當年日本和美國房地產泡沫破滅後，加槓桿買房和炒房得中產都怎麼樣了？

一、加槓桿炒房和買房的在街頭當流浪漢了，資不抵債，一輩子賺的錢也不夠還為房子欠下債務，再工作賺的錢也要還債，不如去流浪。現在美國和日本街頭流浪漢除了外華人、神經病、智商有問題的，就是加槓桿買房和炒房的中產了。不要小看美國和日本街頭流浪漢，他們一部分可是大專生甚至本科生，都是金融危機後倒下的。

二、跳樓和上吊了。上個世紀90年代，日本房地產泡沫破滅，不少加槓桿炒房和買房的選擇了上吊，去森林裡面上吊。跳樓也不在少數，美國好一些，美國2008好一些，個人破產法比較完善，了沒有必要去上吊跳樓。

三、一直在打工還債，從中產變成超級窮人，賺的錢只夠還債，生活都社會底層，每月還得向國家拿救急款，這個美國很多的，2008年後倒下炒房和不顧收入加槓桿買房中產大多數都拿美國政府發的糧票和救急款，有的白天上班，晚上去救急地方領取食物，美國有專門派發食物的地方的。

購買力決定房地產泡沫破碎的時間早晚，如今房地產使用各種各樣的卑劣手段來刺激購房，如果購買力極速下降幾年，那麼房地產泡沫必然破碎。

不知道都有誰在日本和美國買房了，也不知道都誰經歷了日美的房產泡沫，無非都是從網路上聽說而來的嘛，這裡有真有假，有虛有實，不要全信，只當看了一部電影作品而已。

中國的房產泡漠破滅，後果就是農民繼續回家種地，在山上住芽草屋。一樣能生存下去。我覺得我們該醒醒了。不要崇拜西方式方法。最終將自我悔滅。

看過一個日本的故事，跟大家講一下。

日本的一家中產在房價幾乎最高的時候把自己住的小房子賣了，貸款買了一個更貴的大房子。這時候他的工資剛剛好夠還貸款的，家裡生活就已經很拮据了。

那時候日本人對經濟對、自己的房價都很狂，說東京的一條街可以買下美國，這種氛圍影響了所有日本人。

這時候他的想法是反正房價要漲，等過幾年把這個大房子賣了，再換回小房子，可以掙一大筆錢。再說了，即使說房價上漲不多，他的工資也是會上漲的呀。肯定過幾年後還款就不費力氣了。

但是讓人沒想到的是，日本的房價突然崩潰了。更讓人沒想到的是他的工資不但沒有漲，反而還降了一些。

這時候他就很尷尬了，把這房子賣了，還完貸款就沒剩下什麼了，以前的房子也被賣了，沒有錢也再買不起了，他已經無家可歸了。

於是他想了一個辦法，把這個大房子租了出去，然後自己租一個小的。用租金的差價加上他的工資收入勉強還貸款。

他這種情況還算比較好的，自己的工資收入也不低。如果真是貸款在自己能力範圍之外的話，可能只能破產了。

美國類似的故事也有很多，只不過美華人似乎還沒有這麼精明，房價泡沫破裂後，很多人直接就破產了，房價泡沫的破裂直接造成了08年的次貸危機。

最近看了日本戰後經濟，裡面描述了日本1960年左右房地產興起，在1990年左右泡沫。那些炒房套牢者到目前為止還沒有解套。

大部分人炒房炒股賺點小錢就感覺自己無所不能，一旦加槓桿炒房炒股帶一夜負債幾百萬千萬的後果大家都沒有想到。加槓桿和高利貸一般人不要去碰。

從長遠看：這些人“買房”沒有錯！早晚都可以賣出去，而且能夠“賣”出好價錢。但是，條件是：：必須有能力支付銀行貸款。如果沒有能力支付銀行貸款 ，可能 ，完全走到-反面！！

當年日本和美國房地產泡沫破滅後，加槓桿買房和炒房得中產都怎麼樣了？

一、加槓桿炒房和買房的在街頭當流浪漢了，資不抵債，一輩子賺的錢也不夠還為房子欠下債務，再工作賺的錢也要還債，不如去流浪。現在美國和日本街頭流浪漢除了外華人、神經病、智商有問題的，就是加槓桿買房和炒房的中產了。不要小看美國和日本街頭流浪漢，他們一部分可是大專生甚至本科生，都是金融危機後倒下的。

二、跳樓和上吊了。上個世紀90年代，日本房地產泡沫破滅，不少加槓桿炒房和買房的選擇了上吊，去森林裡面上吊。跳樓也不在少數，美國好一些，美國2008好一些，個人破產法比較完善，了沒有必要去上吊跳樓。

三、一直在打工還債，從中產變成超級窮人，賺的錢只夠還債，生活都社會底層，每月還得向國家拿救急款，這個美國很多的，2008年後倒下炒房和不顧收入加槓桿買房中產大多數都拿美國政府發的糧票和救急款，有的白天上班，晚上去救急地方領取食物，美國有專門派發食物的地方的！

炒房客也是自作自受，因為他們使房地產這些年不理性狂漲！給了那些地產商套錢跑路創造了機會！現在的救市還是給一些人爭取機會

大家好，我是勇談。對於華人來說比較熟悉的房地產泡沫破裂的例子其實就是上世紀80年代的日本和2008年美國爆發的次貸危機，房地產泡沫破裂後加槓桿買房和炒房的中產階級一下子變成負資產是很常見的事情。多數人都選擇了破產或者拒絕還房貸，以至於脫離銀行倒閉破產，引發流動一系列的金融危機。藉此機會簡單談談我的觀察。

加槓桿買房和炒房在房地產發展過程中很多國家都出現過，之所以泡沫會破裂主要還是監管出現了問題

第一、日本和美國房地產泡沫破裂，引發金融危機的原因都是犯了同樣一個錯誤“認為房價會持續上漲”。從理論上來說，因為大城市人口持續增加，居住需求增加，城市土地本身的稀缺性導致了房價會持續上漲。這也是上世紀80年代日本敢對於房地產持續釋放資金和美國金融機構敢發房產次貸的主要原因。但是實際情況是，當房價上漲到一定地步後就會滯漲，因為人的購買力是有限的的，而人的需求會因為高房價而被抑制。

第二、加槓桿買房和炒房的人其實也是多數認為“房價會持續不停上漲”，而忽略了過高房價對於經濟的抑制作用。一個最簡單的例子就是，因為高房價的帶來居民消費降低、生育率降低等已經很明顯了。畢竟社會上的資本不可能是無限的，大量的資金湧入房地產的後果就是其他行業沒有資金可用，最後就是逼迫大家全部進入房地產行業，引發經濟危機或金融系統風險。

日本、美國房地產泡沫破滅後，加槓桿買房和炒房中產過得都很慘，資不抵債是必然

第一、房價腰斬資不抵債，最後傾家蕩產的人不在少數。曾經看過這樣的一個日本故事，一個日本某大學的老教授趕上了上世紀80年代的日本房價暴漲時期。跟其他人一樣，把自己所有的積蓄用來購買了東京郊區的一處房產，根據規劃來說未來3-5年這塊會成為新的商業中心。誰知道最後日本房價泡沫破裂，這塊房產價值腰斬，銀行逼迫提前還貸。老教授不得不把自己所有的資產做抵押給了銀行，如今郊區房產還在廢置，自己也開始了租房生涯。這樣的例子在日本和美國有很多，這也是為何從上世紀80年代後日本基本所有的財團包括民間資本不再輕易進入房地產行業的原因，因為有過這樣的教訓，而且是全民教訓。

第二、我們不是沒有這樣的教訓，上世紀90年代海南地產就發生過類似的事情，只能說華人太健忘。看過我文章的朋友應該知道上世紀90年代（91年左右）因為海南單獨設省，吸引了大量的資本進入。房地產企業在這個時候蜂擁而至，超過2萬家房企在海南這個小島聚集，1年時間就讓海南的房價達到5000元左右（這可是91年哦）。最後泡沫破裂，大量房企倒閉這波風席捲了全國。

綜上，我們應該慶幸2016年高層提出了“房住不炒”的定調，甚至2019年12月份已經明確了“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”。如果說過去是因為計劃經濟向市場經濟轉型我們尚未有經驗，如今我們再犯同樣的錯誤就不應該了。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

從發達國家的自有住房率和房產稅上來說，其房地產市場很少有炒房客出現。雖然發達國家的消費觀念多以超前消費為主，但對於大額的超前消費，還是相當謹慎的，不敢輕易嘗試對自己信用有風險的投資，儘量避免讓自己揹負高額債務，且發達國家大部分居民住房條件都非常好。沒有炒房必要，即使炒作也不會有接盤俠。況且在炒房期間不但要付房款，還要付房產稅，尤其在房產稅很高的國家，畢竟地方政府的主要財政來源就是房產稅。

美國

美國房地產泡沫起因

從上世紀末老布什，克林頓，到本世紀初小布什，三位總統都以提高自有住房率為目標，倡導提前消費，刺激住房貸款，尤其在小布什執政期間，為了挽救經濟增長頹勢，制定了“居者有其屋”計劃以刺激地產為核心拉動經濟，其實這點和我們現在所做的很像，只不過當時的美國已經高度城鎮化，且大部分富人和中產已經有了自己的自有住房，地方只好把購房需求轉向中低收入人群。

很多金融機構銷售員，為了收取更多的手續費，盲目發展客戶，不斷拉低貸款門口底線，而其他公司的經銷員也為了利潤加入到了這場不斷升級的競爭當中，不知不覺中客戶的借貸門檻已經沒有底線了，零首付，不查收入，不看資產，只需宣告自己的收入情況，不用提供任何還款能力證明，就可以借到錢。甚至一些房貸機構為了增大放款額，幫助客戶編造虛假資訊。美其名曰“金融創新”，這樣就使很多本來不符合借貸條件的購房者用貸款買了房，而一些無收入人群，看到有這麼便宜的事兒，也紛紛加入了不借白不借的隊伍，而伴隨不斷增多的房貸而來的，就是高風險的次級貸款，這也成為了日後房地產泡沫破裂的導火索。

還有很重要的一點就是，在美國選擇浮動利率和無本金貸款的購房人很多，因為大部分時間利率都是下行的，浮動利率有3，5，7，10年，浮動利率貸款的特點就是，在還款開頭幾年，每月只需支付很低的按揭即可，等到一定時間後，在重新調整利率，那時還款人就會感覺壓力陡增。而無本金貸款在第一年甚至只需要提供1%的利息就可以了，即使利率從第二年開始變更，也不會超過上年的7.5%，假設第一年還款100，按上限計算第二年還款107.5，第三年115.6，第四年124.2，第五年133.5，第六年143.6......第

十一年時需還款206.1，還款額度十年翻倍，二十年後395.1再漲一倍，也就是說這種返款浮動看似是7.5%的年增長率，但其利滾利的浮動模式已經接近年增長10%的水平了，在經濟不景氣的美國社會中，很少有人能確保自己十年收入翻倍，況且這些借款人大部分都是中低收入和無任何收入的人群，其實這也從側面反映了很多美華人對自己財務狀況極不負責的態度。

美國房地產泡沫破滅後

要了解美國加槓桿購房者的結局，就不得不提到HAMP計劃。

Home Affordable Modification Program If you are not unemployed, but you’re still struggling to make your mortgage payments, you may be eligible for the Home Affordable Modification Program (HAMP®). HAMP may lower your monthly mortgage payments in order to make them more affordable and sustainable for the long-term.If you currently occupy your home as your primary residence, we encourage you to contact your mortgage servicer as soon as possible to begin the HAMP evaluation process.In an effort to continue to provide meaningful solutions to the housing crisis, effective June 1, 2012, the Obama Administration expanded the population of homeowners that may be eligible for the Home Affordable Modification Program to include: Homeowners who are applying for a modification on a home that is not their primary residence, but the property is currently rented or the homeowner intends to rent it.Homeowners who previously did not qualify for HAMP because their debt-to-income ratio was 31% or lower.Homeowners who previously received a HAMP trial period plan, but defaulted in their trial payments.Homeowners who previously received a HAMP permanent modification, but defaulted in their payments, therefore losing good standing.If you are a homeowner who falls into any of these criteria, you may be eligible for a modification under the expanded criteria. Please check with your mortgage servicer to see if you are eligible to begin the HAMP evaluation process.

房產泡沫破裂正值奧巴馬執政期間，房地產泡沫破裂的幾年裡，初期就有上百萬個家庭出現了房貸逾期問題，而且大部分都是三個月一分錢不還的嚴重違約，而且隨著時間延長，無錢可還的家庭越來越多，等著被收走的房子也在不斷增加，如果把這些房子全部放在市場上拍賣，不但會降低拍賣價格，也會導致其他正常居住的房產價格下降，房產資不抵債的情況會蔓延的更廣，從而讓人們產生更強烈的房價下跌恐慌心理，政府為了緩解信用不良的房產對社會其他房產價格的影響，全面推廣HAMP計劃，同時擴大享受者範圍，針對那些有工作，有繼續還款意願的債務人，推出長期清償債務計劃。讓還款人繼續住在自己被債權方“收走的”房子中，降低每個月支付的利息，以未來的收入作保，繼續償還違約的利息，保住房主不被銀行掃地出門。

很多房主都對HAMP計劃報以希望，紛紛請求加入該計劃，可早期加入該計劃的，約三分之一家庭都因各種狀況導致再次違約，這是因為經濟下行的情況下，市場無法保證就業崗位，即使降低每個月的還款利息，這些負債家庭也無法按時獲得足夠的工資收入來償還利息，不僅如此由於加入該計劃，為了將還款時間延長，反倒將房貸總額增加了，這也給本就被負債壓得喘不過氣的家庭，加上了更重的負擔。以至於有人評論這種拯救房貸計劃，更像是一個二次負債陷阱。

通常情況下負債人知道自己的債務情況無法按時按量的償還每個月的還款，索性就不再向銀行繼續還款了，而HAMP計劃給了負債人保住自有住房的希望，以降低還款額度為誘餌，榨乾負債人的最後一滴油。

而有些負債人加入該計劃的目的也並不純真，在該計劃執行期間，銀行是不會將負債人掃地出門的，即使有幾個月的逾期，銀行也會優先處理那些沒有加入該計劃的違約人的房產，畢竟在美國潛在違約房產超過千萬，所以在這期間只要負債人表現出一點有還款意願的舉動，即使暫時不還錢，也能繼續住在還沒被銀行收走的房子裡。

美國房地產行業的高流動性、高槓杆、提前透支大額消費的理念最終戳破了房地產泡沫化，而最終的受害人大部分都是前幾年利用槓桿購入自有住房的美國民眾，民眾因利率違約導致信用破產，又被救市計劃二次剝削，這也是民眾反對金融創新的重要原因。

日本

日本房地產泡沫起因

美國強迫日元導致房地產泡沫破裂的原因大家都知道，日元劇烈升值的效果就像給日本服用了大量激素，導致了日本經濟表面強大，內裡空虛的假象，並且日本長期保持低利率，也加大了利用槓桿購房者的數量。在各種因素不斷刺激下，房地產這個脂肪肝迅速增生，導致無人關心真正能帶來肌肉增長的製造業，也使得金融系統患上了心臟病。

美國控制國際金融組織和日本簽署了廣場協議，針對日本銀行普遍準備金偏低的軟肋下手做空日本，從而導致了一系列泡沫破裂的連鎖反應。

最為重要的是，日本因常年受美國保護，即使知道這些針對自己而來的猛藥，會讓自己病入膏肓，但也無法對美國宗主說不，只能眼睜睜的看著各種併發症不斷爆發。

日本房地產泡沫破滅後

泡沫破滅後，很多購房者無力還貸被銀行收走房子，也有些人直接將房子過戶給妻子兒女後，自己選擇揹負債務流浪，甚至還有自己在公園住，將房子出租給別人，用房租還貸的可笑事件，為數不少的破產者因為羞憤和不想給社會帶來麻煩的思想，直接選擇掛在了樹上。

新一代的年輕人，即使有錢也暫時不敢買房了，而是轉向租房，這也催生出新的共同住宅模式。

更崇尚自由的年輕人，看到地產泡沫破裂後的慘狀，在購買房產時變得更為謹慎。更喜歡流動性更高的現金，況且年輕人本來就沒有愛攢錢的習慣，導致中年及以下人口擁有自有住房的比例僅28.4%。

2000年左右的時候，一位50多歲的日本老人經過上海人民廣場，指著一幢大廈說了兩句話：“日本經濟好的時候，我有5幢這樣的大廈。後來一下子沒錢了，我好多朋友都去地鐵睡紙箱子去了。”而他本人則跑來中國打工。從這點就可以看出，房價崩盤後影響到經濟，從而傳導到就業問題上，這也是為什麼我們一直強調房價不能崩的原因之一。

結語

分析完日本和美國的房地產問題，肯定會有人問我們的房地產行業泡沫又該如何。

透過對以上兩國的分析，我們應該知道日本因外部干擾，美國因金融創新導致的泡沫破裂問題，很難直接套用在我們的房地產行業中，而且我們還有社會主義市場經濟（計劃經濟和市場經濟雙軌）作為保障，從這次疫情的防控上就可以看出來，遇到困難問題，國家的統籌力是很強大的，所以在短期內真的不用擔心我們的房地產泡沫問題。

你還別說，我一個朋友恰巧經歷了整個日本房價泡沫破滅的過程。

我這個朋友今年60多，做生意的。閒聊的時候，說起了那次投資日本的過程。

他家裡不錯，他可以說是中國最早做生意的一批人。

當日本經濟蓬勃發展的時候，國內好些人其實已經定上了日本的房地產。

當時，他投資大概150多萬人民幣。

開始的時候，僅過了一年就增值了大幾十萬。

你說厲不厲害，但也可以看出泡沫多大。

可高興還沒半年了，泡沫破了！

因為他是全款買的，當時賣的話大概減值三分之一。

但從頂峰可是50%多！從200多萬掉到100多啊！

據他說，幫他們買房的日本人跳樓了！

而且，他們做生意的朋友講，那幾年日本商人很多都死了！

你這就可以看出當時對日本的影響！

炒房的咱就別提了！

如果在美國房地產泡沫破滅後買房的，現在已經房價漲2-3倍了。美國現在的房價已經超過歷史最高。

所以，只要經濟在增長，房價一定會增長的。

日本的情況是一方面經濟停滯，總體房價當然漲不起來。20年前日本GDP已經5.5萬億美元，現在還不到5萬億美元。但是細分來看，東京的房價也創歷史新高，但是很多縣城的房子白送也沒有人要，日本政府出臺了一個政策，就是如果誰願意在農村待夠5年，政府送房子送錢。所以，日本的例子說明一線城市如果長期持有，什麼時候買都可以。小縣城小城市千萬不能買，總有一天會完全不值錢。最應該做的投住分離，就是買一線城市房產，租小城市房子（如果在小城市工作的話）。就是在一線城市也應該投住分離，深圳有的地方十幾年不漲還下跌了，有的地方漲十幾倍。一定要買未來有發展規劃的地方。