謝謝邀請，不過這個問題和很多網友解釋過N次了，真心累.....簡單說吧，車位開發商能不能銷售主要看車位的屬性。車位一般分為人防區車位和非人防區車位。人防建設是屬於國家給開發專案所規定必須修建的一部分，這部分空間屬於專案本身，說明白點就是人防區的車位屬於業主的，開發商無權銷售，但一般考慮到人防建設不必對地下室進行停車場建設，其實開發商對於這一部分也是有額外投資的，按道理說可以收取一定費用，但按法律來說不該收費；非人防區是開發商在國家規定的之外自行投資建造，車位屬於開發商投資專案，可以辦產權證，所以按理按法均可以銷售。至於什麼是人防工程建設在這就不囉嗦解釋了，大家可以自行百度，很方便。

總的來說，開發商到底應不應該出售地上和地下的車位，大家也不必覺得太麻煩，感覺理解不了，教大家一個最簡單的方法，可以辦產權證的車位就是開發商可以買的，這些都是非人防區的車位，辦不了產權證的就是人防區車位了，大家可以維權。這也是為什麼有些開發商買車位時不同位置價格不一樣了，根本的區別是在能不能辦產權證上，有些開發商黑心，明明能辦產權證卻因為怕漏馬腳選擇所有人都不幫辦。

《物權法》第七十四條第二款規定，“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，可見物權法採納了“約定說”的觀點。約定的方式包括出售、附贈、出租等方式。所謂出售，就是指建設單位將車位、車庫賣給業主；所謂附贈，指建設單位將車位、車庫贈給業主；所謂出租，指建設單位將車位、車庫租給業主。各種形式都可以作為解決車位、車庫歸屬的方式，從而滿足業主的需要。小區內車位、車庫的開發建設應工程建設部門審批，並取得工程規劃許可手續，對於取得工程規劃許可審批手續建設的車位可稱之為規劃內的車位、車庫。在不佔用業主共有的道路或是其他場地的情況下，規劃內的車位、車庫應根據約定來確定歸屬。也就是說建築區劃內規劃建設的車位屬於開發商所有，可以售賣;建築區劃內規劃用於停放汽車的車位之外新增的車位，且佔用了公共土地，則屬於小區業主共有。

中國法律法規沒有禁止對地下車位設立所有權,但現實中,大多數城市登記機關均拒絕為地下車位辦理所有權登記。作為不動產的地下車位，其交易規則卻是“買賣合同+交付”,購買人因無從登記,只能作為一個有權佔有人,保有其對地上車位、車庫的佔有用益。

幾乎所有的城市都不辦理地下車位的產權登記，在此背景下，許多企業無奈以轉讓“使用權”、長期租賃等方式變相銷售！

即使由於登記機構的原因，暫不能登記過戶，這個合同仍是有效的，雙方的權利義務是明確的。這樣，在將來具備了登記條件時，業主可以直接憑買賣合同去申請登記。

　　現在開發商不敢籤買賣合同的重要原因，是無法解釋：既然你賣產權給我，為什麼不能登記？——害怕業主追究它不能登記的責任。這個風險確實存在，但可以透過合同加以規避。合同中可以實事求是地說明：“出賣人保證本車位屬於規劃內的車位，開發建設手續合法齊全。由於登記機構的原因，目前車位不能辦理產權登記。出賣人承諾，自車位交付之日，一切權利義務均轉移給買受人。待登記機構可以辦理車位產權登記時，出賣人為買受人辦理產權登記提供所需要的證明檔案。辦理登記所發生的稅費由買受人承擔。”這樣一份合同，對於業主而言，是吃了一顆定心丸，知道這個車位的產權是自己的了…

雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權並不意味著相關的權利就不存在。如違法建築的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建築的所有人，如果其它人對他的違法建築具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。

再如，購買房屋後在沒有登記辦理好所有權證書這段時間內，購買人仍然可以憑藉相關票證來證明其對該房屋享有所有權。更何況地下車庫的興建一般都是經過合法審批手續的，並不存在違法行為。

“人防工程地下車庫”歸誰使用管理?依照《人民防空法》之規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第九條的規定“作為人防工程的地下室不計入公用建築面積”，可見業主所購房屋的公攤面積中不包括地下人防工程的面積，因此，人防工程的投資主體不是業主而是開發商。

據建築業業內人士透露，三線城市看似15平方的車位，實際建築面積為35平方米的地下車位為例，市區一個地下車位建築安裝成本為2300～2500元/平方米，整個建築安裝成本為80500～87500元。而市政配套費方面只有供電一項（不需要水、暖、燃氣），大約127元/平方米，整個配電費為4445元。兩者相加，一個標準地下車位的成本為84945～91945元。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。也就是說，規劃本來是車位，還沒有賣給業主的，一般就是屬於開發商。

雖然根據政府規定，開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件，開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律並沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關係不同於水電和單元房屋、電梯和高層建築的關係。地下車庫並非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關係，不是主物與從物關係，系相對獨立建築物，它可以獨立使用而不失使用價值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一併買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫，且並沒有把地下車庫面積計入共攤面積內，那麼 ，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，業主也就無法要求開發商無償交付其使用。

如果說政府買給開發商的土地是從地表面到土下深度五十米。開發商買給小區全體業主的商品房地及土地也必是是從地表下五十米都屬購買人業主用的土地。開發商要到地下五十米以下開發的車位車庫就可以買給業主了

根據現行法律法規，取得產權證的小區車位可以出售，但是，根據物權法的小區車位配比精神，開發商不適合銷售小區車位。

一個小區在取得規劃時，就有小區的車位配比，目的是讓小區業主每戶至少均有一個車位，便於業主停車。無論車位的產權是誰的，至少保證車位的數量。但是在相行的法律條文中，又出現了車位銷售的矛盾情況。

在小區車位中，一種是小區公共車位，沒有產權的，另一種是人防工程車位，也是沒有產權的，再一種車位是開發商取得了車位產權，並容許車位進行銷售，就出現了與法律精神相矛盾情況。車位本身是為了業主停車所有，一旦可以銷售，就出現了許多問題：

1，有的業主有錢多買車位，然後倒賣倒租車位，導致車位流失。

2，車位外賣。在商業旺地的小區車位，開發商車位外賣區外，導致車位配比誠少。

3，部分開發商違規操作，將部分人防工程或公共車位變相或者違規取得銷售檔案，損害了業主利益。

車位影響小區業主的停車，希望相關法律完全的情況下，支援小區車位只租不賣或者產權劃歸業主。

和以前相比是有不同的。

因為從去年起，國家啟動了不動產統一登記。以前房地分開登記時，多數車位實際上辦理的是房產部門頌發的“房屋產權證書”，而房產部門在辦理過程中是不會稽核土地的分攤共有，出讓金是否包含地上地下，甚至連地下車位是否計算容器率都不檢查（各地不一，如有冒犯，敬請諒解!）。房產辦了證，把權利確認給開發商，開發商當然有藉口賣。

啟動不動產統一登記後，開發商再要取得車位的不動產權登記證書相對以前是 困難得多的。至少現在買車位，如果開發商持有不動產登記證書，那就是經過至少國土，房產兩部門稽核過（其實規劃的稽核也檢查過，不過是由房產部門負責核對規劃指標的核實），一般可以自由交易。

車位這種事，能買當然是要買的，不管在哪，長遠看來車位都是稀缺資源。

理論上，現行情況下開發商要取得車位的產權必須要滿足以下幾個條件:

土地出讓合同中包括地下空間，

地下車位非人防工程，

地下空間建築面積計入規劃控制指標，

車位佔用土地面積獨立分攤，

規劃方案中明確為非架空層，

非規劃平面設計方案中的公共停車位。

公攤面積屬於全體業主所有，請來的物業是服務企業，是業主的請來的“長工”，絕不能畫兩道白線就收費，而且是收“主子”的費用，誰給他們的膽？！為什麼請來做服務的“長工”卻總有理直氣壯的欺負“主子”？？巧立名目、強取豪奪、貪得無厭……實在可恨！

我買了車位有產權證，跟房產證一樣，40年產權，稅金和大修基金跟房子一樣都要交，比例都是％1.5。可以交易。

這個問題要看你所在小區停車位是不是人防工程，如果是的就不可以交易，不是就可以！還有就是這個車位有沒有爭議問題！

目前很多小區的車位都是綠化用地，屬於住戶公共使用，是為了美化環境而建設。開發商私自買賣，使小區綠化帶達不到規劃標準，應該制止賣車位的行為。

只要是商品房，開發商就不能賣小車位(含地下車庫)新的不動產權登記證已經明確小區的土地(登記名為共享宗地)為小區業主共同擁有70年。7O年後由購房者自動續交。房開在商品房出售時已經將(土地，房屋，通道，地基，地庫，道路，廣場，綠化，水電汽通訊，地下孔樁，地下承重牆柱，稅收，利潤都含在購房款中了。所以不能再賣小區車位。大家特別注意。房開會拿老的建築條例給人防工程說事。什麼誰投資誰受益之鬼話。根據人民防空法，人防工程歸當地人防辦。和房開無關係。也不能買賣。如是單一的地下車庫也是業主的。因為土地是業主。地下車庫的框架及承重柱。電梯井等都是業主買斷了的。只要是做過房建的都明白。我們小區從2015年入住。地下地上車位都歸業主。先前買車位的也把錢退了。現在三年了房開的物業連一分錢管理費和停車費都收不到。現在已經明確想收費須三分之二業主授權才準收。所以各位業主要團結才不會被物業房開坑。

這個要分情況了，如果是業主共有的，開發商就不能出售，如果是屬於開發商的，就是開發商可以根據實際情況出售或者出租轉讓等，如果是在人防區域內，開發商也無權出售。

目前法律對這一塊也有相關說明，物權法明確規定，建築區劃內的道路，屬於業主共有，建築區劃內的綠地，其他公共場所，公用設施和物業服務用房均屬於業主共有。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位，車庫應當首先滿足業主的需求。

目前對於車位一說，感覺是說的不是很清楚，或者是普通人無法理解，包括我做設計做了這些年都有有點不理解。比喻，既然車位屬於配套設施，作為小區相關配套，應該是屬於小區全體業主的，但是又扯出來，地下室並沒有計入容積率，沒有全是戶型公攤，所以屬於開發商，但是奇怪的是，整塊土地屬於全體業主的，那麼這個土地使用許可權應該是屬於全體業主，而不屬於開發商，開發商在也全體業主的土地上，做了地下車庫然後又賣給業主，總覺得不合理，也算是不能說叫配套設施吧。關於武漢地區下發地上車位不計入配套車位指標的規定，雖然可以減少類似矛盾，即業主與開發商車位矛盾，但根本上，個人覺得法律層面上應該有個清晰的解釋才對。對於地上部分停車位，如果開發商佔用公共綠地或者車道等，是完全不能出售的，這塊明確是業主共有的產權了。

所以。我只能說，具體事宜，應該等新的法律法規來完善解決這個問題，我們目前能做的就是儘量去了解相關情況，瞭解目前本省的相關規定，哪些車位屬於開發商，哪些屬於業主，哪些可以出售，哪些不可以的情況了。

從當今的法規看，應該沒有開發商不能再賣小區車位的說法。

南京星漢城市花園小區業主狀告開發商的新聞被網友們廣泛關注，並將此國內首例車位產權案列為經典。

此案起訴於2003年，該小區僅有3幢住宅，業委員狀告開發商星漢置業公司，主要是因為開發商將該小區內的59個地下車庫出售，其中有37個以至少8萬元的價格出售，根據當地有關車位出售規定，開發商至少佔有了5個車位的產權並出售獲得收益，此案數年遲遲未審，好不容易在2011年由區法院初審，又經中院退回重審。

2014年9月，鼓樓區法院經重新審理，撤回一審判決、作出二審判決，被告星漢置業公司判決內給付原告星漢城市花園業主委員會車庫出售款50萬元，雙方皆服判未上訴。此案跨度十餘年，由於《物權法》尚未出臺，造成適用法規困難，區法院給出了不同判決，一波數折。

自此後，各地開發商對於車位產權問題極為重視，近年來各地有關車位的糾紛依據《物權法》也易釐清。

提問人提問緣由也多因為此而起。

房地產開發的規劃、設計、施工與銷售及乃至交付都有嚴謹的管理規範，不會再出現星漢置業車位類似產權糾紛問題！

從立項規劃開始，市發改委對小區的車位的數量性質都有明確說法，這之後如有變更也有相應們批准手續，數量可精確到個位。對於人防車位，公共車位，開發專屬(無產權)，開發專屬(有產權)等有明確數量，也要求在房產銷售時一併公示，在相應立項批覆報告、銷售許可之公攤說明中可查閱到。

只要有明確產權，並與購買人簽訂購買合同的車位，開發商銷售無影響。對於廣大小業主來說，可能不瞭解各類車位是如何界定，但只要認定開發公司拿不出相應證明，就可認定車位屬於公共車位，這種車位不得銷售，只可出租給業主。

公共車位(地上地下)、人防車位都有物業公司組織公平地向業主出租，如有管理矛盾應由以大部分業主的意見為主，業委會有權干預或直接插手車位出租工作。

這部分車位出租與開發公司無關，且不得干預。

住建局應該公佈每個小區車庫的性質，辦些接地氣的事情，而不是光收錢讓業主去區分車庫的性質，讓物業耍無賴侵犯業主的利益！

有些地方政府針對車位可以出產權。但是也有部分地方政府對於車位是不出產權的，那麼針對這些不出產權的車位開發商會怎麼處理呢？

白送給業主免費使用？答案是：異想天開！在如今寸土寸金的時代，開發商巴不得把價格多漲點就有，免費的東西就別想了。針對不出產權的車位，一般開發商會通過出租的形式進行處理，這裡要說明一點，人防車位是業主共有資源哦。

假的。哪有這好事！

車位主要有產權車位和人防車位兩種。

先說產權車位：產權車位開發商完全可以向購房人出售。

人防車位：現在每個小區都會配置一定比例的人防車位，這是規劃部門和人防部門所規定的。

人防車位雖然開發商沒有產權，但是人防部門有一個規定：對於人防車位，誰投資誰受益。所以基於這一規定，開發商透過一系列的法務手續達到變相出售的目的。用長期出租的方式將人防車位的使用權出租給購房人。

這種人防車位在紙面上，開發商是不能銷售的，但是從車位的使用上來講，對於購房人來講，跟買賣產權車位區別不大。

不管是產權車位還是人防車位，對於開發商來講，都佔用了開發商的建設成本及維護成本。既然佔用了成本，理應有收益。所以開發商不再銷售車位是不現實的。

退一步講，假設車位不允許開發商銷售了，那我要告訴你，你買的房子的價格也不是今天的價格了。羊毛出在羊身上，你懂了嗎。

不能，至少在下列情況下不允許。

根據相關法律法規及法學理論，一般認為，滿足以下條件之一的，車位屬於全體業主所有，開發商無權出售：1、開發商在計算公攤面積時已把地下車位的建築面積計算在內的；2、開發商把建在地下車位的成本核算在住宅開發成本之內的；3、根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的，即小區在規劃時已經明確了車位作為公共配套設施的功能，將建車位作為開發商的法定義務。如果有上述情況之一，開發商就無權出售該車位。

能賣，這個價格是開發商的建設成本加利潤。國家規定停車位只能作戰時疏散人員的公共場所，一旦有戰爭，所有停車位必須無條件提供給市民用（不僅僅供小區業主用）。建成後租給業主使用，車位沒有產權。

車位分地上和地下兩種情況：

1.地上所有車位，規劃紅線內所有車位都屬於業主共有，開發商無權買賣。要租賃也得經過業主委員會同意方能對外租賃。

2.地下車位分人防工程和部分不是人防車位。人防車位權屬歸國家，開發商無權買賣。（很多人說誰開發誰受益這個說法的爭議就是誰投資，開發商投資後已經賣出給了業主，並且他已經受益了。因此開發商投資收益已經結束了。業主買到房產後變成投資方了，因此受益方應該是業主共有。）所以人防車位是業主有權租賃。部分不是人防車位除非開發商能拿出權屬證明，否則全部都是業主共有。

總上所述，開發商只有拿出車位的權屬證明才有權買賣和租賃車位。

小區車位分幾種，主要是產權車位、人防車位和公共停車位。

根據車位的產權性質不同，有的車位可以賣，有的車位不可以賣。

《民法典》第二百七十五條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

也就是說，小區規劃設計時就是按車位規劃設計的，所有權歸開發商，無論是地下車位還是地面車位或者車庫，由開發商賣給或出租給業主。

所以，只要手續正規齊全，開發商還是可以賣小區車位的。

地下車位

人防車位就是利用小區人防工程畫的臨時車位，不是所有的地下室都是人防工程，也不是所有的人防工程都可以畫車位停車，要看實際情況。

有的小區是沒有人防工程的，有的人防工程是單獨設立，不能走車的。

人防工程屬於國防工程，《民法典》第二百五十四條規定，國防資產屬於國家所有。

同時人防工程實行誰開發誰受益的原則，產權歸國家，收益權歸開發商。

也就是說人防車位，開發商可以出租收租金，但是不能買賣，因為產權是國家的。

人防車位

這裡的公共車位是指的小區內佔用道路、綠化改造的車位，在原來小區規劃設計上不是車位用途的。

《民法典》第二百七十五條規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

這部分車位，可以由業主大會決定是出租還是免費給業主使用，出租的收益屬於全體業主所有，同時應繳納給物業服務人部分車位管理費用。

委託給物業公司代收車位費的，可以與物業公司對出租收益按比例分成，物業公司拿一小部分作為管理成本。此收益屬於公共收益，需要定期公示賬目。

所得的收益，可以用於補充小區維修基金使用，也可以經過業主大會同意用於其他公共事務中。

開發商可不可以賣車位，要看車位的產權性質。

1、產權歸開發商的，開發商可以賣。

2、人防車位，只可以出租，不可以賣。

3、公共車位，開發商不可以賣，歸業主共有。

《民法典》規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。