大家好，我是勇談。相信多數朋友都知道如今這麼多行業中最賺錢的行業基本就是金融、網際網路和房地產，那麼作為最賺錢的行業之一房地產，究竟利潤率有多少？根據2018年的資料顯示，多數房企的毛利率在30%以上，要知道我國傳統行業，比如：製造業的毛利率也不過10%左右。高瓴資本的張磊表述的房地產掙錢太容易了，確實是這樣。到底房地產掙錢有多容易？藉此機會簡單談談我的觀察。

雖然說2019年媒體披露的房企破產總數量已經500家，不過相比於我國接近10萬家房企來說這點破產數量真的不算什麼，而我國房企數量這麼多，也從側面反映了房地產的門檻並不高。幾點觀察：

第一、房企的起始資金並沒有多少，而且過去多年房企的融資渠道十分的多。一般來說房企在建設專案的時候資金來源有3個部分：自有資金、銀行貸款和融資、定金和預付款，他們所佔的比例大約都是33%左右。也就是說一個房企只要有33%的起始資金就可以開始一個專案，以1億資金的專案為例，也就是說3300萬左右就可以。

第二、對於房企來說最難的其實還是拿地，只要土地在手其餘資金都好辦。33%左右的資金其實也就是拿地成本，只要土地在手後房企就可以透過銀行貸款、民間融資、信託基金等形式籌集大量資金開始專案建設，在專案建設達到30%左右（拿到預售證後）就可以以房產向銀行申請房產抵押貸款，進行房產銷售，然後用銷售回款來還銀行貸款、其他欠款和進行其他專案開發等。

第三、建築行業多年的潛規則決定了開發商的款項都是延後支付的。對於建築行業有所瞭解的朋友應該知道，多數的專案款項結算都是滯後的，先幹活後結算基本是常態。這樣的行業特點決定了，開發商拖欠建築商工程款，建築商拖欠施工方工程款，施工方拖欠農民工工程款。因為這樣的特點存在，使得本身開發商的風險其實是最低的。

第一、房企有今天的成就跟各種政策和資源扶持有很大關係，只是可惜多數房企至今沒有造血能力，按照如今的負債率。房地產行業涉及到了超過大約30多個行業，房地產行業對於這些行業的發展固然有幫助作用，但是不要忘記一點“多數房企都步入了短視發展的道路”。尤其是在過去20多年的快速發展期，房企為了利潤完全忽視了自身的負債風險，前段時間海航集團因為負債率超過70%面臨資金鍊危機，大家要知道如今多數房企的負債率都超過了80%，甚至有些房企的負債率直逼90%。從正常情況來看其中多數房企是要倒閉破產的，事實情況是很多房企活得好好地。

第二、轉型是房企這幾年必須面對的事情，原因還是高負債率。大家要知道高負債率而不出現資金問題的前提是資金高週轉，但是隨著資金管控愈發嚴格，民間借貸、銀行貸款和融資渠道變窄之後房企資金出現問題是必然。稍微明智點的房企都會努力降低負債率（SOHO負債率在40%左右）或趁如今房地產還有機會進行轉型，比如：恆大造車等。

綜上，房地產掙錢是事實，要不然也不會吸引那麼多的資本進入。超過30%以上的毛利是吸引資本的關鍵，在隨著毛利下降後資本開始退出是必然，對於房企來說降低負債和加快轉型是為數不多的道路。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，歡迎大家積極訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

張磊的話應該沒講完，他的意思應該是房地產現在賺錢太容易，政府考慮到老百姓的感受，現在對整個房地產產業鏈進行重塑，有可能會增加房地產開發商賺錢的難度，所以他不投

我是葉老師，我來回答這個問題。

房地產當年確實是暴利行業，我知道的一個人用400萬的本金掙到了1.6億的利潤。而且整個耗時不超過10個月，但是這樣的故事現在已經很難複製了。

基本的套路是以400萬本金為保證金，以民間借貸的方式去支付土地出讓金，在拿到土地證之後，透過銀行貸款的方式來籌措專案建設所需的資金，另外一部分專案建設的資金由建築方進行墊款，這樣一來對於拿地的老闆來說，實際上只付出了400萬的本金，其餘所有的資金都是借的。

在過去房子拿到預售證之後就可以立即銷售，銷售完了資金就可以立即被股東提出來作為利潤，不像現在有監管賬戶要求根據工程的進度才能提取購房款。而且當年老百姓對於買房的熱情遠遠高於，現在他的那個樓盤是日光碟，在開盤的當天就已經賣光了，所有的房子從拿地到開始銷售，總過程也就是8~10個月的樣子。

我記得當時他的土地金大約是1億左右，其中9000多萬是他的民間借貸，然後當他拿到土地之後，他又從銀行貸款了一個多億建築方墊款一個多億，也就是說這塊專案的總的投資額是在3億左右，而當年因為土地比較便宜，房價上浮空間也比較大，該專案他回籠了將近5個億的資金，扣除掉相應成本之後，他獲利了接近兩個億。

現在隨著房地產開發行業的競爭日趨激烈，小型的房地產公司的利潤已經很難得到保證了，老百姓更加認可大的房地產公司的品牌和實力以及建築質量對於小房地產開發商的專案並不感冒。

所以現在如果有人說搞房地產依然能夠很輕鬆的賺錢，那麼我就只有呵呵了。

俗話說得好，千金難買早知道。

隨著市場化的招拍掛出讓土地的方式得到普及，土地的價格已經沒有什麼上浮的空間了，那種單純的透過捂地或者是博土地溢價的方式，透過高槓杆開發樓盤，從而獲得暴利的方式已經成為歷史。

張磊不僅是一個成功的投資者，還是一個理想主義者，這一點和早期的馬雲有點像。早期的馬雲之所以廣受大家追捧，和他那套理想主義的話術是分不開的，比如他曾說，我們的目標是把完善社會，促進社會，影響社會放在第一位，把利益放在後面。不過現在馬雲似乎忘了初衷，但是當初，馬雲的確做了不少促進社會發展的壯舉。

張磊也有差不多的認知，他的投資理念是幫助新興企業成長，幫助傳統企業整合，強調的是幫助和共同成長。無論是在他的新書《價值》中，還是電視節目上，他都一再強調投資的本質是把錢拿出來，給到那些能夠瘋狂創造價值的企業，幫助它們成為行業中最優秀的企業，企業成熟之後，自然而然的就會把利潤回饋給投資者。他的觀點是先給予再索取，先幫助社會，再從社會發展紅利中分一杯羹。

另外，張磊特別強調創新，他更願意做的事情，就是發現市場上最有潛力的創新企業，跟他們一起成長，做那種十年磨一劍的事情。幫助一家小公司成為行業巨無霸，創造一種行業新格局，這才是一件激動人心的事情。做這樣的事，淋漓盡致了表現了張磊的理想主義。

而房地產行業雖然很賺錢，但是它並沒有為社會創造很多價值。舉個例子，實體經濟製造業，當人們發明並開始製造貨車，就大大提高了整個社會的運輸效率，社會總財富增加，個人的財富也會增加、當人們開始使用4G網路，就催生了一大批網際網路企業誕生，推動了整個網際網路產業鏈的發展。但是房子蓋出來，人們花了大量的資本投資到房子上面，就等於資本沉澱到了房地產市場，這些資產不僅不能創造價值，還阻礙了實體經濟的投入。

現在A股市場上的房企，並不是很好的投資標的。但是房地產行業依然是最掙錢的行業之一，美的，雅戈爾這些企業都設立了房地產公司，並且盈利不錯。不過還是有一部分企業家反對房地產，比如曹旺德，張磊等。這些企業家至少做到了知行合一，沒有在這個暴利行業上撈錢，這也是我很佩服他們的原因之一。

張磊的《價值》一書，對投資有著很深度的解析，充滿理想主義的氣息，同時也非常正能量，希望做投資的人，無論是專業投資者還是業餘股民，都能讀一下這本書。

房地產掙錢太容易，就不投房地產？這話聽起來言不由衷，有些自相矛盾！

房地產的毛利率並不高，最多也就30%。賣菜至少翻倍，進價一塊賣出去至少兩三塊！然而菜販出不了首富。

毛利率不高，並不意味著不是暴利！讓我們看看房地產的盈利模式：

國家規定，開發商至少要投入30%的自有資金，然後再透過貸款、債券與預售籌集剩下的部分，槓桿率超過2。在實際運作中，有的開發商自有資金還達不到30%，槓桿率更高！

這樣一來，開發商以30元錢的投入開放了價值100的專案，然後獲利30%，即30元，淨資產毛利率達100%。

房地產行業的馬太效應很明顯！大魚吃小魚，小魚吃蝦米，很快就能形成巨頭。

一個巨頭可以同時開發若干個樓盤，形成規模效應。今年前三季度，國內就有21家房企銷售額過千億。

銷售額1000億對應著300億的毛利潤，完全可以消化各種開銷費用！因此，恆大有能力每年拿出幾十億養一隻足球隊。

但是這種模式有很大的副作用，而這又是由全社會承擔的！在經濟學上被稱為‘負外部性’。

高槓杆必然就是高負債！一旦銷售進度受阻，債務的多米諾骨牌就會滾來。早在去年，某些房企的商業承兌匯票就不能正常兌付，一大批供應商受到牽連。

高負債就要承擔沉重的利息負擔，必須高週轉儘快完成工程建設！盲目加快進度會帶來各種施工隱患。

前兩年，某大房企就發生過安全責任事故！

由於期房銷售，消費者付款時看不到成品！開發商在高週轉的壓力下，不可能精益求精地打造樓盤，結果貨不對板。

國家意識到這些潛在的風險，開始調控：

2010年‘國十一條’出臺後，證監會在事實上叫停了房企IPO及借殼上市。

其間只有兩個特例：

一是招商蛇口，是透過吸收合併招商地產整體上市；

二是新城控股B股轉A。

其他的諸如萬達商業、富力地產、中國恆大等全都折戟沉沙！

今年八月份，住建部與央行出臺‘三條紅線’，目的就是降低房企負債率。

雖然還沒有正式形成制度，但不少部門與媒體已經開始吹風了！一旦實行，房地產業將迎來大洗牌。

其實他心裡門清著呢！

言下之意就是，你們房地產業躺著賺錢，我高攀不起！

朋友年初在股市投資了40萬，到11月賣出時已經盈利43萬。在最近一次的聚會上，他開始分享他的投資經驗，並提到了張磊和他最近的新作《價值》。於是我也開始關注這位從駐馬店小農村出來的天才少年的逆襲之旅。

這個曾經曹操行軍駐馬的地方，除了張磊，還有個知名人物“施一公”

“天才”與“普通人”的區別大概就是早早地能夠發掘並展現自己的天賦。

7歲的時候我們可能還數不清楚1張10塊錢能換成多少張1塊錢。而張磊已經藉著家裡地處火車站旁的優勢，開始在放暑假時，搬出小椅子，把自己看過的連環畫書租給候車旅客以及散步者看，而我們只會把自己喜愛的東西小心翼翼的收藏。

剛高考完的那個暑假，別人在享受人生中第一個沒有暑假作業的假期的時候，他擴大了自己的租書生意，大量購進此類雜誌後再轉手倒賣，後來又開始賣礦泉水、泡麵以及湖南臘腸。等到大學開學時，他已經淨賺了800元，而當時公務員的月薪是100元。

此時，遠在500公里的江蘇宿遷，一個窮人家的孩子，正在窗下苦讀，他希望兩年後，能考上夢寐以求的人民大學。後來，這孩子果然實現了自己的願望，考入人民大學社會學系，成為張磊的校友。這孩子的名字叫做劉強東。那時的劉強東大概不會想到，在多年後的某天，當他心虛地向張磊討要7500萬美元投資款時，磊子竟然硬要塞給他3億美元，“要麼就投3個億，要麼1分錢都不投。”一個男人對另一個男人的愛，大概都體現在這句話裡了。

普通人收藏“珍愛之物”，“天才”在30年前就知道用“共享經濟”盈利

1994年，張磊從人民大學畢業，如願進入五礦集團這家央企工作，每天坐著綠皮火車在全國收購礦山資產。1998年的某天，當他穿著短褲拖鞋牽著未婚妻的手坐在前往公證處的公交車上時，窗外一輛寶馬開過，他深情的對未婚妻說：“將來我一定給你買輛寶馬。” 剛剛說完，全車人都轉過頭來看他，那神情分明在說，你這個騙子！ 於是，他怒而決定要幹一番大事業......懷著巨大的勇氣從央企辭職，孤身前往耶魯大學攻讀MBA。

風險與收益往往成正比，如果當初沒有從央企辭職，繼續穩定的過著收礦的日子的話，今天的磊子也可能就是一位大腹便便在人群裡不會讓我們多看一眼的普通中年男子。但到了耶魯之後，他碰到了一生中對他來說最重要的男人，他的恩師大衛·史文森教授，這位可以和巴菲特相提並論的大神。在磊子為了生計奔波，四處求職卻一再被拒絕時，大衛·史文森便給他一個機會，讓他在耶魯投資辦公室試用。千里馬雖好，但如果沒有碰到識它的伯樂，很大機率也只能泯然於眾人。大衛老師對他另眼相待，在2005年張磊決定回國創立高瓴資本時，投資了3000萬美金，也是高瓴資本最原始的一筆資金。

高領重倉中國，大衛老師重倉張磊。3000萬的初始投資金已經獲得了24億美元的回報，20年翻了80倍

讀經濟學時，書裡總是教我們“不要把所有雞蛋放在一個籃子裡”，但恰如當初從央企辭職一樣，為了收益的最大化，張磊決定豪賭一把，將3000萬美元全部投資給剛剛在香港上市，但因為找不到盈利點股價節節敗退的騰訊。這筆投資到今天讓他獲得了超過200倍的回報，但在當時，卻成為了圈內的笑柄，大家對張磊的評價是：人傻錢多的學院派玩家。

在2005年，騰訊這隻小企業光有使用者和流量，卻遲遲找不到實打實的盈利產品，同時還要面對“網易泡泡”和微軟MSN的圍追堵截，全國有200多款類似QQ的產品，所以說，當時的騰訊真的處在生死邊緣。從投資人的角度來看，騰訊絕對算不上是一家好公司。

但正驗證了股神巴菲特的一句投資名言“別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪”，投資就是這麼的反人性。關於磊子當初為何敢孤注一擲投資騰訊，到底是經過詳細調研做的理性判斷，還是憑文科生對行業的感性判斷，已經無法考證，但總而言之他賭贏了。張磊因此名聲大噪，在投資界被貼上了“另類”的標籤，因為他的投資總是和主流背道而馳，人家越不看好的企業，他越投。恰如他投資京東一樣。

彼時的騰訊還危機四伏，沒多少人能預見到它的未來。李嘉誠的二兒子都早早拋棄了它。

2010年，37歲的劉強東劉強東見到了人民大學的校友張磊，如同遇見了失散多年的兄弟，兩人關係迅速升溫。在平安國金大廈，劉強東向張磊介紹了京東下一步建物流的規劃，希望張磊的高瓴資本來投點資。

張磊問，“需要多少？”

劉強東咬了咬牙說，“大概7500萬......美金。”

張磊說，“好啊，我投，3億美金，如何？”

幸福來的太突然，劉強東感到一陣眩暈：“這個麼，太多了，我只需要7500元美金就行。”

對面的張磊卻一個字一個字的說：“要麼就投3個億，要麼1分錢都不投。”

其實當時這筆投資對於張磊仍是一筆豪賭，如果失敗，高瓴全軍覆沒。一次豪賭成功可以歸功於運氣，第二次又是在別人均不看好時all in的投資，只能說磊子對行業的判斷和敏銳的直覺，確實有著常人無法企及的高度。京東的這筆投資，又讓高瓴資本豪賺38億美元。

東子如果能夠早點遇到磊子，絕不至於愁得一夜白髮，怕是深夜做夢都要笑醒

人性總是勢利的，當你是個無名小卒時，講的話再有哲理，別人都當你放屁，覺得你人傻錢多。但是，當你一旦揚名立萬，哪怕你放個屁，眾人也會爭相叫好：“這屁放的太硬核了！”

在成功之前，當張磊這個文科生用“道、法、術”來闡述他的投資理念時，同行覺得他就是一個稍微有點錢的神棍。當磊子用實力證明自己眼光獨到能力一流時，他說的三個投資哲學：“ 一是，守正用奇； 二是，弱水三千，但取一瓢； 三是，桃李不言、下自成蹊。”一下成為《價值》一書的核心，受萬人追捧解讀。

15年的時間一晃而過，張磊領銜的高瓴，基金規模從原始的3000萬美元，已經飆升到如今的600億美元，增長了2000倍。高瓴連續多年成為亞洲的最大基金。不僅投資了騰訊、京東、美團、滴滴出行、去哪兒和摩拜單車等網際網路公司，還持有美的、格力、藍月亮、百麗、福耀玻璃和江小白等傳統企業。

張磊說“為什麼不投資房地產，因為房地產掙錢太容易”。但我們看一個人的時候，除了看他說什麼，還要看他做什麼。

一、不投資房地產不一定是因為房地產掙錢太容易，反而可能是他投資的其他產業比房地產更容易掙錢。

萬科年報顯示，近5年淨利潤率並也只有10%左右。投資房地產並沒有多餘的“想象空間”

二、高瓴資本真的沒有投資房地產行業麼？其實這兩年它陸續投資了不少房地產相關行業。

在2019年2月的一個論壇上，張磊稱從來沒有投資過房地產行業，因為房地產行業賺錢太容易，很難為投資人創造價值。他同時強調，“高瓴投資專案的第一個標準是不能太掙錢。”

但是在9個月後，高瓴參與了貝殼找房24億美元的D+輪融資，後者是國內最大的網際網路房產中介。這個訊息在今年3月對外公佈，次月張磊發表演講，稱中國的房地產行業存在巨大機會。再3個月後，貝殼提交IPO招股書，上市首日股價大漲近90%。

瞭解一個人，不光看他說什麼，更重要是看他做什麼

時光荏苒，原本低調的張磊開始變得高調，原本名不見經傳的“高瓴”已然成長為中國私募界的一哥。隨著疫情復甦，張磊15年前就開始的“重倉中國”顯得越來越正確，高瓴的成功源於張磊獨到的投資眼界，也歸功於對中國市場最堅定的看好。張磊似乎正在“封神”，高瓴或許正迎來它最好的投資時代。

畢竟，時代確實是變了。中國恢復往日的榮光，隨著一場疫情，好像不再是“望穿秋水”，而是變得“指日可待”，真好！

眾人都知道房地產是重資產行業，說賺錢，其實和槓桿有關係的，看看房地產哪一家企業資產負債率沒有不超過80%的，甚至有超過90%的。開發商初始投入的資金主要就是土地等前期成本，然後依靠房地產融資、快速開盤銷售回款、想方設法延緩付款等各路神通，在滾動開發中提升自有資金回報率。

早些年確實地產賺錢比較容易的，畢竟企業底下操作很不規範，靠著錯綜複雜的ZF關係和利益網，土地獲取成本、融資成本、開發環節的成本或者付款進度，都可以低到不符合正常市場經濟下的標準；同時市場需求旺盛，銷售回款快。這顯然不是一個合格的地產企業。

隨著政府限購限地限售限融等政策，地產企業就經歷了幾輪洗牌，趨於行業頭部集中，集中率超過30%。地產行業越來越規範了，那地產的錢越來越不好賺了，當然除了行業龍頭外。

對於高瓴資本創始人張磊這個人，他說“我要做企業的超長期合夥人，這是我的信念。高瓴的使命就是發掘最具有長期競爭優勢的企業，用最長線的錢來幫助企業實現長期價值。我們相信那些能長期為消費者帶來價值、為產業鏈提高效率、‘護城河’足夠深的商業模式能夠帶來長期的高資本回報率。”顯然地產行業並不符合張磊投資的商業模式，所以並不介入地產。

要說房地產到底有多賺錢，還是先分析一下房價為什麼這麼貴，總得來說有這麼些因素。

2、稅費：開發商要繳納很多稅費如營業稅、教育附加等十幾種，這部分很大程度被轉移給購房者，這部分要佔大約20%的成本。

3、建築成本和其他的花費：一般情況下每平米1500到3000，高層因為對質量要求更好成本要更昂貴些。另外，就是跑手續、蓋章，建好後要宣傳綠化等等也是一筆大成本。

4、利潤：房地產商肯定是要賺錢的，所得利潤大概平均大概在15%至30%之間，一般情況下沒我們想象的那麼高，但是有一點，剛才說到地價是房地產最大的一塊成本，如果能便宜拿地甚至免費拿地，那利潤就高了去了，當然這裡面有很多的規則……，當然也要看地產商有多大的實力，這裡就不多說了。

總之，房價這麼高，房地產確實賺錢，但是能賺大錢的還是處於行業頂端或有路子的一部分。