這就要看你是什麼城市了。

就拿我生活的上海來說吧，因為屬於一線城市，人口持續流入，甚至保持著一個優勝劣汰。無論是從消費能力，薪資實力，還是從配套、教育、醫療來看，都是世界級別的水平。

所以，這樣的城市還是具備很強的投資價值。

並且對於許多老的小區來說，地段位置非常不錯，而且還是一個學區房的優勢，房價自然是水漲船高。

即便這兩年出現了短暫性的回撥，但是回撥的空間是有限的，並且以5-10年的長期角度來看，依然能夠保持一個溫和上漲的趨勢，投資價值相對較高。

這樣的城市在中國還有一部分，但是主要集中在一線和新一線。

因為這些地方有人口支撐，未來的中國將是人口決定房價的分化走勢，畢竟人口紅利已經見頂，所以很難再見到全面暴漲的炒房黃金週期了。

這樣來看的話，地段好但2002-2008年的老小區是否還有投資價值？還是要看城市！

玖哥這裡很肯定的說，2002年到2008年的老小區還不是太老的小區，還是可以投資。

2002年到2008年的住宅，距今也才10年到15年，這些房子現在一般的都在都市核心區域，地理位置非常好，周邊生活配套成熟，生活比較方便，適合居住和投資。

你這裡購房主要的目的是投資，雖然是可以購買，但也有幾點應該注意。

某些高檔物業比如別墅，面積比較大的住宅等，超過10年就不適合投資。

這些高檔物業，你以後轉手比較困難。

購買這類物業的群體，購房者本身的要求都比較高，超過10年的房子，他們眼裡就是舊房了，不會購買的。

購買這種高檔住房，如果考慮出租也不合適。能夠支付租金的，這種舊房也不會喜歡；喜歡這種住房的，租金也高了，也無力支付。

一般選擇中小戶型投資比較合適，建築面積不超過120平米。這個群體購房人比較多，並且一般都是剛需，對生活的便利性、配套是否成熟要求也比較高。

物業管理不好，直接會導致你房子居住體驗感極差，之後轉手也更加困難。誰也不願意買一套髒亂差的房子，不說居住，看著心情都不好。

一個物管不好的小區，隨著時間的推移，小區髒亂差更糟糕，你購買的房子會更加貶值，也就達不到投資的目的。

超過10年的房子，投資的話，一定要重點考察其物業管理水平，物業管理不好，價格再便宜都不能買。

沒有電梯的房子，每天爬樓很辛苦；有電梯生活就方便很多。

現在很多人都“懶”了，到哪個地方即使路程不太遠都要乘車，很少有走路的。買房也是一樣的，相鄰兩層三層樓，都不願意爬樓梯，都要乘電梯。

如果你購買的這房樓層比較高，又沒有電梯，那就不建議購買了。

二樓或者三樓是可以購買的，不要超過四樓，這樓層不高，有的人還能接受爬二層、三層樓的房子。樓層太高了，爬樓就辛苦，你以後轉手給其他人，就沒有人願意接受。

如果是一樓也不太適合購買，一樓採光差，潮溼，蚊蟲多，居住體驗差。如果是洋房帶花園還不錯，花園洋房的花園是最大的價值所在，有很多人喜歡；如果沒有花園就不建議購買一樓了。

從以上分析的幾點來看，在購買超過10年的房子用來投資，要思考的問題比較多。最主要的問題是，這小區本來就超過10年了，買的房子以後要考慮出售，誰來接手的問題。

如果物業沒有可取之處，你這房在三五年後，就更加沒有人願意接受了，那你就成了房東了，就達不到投資的目的。

重點要考慮物業管理是不是很好，物業管理不好，小區以後就會更加糟糕。誰都願意居住在一個乾淨，整潔，安全、鄰里和睦的小區裡面。

另外現在的人都不願意爬樓梯，購買的這種房子，最好是帶電梯。如果購買的是樓梯房也不要太高了，以後沒有人願意接受樓梯房的。

中國的商品房市場是90年代興起的，現在一般都樓齡過了30年。

首先，並非樓齡高了就不好賣。這要看城市經濟是否持續增長，人口是否快速湧入。如果是的，樓齡高點，不影響二手房交易。目前深圳的很多商品房都超過20年，交易一樣火爆。

其次，國家在物權法中已經規定了房產證到期後自動續期，補繳一定的差價就可以，所以70面的產權實質性影響不大。

最後，您說的2002-2008年的房子是否值得投資，十多年的房子一般而言還是可以的。一看房子的物業和保養程度，如果確實很舊，年久未翻修，品質感不夠，居住人群複雜，那就不要考慮；如果保養比較好，公共部位維護比較好，綠化不錯，物業服務不錯，小區品質不錯，就值得考慮。說到底跟開發商打造的小區品質和後期的物業管理有關。有的小區越老越貴，是因為物業服務和社群的品質感強。

這裡最關鍵的問題，還不是樓齡，而是地段和以後的發展潛力。如果是老城區的房子，一般升值幅度沒有新城區的快。另外如果是步梯房就更不要考慮了，幾乎不升值，買了只好自己拿來養老。

以上就是本人的建議。總的來說，看地段，看品質和物業。

2000年以後的二手房，地段可以的話，只推薦自住為主，少量的二手房有保值價值！

2000後以後的二手房，如果地段好的話，其報價都是相對偏高的，不能因為地段好，就忽略其內在的投資保值收益，嚴格來看，需要題主仔細考慮如下三點；

(一）二手房購買下來的總費用支出

一般二手房購買的話，房價僅是一部分，購買過程中還涉及到賣方的增值稅和個稅、中介費這些都有可能轉嫁給買方全部承擔，所以在購買過程中，一定要諮詢居間方或房管局工作人員，大概的交易稅費有多少；另外，如果房買來僅是投資保值之用的話，肯定後期還需要簡單的裝修和佈置一下，這些費用也要加進去！

（二）核算預估該二手房市場出租收益和未來升值潛力

二手房的出租收益一般參考同地段可以簡單查詢出來，和上面的總費用一對比，核算下該房子出租收益率，如果出租收益不超過2.5%，我個人建議謹慎考慮。

另外，二手房未來的升值潛力即便地段稍好，也會隨著城區規劃方案的出臺及城區面積的擴大，其未來潛力也不見得能穩步上漲。

（三)最重要是買二手房能否申請到貸款或個人能否全部自籌資金

因為二手房房貸現階段較難申請，所以這個一定要了解所在地的二手房貸款難度，如果確定所在地貸款較難，那就只能自籌全部資金來購買房了。最後如果購房資金不足的話，前面買房的各種方案都是空談！

綜述，單純的從購買者角度來講，我個人一直是推薦首先考慮新房市場，即可以融入未來的城市規劃，也可以用按揭付首付買到想要的房源。對於2000年以後的二手房，如果價效比不錯，也可以適當考慮，但一定要從自住的角度來想問題。

一看這個問題就知道提問者是房產投資的菜鳥。這個時間段內建成的住宅小區，都是目前非常成熟的住宅區，具有良好的投資價值。

2002-2008年建成的住宅區，雖然居今已建成了近12～18年，但是絕對稱不上老小區，而是非常值得投資的成熟小區。

這一時期建造的住宅區，現在都處在了都市繁華或較繁華地帶，甚至是副都市中心區域，這樣的地段以及商業，生活，教育設施等，是目前新建的小區難以複製和超越的。

先以上海為例，再談你說的成都。

2008年，上海中遠兩灣城作為普陀區成交量排名數一數二的超級大盤，新盤均價20000-22000元/平方米，一套全新小3房總價250萬元。

目前中遠兩灣城的二手房價格在6.5-8.5萬元之間，成交活躍。因為現在中遠兩灣城這樣內環線以內的地段，在上海已罕有新樓盤推出了。

而在中環邊的大寧金茂府毛胚房都要11萬元/平方米起價了。

如果你實地到大寧金茂府和中遠兩灣城實地感受一下後，你就知道中遠兩灣城的目前價值依然是低估了。

我曾給大寧金茂府做過商業推廣，也知道大寧金茂府花了不少心思做好各種環境，但是有些是改變不了的，例如綠化，生活設施，人氣等。

一邊是化大價錢移植的樹，一邊是已成長了近20年的參天大樹，給人的感受能一樣麼?

說到成都，說幾個2008年左右的老樓盤：清水河畔，澳龍名城，翡翠城。這幾個樓盤難道現在成貧民窟，沒有投資價值了?不可能吧。

作為2008年樓盤的清水河畔，當時售價是3800元/平方米。

2008年底時，澳龍名城記得是4800左右，翡翠城4期5千多。

清水河畔的交通這麼方便，綠化這麼好，目前二手房價格在1.27-1.65萬/平方米之間，對照現在1.27-1.65萬的成都的新房房價，房子地理位置在哪了?連龍泉寺的奧山成都澎湃城都要18200元了

你說現在的清水河畔的房子會沒有投資價值?我是不信的。

澳龍名城，現在的二手房價格在2.5-3.2萬/平方米之間，對標現在成都2.5萬～3.2萬的新房在哪?

有可能在錦江區麼?有可能就在地鐵口附近麼?有可能購物，生活，遊樂這麼方便麼?

翡翠城還用說麼?問題是翡翠城現在均價是30240元，你的購房預算還夠麼?

投資房產的關鍵還是地段第一，不是看磚頭和鋼材是不是新的。

我肯定，我說到的這三個小區的房價依然會有上升的空間。

別聽其他房產理論家誇誇其談扯淡了，他們沒有幾個買得起房的。

地段好是有多好，租金是重要的衡量標準！如果黃金地段，肯定有前途，而且現在老破小可以二次出出新，內部重新裝修，未來還是有潛力的！

地段好但是2002-2008年的老房子是否還有投資價值？

我覺得這是毋庸置疑的，買房永遠是位置是首選。老小區的地段是不可以複製的。新小區在怎麼開發也沒有老小區好

關於這個問題，“鐵口”認為，有魚有熊掌的大餐，其實就在於“取捨”之間，而能夠做到取捨，則在於對房地產樓市調控措施的研判，以及對樓市相關政策的吃透把握上。按照“鐵口”的判斷，在開發商已經深度挖潛了三四五線城市的房地產潛力後，未來一段時間，城市的老舊小區和農村將是開發商下一步瞄準的方向。也就是說，生活在老舊小區和擁有農村戶口，在農村有地的這一部分人已經站在了資本的風口上，“舊二代”和“農二代”有望和“富二代”“拆二代”湊成一桌頂級麻將。

從頂層的樓市調控措施看，三令五申扎住流向房地產的資金活水，不惜千萬元處罰違規金融機構，這讓開發商的“高週轉”很是捉襟見肘。去年的頭部房企從三四線城市回縮，大量樓盤促銷折扣，以量換價的行為，其實是房地產企業的斷尾清盤。其意義就在於在收攏資金，今年全力一搏。

從現實情況看，開發商的最大成本就是土地成本，一二線城市可以用於房地產開發的土地越來越少，土地越發寸土寸金，在資金供給不足的情況下，拿地自然畏手畏腳，拿到地樓面價必然提升，購房者卻無力消費，這就導致了“地王”難以像去年那樣頻繁出現，讓購房者買單也成為“天方夜譚”。

不只有一位開發商表示過，未來的房地產要從增量向存量方向轉變。問題是，話誰都會說，本來就是蓋樓的，難道要把自己變成物業公司，從業主手裡扣那塊八毛的？一年營收十幾萬億的開發商貌似還真丟不起那人。可是，怎麼把增量變存量？頂層給畫出了道道。

從1998年“房改”以後至今的20多個年頭，我們的新建商品房套數早已過億（有人說是一兩億，也有人說是五億的）。相關資料顯示，我國城鎮人均居住面積已經是接近發達國家的40平米標準線。日前，住建部的頭腦釋出資訊稱，“城鎮老舊小區改造上升為國家的重要工作”，未來住房工作的重要內容就是對存量房的改造升級。這就為開發商從增量變存量開闢了戰場。

新房價格太高，購房者高山仰止。舊房子配套好，小區相對成熟，全國各地走一遭，你就會發現，幾乎所有的老舊小區旁邊不是有學校，就是有大型商超，不是有公園，就是緊鄰飲食一條街。由於當初缺少規劃，大部分老舊小區都是先有配套設施，再有民房興建，所以，只要小區設施齊備，比住新房都“巴適”得很。如果家裡趕上最後一批福利分房，那麼，一家有兩三套老舊小區的房子，其價值堪比目前已經進入停滯狀態棚戶區改造。

還有一個訊息是，頂層推動老舊小區改造的依據是“全國需要改造的老小區涉及上億人”。開發商在城市大拆大建是不可能了，但是，縫縫補補日後將是常態。未來，開發商會依舊立足城市，放眼農村，把有限的資金，投入到無限的新農村建設和老舊小區改造中去。一個野蠻生長的房地產“暴利”行業漸行漸遠了。

看以下三點決定是否買：

1、地段，地段，地段，交通好、商業配套齊全，人氣旺，房子好租；

2、學校，對應一個好學校；

3、有車位。

小區老不老不關鍵，關鍵在於以上三點，如果都具備是最好的。

在房地產市場可供我們選擇的產品特別的多，除了新房和二手房這樣大類別的分類之外。還有一些具體的細分，比如在二手房裡面按照樓齡來，可以分成，次新房，老小區，待拆遷房等等。

很多朋友就問-地段好，但是樓齡在2002年~2008年之間的老小區，是否還有投資價值？

今天我們就一起來聊一聊，像這種樓齡段的老小區，到底還具不具備投資的價值？還值不值得投資購房者去購買？

一，地段好，樓齡在2002~2008年之間的老小區是否還有投資價值？

香港著名商人李嘉誠常說，買房首先考慮的是地段，其次考慮的還是地段，最後要考慮的也是地段。

從各個城市的房價梯度來看，地段的確是影響房價的最直接因素。好地段的房價永遠比差地段的房價貴很多。

那麼，已經確定是地段好了的大前提下，2002~2008年的老小區是否還值得購買，還得看一個關鍵性的指標——那就是銀行的貸款情況是否夠輕鬆？

為什麼？

很簡單，絕大部分的購房者都是透過首付+房貸來實現購房的。對於大部分投資購房的朋友來說，除了地段，他也會去參考這個房子是否會在銀行順利的被批貸，來作為自己是否買入的參考標準。

第一，從房子自身未來增值空間上來說。

房子能夠在銀行順利的“批貸”，就說明它還有金融價值，能夠透過小槓桿實現高利潤，它就具備投資價值。

畢竟同一板塊同一區域，哪怕是隻隔了一條街，樓齡不同，房價也會不同。而往往是樓齡越老，房子的單價越便宜，總價也就相對較低。

單價低就意味著更有增值的空間，單價低地段又好，又能順利的替代，購買的群體也相應會多出很多。

第二，在購房者這塊來說。

一個房子能夠在銀行順利的批貸，可以增加很多的購買群體。也可以讓自己的房子能夠有更多的購買者，在未來的流動性上更良好，賣出的機率更大。

無論是剛需購買者，還是改善購買者，甚至是投資買房的人群。都不希望投入太多的資金去買房，透過貸款+少量的首付來實現房子的投資，才是他們追求的最終利益收穫。

……

是的，地段好，但是樓齡在2002~2008年之間的老小區，是否具有投資價值，一定要看它是否在銀行具備順利批貸的先決條件。

如果仍然具備順利批貸的寬鬆條件，它是具有投資價值的，如果沒有它的投資價值幾乎很小。

二，如何判斷，樓齡在2002~2008年之間的老小區，具備銀行順利“批貸”的先決條件？

在第一大點我們已經非常明確，樓齡在2002~2008年之間的老小區是否具有投資價值。在地段特別好的大前提下，一定還要去看看它在銀行“批貸”的容易程度。

第1個方面，地段好。

小區的樓齡已經很老了，那麼就一定要買入地段好的，這是一個大前提。

如果你買在了偏遠的郊區，這樣的房子很難再有人來接受，郊區太多的地可以建新樓盤，大家更願意去購買新房。

因為新樓房不僅，購買程式簡單，稅費較少，而且還能按照自己的裝修風格進行選材和佈局。

第2個方面，品牌有影響力，口碑好。

房企的品牌有好的口碑，有大的影響力，也就意味著它的物業管理水平較高。

物業管理水平較高，一般小區的整體維護都特別的良好。無論是在小區環境還是外立面，都能夠保持它的整體，品相特別端正，門面特別好。

就拿重慶的一個老小區來舉例：龍湖楓香庭-這個小區地處江北區觀音橋商圈旁邊，小區修建於2002年，房齡特別的老了。但是它的維護水平達到了它的外觀，看上去就跟2012年的房子一模一樣，沒有太大的區別。

是的, 龍湖在重慶的影響力是非常巨大的，可以說是本土的龍頭企業。企業也主要以打造小區的舒適居住環境以及高階的物業服務水平為前提，服務於人。

這個小區它就具備在銀行，能夠順利批貸的寬鬆政策環境。相比在他邊上挨著的那些老小區而言，優勢特別的大。

第3個方面，帶有優質學區資源的電梯房。

這裡一定要注意有兩個條件，一個是帶有優質的學區指標，另一個是電梯房。

很多2002~2008年之間的小區，由於之前的建築水平和整體的環境，也有一部分是樓梯房。而樓梯房往往銀行不予以批貸，且不說它的住居住出行並不方便這些原因。

另外既然是老小區，一定要多加一些優質資源防身。好的學習指標，往往是購買者特別看重的。望子成龍，望女成鳳這些思想根深蒂固，教育的不均衡導致了擁有優質學區指標的房子，哪怕是老小區，同樣具備銀行寬鬆的貸款政策和增值空間。

第4個方面，購買前直接問銀行。

這裡的直接問銀行，一般是購買者透過中介在貸款機構，確定這個房子是否具備放款的寬鬆條件。

當然，這是最直接的一種方式，也是最簡單的一種方式但是需要確保中介是否有給你說實話。

所以，打鐵還需自身硬，學會以上三個方面的判斷，掌握這些技巧也是不錯的。

……

是的，購買地段好，樓齡在2002~2008年之間老小區的購房朋友，一定要參考以上三個標準，來決定這類物業的取捨。

投資買房畢竟自己不會住，最終的目的是想實現增值之後，能夠順利的賣出變現。那麼，就需要從以上幾個方面去重點把控。

當然，還有很多細小的參考標準，比如小區鄰里素質，停車位是否充足，安保環境如何等等。越多優質因素加身，越具有投資價值。

三，小結

總的來說，投資買房以賺錢為目的，就是想要快速的增值，還能具備良好的流動性，實現變現這樣一個結果。

那麼，在買房的時候，除了要控制好地段以外。還要去看看這樣的房子是否具備銀行的貸款寬鬆條件，這也是重中之重的。

最後，還想提醒大家一下，最好去購買那種具有稀缺資源，在對應板塊或者小範圍內沒有“競品”的小區。

比如擁有無敵視野的江景，擁有獨一無二的小區公園等等。

總之一句話，在控制地段好的大前提下，購買2002~2008年之間的老小區，一定還要去多加一些優質資源在身，給自己的房子具備更大機率的投資價值才是安全之舉。

如果說是在一線城市地段好價效比高的房子完全是可以出售購買的，肯定會轉，因為不管在哪個地方肯定是地段最好的房子價格就最貴的。貴的道理無非也就是，學區，配套。或者是環境。所以說只要不貪，肯定是可以投資的。每個城市老城區都是寸土寸金的，基本上沒有啥可以開發的地塊。但是很多年輕人。還是會去選擇這種房子。因為方便，出門購物方便。上班方便，就算後期老城區改造也還會拆遷分房子，所以說寸土寸金的地段肯定可以投資的。這就是我的觀點，[呲牙]

某些老小區還是有投資價值的，但要擦亮眼睛看清楚，我不知道你在哪個城市。在我們南寧市，老城區有很多優勢存在的，比如名校學區，全市的重點小學、中學都在老城區；還有商業環境成熟，生活便利等等。但也有很大的劣勢，是老城區環境差，停車位缺少。

所以投資老城區的老小區一定要優先考慮：地段位置，有小區環境，有名校學位的學區房。

這個時間段的老小區，有沒有投資價值？要看你想要多少價值。先說優勢，這個時間段蓋的房子，地段都非常好，位置靠近城市中心，教育資源、行政資源、公共資源、交通資源等各種配套都比較成熟，房齡也不算老，居住舒適較好，作為投資，風險較小！

但是，現在的房價，已經見頂，價值在最大化時接手，也有一定的風險，升值空間有限。推薦個人使用、想炒房掙錢，你會冒一定的風險！

香港首富李嘉誠曾經說過一句話:地段、地段、還是地段。好地段，第一，要交通便利；第二，要商業繁榮；第三要就醫、就學方便。而且，真正的好地段，是所在城市，甚至是所在省份的傳統商圈，往往經得起時間的考驗。所以，在真正好地段的小區，肯定是值得投資的，況且，2002-2008年的小區，也不算很老。當然，如果小區配套好，環境美，戶型優，就更值得投資了。如果還能撿個漏，那就偷著樂吧。

是否有好的投資價值，從以下幾點來分析：

1.好租，好的地段，看看本小區和周圍小區的出租率，如果出租率高，也代表人口流動性強，就有它的價值所在。

2.好賣，看本小區同戶型成交率。成交率高說明市場流通大，就不擔心以後賣不了。

部分還是可以的，要看配套學區、醫院、交通、商業、周邊如果配套好一點基本是可以購買的，如果是外環或者周邊沒有配套且又沒有規劃那麼是不建議購買的。