今年房價遇冷是多年來最冷的

三四線城市新房房價一直在降，加上疫情影響，估計一段時間內三四線房子會遇冷下跌

自從一線城市出現調控後，二線城市例如鄭州

，合肥長沙等從幾千迅速漲到幾萬，然後二線城市調整。

如果不是二線城市房價政策的調整，三四線城市的房價上漲。

三四線房價房價過萬的優勢並不是很大，一般的城市能夠達到6000元左右說明當地的城市經濟正在上漲，平穩的上漲的房價符合當前市場的規定，許多樓市和經濟的房展是相互想存的，差不多價格肯定願意優選比較好的城市購買房產。

之前二線城市放開落戶政策吸引了不少人才落戶該城市，相比較目前的調控下的二線城市因為因為人口原因房價開始下跌，已經趕超的三四線城市並不會得到更多的人認同，所以三四線城市房價的上漲時已經存在下跌的開始。

2020必然是房地產的寒冬，但是大規模下跌不現實。

建議剛需有需要還是根據個人情況購買。

第二季度大題價格會明朗

三四線城市房價長期會漲，中國政策就是往三四線引導人才，但是今年短期不會漲，畢竟疫情在此，並且社會發展到現在經濟也不會像前幾年那麼迅猛了，房住不炒政策也會落實，而且現在社會需要的是引導大家把錢放在消費上，把錢活動起來。。

我們先說說三四線城市的大概情況吧。由於三四線城市的經濟水平一般，所以樓市的盤子本身就不大，這也是為何在這輪房價上漲前三四線城市房價依然處在一個低位，不是房價漲不了而是城市本身環境欠缺長期支撐房價上漲的動力，像這輪房價上漲主要就依賴了棚改和外來炒房者的刺激，但是現在國家對於棚改政策已經做出了調整，貨幣化安置將不再是唯一補償方式，因城施策將成為棚改的新基調，對於庫存量過多的城市將實行貨幣化安置去庫存，對於庫存量較為合理的城市將進行以房換房的方式，大大的降低了炒房者的介入空間。

明年樓市對於一二線城市來說會繼續保持一個穩定的態勢，而三四線城市漲勢將明顯回落，其中可能會出現第一批房價降溫的三四線城市，樓市降溫可能會呈現分化的情況，一些對當地房價無一點支撐力的城市房價將下降，而一些具備一定實力的三四線城市房價可能會保持一個比較穩定的狀態，在這個降溫的過程中樓市也不會對當地經濟造成影響，畢竟這兩年一些房價下跌大的燕郊、通州等地當地經濟也沒多大變化。

受疫情的影響，三四線錯過原本屬於樓市銷售的黃金時間，短時間內可能會導致房價的下跌，但是未來一段時間內或許不會。

城鎮化還在繼續，部分經濟發達、交通便利的三四線人口還在持續流入。

雖然現在棚改的總量有所減少，但是棚改的紅利還在繼續釋放。哪裡有棚改，哪裡就有需求，棚改帶來了充足的資金和住房需求。

開發商現在多在三四線城市拿地，因為一二線城市的地價太高，尤其是碧桂園和恆大，都是以三四線城市為主戰場。

政府有意給一二線城市降溫，刺激三四線城市房價的上漲。

疫情期間的降息、降準降低了購房成本， 即使是降低幾萬塊錢的成本，對三四線城市原本就不太富裕的家庭來說，也是很大的刺激。

但是也需要注意不同地區三四線城市的分化：粵港奧大灣區的巨大利好釋放，周邊的三四線小城市房價升值潛力較大；一些中西部小城市的欠發達地區，房價上漲的可能性較小。

三四線城市房地產會不會遇冷，關鍵是要根據城市的區位、經濟發展、未來人口數量以及國家的政策來判斷。

疫情影響之下，三四線城市的房地產市場恐怕會量價齊跌。沒有了所謂的返鄉置業，也沒有了小陽春，甚至金九銀十恐怕也不會出現。今年三四線城市的樓市，應該會持續低迷。

三四線城市的樓市遇冷，開發商和炒房者都不會好過。受疫情影響，許多地方的售樓處剛剛開業不久，開工延後，賣房受阻，觀望情緒明顯。

許多三四線城市的房價並不低，房價的虛高讓購房者不敢買，今年返鄉置業的遇冷，讓許多房子都沒有賣出去，成交量萎縮。開發商們不得不降價求生，不論是大房企還是小房企，成交才是王道，賣出去才能生存。

進入下半年，觀望情緒已經充斥到了三四線城市。房價的虛高讓購房者不得不望而卻步。當成交量日漸萎縮之後，相信房價降下來也就指日可待了。之前湧入到三四線城市的炒房者和投資者，現在也感覺到了來自各方的壓力，成交慘淡，購房者觀望，開發商無計可施，這樣下去，最先熬不住的還是炒房者。

炒房者必須找到願意接盤的人，他們才能解脫。但是現在，已經沒有人願意去接盤了，因為三四線城市的房價已經不合理了，購房人面對著首付提高，貸款利率提高的問題，他們是不會在現階段買房的。三四線城市人口相對一二線城市少，人口淨流入也少，需求量決定了房價不會有持續增長的理由。

觀望情緒持續，房地產市場必然冷靜下來，冷靜過後，三四線城市的房價終於會降的。

觀望情緒持續，房地產市場必然冷靜下來，冷靜過後，三四線城市的房價終於會降的。

海南這邊一直在接待客戶，有的異地打款，影片看房，儋州，文昌，海口複試房，買的很好，海南的海景房更是一道風景線！很美！

今年三四線城市房地產大機率會遇冷，原因如下：

一、已經經過一輪去庫存，三四線的剛需和投資需求已經被激發過了，現在的需求不旺盛，購買力和購買慾望也不太強烈。

二、三四線城市的人口淨流入不大，有的甚至為負數，僅靠本地的需求無法支撐，因為現在一二線城市放寬落戶政策，將導致越來越多的人往一二線城市遷移。

三、三四線城市的產業支援不夠，很多三四線城市的上市企業屈指可數，無法給本地提供充足的就業機會和發展前景

四、三四線的醫療裝置落後，此次疫情後，也會導致一些改善型需求的人，賣掉三四線城市的房子，去往一二線城市置業

五、特大城市的“虹吸效應”

六、三四線城市偏高的房價和偏低的收入，註定了房子只是一部分的老闆和高層管理者才有能力購買，而畢竟這部分人的需求也有限。

這一輪去庫存過後，各大大小小的城市都發生了很大的漲幅，尤其是三四線城市，房價幾乎是翻了一倍。

今天我們就一起來聊一聊，什麼是三四線城市？三四線城市有哪些？今年的三四線城市房地產會遇冷嗎？

一，什麼是三四線城市？三四線城市有哪些具體的特點？

面對房地產市場，我們常常在說要遠離三四線城市，但很多朋友對三四線城市的概念一直不是特別的瞭解。

中國的城市劃分非常明確，是根據城市的規模，人口數量，經濟發展水平，以及GDP總量等等，多個指標進行綜合評估的。

三四線城市：是指城市的規模一般，中心城區非農業人口多數在100萬人以上，這樣的城市被稱為三四線城市。

首先，三四線城市的基礎設施，商業配套設施和交通設施相對一般。

由於人口總量沒有達到修建地鐵的標準，大部分的三四線城市沒有軌道交通。

其次，三四線城市居民擁有一定的消費能力，生活水平一般。

城區工作人員多為城市的常住居民和周邊的農村居民，沒有太多其他城市的流入人口。

最後，三四線城市擁有一定的支柱產業，產業結構相對比較單一，比較落後。

沒有太多的亮點，主要以工業和加工業，以及製造業為主。網際網路行業，科技類行業，金融行業相對比較欠缺。

……

是的，這就是我們經常提到的三四線城市，他擁有自己的定位，也擁有自己的一些特點。

二，今年三四線城市房地產會遇冷嗎？

在第一大點，我們簡單的瞭解了一下三四線城市，也瞭解了一下三四線城市對應的特點。

而這一輪房價上漲過後，大家對三四線城市的房地產似乎有些欣慰，也有一些害怕。

很多購房朋友非常的擔心，害怕今年的三四線城市房地產會遇冷。

第1個方面，開發商撤出三四線城市。

房地產經歷了2014年2015年的調整之後，很多開發商意識到了一線城市，二線城市的抗風險能力，要遠遠的高於三線城市和四線城市。

所以，這些年，三四線城市很多的開發商開始撤回資金，退出了三四線城市的舞臺。這些開發商紛紛的去一線城市和二線城市拿地建房，為自己的企業打造一個護城河。

開發商撤出三四線城市就意味著三四線城市的拿地量會減少，沒有太高的溢價，沒有太多的成本支援房價上漲。

土拍市場顯得比較冷清，三四線城市的房地產市場自然也就遇冷了。

第2個原因，人口淨流出。

三四線城市的人口不斷的向一線城市，二線城市強省會城市流入。

隨著這些優質城市發展越來越快，就業的空間越來越好，三四線城市人口流出的速度是越來越大，逐年在遞增。

年輕的勞動力，年輕的購買力，都流入到了一線城市和二線城市，三四線城市失去了住房的需求者。

說到底，大量的年輕勞動力流出，讓三四線城市的房地產失去了購買力支撐，失去了住房需求的支撐。

第3個原因，三四線城市的居民都不缺住房。

我們必須明白，大部分三四線城市的居民其實都不缺住房，他們這一輪去庫存會參與買房，是因為想要獲得增值收益。

而樓市的潮水已經退去，三四線城市的房價目前處於下跌期，在大家都不缺住房的情況下，更不會將手裡的資金買入房產。

而從三四線城市的產業結構，以及人口流出的現狀來看，未來沒有上漲的動力，長時間沒有太多的購房需求支撐。

說到底，三四線城市的房地產，長期來看沒有太大的投資價值，市場也並不會再次火熱。

……

是的，三四線城市的房地產的的確確會遇冷，尤其是今年這樣的特殊情況。

更何況，三四線城市的棚改政策已經改為實物分房，老百姓沒有太多的購買力，再次去支撐三四線城市的房地產市場。

三，小結

總的來說，今年的三四線城市房地產，的的確確會再次遇冷。

一是受疫情影響，二是人口流出，產業結構單一，開發商撤出了三四線城市。

如果你是投資房地產的朋友，買房並不是解決自己的需求，那麼就請遠離三四線城市。

三四線城市，在未來沒有太大的上漲空間，沒有太大的增值潛力，未來的房子在市場上流動性特別慢，變現能力特別弱。

人往高處走，水往低處流，未來大部分的人群會集中在優質的城市，也只有優質的城市裡面才擁有房地產市場。

今年二三四線房地產會遇冷嗎？不是越冷那麼簡單，而是冰封，為何？

一、二三四線對房地產開發商吸引最差，房地產已經出問題。大型房地產開發商不會二三四線再拿地，而是往一線收縮。也就是說，二三四線擊鼓傳花機會都沒有，一旦下跌就不可能再回來。還有二三四線現在擊鼓傳花，下半年房地產開發商和地方債務大機率會暴雷，到時候所有問題基本一起爆發。

二、銀行在房地產風險評估，也會拋棄二三四線，融資可能直接會被掐斷。給二三四線房地產開發商貸款銀行風險大於一線，一線房地產開發商股市、債券圈錢能力不是一般厲害。債務這麼高，債券到期這麼多可能違約，居然股票還沒有崩潰，連跌停都沒有，有的房地產開發商居然還在繼續發現債券。

三、炒房客投資收縮也會拋棄二三四線城市。炒房客明白，再怎麼差，北上廣深黃金地段不會崩盤，其他地區可不敢保證。可以想一下，2008年美國金融危機，紐約和洛杉磯也沒有空城。上個世紀90年代，日本房地產崩盤，但是東京後來也漲上來了。這是炒房客邏輯，至於我們這次房地產泡沫是一線慘還是二三四線，他們沒有沒有底。

四、二三四線的購買力遠遠低於北上廣深一線。二三四線裡面高收入群體很少，最多也就是幾家大企業支撐，如果幾家企業出問題，購買力就一下子大跌，然後打回原形了。現在說句實話，一線都保不住，畢竟降薪一半，裁員一半，只領取3000-5000保底工資太多，只要這樣持續3-5個月，必定大量還不起房貸。不排除有的城市就像封城時候武漢，買房的一個人都沒有。看看現在二手房掛牌量和二手房的成交量一目瞭然了。很多城市已經不敢公佈二手房掛牌量和成交量，一旦公佈恐怕不止企業和企業主要賣房維持經營和還債了，很多人都要一起起鬨低價拋售，因為每個人屯房成本不一樣，比如2008年買的，大跌70%都可以賣，2012年之前屯的，大跌60%賣了都賺。2015之前屯的大跌50%都賺錢。

五、現在經濟未來何去何從，沒有人有底。只有不食人間香火的部分經濟、專家和媒體在安慰大家。工廠關門、店面轉租、企業裁員、外資退出、國內一些企業也準備撤退的比比皆是，再這樣下去吃飯都成問題了，還談什麼內需。還有這個時候放水通貨膨脹，恐怕等來不是內需暴增，而是物價失控，貨幣失信了。小學課本有一個預言，叫做“拔苗助長”，他天天去看禾苗，禾苗一直不長，有一天他想給它拔一下吧，結果拔了看起來長了，不過第二天去看禾苗，禾苗沒有長不說，還全部死了。我去年也說內需強大，不過內需不是一下子就跑出來了的，需要一段時間轉移。現在沒有消費能力的群體缺錢不說，還缺少正確消費和正常消費理念，你給錢給他他都不知道怎麼消費。我們假設給沒有錢的一人發一萬，他可能全部拿去屯米呢，或者大吃一次，或者拿去全部買彩票，那消費一次了以後怎麼辦？你再發嗎？短時間某種產品消費暴增市場全部跑去做這個產品，沒有錢了那又產能過剩，企業大量倒閉，去年我提議為什麼要專項消費券就是這個原因。我們消費水平和發達國家比還跟遠。

說真話、講實話、不廢話、沒套話，讓我們今天說一點大家都能夠聽得懂的人話，大家好我是你們的社長。

在過去20年間房地產行業發展的如日中天，大部分投資者都是選擇幾線城市進行投資，這種做法讓部分投資者賺得盆滿缽滿，也讓大部分投資者目前手中持有多套房屋。

但未來如果選擇城市級別進行投資，或許你虧的褲衩都找不著了，因為當前的房地產企業正在發生著悄無聲息的變化，閉著眼睛買房就賺錢的時代一去不復返，一鋪坑三代的時代已經到來。

當前我們可以看到大部分專家表示，土地價格直接決定了房價格的漲跌，這一點毫無疑問是最直接的影響。

把房子價格漲跌的因素錯綜複雜不是每一個專家都能夠表達的清楚，就好比我們投資股票，相同的兩個人同一時間購買了同一只股票，但最終的結果有的人賺錢有的人虧損。

就其中的緣由來看貪婪的人最終造成了虧損，而知足的人卻在適當的時機丟擲了手中的籌碼，獲得了利益最大化。

也有人認為受制於疫情的影響，在當前疫情基本得到控制之後，會出現爆發式消費，房價有可能迎來一波上漲，實際上並沒有存在。

因此我們可以看到房地產企業，大部分是由於資金鍊斷裂而申請破產，這就說明對於房地產企業來說現金流至關重要。

融資難成為當前房地產企業發展的絆腳石，雖然我們可以看到央行不斷放水，但同時控制資金流入房地產企業。

這個問題不能一概而論，未來決定房地產上漲和下跌的最主要原因並不是由於土地價格來決定，也不是由於融資困難與否來決定。

在去庫存化的時候，房地產企業想要發展，最主要的決定性因素取決於一個城市人才流入和流出的情況。

如果一個城市能夠讓人才留下，越來越多的人才將會湧入，這會造成當地房價的上漲，否則該城市的房價無人購買，關鍵原因是沒有人。

而當前我們可以看到房地產企業在降價銷售之後，並沒有經過剛性需求的，反而是在未來上漲預期當中造成了房地產銷售火爆的景象。

綜合來看：三四線城市的房子有可能還有微幅上漲，但主要取決於三4線城市能否留得住人才，目前我們可以看到一線城市房價整體下跌，雖有個別火爆景象，但永遠離不開飢餓營銷與託。

房地產企業想要快速回籠資金，依然要在預期上漲的過程當中降價銷售，這樣不但激活了剛性需求者，也讓投資者對於未來有預期。

近期不會，但後期肯定會預冷！

目前中國的城市化還在持續進行，大批農民進城安居樂業，需要買房置業，後期的需求還很大。目前中國還有5.8億農村人口，有關專家預測，在2050年前，中國城鎮人口會增加2.5億，平均每年有850萬人進城，特別是在三四城市，進城人口對房地產的刺激還很大；

中國的各項資源，都向一二線城市聚集，對全口人口也有很強的吸引力，導致各地中小城市人口慢慢向一二線城市聚集；到了後期，肯定會出現一些超級大城市，某些中小城市慢慢萎縮甚至消失，導致的結果是房地產預冷，投資和自住持續走低，甚至無人問津。目前已經出現了類似的地方，想黑龍江的鶴崗；

房地產的發展離不開人口紅利，近期三四線城市人口還在持續增長，房地產還有一段發展空間，但在後期，隨著城市人口的減少，房地產的發展肯定會迎來冬天；

簡單地說今年三四線城市房地產全面遇冷有點以偏概全，應該說不同城市會冷暖不均，個別城市會遇冷，而一些城市則會逐漸復甦。這是為什麼呢？

其次，同為三四線城市，但經濟發展水平參差不齊，比如大亞灣，珠三角，長三角等發達地區的某些三四線城市，經濟實力可比北方的二線城市，雖然受到今年疫情影響，房地產可能會暫時降溫，但沒有到冷的地步，疫情平穩後會逐漸反彈；而北方一些三四線城市本來經濟發展就緩慢，房地產市場原本就不旺，受疫情影響可能雪上加霜，有降到冰點的風險。

第三，雖然國家堅定“房住不炒”的定位不放鬆，但也提出因城施策，針對庫存量大、市場比較健康平穩的城市可以由地方政府制定具體的調控政策，所以對這樣一些三四線城市，疫情過後，房地產不會變冷，反倒有可能緩慢升溫。

所以，今年的三四線城市房地產應該說是幾家歡喜幾家愁，全面遇冷不可能，平穩微漲可控是主調。

因地而異！不要一棒子打翻一船人！三四線城市應該是今後相當長一段時間中國中小型房地產開發商能夠活下去的最後一個稻草！改革開放40年中國城鎮化率剛剛超過60%，離中等發達國家的80%還有不少的差距！三四線城市將是政府今後重點關注的領域！人都不可能都去大城市吧！中國經濟發展到今天，是需要緩一下，均衡一下啦！消除和弱化東西部、南北方的經濟發展差距是中央政府的首要任務！當然，一個城市的發展和提速是需要產業做支撐的。所以選擇三四線城市開發，要有選擇性！要做好前期的市調和研究！房地產開發就是要脈準該區域經濟發展的趨勢和導向！中國很多三四線、甚至五線城市的經濟發展勢頭很好！三四線城市的開發和銷售戰略思想和一二線不同！不要盲目求大，要以小而精、快而狠的思維模式去開發！這個話題比較多，有時間可以詳聊！

我是老於。天南地北啥都聊！