一般二拍的房子雷區多，撿漏得多拍碰。

長沙法拍房是被限購人群首選，當然值得買，優點多，有機率撿漏，法院賣房比一般二手房更靠譜。但是，法拍房每月500－600套，法拍房背景複雜，個人難以把控風險，不建議直接買，找專業機構輔助靠譜吧，有安全保障。能全程兜底服務，幫承攬風險

法拍房，全稱法院拍賣房產，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。

一般來說，當房主無力償還銀行按揭貸款或無法還債時，而被債權人走司法程式請求法院拍賣，將名下房屋拍賣，以拍賣所得價抵債。此外，被司法拍賣的房子也屬於法拍房。

購買法拍房注意事項

1.房屋權屬是否存在某種瑕疵

例如，未交齊土地出讓金、房產證暫未辦理等。競拍前要核實房屋的拍賣資訊。

2.是否有水電、物業等費用拖欠，到物管了解房屋欠費情況。

3.是否有能力在競拍後限定時間內付清全部款項，充分衡量財務狀態，根據自己的實際情況作出是否購買的決定。

4.是否存在租約，是否能夠交房

根據法律規定，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之後由於承租人的存在，自己是無法搬進去住的。或者說如果有人在裡面居住不肯騰房，那就很麻煩了。

購買法拍房要注意什麼問題？

一、房屋原業主的身份背景

被抵押或者沒收房屋的，大多是因為債務人無法履行到期債務，導致被債權人起訴、查封抵押房產，最終被法院強制執行拍賣，很多一部分是由於投資失敗，資金鍊斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行，如果遇到流氓房主，可能會返回來鬧事、找麻煩，就後患無窮了。

二、實地看房，租賃及被佔有的房子要當心

法拍房想看房可沒那麼方便，不去實地考察看房，很可能遇到存在建築瑕疵的房產，而法院對房子的瑕疵是不擔責的。去看看，也能瞭解到這個買賣的房子是不是存在對外出租了或者是被佔有的情況。

在法律上買賣不破租賃，也就是說這個房子買賣是不影響租賃合約的，如果原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒有權利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類長期租戶，那交接、騰退處理起來都很複雜，成本也特別高。

三、房產的屬性要查清

不管購買什麼型別的房屋都要查清房產的屬性，法拍房也例外。房產的屬性主要包括土地的出讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動產證、稅費繳納有沒有拖欠等。這裡需要說明的是，法院拍賣財產時報出的拍賣價，通常只是“裸價”，參拍者如果舉牌競得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔一些隱性費用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業費、水電費等，也需競拍人一併承擔的。

四、明確過戶流程

如果以上四點都沒有問題，並最終透過司法拍賣成功買到了房子，購房者就要儘快辦理過戶手續了，那法院拍賣的房子怎麼過戶？

1、購房者首先要確認法院是否解除了該房產的查封。

2、準備好相關材料，用書面方式寄給有關部門。

3、如果是當事人自願履行判決或裁定的，由當事人共同到登記機關辦理過戶登記；當事人一方不願履行判決、裁定義務的，由銀行向法院提出強制執行申請，登記機關根據法院的強制過戶的判決或裁定、協助執行通知書辦理過戶；可讓法院出面協調建設局和國體資源局的關係，依法辦理房產過戶手續，取得房產證。

很多人以為購買法拍房的風險太大，很可能還不能貸款，就不願意購買，其實有些銀行也是可以對法拍房發放貸款的，要看銀行的規定，但是但利率可能比一般按揭貸款高一些。小編還要提醒各位準備拍法拍房的購房者，在拍到法拍房之後，要在規定時間內付款，如果超過期限，不僅買不成房子，還虧了押金。

一，考慮購買的目的

購買法拍房之前，首先要弄清楚自己購買的目的，是居住還是為了投資。如果是自己住就要考慮是否符合自己居住的條件；如果是為了長期投資，就要看是否有升值空間，以及是否容易脫手。

二，不是價格越低越好

三，詳細瞭解房屋的狀況

想要成功撿到漏，首先要全方位瞭解房屋的狀況，比如是否存在瑕疵，房屋的結構是否合理，裝修情況如何，通風、採光好不好，區域位置怎麼樣，交通是否便利等，這些法院是不會告訴你的，你最好自己親自去看看，瞭解清楚。

四，考慮稅費問題

如果真的要買法拍房就一定要考慮稅費問題，因為法拍房的稅費全是由買方承擔，一旦買了法拍房，在辦理過戶時就要承擔所有的稅費，為了避免吃虧，最好在購買前先去稅務部門瞭解一下該房如果要過戶需要承擔的稅費。

五，瞭解房屋當前的水、電、物業費是否繳清

有些房屋可能各方面情況都很好，但是可能多年無人居住，欠了好幾十年的水電、物業費，這樣的房子如果購買了，你就要承擔之前的水、電、物業費，因為辦理過戶手續，就必須繳清這些費用，那購買成本就大大提高了。

六，看房屋是否有承租戶

購買法拍房之前還要考慮該房屋是否存在承租戶，有的承租戶和房主簽訂了一二十年的合同，如果你購買了這樣的房子，那之前的合同在存續期間是有效的，你雖然從法院交付了全款，但是還是無法讓承租戶搬走。

七，考慮是否能順利收房

購買法拍房，要想順利收房，還要考慮房子是否已騰空，或者在購買後房主能順利搬出。因為也有前房東耍賴死活不搬的情況，如果三番五次他還是不搬，你動用武力想強行讓他搬走，那如果他報警告你打人，那就更是冤枉了。

八，最好在第二輪拍賣時再出手

九，對報名少的出手

如果想成功拍到法拍房，最好對那些報名少的出手，成功拍到的機率就大大提高。

【以上內容，僅供參考】

首先你要知道法拍房是風險和機會共存的，便宜但是後期容易起糾紛，下面詳細講一下。

一、如何購買

1.首先你要上網找到你想買的法拍房，仔細閱讀競買公告還有須知。

2.找到了比較中意的房產後，要提前調查好這個房子的資訊，首先提前聯絡拍賣的法院，一般會提前安排人手帶你們集中看房。看房中一定要了解清楚這房子的詳細資訊，有沒有其他法院輪封，產權有無問題，有沒有欠契稅、物業維修基金、水電、有沒有長期租給別人等

3.問房產證號，去房管局查能否正常過戶，交稅情況

4..去法院交保證金報名，一般數額在評估價的百分之五左右

5.去拍賣機構辦理競拍手續，記得帶好銀行進帳單還有法院的收款憑證。保證金如果你買了就會直接抵房款，如果沒買到會退還

6.成交後，拍賣機構有成交確認書還有拍賣報告，三天內會移交給法院那邊。

7.法拍房一般是10-15個工作日全款給清，否則視為違約，不但不退保證金，還要給二拍與本次拍的差額。不過現在有些拍賣房也可以貸款，不過一定要在拍賣前聯絡好銀行做預審批。現在淘寶法拍有專門的合作銀行，挺方便。

8.去房管局繳稅過戶

二、法拍房的風險

1.買房容易，入住難：這是最麻煩的，提前調查好原業主有無長期給別人，原業主鬧事不配合搬出去等。

2.法院輪封：原業主多重債權，拍賣後涉及到拍賣款的分配，容易扯皮。

3.戶籍難入：以前的話業主沒有其他房子可以入戶的話。那麼以後入戶就麻煩了，小孩讀書也不方便。不過現在還好，可以申請公安戶籍部門把原業主的戶籍轉入公共集體戶，這個現在問題不大。

4.其他欠費，原業主拖欠物業、水電等費用，如果是閒置了很多年的房子，可以提前去物業問下欠了多少錢

5.鉅額過戶費，這個出過很多案例，本來兩百多萬買的房，結果交契稅加補地價都要額外交六十多萬。這個也好解決，提前去房管局調查好，不要跑的，可以委託中介幫你查，幾百塊錢省很多事。

所以法派房雖好，但一定要提前做好功課哦

購買法拍房時除了不能落戶的風險、原房主的身份風險、無法馬上入住的風險、補繳費用的風險此四項風險之外，還有一些注意事項：

1、房屋原業主的身份背景

被抵押或者沒收房屋的，大多是因為債務人無法履行到期債務，導致被債權人起訴、查封抵押房產，最終被法院強制執行拍賣，很多一部分是由於投資失敗，資金鍊斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行，如果遇到流氓房主，可能會返回來鬧事、找麻煩，就後患無窮了。

2、注意其餘增加的費用，做好衡量

建議大家在即使看過評估報告的情況下，也要去調查更多的房屋詳情。要關注標的物，要注意除購房成本後增加的相關費用，比如是否存在未到期的租約?是否存在物業管理費、水電煤氣費、有線電視收視費等欠費情況。

3、確保資金到位，不然會浪費保證金

對自身財務狀況一定要有一個很好的瞭解。比如在房產拍賣成交後通常是需要一次性付款的，即使可以貸款也是要將很多成本計算在內的，如果貸款一旦無法獲得或者貸款延期發放的情況下，則有可能會產生其他問題

法院拍賣房產的簡稱，遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程式向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

購買法拍房需注意：

1、實地看樣：請務必去現場瞭解房屋情況。

2、限購：各個城市限購政策不同，需提前瞭解透過法拍購買房屋是否限購。

3、稅費：各地稅收政策根據標的物實際情況而高低不一，競買人需提前瞭解。

4、騰空：房屋如有人居住，需確認是否會騰空，否則將影響正常使用。

5、租賃：租賃合同不隨拍下後自然解除，需提前確認租賃處理方式。

6、土地性質：如土地性質為劃撥，則房屋存在無法過戶的風險。

擴充套件資料：

意向競買人可以聯絡拍賣輔助機構預約看樣。在拍賣前，拍賣輔助機構會組織買受人實地看樣，如意向競買人有特殊原因不能按期前往的，也可委託代理人進行看樣，當然，意向競買人也可自行前往看樣。拍賣成交後，法院將按照房屋現狀進行交付，法院不承擔瑕疵擔保責任。

購買法拍房要注意什麼問題

一、購買法拍房一定要弄清楚房屋原業主的身份背景

一般法拍房，大多是因為債務人無法履行到期債務，導致被債權人起訴、查封抵押房產，最終被法院強制執行拍賣，很多一部分是由於投資失敗，資金鍊斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行，如果遇到流氓房主，可能會返回來鬧事、找麻煩，就後患無窮了。

二、要實地去看房，如果房子被租賃或者被佔用著的房子要當心

法拍房想看房可沒那麼方便，不去實地考察看房，很可能遇到存在建築瑕疵的房產，而法院對房子的瑕疵是不擔責的。去看看，也能瞭解到這個買賣的房子是不是存在對外出租了或者是被佔有的情況。

在法律上買賣不破租賃，也就是說這個房子買賣是不影響租賃合約的，如果原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒有權利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類長期租戶，那交接、騰退處理起來都很複雜，成本也特別高。

三、房屋的產權屬性一定要查清

不管購買什麼型別的房屋都要查清房產的屬性，法拍房也例外。房產的屬性主要包括土地的出讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動產證、稅費繳納有沒有拖欠等。這裡需要說明的是，法院拍賣財產時報出的拍賣價，通常只是“裸價”，參拍者如果舉牌競得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔一些隱性費用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業費、水電費等，也需競拍人一併承擔的。

四、詳細瞭解過戶流程

如果以上四點都沒有問題，並最終透過司法拍賣成功買到了房子，購房者就要儘快辦理過戶手續了，那法院拍賣的房子怎麼過戶？

1、購房者首先要確認法院是否解除了該房產的查封。

2、準備好相關材料，用書面方式寄給有關部門。

3、如果是當事人自願履行判決或裁定的，由當事人共同到登記機關辦理過戶登記；當事人一方不願履行判決、裁定義務的，由銀行向法院提出強制執行申請，登記機關根據法院的強制過戶的判決或裁定、協助執行通知書辦理過戶；可讓法院出面協調建設局和國體資源局的關係，依法辦理房產過戶手續，取得房產證。

只所以被抵押或沒收房屋的，都是因為債務人無法履行到期債務，導致被債權人起訴、查封抵押房產，最終被法院強制執行拍賣，很多一部分是由於投資失敗，資金鍊斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行，如果遇到流氓房主，可能會返回來鬧事、找麻煩，就後患無窮了。

二、 實地看房，有無租賃及被佔有的房子要當心。司法拍賣的房子想看房可沒那麼方便，不去實地考察看房，很可能遇到存在建築瑕疵的房產，而法院對房子的瑕疵是不擔責的。去看看，也能瞭解到這個買賣的房子是不是存在對外出租了或者是被佔有的情況。

在法律上買賣不破租賃，也就是說這個房子買賣是不影響租賃合約的，如果原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒有權利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類長期租戶，那交接、騰退處理起來都很複雜，成本也特別高。

三、房產的屬性要查清

這個毋庸置疑了，在買司法拍賣的房產時候購房者要查清楚房子的屬性，這裡面主要包括土地的出讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動產證、稅費繳納有沒有拖欠等。這裡需要說明的是，法院拍賣財產時報出的拍賣價，通常只是“裸價”，參拍者如果舉牌競得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔一些隱性費用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業費、水電費等，也需競拍人一併承擔的。

四、 明確房產的產權共有情況司法拍賣的房源都是有債務問題沒有理清的，購房者買的時候就要注意是個人所有、夫妻共同所有，因為可能涉及房產交割時候存在異議。另外還要謹防房產涉及一房多債主。

五、明確過戶流程假設以上四點都沒有問題，並最終透過司法拍賣成功買到了房子，購房者就要儘快辦理過戶手續了，那法院拍賣的房子怎麼過戶？

首先，購房者確認法院是否解除了對該房產的查封。

其次，材料準備好，用書面方式寄給有關部門。

第三，當事人自願履行判決或裁定的，由當事人共同到登記機關辦理過戶登記；當事人一方不願履行判決、裁定義務的，由銀行向法院提出強制執行申請，登記機關根據法院的強制過戶的判決或裁定、協助執行通知書辦理過戶；可讓法院出面協調建設局和國體資源局的關係，依法辦理房產過戶手續，取得房產證。

什麼是法拍房？

法院拍賣房產的簡稱，遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程式向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

一般情況下，有如下幾種情況的房產會成為法拍房：

1、還貸中斷

購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款的。

2、民間借貸

比如：張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請張三還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款。

3、司法沒收

比如刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫；

4、無主財產

這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生。

購買法拍房要注意哪些？

1、法拍房要求付全款

法拍房的便宜，那是相對於普通商品房而言的，相同條件下，假如一套100萬左右的房子，如果換做是法拍房的話，大概只能賣到七八十萬左右，表面上看，法拍房便宜了不少，減輕了買房壓力，但是，一般購買商品房只需付個百分之二三十的首付，剩下的可以透過銀行貸款付清，法拍房則不同，要求一次性付清全款，一次性拿出幾十萬買房的人也在少數。

2、法拍房房產稅較高

為什麼會出現法拍房呢，一般是房主因為鉅額的債務導致資金鍊斷裂，破產後，房產被銀行收回，轉交由法院拍賣，購房者在購買法拍房之時，除了正常支付買房的錢，還需要交付其他的費用，包括契稅、增值稅等等，加起來也是一筆不小的數目。

3、購買法拍房不包售後

一般在購買商品房的時候，如果出現什麼問題，還可以和開發商進行溝通，如果出現糾紛或者合法權益受到侵害，可以透過訴訟等手段維護自己的合法權益。但是購買法拍房不一樣，法院只負責將房子賣出去，房子賣出去一概不管，即使買房後出現一些糾紛，法院其實是不需要負責。

1、瞭解過戶稅費問題

法拍房過戶的全部稅費由購買者承擔，購買之前一定要清楚瞭解、計算可能涉及的稅費，瞭解房產屬性，不要像前文所說因為房產的原持有者是公司，稅費高達242萬元，所以一定要有充分準備，計算好成本。

2、看房屋是否屬於“交吉拍”

競拍中標明“交吉拍”則由法院負責騰空房屋交付給購買者，也就是說購買者不會出現無法入住的風險。反之，如果競拍中標明“不交吉”，則意味著房屋可能有合法租戶，或者原業主等人在居住使用，購房者將只能透過其他途徑解決。

3、實探拍賣原因

拍賣前，透過法院、周邊中介、附近鄰居等渠道，瞭解拍賣的真實原因，以免後期入住原業主的債主找上門妨礙生活。

4、瞭解後期需要繳納的公共費用

預估繳納的預算，瞭解全部的公共費用，做到心中有數，以免該房屋原業主拖欠物業費、水電費、燃氣費、寬頻費、有線費等費用。

購買法拍房的其他注意事項1、注意房屋性質

購買法拍房的話，可能還沒有找中介公司購買房子那麼周到，因為法拍房的資訊不是那麼容易獲取到的，購房者就要冒著買到問題房的風險。不管購買什麼型別的房屋都要查清房產的屬性，法拍房也不例外，在調查法拍房的房產屬性的時候，購房者要清楚針對哪些內容進行調查。房產的屬性主要包括土地的出讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動產證、稅費繳納有沒有拖欠等。

2、戶口問題

法拍房大多數都是因為原房主欠下債務，無法償還才導致房子被拍賣的，也就是說房子在拍賣的時候，法拍房上面是有原戶主戶口的。但是法院在拍賣房子的時候不會針對這些情況做說明，法院透過拍賣確認書、執行裁定書等法律程式，將房屋合法地過戶給了購房者，等到購房者發現這個問題，如果原房主不願意配合籤戶口的話，法院沒有強制其遷出的權利。

3、注意交房時間

在法院不對法拍房進行詳細調查的情況下，關於法拍房的詳細情況就只有購房者自己去了解了，買下法拍房之後還不能夠及時的辦理入住，如果存在租賃在前、抵押在後的情況。為避免遇到這樣的問題，購房者就要實地去檢視一下法拍房目前的狀況。

法拍房，遭法院強制執行拍賣的房屋。

首先，買房前要做好整體規劃。一定要仔細權衡，明確想要買房的位置、戶型大小、落戶政策和限購限貸政策等。

和網購商品一樣，法拍房也有自己的寶貝詳情，那就是競買公告及標的物介紹。仔細閱讀司法拍賣網站上列明的各種公告和檔案，會發現在網站中會列明很多購房參考的重要資訊，比如房屋型別、拍品現狀、權屬狀況、是否帶租、是否佔用、戶口情況、稅費承擔方式、欠費情況等等。

很多資訊我們透過網站平臺上是看不出來的，買過房的人都知道要實地看房，來驗證之前獲取的資訊是否真實，防止出現意外情況。實勘分為內部實勘及外部實勘，這裡一定要弄清楚。

法拍房的付款週期一般在10天左右，需要支付全部款項。

房屋的拍賣是在法院指定的拍賣平臺上舉行，整個流程會牽扯很多專業性的問題。

如果說到購買法拍房最擔心什麼？可能大部分人會覺得我已經把法拍房拍下來了，之後的過戶流程是什麼樣的？

法拍房相對於正常房產過戶確實會複雜很多，如果沒有提前做好功課，很容易遇到一些麻煩的問題。

其實購買法拍房並非那麼複雜，把控好風險，在拍輔幫的專業服務下，就有機會斬獲心儀的房源哦。

　提前規劃 目標明確

　　閱讀公告 透徹瞭解

　　心態平和 理性購房

　　學會算賬

　　實地勘樣 多問多看

　　俗話說得好：“眼見為實”，買房想買個放心還是得自己去看看。尤其是當標的物有欠費、租賃等瑕疵時，一定要明確有多少欠款、欠誰的錢、租賃年限、租金情況等各類問題，以防欠款混亂或買了房子住不進去等情況的發生。

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記住司法拍賣“15句箴言”，不用花錢找律師。

法拍稅費不難算，產權性質是關鍵；

法院公告別大意，一句一字看仔細；

租約佔用清房難，事先一定了解全；

限貸限購看城市，問清政策別亂來；

戶口占用不掛靠，協商無果找公安；

買賣是不破租賃，租約須在查封前；

輪候查封怎樣辦，誰先佔用誰有權；

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物業欠費不可怕，查查該交多少元；

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司法拍賣很莊嚴，悔拍不退參拍錢；

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法拍早已線上化，一心撿漏風險大；

曲線買房破限購，心疼外地單身狗；

正規助拍上海豚，弄懂規則再上車。