其實，商鋪投資是很講究技巧的，理性的眼光和思想是成功的不二法則。 事例一：好商鋪是高息提款機陳先生39歲，在五羊新城租了一間商鋪做服裝生意，太太是醫生，收入比較穩定，滿足兒子上學的費用和家庭的日常開支外還有盈餘。陳先生對商鋪潛在價值的敏感，來源於從事多年的服裝店生意，他明白鋪位的地段、人流、門面大小等直接影響了經營的好壞，因此在投資時候，林先生從日後經營的角度多了一份理性和細緻。 洛溪某小區商鋪發售，由於數量不多，發展商沒有進行大的宣傳推廣，恰好陳先生去洛溪新城看朋友，無意間看見了掛在牆上的橫幅。進去一瞭解，原來是小區大門兩邊的臨街商鋪，價錢也比較適中，最便宜的6300多元／平方米，最貴的7500元／平方米。 其中一間在小區出入口的拐角處，可以開兩個門，面積49平方米，總價36．75萬元。陳先生經過多年的積累，有40萬元存在銀行，除了保證服裝店的流動資金，還有25萬元可以用於投資。經過一番考慮，陳先生還是果斷地買下了這套49平方米商鋪，他採用銀行按揭的付款方式，首付款18．75萬元，剩下的五成分五年付清，貸款總額18萬元，月供款3482元。 兩個月後他把商鋪租給一家品牌服裝公司做門面，頭兩年租金為5000元／月，第三年視洋服公司經營情況和當地的商鋪行情再確定租金遞增多少。減去月供款額，每月純利潤1500餘元，這樣在頭兩年陳先生的獲利為3．6萬元。 到了2001年，洛溪新城的配套設施已經發展到相當成熟，特別是在地鐵三號線確定和超級市場的帶動下，洛溪商鋪的租金呈飛躍式上漲，目前已經達到5775餘元／月，每個月獲純利2500多元。以現有租金回報和遞增率計算，陳先生完全可以在8年內收回成本，其租金回報率達到12．5％左右，大大高於銀行存款利率。 陳先生對於自己的眼光十分得意，商鋪投資儘管投入較大，但風險比起投資股票要小，回報率不僅高而且趨於穩定。難怪有人說一間好商鋪就是高息提款機，再加上洛溪新城的商鋪使用年限達到70年，真正可以實現一鋪養三代的願望。 精明投資策略全接觸 精明投資策略一： 遠見創造利潤投資商鋪就是投資未來，只要住宅小區有一定的規模，就可以大膽地買鋪，越早買就越有升值空間。陳先生買鋪的時候百佳超級市場還處於耳聞階段，但陳先生敏銳地感到，在洛溪這個二十多萬人聚居的地方，僅有一個洛溪新城市場是不夠的，超級市場的進駐是遲早的事情，而大型超市的進駐，必將帶旺周邊的小型商鋪。另外商鋪的投資是一個長期的過程，它不會由於房齡長而降低其投資價值，相反，好的商鋪因其稀有性會隨著商圈的發展成熟而不斷升值。 精明投資策略二： 注重考察市政規劃市政規劃最能說明城市未來的發展趨勢，進而推斷出該區域未來的發展潛力。當番禺撤市設區，以及廣州的“山、水、田、海”發展趨勢和“南拓”戰略剛剛在媒體上公佈，陳先生就已經敏銳地把目光瞄準洛溪新城的商鋪時，隨著廣州市中心居住區南移和地鐵三號線進番禺的訊息釋出後，更多的投資者關注洛溪的商鋪的時候，陳先生已經在坐享其利了。 精明投資策略三： 財富穩健成長的增值之道陳先生在估算好年投資回報率在10％左右的可接受範圍內，採用了先用較低的價格吸引商家進場經營，而後逐年提高商鋪租金的“低開高走策略”。如果首期租金太高，就很難招到有實力的商家；如果年遞增率太高（在洛溪8％、10％都很普遍），也不能長久地留住租客。 精明投資策略四： 細分小區商鋪的市場狀況即使是住宅小區的商鋪，也可以進一步細分。陳先生選擇了兼有街鋪和小區商鋪優點的臨街鋪位投資，既可以為小區的業主服務，又可以吸引過往人流。好的臨街商鋪風險相對較低，流動性高，盈利能力強，更有無限商機。 精明投資策略五： 多為經營戶著想應該在儘可能的情況下為您的經營戶創造便利，在商鋪的選擇上也要注意選擇那些符合其經營特點的單位。陳先生在購買時就已經決定招租服裝品牌了，實在招不到就自己來開服裝店。他選擇了可開兩個門的拐角位的商鋪，相當於使門面擴大了一倍，更有利於全方位地展示服裝。 事例二： 買了一臺“老虎機”曾先生在一家廣告公司做設計主管，兩年前結婚後在黃埔某小區買了一套18萬元的三房兩廳。裝修入住之後手裡還有閒錢，就花了6萬多元購買了所在小區裙樓二層的一間小商鋪，面積15平方米，單價4000元／平方米。裙樓的首層是肉菜市場，該小區和附近的居民都來此購買，人流比較旺盛。裙樓兩面臨街，另兩面有通道進入小區（非業主不能入內），隔著一條市政公路與一大型超級市場對望，由一樓到二樓有兩個十分寬敞的石階梯可供上下。曾先生購買時二樓已有數家小飾品店、玩具店和音像店，但經營情況不容樂觀。 曾先生在買入商鋪後，便開始了積極的招租。還專門製作了宣傳的海報、小告示等。有不少過來參觀、洽談的租客，都因以二樓人流少、門面窄（2．6米寬）而放棄，曾先生把租金從七百元調到六百，但還是應者寥寥。 於是曾先生回老家把爸媽接過來，開了一家音像店，裝修和進貨花了近2萬元，但在一次大檢查時因證件不齊而被勒令關門。經過一番折騰，現在曾先生萌生了轉讓的念頭，但周邊商鋪價格普遍大不如前，即使能順利出手，也是大跌價。望鋪興嘆的曾先生還得每個月按時去交5元／平方米的物業管理費。 投資教訓剖析投資過於衝動投資商鋪萬萬不可憑一時衝動，要有正確的投資觀點。不要因為價格便宜或受到銷售人員的鼓惑而匆匆落定。曾先生工作很緊張，平常根本沒有投資商鋪的常識，購買商鋪是一種比較感性的行為。裙樓商鋪本來就已經受到人流的制約，更何況是二樓，誰會願意為了買一些非生活必需品而爬樓梯啊。 沒有考察競爭狀況“別人賺錢我也一定賺錢”是曾先生抱有的觀點，然而在市場充分競爭的情況下，總有人賺錢，有人虧本。無論您是準備自己經營，還是租賃，都要慎重觀察市場飽和度、競爭激烈程度，透過商鋪供應量及出租率等資料，就可以判斷投資市場是否出現了或將會出現供求不平衡。 心理準備不足曾先生搖擺於出租、轉手、自己經營之間，在招租不成之後，立即想到轉手，即使是小虧一筆都在所不惜。而真正要低價轉讓時又猶豫不決，各種短暫的嘗試浪費了不少時間和機會。同時沒有足夠的資金基礎和前期守業的打算，在儲備資金不足的情況下依然選擇一次性付款，也沒有守得雲開見月明的心理準備。 小區商鋪的投資攻守細則 看人流： 小區商鋪的服務物件既可以是小區固定的客戶群，也可以是小區外的城市居民，服務受眾面較廣，特別是臨街鋪位，依靠交通和來往的人流、車流的獨特優勢，備受投資者追捧。隨著入住率的提高，廣州市郊外的大盤一般都擁有穩定的客戶群。 看周邊商業網點： 大部分小區商鋪的主旨還是在於為本小區的業主提供日常生活必需品，周邊的商業網點越稀缺，越能顯示出小區商鋪的價值。 看開發商： 開發商是否善於商鋪的經營，對商戶的經營類別有無必要的規劃和控制，即如果開發商對商鋪的功能分佈和用途沒有很好的規劃，投資者的風險必然加大，因此投資價值也就相對較低。小區開發商的經營理念越強，開發策略越成熟，小區商鋪的投資價值才會越高。 看產品： 商鋪的地段、人流、門面、進深等都直接影響了經營狀況，一般來說，門面越寬，進深適中，商鋪前面有休閒廣場，越能吸引人氣。帶小閣樓的商鋪便於收藏貨物或睡人，更能受到經營者的垂青。 看前景： 目前廣州有許多小區都不在老城區，新區的商鋪必定面臨一個從淡到旺的過程與風險；小區的入住戶數和常住人口越多，小區越成熟，才越具有投資價值和經營回報，商鋪的投資價值才會越高。 小區商鋪的投資建議做好成本估算和效益分析不論錢多錢少，都要為每一次投資做出詳細的成本估算與損益表。透過加權係數法，把周邊競爭對手和自己想購買的商鋪在地段、人流、門面、面積大小、升值潛力等方面的優劣勢一一列出來，並分別進行評分，最後得出一個單價，透過與發展商的價格的對比估算投資的效益。 只買對的，不買便宜的在小區商鋪投資，“勿以價廉而買之，勿以價昂而不買”。如果供小於求，則未來商鋪售價及租金都會上漲；如果供大於求，則商鋪可能無法順利出租，導致投資失敗。但是有時商鋪的價格並不能反映該區商鋪供應量是否不足或過量。價格上漲有可能是因為周邊商業環境較好。有業內投資諮詢公司的顧問指出，在投資過熱的小區，商鋪售價與租金之間的關係，必然會經歷一個“喇叭口”階段，即售價不斷走高，而租金相對漲幅較小甚至下跌。 看清形勢，把握熱點就是要把握宏觀經濟形勢，選擇最佳入市時機。如果在市場已炒得熱火朝天的時候購買，吃在一口天價上，那將要挨長期“套牢”之苦。另外，在選擇投資時，儘可能多瞭解政府的規劃，特別是地鐵、城市輕軌的發展佈局與動工時間。交通方便的商鋪，升值潛力是最大的。 做足功課，考察市場在平時，需要長期考察市場，對市場進行總結。很多人只是看了廣告而產生了投資的一時衝動，對市場幾乎不瞭解。“知己知彼，百戰不殆”的道理世人皆知，切記一定要剋制衝動，多做比較，從發展商信譽、建築產品質量、未來升值潛力、區域行情價位等方面做一個綜合評判。 靈活運用付款方式學會靈活運用付款方式，儘量減少首付款，延緩繳付日期，等同於用一筆小資金控制了一個商鋪。如果趕上商鋪價格飆升，資金槓桿原理的作用就會顯現出來。投資置業要注意考慮區域的租金行情，如果租金價位高於銀行按揭還款額，透過以租養鋪的方式，也是一種很穩定的投資。 做好商鋪密度預測有專家指出，從經濟發展的規律來看，商鋪總面積與人口密度的合理比例應是1平方米／人。小區商鋪開發要與小區入住的人口成正比，有的小區入住率不高，就搞起了幾條商業街，明顯地過量，更談不上投資受益了。 ------------- 如果我回答對你有幫助，請關注我一下。或有其他問題也可以關注我，給我發私信

商鋪選購要考慮的因素很多，比如：房地產環境、商鋪的商業環境、供求關係等。下面教你12個投資商鋪的小技巧，僅供參考哦！

位於交通樞紐處的商鋪，應以經營日常用品或價格低、便於攜帶的消費品為主。位於住宅附近的商鋪，應以經營綜合性消費品為主。位於辦公樓附近的商鋪，應以經營文化、辦公用品為主，且商品的檔次應相對較高。位於學校附近的商鋪，應以經營文具、飲食、日常用品為主。在投資商鋪之前，就應該為它尋找“出路”。

如果你相中的商鋪位於著名連鎖店或強勢品牌專賣店附近，甚至就在這些店面的隔壁，那麼，你大可省去考察商鋪市場的時間和精力，因為你的商鋪將可以藉助這些店面的品牌效應招攬顧客。

管理部門並沒有對某一條街道、某一個市場的經營進行規定，但在長期經營中，某條街道或某一個區域，很可能自發形成銷售某類商品的“集中市場”。

有的店面沒有獨立的門面，自然就會失去獨立的廣告空間，你也就失去了在店前施展營銷智慧的空間，這會給店面今後的促銷帶來很大麻煩。

商鋪周邊人群購買力的大小和質量，決定了商鋪的基本價值。當然，在那些購買力較強的區域，商鋪的價值高，你獲得投資回報的成本也相對較高。

投資商鋪的收益在很大程度上取決於人流量。真正支撐商鋪長期盈利的是固定人流，其次是流動人流、客運流（公交、地鐵的客流）。

如果商鋪位於一條道路的一側，就擁有了道路上來回兩個方向的客流，這種臨街的商鋪，價值不低。

建築物的結構也直接影響到商鋪的價值，這一點很多人都沒想到。建築物的結構多種多樣，理想的商業建築結構為框架結構，或者大跨度的無柱類結構（如體育場館），這些結構的優點是：展示效能好，便於分隔、組合，利於佈置和商品擺放。

選擇品牌開發商，確保資金安全，是成功投資商鋪的一個重要方面。實力雄厚的開發商往往擁有完善的開發流程，以及眾多的合作伙伴，這對商鋪的商業前景來說就是一種保證。

理想狀態下的商鋪或商業街市，應具備接納八方來客的交通設施，周邊擁有軌道交通、公交車站點，當然，停車場也是不可或缺的。

投資商業物業要具有發展的眼光。有一些看似位置較偏的商鋪，前期租金很低，商戶難尋，似乎沒啥“錢”途，不過你可別忘了，任何事情都可能發生變化。

從總體上說，經濟形勢良好、商業景氣、商業利潤高於社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發展潛力的區域，商業氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的範圍內選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。

首先非常感謝在這裡能為你解答這個問題，讓我帶領你們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。

在目前的房地產市場環境下，商辦市場普遍難度較大，一是因為這些產品都是投資屬性，沒有剛需，而總價又較高，投資者較剛需購房者更為理性。畢竟，商鋪只是一種投資渠道，他們還有很多的選擇。二是因為這幾年房地產行業過於膨化發展，商辦市場基本趨於飽和，電商的興起又佔用了傳統實體門面的份額，造成大量商鋪去化緩慢。

當然，這些都是宏觀來看。具體問題還要具體分析。

首先，小區底商，那麼這小區是否已經入住？如果已經入住，就會有基本的消費需求。可以先行招租，規劃好業態，比如，便利店、藥店、美容美髮、餐飲等，各種基本業態先進駐，要比空置的商鋪好賣。

其次，想讓投資者投資，最主要的一點就是投資回報率高。小區底商，參考周邊的市場行情，和自己的售價，能不能有一個高額的回報。目前，銀行的年化存款利息普遍低於2%，投資這個商鋪，能不能有比存款利息高二倍、三倍額回報？如果可以，那就有客戶願意聊下去。

第三，面積大，總價高，這是不好賣的根本。畢竟，花5萬和花50萬不是一個概念。不知道您在哪個地區，商業是否有限購性要求，如果沒有，最好。延長客戶的付款週期，降低訂房門檻。如果客戶是自己用，那麼就告訴他，可以分期付款，分期多久具體看情況。但是訂了房之後，就可以自己使用了，當然也要協議好退房的合約，畢竟裝修完畢的商鋪還是不如毛坯的方便。客戶在使用過程中，會因為裝修的精力和金錢，因為已經付出的沉默成本而不願意退房。之後的款項，讓他慢慢補交；如果客戶是投資，那麼他訂好房之後，可以幫他聯絡出租，立即有回報，也可以減少他退房的可能性，而萬一客戶退房，我們還有租戶，正好這套房子可以帶租約出售。

第四，聯絡銀行，願意提供貸款，降低客戶首期付款成本。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

商鋪相對住宅來說在三四線城市出手週期較長，主要投資回報率差了，大宗商業地產出手週期就更長了，商鋪位置很關鍵決定著它的回報率，想盡快出手就得合理的價格，虛價出手週期會更長，如何合理定價，按照市場行情計算商鋪的租金，在1000萬以內的定價為17年×年租金，1000萬以上的12年×年租金

首先對商業做個形象外包裝，再有合適合理的價格。但是大型商鋪由於總價高，購買客戶群體受侷限，一般很難銷售。可選以下幾種方法嘗試：

第一：尋找潛在客戶群體。可與銀行、大型餐飲公司、保險公司等有實力公司聯絡，看他們有沒有購買需求。

第二：重金與中介、分銷公司合作。利用他們的渠道來宣傳，重賞之下必有勇夫。這種方式傳播快，成交才會有費用。

第三：對已成交客戶做宣傳，告知有大型商業銷售，並有全民營銷政策。

如果實在不好銷售，可先引進招商，把人氣帶起來，對投資客也很有吸引力。

商鋪的供求關係發生變化，過去商鋪數量少，網路經濟不發達，大家都喜歡下班後逛街買東西。但是現在卻完全不一樣，隨著樓盤的不斷增加商鋪的數量越建越多，同時網際網路經濟的高度發展，人們可以透過網購解決一切，現在商鋪是供大於求。

我公司曾經遇到過類似問題，小區建設的單個商鋪面積大約270平方米，賣了一年多業績慘淡，還剩下幾十個商鋪，公司多次同策劃公司開會研究，先後制定了系列激勵銷售的措施，下面分享幾個成功的措施給你：

一、最佳化分隔商鋪1.現在投資商鋪大都買小面積的，大面積商鋪購買總價高，對外出租的租賃費高，不如小面積商鋪容易出租。所以你公司最好能夠根據現場實際情況，對商鋪進行分隔，商鋪的面積不宜大於130平方米，總價控制在200萬元以內，減少投資者的資金壓力。2.要注意分隔商鋪也不是想分就能分，要經過住建局、自然資源局相關部門同意，否則無法辦理不動產權證；3.分隔商鋪過程中增加、減少的牆體不能影響結構和消防要求。二、調研周邊特點，精準營銷精準營銷可以快速的讓商鋪資訊傳達到潛在購買群體。1.對商鋪周邊主要活動人群、周邊商鋪經營情況、周邊環境、市政配套設施等進行調研分析，提煉出本案產品的優點，大致確定商鋪的幾個適宜經營範圍。2.透過網路、媒體等載體向適宜人群進行宣傳。三、打造商業氛圍增加商業氛圍，冷冷清清看不到人流的網點誰敢買呢？1.開發商自己開幾家店鋪，增加店鋪周邊的人氣。2.對未銷售商鋪的門頭進行美化、亮化，具體做法自己領悟。3.在商鋪周邊綠化帶內擺放景觀小品、夜間霓虹燈、商業log等設施烘托出商鋪的商業氛圍。4.對已售商鋪制定政策，在限定期限內開業的店鋪送裝修基金，讓店鋪迅速開起來增加人氣，具體數額根據實際情況確定。5.利用好商鋪停車位，允許周邊居民進行娛樂活動，或者短期內租給小型兒童遊樂場經營者，吸引人氣。四、增加優惠力度店鋪投資目標就是為了賺錢，利用年底將至的時機推出階段性優惠活動，讓購買人實實在在得利，比如：購房送物業；購房得紅包、購房送裝修基金等方式。一定不要直接降價，會傷害到已售商鋪的業主利益。五、加大獎勵制定短期獎勵制度，增加銷售獎金額度，刺激員工銷售的積極性。如果有業主賣能掉商鋪也可適用這個獎勵政策。六、招商租賃拿出部分商鋪對外進行招商，採用租賃的方式出租商鋪，適當降低租賃費，爭取短期內支援幾家商鋪對外營業，帶動其他商鋪的出售。商鋪出售的關鍵要素：地段、人氣、商業氛圍，希望你根據實際情況結合我們的銷售經驗圓滿清盤。

現在商鋪由於總價高、首付至少5成、二手交易稅費高、貸款利率上浮高、再加上很多地方租金回報率低。導致商鋪變現能力低，轉賣困難。

針對你提到的商鋪特點，社群商鋪，位置好這兩個關鍵資訊，但不知道哪個城市？建議策略如下：

1、提高買家投資回報率，具體做法把商鋪分割出租，小面積商鋪單位租金高於整體出租，前期可適當多給租戶點免租期培育好租戶群體，讓他們有能力接受相對高租金，經營好。有人氣、有人流會讓買家心理接受度上升。

2、找專業中介機構代理出售，可給中介公司在當地合適的佣金，並給成交中介個人現金獎勵，重賞之下必有成交，會讓商鋪曝光度、成交機率變大。

3、找專業人士評估一個合理的買價

這個最好的辦法是分割賣，比如5平米，10平米，50平米，錢多的買大點，錢少的買小一點，大部分人都買的起，也就好賣了。

在就是細分割槽，哪個地方是賣服裝的，鞋子，小吃，化妝品，這樣做生意的人也就有個選擇，就不愁賣了。

既然買沿街的社群底商，不建議換手，商業地產換手稅費較高，如果投資快速變現，不如買住宅，商鋪的回報率大部分是長期持有租金回報的價值，而且你說是小區門口，如果是成熟小區，門面房租金應該比較理想的，如果小區目前入住率不高，建議養裡面，好的商鋪是養出來的，謝謝