購房的業主們有哪些權利？

本人認為……

首先購房的業主們，有全面瞭解開發商的背景，資金的狀況，開發了哪些品牌小區，開發商在全國各地的佈局，在國內的實力排名……

其次購房業主們可以開發商的物業公司及管理規範，可以瞭解本小區的物業費和停車費，可以瞭解本小區的維修基金使用情況，可以瞭解本小區的最近有沒有活動，可以瞭解本小區的業主委員會到現狀，可以監督本小區的綠化狀況，可以瞭解本小區的停車位佈置是或規範，還有物業費和停車費是或合理………

1、依法享有所擁有物業的各項權利;

2、依法合理使用房屋建築共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

3、有權按有關規定進行室內裝飾裝修;

4、有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

5、有權根據房屋建築共同部位、共用設施裝置和屬物業管理範圍的市政公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織修繕;

6、有權參加業主大會，並擁有對本物業。 重大管理決策的表決權;

7、有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢，並得到答覆;

8、有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公佈物業管理收支賬目;

9、有權對物業管理工作提出建議、意見或批評；

10、有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議;

11、有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任，對方不維修養護或不予配合的，可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護，按規定分攤費用。

購房人的權利主要有：⑴有權瞭解、諮詢、知悉按揭貸款的有關事項;⑵有權要求貸款銀行按合同約定的時間、金額、方式發放貸款;⑶借款清償前後，均有權佔有、使用所購房產;⑷徵得貸款銀行同意後，有權將抵押房產出租、轉讓贈與或以其他方式處分;⑸因房屋買賣合同無效、被撤銷導致貸款目的無法實現時，有權要求解除借款合同(借款合同另有約定的除外);⑹結清全部貸款本息後，有權要求貸款銀行返還《房地產權證》及其 他有關檔案，並辦理抵押登記塗銷手續。

　　 我是房產開發公司的一名職員，因我購買了自己單位開發的商品房，所以同時我也是業主之一。購房後到底享有哪些權利，憑我親身體驗，根據國家法律相關規定，我認為有如下權利是法律賦予的：

（一）業主擁有接收合格商品房的權利，非自身原因造成商品房的一切質量問題和責任應由開發商承擔。

（二）因房屋質量問題造成的善後處理、維修費用和損失，業主擁有向開發商申索的權利。

（三）業主擁有享用小區配套設施、公共場合（如電梯、綠化、路燈、停車位、背景音樂、遊樂設施、健身設施、會所等）的權利。

（四）按照物業服務合同的約定，業主擁有接受物業管理企業提供服務權利。

（五）業主有就物業管理的有關事項提出建議的權利。

（六）業主擁有參與制定和修改業主公約、提出業主大會議事規則建議的權利。

（七）有參加業主大會會議，行使投票權的權利。

（八）具有選舉業主委員會委員，享有被選舉權的權利。

（九）業主有權監督業主委員會的工作。

（十）業主擁有監督物業管理企業履行物業服務合同的權利。

（十一）對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權。

（十二）業主有權監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金的管理和使用。

（十三）法律、法規規定的其他權利。

業主的義務：

1、在使用、轉讓、管理所擁有物業時，應遵守好物業管理法規政策規定;：

2、執行並服從業主管理委員會或業主大會上的決議、決定;

3、自覺維護公共區域的整潔、美觀、暢通及公用裝置的完好;

4、按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用;

5、業主如需進行室內裝飾裝修，必須遵守本物業裝飾裝修管理規定，並填寫申請表，報物業管理公司審查批准後，向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工，完工後由物業管理公司進行查驗，如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等)，押金予以退還，否則視違章情況予以扣除並限期整改;如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的，還應承擔相應的補償費用。

6、業主如請物業管理公司對其自用部位及設施裝置、毗連部位及設施裝置進行維修、養護，應支付有關費用;

7、明白並承諾與其他非業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關係時，應告知並要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約，並承擔連帶責任;

8、明白並承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關係(另有專門合同規定除外);

9、在本物業範圍內，不得有下列行為：

(1)擅自改變房屋建築及其設施裝置的結構、外貌(含外牆。外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和佈局等;

(2)對房屋的內外承重牆、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)佔用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、腳踏車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排汙、消防等公用設施;

(5)不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等;。

(7)踐踏、佔用綠化地，損壞、塗劃園林建築小品;

(8)影響市客觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭，製造超過規定標準的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

業主的權利：

1、依照法律享有所擁有物業的各項權利;

2、依照法律合理使用房屋建築公共設施、公共部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

3、擁有按有關規定進行室內裝飾裝修的權利;

4、有權親自或聘請他人對物業自用部位的所有管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

5、有權根據房屋建築共同部位、共用設施裝置和屬物業管理範圍的市政公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織修繕;

6、有權參加業主大會，並擁有對本物業。重大管理決策的表決權;

7、有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢，並得到答覆;

8、有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公佈物業管理收支賬目;

9、有權對物業管理工作提出建議、意見或批評

10、有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議;

11、有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任，對方不維修養護或不予配合的，可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護，按規定分攤費用。

房屋交付業主時，業主都有哪些權利？

一、收房的時候應該注意什麼？兩書一表是必須的條件嗎？

律師答：收房時主要應注意:

1、按合同及補充協議約定的交付條件對照房屋的實際交付情況。

2、查驗竣工驗收備案表及房屋實測面積。

3、驗房程式完成確認無問題後才可領取鑰匙。

4、領取鑰匙後再辦理物業交付手續。

5、在驗房過程中發現問題，要以書面形式取得開發商的簽字及蓋章，並注意保留好證據，在問題未解決前，不要領取鑰匙。

二、開發商沒有竣工驗收備案表可以收房嗎？收後會有那些損失？

律師答：沒有竣工驗收備案表，該房屋並不具備合法交付的條件，如堅持收房，則會喪失追索開發商逾期交付違約責任的前提，也會在房屋出現質量問題導致損害時，不得不承擔部分損失

三、開發商要我們在收房時先繳納契稅及公共維修基金，如果不交不給鑰匙收房。開發商這樣做違法嗎？我們怎樣維護自己的利益？有法可依嗎？

律師答：契稅和公共維修基金都是在辦理產權時才交納的，不應作為開發商交付房屋的前提條件，您有權拒絕此不合法要求，並要求開發商交付房屋，如開發商拒絕交付鑰匙，則因此延誤的時間，開發商應按買賣合同的規定承擔逾期交付的違約責任

四、如果交房時間延遲業主應該採取什麼措施？

律師答：可以按照合同約定要求開發商承擔延期交房違約責任

五、交房的時間與收房的時間是否一致？是以開發商通知的時間為準，還是以拿到鑰匙的時間為準？

律師答：交房時間準確定義應為房屋的交付時間，這在買賣合同中有明確規定，而業主前往收房的時間是實際的房屋交付時間，也就是領取房屋鑰匙的時間。二者一般不一致，實際交付時間比約定交付時間一般要晚，而開發商只要在合同約定的交付時間前發出了交付通知，並具備合同約定的交付條件，即可視為開發商履行了房屋交付的義務

六、我們集體起訴開發商跟我們收房有衝突嗎？

律師答：收房與集體起訴開發商是否衝突，要視您的訴訟請求與收房是否有衝突。

七、開發商在同我簽訂購房合同時約定的最後交房期限是5月31日，並開發商在5月31日通知我收房。但在我收房時發現測繪部門的測繪面積有問題，所以與開發商協商.在此期間，開發商讓我先辦入住手續，我認為，開發商提供的測繪面積存在嚴重的問題，所以沒有辦入住.後來，開發商在7月1日通知我重新測繪的結果並讓我來辦理退款和入住手續.但我認為，根據我與開發商簽訂的購房合同，開發商已經過期30天交房，應該按合同“過期30日交房要賠償買受方每過期一日賠償總房款的萬分之五的違約金”。請問我是否可以要求賠償？即開發商是否應算過期交房？

律師答：商品房買賣合同規定的房屋交付條件中沒有明確規定開發商必須向購房人出示房屋實測面積，雖然您在實地驗收房屋發現面積明視訊記憶體在問題，並向開發商提出異議拒絕收房的，而實際上開發商也認可了您的異議並進行重新測繪，但並不能視為開發商逾期交付商品房。

八、辦入住時是否必須交物業費?未辦入住前開發商是否有權收取物業費?

律師答：物業費是由物業管理公司收取的，在您與開發商辦理房屋交付手續時無須交納，在您驗收房屋無誤並接收鑰匙完成房屋交付手續後，在您與物業公司辦理入住手續時方才交納，且物業費一次預收不能超過一年。

九、 辦入住時是否必須交物業費?未辦入住前開發商是否有權收取物業費？

律師答：辦理入住手續是與物業管理公司辦理的，但在實踐中往往將房屋的交付手續和入住手續混淆為一個概念或一起辦理。首先在房屋竣工具備交付使用條件後，開發商應向業主交付房屋，業主接收房屋後再與物業公司辦理入住手續，交納物業費，但業主的實際入住不是物業費交納的前提條件。

十、律師支招：

律師：業主可以直接入住

北京律師協會房地產專業委員會委員秦兵認為，在法律逐步完善的情況下，業主要加強法律意識，對於開發商（及開發商的合夥物業公司）制定的合同中不利於自己的條款，要堅決抵制，同時要勇於提出維護自己權益的細則合同。否則，一旦發生糾紛業主可能要吃“啞吧虧”。

秦兵強調，如果開發商不給鑰匙，業主可以自行把房門開啟，或者拆了，可直接入住。業主與開發商僅是付錢買房和收房的關係，開發商是無權管業主選擇物業的事。秦兵強調，現在業主要用自己的行動去捍衛自己的權利，只要是合同不約定，業主就去實施，比如業主就可以用直接入住的行動去主張自己的權利。

秦兵提示，收房時不要草率簽字。業主收房就是收房，不要簽訂一些協議。如果開發商有這方面的要求，那麼先給業主鑰匙，住進後再慢慢協商。

建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第七條規定：房地產開發企業向用戶交付商品住宅時，應當有交付驗收手續，並由使用者對住宅裝置、設施的正常執行簽字認可。在實踐中開發商一般在房屋交付前書面通知購房者（即《入住通知書》）在指定日期到開發商指定的地點辦理房屋的交接手續及應持證件、所交稅費等。購房者與開發商、物業管理人員等在房屋交接驗收中應依據合同約定及法律法規的要求對房屋各主要方面逐項進行檢查、核項、驗收。比如：房屋的水（市政）、電（市政）、氣、有線電視系統、供暖系統及電話裝置是否開通或具備開通條件，以及房屋的裝修附件是否和購房合同約定一致等等。購房者應嚴格按照合同及有關法律規定對房屋進行仔細檢查、驗收，因為如果你一旦在《房屋交接驗收單》（或物業交付核驗單）上簽字接收，則開發商即完成了交付房屋的義務。所以，購房者在房屋交接驗收中如發現與合同或法律法規規定不符的應在《房屋交接驗收單》中予以註明，並明確開發商修復、更換時間及違約責任，此時購房者可以暫緩接收房屋，等開發商修復後經再次交接驗收，直至合格。此外若開發商延期交房應明確約定開發商所應承擔的違約責任及違約金的支付辦法及時間。

支招：為業主提供應對策略

對於規劃、設計變更問題，業主除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規劃的變更對規劃部門提起行政複議或行政訴訟；對於入住時，以簽訂補充協議作為辦理入住前提的做法，應該說沒有法律依據及合同依據，業主完全可以拒絕簽訂任何自己認為不公平的協議或相關檔案，開發商或物業公司是不得以此阻撓業主入住的；

關於交房時物業費漲價的問題，業主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的《商品房銷售管理辦法》第12條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買房人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”從法律上來看，如果業主與物業管理公司不能就合同條款達成一致，物業管理合同不能簽訂，責任應主要在開發商一方；至於辦理入住時程式本末倒置的問題，業主應堅持先驗房，後辦理手續，並應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商並讓其簽收，以免留下後患。

業主的權利：

1、依照法律享有所擁有物業的各項權利;

2、依照法律合理使用房屋建築公共設施、公共部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

3、擁有按有關規定進行室內裝飾裝修的權利;

4、有權親自或聘請他人對物業自用部位的所有管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

5、有權根據房屋建築共同部位、共用設施裝置和屬物業管理範圍的市政公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織修繕;

6、有權參加業主大會，並擁有對本物業。重大管理決策的表決權;

7、有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢，並得到答覆;

8、有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公佈物業管理收支賬目;

9、有權對物業管理工作提出建議、意見或批評

10、有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議;

11、有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任，對方不維修養護或不予配合的，可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護，按規定分攤費用。

購房業主的權利：

1、依法享有所擁有物業的各項權利

2、依法合理使用房屋建築共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利3、有權按有關規定進行室內裝飾裝修

4、有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外

5、有權根據房屋建築共同部位、共用設施裝置和屬物業管理範圍的市政公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織修繕

6、有權參加業主大會，並擁有對本物業。重大管理決策的表決權

7、有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢，並得到答覆

8、有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公佈物業管理收支賬目

9、有權對物業管理工作提出建議、意見或批評

10、有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議

11、有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任，對方不維修養護或不予配合的，可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護，按規定分攤費用。

首先說下什麼是業主 :業主是指物業的所有權人，業主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。物業與建築上講的業主本質上是一致的。都是指物業（產權）所有者。房屋租賃人不是業主。

　　建築市場上房屋開發商。投資商不一定是業主，理由是他們不是最終的產權所有人，他們只是充當甲方角色是以產權轉換贏得利益。 　

　那業主有哪些權利呢？　　

業主在物業管理活動中，享有下列權利： 　

　1.按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務； 　　

2.提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議； 　　

3.提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議； 　　

4.參加業主大會會議，行使投票權； 　　

5.選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；

6.監督業主委員會的工作； 　　

7.監督物業管理企業履行物業服務合同； 　

　8.對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權； 　　

10.監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； 　　

業主在簽訂購房後主要享有下列權利：

一、要求開發商準時交房的權利

購房者簽訂購房合同並履行合同約定的付款義務後，有權要求開發商按照合同約定的期限準時交付符合質量標準的房屋。

二、檢視竣工驗收報告的權利

在房地產開發商交房時，購房者有權要求其提供或出示《竣工備案證明書》，否則可以拒絕接房。因此造成逾期交房的，開發商必須按照合同規定承擔違約責任。

三、索取住宅質量保證書和住宅使用說明書的權利

房地產開發商在商品房交付使用時，應當向購房人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。

四、處理面積誤差的權利

當實際面積少於暫測面積時，購房者有權根據《商品房買賣合同》約定區分不同情況作出處理來要求開發商退還多收的款項或者解除合同。

五、檢視免責事項的有關證明，索賠逾期交房違約金的權利

如產生《商品房買賣合同》約定的商品房的交付期限及免責事由，當房地產開發商在約定的交付時間之後交房時，購房者要求其提供免責事項的有關證明。

六、辦理產權登記的權利

商品房竣工交付後，購房者依據合同約定督促房地產開發商儘早辦理產權登記事宜。

七、辦理戶口的權利

商品房經過竣工驗收合格後就可以辦理購房入戶手續了。協助購房者辦理戶口是目前房地產開發商的一項合同附隨義務。

、依法享有所擁有物業的各項權利;

2、依法合理使用房屋建築共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

3、有權按有關規定進行室內裝飾裝修;

4、有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

5、有權根據房屋建築共同部位、共用設施裝置和屬物業管理範圍的市政公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織修繕;

6、有權參加業主大會，並擁有對本物業。 重大管理決策的表決權;

7、有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢，並得到答覆;

8、有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公佈物業管理收支賬目;

9、有權對物業管理工作提出建議、意見或批評；

10、有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議;

11、有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任，對方不維修養護或不予配合的，可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護，按規定分攤費用。