，跑馬圈地，迅速擴張，將利益最大化。

04、規避其他一些問題

賣期房是根據圖紙和沙盤賣的，實際交房後，出現差異的話，購房人難以證明這些差距和瑕疵，而對投資客來說，好不容易搶到的房子，往往也不會去挑刺，無疑開發商更容易過關房屋交付。

如果賣現房的話，各種問題都是暴露在眼前的，要看出問題，比如，朝向、採光、採陽、空間感、設計缺陷等，太容易找出問題了，房子就不好賣。

因此，在商品房銷售上，開發商往往都是採用期房銷售，極少有開發商會選擇現房銷售。

第三、買期房好，還是買現房好？

總的來說，各有各的好。

01、期房的優劣勢

⑴期房的優勢

房源比較充足，買房人選擇餘地大；開發商為了儘早回款，可能會大力促銷，房價折扣可能會更高些；由於要等1、2年才能交房，期房除了優惠，總房價水平可能會低於現房。

⑵期房的劣勢

買期房是看沙盤和圖紙，實際接的房子可能會有出入，比如面積誤差之類的；交房時間需要等待，不能立即入住；期房能否順利完工交付，取決於開發商實力，但不管多牛的開發商，理論上都有爛尾風險；市場行情有漲跌的風險，買期房時價格有優惠，但也不能保證接房後就一定能賺錢。

02、現房的優劣勢

⑴現房的優勢

即買即住，不用等，房子也沒有爛尾的風險；現房是實物，房子有啥問題都能看出來，面積往往也不容易出現誤差，採光、採陽、遮擋視線之類的都能實際感知，不容易被忽悠；房價行情也比較穩定，不易出現大的變動。

⑵現房的劣勢

期房樓盤賣成現房，估計房子差不多都是“撿剩的”，可選房源不多，優質房源少，大戶型可能更多些；整體價格優惠相對更少了，但“歪瓜劣棗”之類的戶型、朝向和樓層難說也有較大價格優惠。

03、怎麼選？

⑴急著住

無疑就選現房，但房子往往面積大，其他面積的，往往都會有這樣那樣的問題。

⑵不急著住，還要省錢

建議期房，房源多，選擇餘地大，可以根據預算出手。

⑶投資

主要看價效比和升值空間，不好統一下結論，有的期房更划算，有的尾盤現房甩賣的那種也比較划算。

綜合全文：

在期房和現房銷售問題上，無疑開發商都會選期房銷售，投資門檻更低，資金壓力更小，利益可以最大化，還能規避掉房子交付上的一些問題。對購房人來說，是買期房，還是買現房，更多還是看自身需求和資金預算。

開發商玩的就是資本運作，先收款後交貨多好，當然賣期房了。

無論多大的開發商，都是靠負債過日子，欠土地出讓金、欠銀行貸款、欠施工單位工程款，先收款，後交房，當然，只要不賴賬就好。

玩資本運作的，幾乎沒有不加槓桿的，所以買房儘量選擇有規模的開發商，降低資金風險。

賣期房開發商用你的錢來蓋房子，以期房來籌措資金，借雞生蛋。賣現房開發商用他的錢蓋房子。等房子蓋好後才收回他的投資，一般開發商玩不起，沒那實力。

如果房子是個生產週期較短的產品，那麼開發商賣現房就沒有什麼問題，現在的問題在於商品房是個生產週期很長的東西，並不是短期內可以實現現房銷售的產品。如果開發商執意要現房銷售那麼就會揹負較大的資金壓力。現在的開發商可以說是現金流為王，雖然眾多樓盤眾多資金在手。但是面鋪的太廣也需要有一定的策略才能讓錢流動起來，或者才能在眾多專案當中“拆東牆補西牆”。

期房的銷售才是現如今房地產市場發展壯大得根本原因。如果沒有期房的銷售，那麼房地產市場也不會有今天的發展。可以說期房銷售的預售制度是把雙刃劍，一方面刺激了房地產的發展拉動了經濟，一方面又讓樓市過快發展推高了房價。

其實如果開發商現房銷售也會遇到不少問題。現房銷售購房者會更清楚整體樓盤的規劃，分佈，格局，材料，施工。如果樓盤施工品質不佳那麼一定會對樓盤銷售有很大的影響。

再者現房的銷售也會遇到一些時間節點上的影響。因為現在的開發商樓盤建設進度把握的並不準。所以說一旦期間出現什麼問題竣工延遲，那麼開發商的銷售計劃就會推遲，也不利於開發商後期的資金週轉。

因此開發商期房銷售也就是在為自己鋪路。先把房子賣出去，後續交房的問題也會好解決了。先把錢收回來後續的開發才有資金的保障。

期房，對開發商最大的好處就是可以講故事。而很多人目的不同，又認可這個故事。銷售很大一部分，銷售的是你對未來的期待。對美好生活的嚮往。而現房很難做到這些。

很簡單，開發商拿地，開發，運營，要花很多錢，這些錢從哪裡來？其實也是跟銀行貸款的。

為了儘快回籠資金，開發商當然是賣期房了。

換做你是開發商，你會什麼做？