買過房的應該選擇固定利率還是LPR利率+基點加成模式？

在國家給予了購房者一次選擇權的時候，大部分的投資者其實對於基準利率還是LPR產生了疑惑。

第一，基準利率是一個固定的利率。

就好比你貸款的時候簽署的是基準利率上浮10%，那麼100萬元的20年貸款利率就是5.39%，而你的每月還款金額為6816元，並且未來的20年都是如此。

第二，對於LPR的新政來說，利率是浮動的。

LPR的貸款是由多重因素組成的：

首套房是LPR+個人信用點數+城市點數；

二套房是LPR+個人信用點數+城市點數+60個基點；

所以，如果你是採用LPR的模式進行貸款，那麼LPR定期波動將會直接影響你還貸金額的波動。

想要明確，此次的轉變其實並不會改變你的貸款利息，也就是說轉變前你的基準利息是5.39%，那麼轉變為 LPR依然是5.39%。

只是發生變化的是貸款的本質，也就是從固定變為了可懂！

是否需要換這個其實要看你的時間和你個人的想法，我把他們歸納為幾個方面：

1、如果你是一個“懶人”，不想操心房貸的問題，並且不在乎一些波動，那麼可以選擇固定利率，這種幾十年不變的；

2、如果你是一個3-5年的短期貸款時間，可以考慮LPR，因為短期來看，國家處於一個降息的通道之中，所以以3-5年的週期來看，LPR是一個下降通道，那麼選擇LPR可能就會減少你每個月的還款支出；

3、如果你是一個10-30年的長期模式，其實就應該考慮基準利率的固定模式了。因為LPR長期來看不確定因素太高，波動較大，所以固定利息更容易讓買房者合理估算還款成本，避免了一些不必要的麻煩。

所以，對於買過房的應該選擇固定利率還是LPR利率+基點加成模式的問題，大家還是根據自己的實際情況考慮。其實，短期來看差距並不大的，主要還是一個3-5年期，和10-20年期的區別，僅此而已。

我們買過房的應該選擇固定利率還是LPR利率+基點加成模式？當然是哪個划算選哪個咯！

固定利率

固定利率是以央行定期制定的貸款基準利率為基礎的。此前我們的個人房貸合同都是固定利率模式，這種模式是商業銀行參考央行定期公佈的基準貸款利率水平，同時根據自家的貸款政策上下浮動一定的折扣並在購房合同中確定。在以後每一個定價週期之內，打折浮動的比例不變，只是改變央行的基準貸款利率。

計算方式：基準貸款利率*銀行折扣=個人貸款利率

比如你初次購房的時候，央行規定的5年期以上的貸款基準利率是5%，商業銀行打8折，即你個人貸款利率為5%*80%=4%。第二年，央行上調貸款基準利率為6%，你的個人房貸利率則調整為6%*80%=4.8%。

所以，影響你購房貸款的重要因素除了央行隨時調整但是我們無法控制的貸款基準利率外，一個大大的折扣是最為重要的。

LPR利率

LPR利率即貸款基礎利率，是2019年8月份央行推行的，也叫做貸款市場報價利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價。意思是銀行可以根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和型別等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定。是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

也就是說，LPR利率形式更加市場化，如果你的信用度夠好，你在銀行那裡就能獲得足夠優惠的利率優惠。

計算方式：LPR利率+xx基點（其中，1個基點=0.01%）=個人貸款利率

比如，現在你購房，5年期LPR利率是5%，加50個基點，即你的個人貸款利率是5%+0.50%=5.5%。一個月後，LPR利率下調至4.5%，你的個人貸款利率是4.5%+0.50%=5%。

所以，影響你房貸的重要因素除了你個人的信用情況等，隨時根據市場情況調整的LPR利率水平直接決定你的房貸利率水平。

固定利率和LPR利率之間是如何轉換的呢？舉個例子說明一下：

比如某房貸合同期限20年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為5%×（1+10%）=5.5%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.7個百分點（5.5%-4.8%=0.7%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.5%（4.8%+0.7%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

一般來講，固定利率參考的貸款基準利率是相對確定的，這和央行的調整週期有關係。而LPR利率是根據市場公開調整的，每個月都進行調整。LPE利率水平相較貸款基準利率要低5個百分點。

就目前的市場環境來說，央行全面降準，未來降息也會馬上到來，經濟下行的環境下，未來幾年貨幣政策會相對寬鬆，LPR利率總體將保持下調趨勢，所以現在購房的話，當然是選擇利率下行浮動大的LPR定價方式更加划算。

而對於已經購房的朋友們來說，如果你購房的時間較早，且擁有一個比較不錯的折扣，比如房貸利率在當下貸款基準利率或者LPR利率水平以下較低水平的，還是選擇固定利率最好。

央行規定，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。如果老貸款合同不選擇轉換為LPR定價，而是轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

這個主要看你對於未來利率走勢的判斷，如果你判斷中國長期利率將走低，因為房貸一般年限比較長，選擇lpr加點，會受益於lpr的走低，降低房貸支出。反之，如果你判斷未來利率會走高，目前你的房貸利率較低，可以選擇固定利率，繼續享受優惠的利率。

因為目前中國經濟增速下降，國家有引導利率下降的趨勢，但受制於cpi較高，不能大幅減息，一旦cpi下降，lpr有較大機率繼續下降，選擇lpr加點，可以享受lpr下降的好處。

據央行公告，自3月1日起，重新調整存量房貸利率，存量浮動利率貸款客戶可以有兩個選擇，一種是轉換為固定利率，一種是LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。原則上轉換工作應於2020年8月31日前完成。

按央行給出的方案：一是固定利率，如果使用者獲得的是有折扣的利率，那轉換時銀行還可以直接延續前期利率。一是LPR加減點，央行明確了加點可為負值，也就是說可以在LPR基礎上向下做減法。

按照最新一次2019年12月的報價，房貸掛鉤的5年期以上LPR為4.8%。

如果你的原先的房貸利率低於4.8%較多，例如4%，年限較短，那可以選擇固定利率，反之選擇lpr加點會比較好。

央行在公告中明確，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。受訪銀行員工稱，明年3月集中實行，銀行有自主調節空間，兩種方案就算有差別，短期來看也不會特別大，銀行會保證房貸利率平穩過渡。

個人觀點：貸款做的早，利率低於或等於4.9的的選擇固定模式；貸款做的遲，利率高於4.9的可以選擇LPR變化模式。

根據當前國內增長率推算，我認為存量貸款買房的要轉換成LPR浮動利率為好，非常不建議按照固定利率的模式，下面說說這樣選擇的理由。

LPR浮動利率

根據國家規定3月1日開始辦理存量貸款的轉換工作，其實LPR利率就是一種浮動利率，也就是採用+個基點的模式，跟隨國家政策LPR利率進行浮動，同比上調或者下調的。

固定利率

假如選擇了轉換成LPR固定利率，其實就是根據你原先的貸款利率，進行相對應的轉換成LPR利率，而且這個利率是固定的，不會隨國家隊LPR利率進行上調或者下調的影響，也就是永遠都是固定這個貸款利率。

為什麼要選擇LPR浮動利率好呢？

其實LPR浮動利率就是有浮動的空間，也就是跟國家規定的LPR利率進行同比，假如國家下調LPR利率的話，貸款利息會少支出，假如說國家對LPR利率進行上調的話，貸款利率會增加，這就是選擇LPR浮動利率的利弊之處。

而為什麼會選擇LPR浮動利率要比固定利率好呢？其實原因非常簡單，因為根據當前經濟增長率來推算，未來國家的貸款利率大機率會進行下調的，也就是出現降息的機率。一旦國家選擇降息的話，LPR利率就會進行下調，對於LPR浮動利率的就是貸款利率降低，貸款利息減少，直接性的已經少支出貸款利率。反之假如選擇的是固定貸款利率的話，不管央行怎麼降息都是對固定利率是享受不到。

舉例子

張三和李四原先的貸款利率是5.88%，意思就是在央行的基準貸款利率的基礎之上上浮了20%。此時張三李四兩人都要換成以LPR利率進行計算的。而張三轉換成LPR浮動利率，李四就是轉換成LPR固定利率，但兩人轉換之後的實際貸款利率依舊是5.88%。

但他們兩個轉換之後，第二年央行進行下調了LPR利率，從4.85%下調到了4.28%，此時兩個人的貸款利率就相差比較大的。張三的實際貸款利率變為5.28%，而李四的貸款利率依舊是5.88%，沒有任何影響。

從兩個人的貸款利率可以計算，貸款100萬元，張三可以節約6分錢利息，1萬元就少支出60元利息，貸款100萬每年節約600元利息，30年下來就可以節約1.8萬元利息，這不是一筆小數目了，這就是轉成LPR浮動利率的最大好處。

彙總分析

上面透過對於對浮動利率和固定利率的分析，其次再度分析了LPR浮動利率與固定利率的分析，最後透過實際例子已經完全舉證，存量貸款的轉換肯定是選擇LPR浮動利率更加好。

說說我的判斷，給題主作參考。

國內來看，中國經濟的發展越來越快，目前屬於轉型階段，哪哪都需要用錢，因此央行加息的機率非常小，而未來不斷降準甚至降息的機率比較大。

國際來看，美國為了刺激經濟發展，也從加息週期轉為了降息週期，全球迎來新一輪寬鬆經濟大週期。

個人家庭來看，固定利息和LPR利率➕基點的模式，最終兩者有可能相差幾十萬甚至上百萬，因此我個人會選擇後者，而不會選擇固定利息。