住宅跟公寓是兩個概念，公寓不具備金融屬性，如果你作為投資，並且以後會出手，那麼到時候你會哭

作為一個一線房產銷售員買四十年的房子，後悔一生，買70年住宅值得擁有！

一個人商業，一個人住宅，年輕人買住宅以後再換

我想你應該是在一線城市工作.老家可能在二線或者三線。

公寓在一線城市的投資屬性不是很高，如果打算長期持有收租是個不錯的選擇，但是盈利套現是個非常困難的事情.除非是一線城市的CBD黃金地段，而且是15年前買公寓的那批.才有機會溢價。

根據你當地的情況和資料分析，根據租售比做一個判斷，還有個很重要的問題，你們那裡的公寓是否是民用水電，是否能用天然氣？如果和住宅一樣可以民用水電還可以天然氣，在老家選擇公寓也是個不錯的選擇。

疫情期間是最好的抄底機會，今年是最壞的一年卻又是機會最多的一年[靈光一閃]

買小面積平層住宅相對好點，尤其是出租率比較高的小區，小房子好出租，畢竟對於租房群體來說，單身或者小兩口，小家庭的客戶群體會比大家庭的客群多一些，這樣客源比較多的市場也好出租一些。

如果是考慮自己買房子住，小房子壓力小，如果住的人少，可以先買小點過度，等以後有錢了 可以把這個小點房子出租還好出租。再買大的。

複式公寓，一般都屬於商業地產產權40年無學區不可落戶，有些地方政府政策會支援落街道集體戶，具體因地制宜，首先，商業地產物業水電比住宅要高很多，無形之中加大了生活中的一個開支，另外，公寓樓住戶比較多，同一樓層一般有18到30幾戶，看具體樓盤，戶數多，也就意味著居住人群多，那麼在生活安全性方面就會大大降低，畢竟有時候人多眼雜，你也不知道你這一層都住的是些什麼人，公寓首付正常最低50%，總價50萬的公寓，也就意味著首付需要25萬，貸款年限卻只有十年，貸款年限比較短，而且只能商業貸款，但是複式公寓有一個優點，得房率較高，正常市面上在售複式公寓層高4米五，五米六左右，用銷售的話來說，就叫買一層送一層，產權面積50平方，實際使用差不多將近100個平方，但是很多公寓有一個通病，就是沒有陽臺，並且不通管道煤氣，如果說經常做飯，不喜歡用電磁爐的話，那麼這就是一塊硬傷，比較在意陽光日照這一方面，那麼公寓一般，要選擇邊套或者朝南，這樣的話，可以保障陽光日照的一個時間.

70年產權住宅，可落戶可讀書，貸款時間最長30年，首付低，支援公積金貸款，商業貸款，組合貸款，目前首套房政策最低30%，按照樓主所說當地公寓和住宅的均價來看，一套公寓的首付完全可以購買一套70年產權住宅，並且住宅在通風采光以及小區內部配套上，很多都比公寓要更加的完善便利，目前市面上在售，小面積70年產權住宅面積段一般是在70平方左右，70平方左右，可以做到兩室一廳一廚一衛，首先在戶型上面與複式公寓相比較有過之而無不及，要陽臺有陽臺，要管道煤氣，有管道煤氣，對於生活上面更加的便利，而且商品房小區一般規模都比較大，平時小區裡面散散步，也更加的方便安全，一般公寓很多都是單獨的一棟樓或者兩棟樓，規模較小，居住環境，不是太理想，並且住宅很多都是一梯一戶或者兩梯四戶的建造，在生活安全性方面有更大的一個保障。

那麼結合以上兩者的區別，在價格相差不大的情況下，我個人更傾向於70年產權住宅，不管是作為投資也好，還是自住也好，70年產權住宅也是市場上面的一個主流，目前很多城市公寓除了租金稍微高一點點之外，在增值保值方面，卻大大不如70年產權，二手買賣方面公寓基本上保本或者虧本賣比較多，並且交易稅費比較高，而且二手買賣能夠接受公寓的人群也比較少，相對於70年產權來說，更多的人願意選擇可以上學，可以落戶，產權年限長的房子。另外樓主所說的純住宅之間交易其實相差不大，主要就是稅費的一個區別，因為面積不一樣，所要繳納的稅費高低也不一樣，年限長短也會影響稅費的多少，目前首套房90平方及以下滿兩年只需一個點的契稅，一個點的個稅，如果您購買的二手房是房東唯一一套住房，並且滿五年，那麼就可以免去一個點的個稅，另外，現在市面上很多城市二手房買賣，一般很多人比較傾向於小面積較多，90平方以下100平方左右選擇的人群更多，而且在增值保值這方面，小平方單價遠遠要高於面積稍大的戶型。樓主可以做一個參考。

另外，如果在資金支援的情況下，疫情結束過後，建議購買一套住宅，因為在經過這麼長的休市時間之後，開發商以及政府經濟都會出現相對疲軟的狀態，那麼就會出臺很多利好的政策來刺激購房者的慾望，比如降息降準，開發商打折促銷等等，所以疫情結束過後，絕對是買房最好的一個，時機。

先分析一下住宅和公寓的優劣勢：

一、購買公寓的優點和缺點

1、優點：公寓戶型面積一般是30—60平米，戶型面積小，總價低。不但是精裝修交房的，而且拎包就可以入住，這樣一來，就免去了裝修帶來的繁瑣，從而能夠節省費用和時間。

最重要的一點就是，公寓在很多城市不限制購買套數，也不限制貸款。不計入家庭購房套限購政策。

2、公寓的缺點：

普通公寓的公寓樓梯戶比大，每層樓戶數多，電梯少，出入高峰容易擁擠。跟住宅相比，貸款利率較高，首付要50%左右，貸款年限最高是10年，月供較高。

公寓普遍不帶學位，二手轉讓的時候按照商業類過戶，稅費達到成交額的13-15%稅點，較住宅高很多。

二、購買住宅的優點和缺點：

什麼是普通住宅？

其實所謂的普通住宅就是指按所在地一般民用住宅建築標準建造的居住用房屋。按照國家的規定，普通住宅的產權年限是70年，建築面積140平米以下。

1、購買普通住宅的優點

住宅首付比例較低，目前國內絕大多數城鎮是執行30%首套首付比例，部分三線城市還可以做到20%首付。貸款利率較低，貸款年限最高可以做30年，月供相對公寓較低，還款壓力小。

住宅普遍都帶有學位。

二手轉讓過戶稅費相對較低。

水電費按民用標準收取，土地使用年限是70年。

2、住宅的缺點

很多城市有限購限售限貸。

住宅專案在規劃設計面積相對於公寓來說，面積較大，普遍都是2房70平米起跳，總價高。另外，因為毛坯普通住宅要花錢裝修，所以非常耗時耗力，而且裝修事物也非常繁瑣。

總結：由於你是在外地生活，不常住。另外考慮到在其他城市的限購和限貸政策，為了能給其他城市留個購房和貸款資格，建議你老家這套買公寓，公寓不限購不限貸。

這要看個人的實際需求。平層的優勢是好佈置，裝修費用相對較少。而且像題主所說的產權有70年，甚至還有學位。但如題主所說，他的缺點是面積小。如果要運用空間大的話，還是複式比較好。但複式裝修費用肯定是比較多的。平面的大家基本都瞭解了，下面主要講一下複式。複式住宅的優點和缺點？

複式住宅的優點

1、室內空間利用率高：由於複式設計的特點，複式住宅在空間使用率上要遠遠優於普通住宅。透過隔層，複式住宅相對於普通住宅多擴展出了50％甚至更多的使用空間。簡單的說，這是一種“向高度要空間”的設計思路。

2、動靜分開：現在很多朋友在利用複式住宅的特點來實現在有限的區域內的動靜分割槽處理。通常情況下，日常的生活起居、會客娛樂被安排在下層，而用於家庭辦公、學習場所和儲物空間則被安排在上層。也有將臥室佈置在上層中的設計，這樣的設計具有使隱私空間更加的私密化的優點。

3、更加個性化的私人設計：複式住宅最大的一個優點就在於為特住提供了更大的設計空間，透過對室內空間的再設計、再分割，可以融入更多的創意體現個性。在實際的設計中就有下層全部為家庭娛樂中心、而上層全部為非待客區域的設計，十分富有個性。

複式住宅的缺點

1、層高的限制：前面說過了，複式住宅不是真正意義上的“兩層樓”。所以，在將空間分割成上下兩層後必然會使這兩層在層高上受到一些影響。雖然動靜分開了、儲物空間也大了，但是這些是以犧牲層高為代價的。

2、樓梯：樓梯的設計在複式住宅中顯得尤為重要。如果想節省空間就要將樓梯設計得陡一些、窄一些，這樣就會給老人和小孩帶來很大的不便甚至危險。而將樓梯設計的寬了、平了又會佔用過多的室內空間。很難兩全。

3、安全效能：由於分割空間的需要，複式住宅的裝修會大量應用木板、木材等原料。所以會造成隔音效果不佳、防火效能差等問題。

其實複式樓的層高是比較矮的，但是它的空間率是比較大的，比普通住宅的空間利用要多的多。複式住宅的優點和缺點都給大家介紹了，各有利弊，所以大家在購買房子的時候這些小常識要知道，對比一下，看看是否適合。記住一定要根據自己的實際情況來決定。

[呲牙]買小面積平層還是買複式好？不同的房產型別有著自己不同的特點，公寓和住宅的適合人群不同，這個比較看個人需求和條件。條件和需求不同，選擇也不一樣。

一：我們先說說公寓和住宅有什麼區別？

1、產權年限不同

房屋的產權年限其實是跟房子所在的土地性質有關係的，出讓土地主要分為住宅性質、商業性質兩種，修建住宅和公寓所佔的土地性質是不一樣的。雖然房屋的使用沒有限制，可是土地產權的使用是有年限的，所謂的產權年限也就是指的土地使用年限，一般而言，普通住宅的使用許可權一般為70年；公寓的使用許可權根據所處地塊的用地類別，有40年和50年兩種。

2、落戶規定不同

現在很多人買房子都會把戶口遷到房子的所在地，但並不是買了房子就可以遷戶口的，這也是購買住宅和公寓不同的地方。公寓如果是在商業用地上建起的專案，是商業性質，就不能辦理入戶，但住宅就不一樣了，只要滿足一定的條件，購房者是可以解決戶口問題的，不過這也跟當地的政策有關係，大家在購買房屋之前可以瞭解一下當地的落戶政策。[捂臉]但據我所知，大部分學位都與戶口相掛鉤。

3、水電費標準不同

住宅是滿足居民居住需求的，而公寓卻帶有明顯的商業屬性，所以住宅和公寓在水電費的收費標準上也是不一樣的。住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的，大家可別小看了這筆費用，長期累積下來，住宅的水電費支出至少會比公寓的水電支出省下一半都不止。

二：買公寓好還是住宅好？

對於公寓和住宅，不同的購房人群會有不同的選擇，看看公寓和住宅分別適合哪些人群：

1、公寓適合過渡人群

大多數公寓住宅在設計的時候面積都不會太大，且不具備明火廚房功能，因此不適合長期居住，只適合暫時選擇公寓房過渡的人群。大家在選購公寓時要注意，根據居住人群的特點，購買公寓時要注意看公寓周邊配套和交通，這關係到自己今後的生活是否便利。

2、住宅適合居家

對於比較穩定的家庭來說，在已經有孩子的情況下可以選擇住宅性質的房子，住宅的水電費按照民用水電的標準來收取，不會像公寓房，生活成本高。普通住宅一般為兩梯四戶或五戶，也可能是一梯兩戶，入住的戶數比較少，不管是出行還是居住的私密性都能得到保障，這對於一個家庭來說是非常重要的。

以上就是關於公寓和住宅有什麼區別，以及買公寓好還是住宅好的相關內容，不同的房產型別有著自己不同的特點，公寓和住宅的適合人群不同，購房者在要購買什麼樣的房產還需要看自己對於房子的需求是什麼，買房之前，瞭解清楚什麼樣的房產是適合自己的，別等到購買之後再來後悔。

這個問題是要看買來住還是用來商用，如果用來住的話肯定是買住宅才好呀。一個是公寓的產權，沒有住宅時間長，而且後期轉手時，住宅溢價比公寓要好。二是公寓物業費水電費都要比住宅高，生活成本太高。

但是如果用來商用的話，肯定是買公寓好呀。因為公寓可以註冊還可以商用，這些都是住宅不能滿足的。

根據自身需求可以分幾個方面：

1.對於剛需性而言，買房滿足幾個方面的功能需求

a.上學、落戶複式公寓是沒辦法達到目的

b.公司註冊平層住宅是沒辦法註冊

2.對於投資或者居住的客戶來講，住宅和複式公寓都能滿足其功能需求，但有各自的特性：

a.住宅房水電煤都是民用，生活成本較低

b.複式公寓靠近繁華商業區，交通便利

總結，一般性居家兩者都可以，但整體住宅的功能性教好，對於投資性客戶兩者都可以，但複式公寓一定要選擇好地段。從交易來講，後期複式公寓交易稅費可能相對較高，住宅較好；從註冊公司及限購（公寓不限購）角度來講必須是複式公寓。

小面積的平層從剛需的角度來講比較有保值率，因為具有學區功能，各地情況不一樣。我以廣西為例子，公寓適合投資，不適合第一套房子。小面積平層在學區，轉讓稅費較低，適合單身女性女性或者剛需人群，而公寓後期轉讓的稅費比小平層多。但是大部分的公寓模式都會走loft公寓的營銷模式，面積上會略大一點，簡單說就是加大了層高，來換取空間。類似長租公寓。物業管理更加精細，以廣西南寧的精裝小公寓，更加適合投資型的客戶，如果你已經有一套平層的大房子，在目前信貸無法貸款第二套的情況下去建議考慮這類投資型比較長的公寓，如果你是需要有學位的建議你還是考慮平層住宅公寓。

各有各的優缺點，平層類的小面積住宅的優點是:1.產權年限70年。2.民用的水費，電費，物業費低。3.基本上同層住宅戶數數量少，不會很多，相對來說比較安靜。4.適合剛需，如要轉手，容易出手。缺點是:面積小，空間小，不適合改造。

公寓樓的優點:1.成熟商圈，辦公的周邊公寓樓租住者基本都是白領，素質相對較高，容易出租。2.挑高的公寓樓適合改造成複式，可以有更大的空間基本上4.6米挑高，40平方左右可以做到3室。3.樓下基本都是商業圈，很方便。

你好，根據你的描述，基本可以判定購買這套房子自住的可能性基本為零，投資為主。從投資的角度來看，買房的幾個主要原則，地段，地段，還是地段！周邊配套，商業，交通，學區還是要遵循的。您所描述的，市區與郊區房價差別一到兩千塊/平米，總價差10萬左右，價格上郊區不佔優勢。買房最主要遵循八字方針，“好住，好買，好賣，好租，”在給您分析一下公寓和住宅區別，1，一手來說住宅首付三成，公寓首付五成；2，二手房，住宅滿二年無大稅，滿五唯一沒有個稅，公寓不論多少年只要出售稅費19.8%稅費，依舊是五成首付。還有就是個人建議 除了北上廣這種一線城市外儘量以住宅為主，而且三四線城市一定要選好地段，帶學區。隨著科技發展，人口城市化，人口南方化。最後現在來說是比較適合入手，今年不論在哪裡 ，投資還是自住建議可以出手了，不要在觀望了。受疫情影響，各大房企已經開始促銷，建議房價在上半年來看，會有略微下降，但不會持續很久，央行開始降息，各地出臺調控新政，刺激購房者消費，預計三個月即可恢復節前銷量。市場好轉，價格上調。

這個時候不太適合買房，建議三月後，四五月都可以。

你是想在老家做點投資，這是你的直接訴求。

1、另外你想逢年過節回去偶爾住一下的情況，這個不管是買住宅還是公寓，很難滿足，因為你要出租出去才能有回報，租客都是長租為主，是不會那麼配合你的，你想什麼時候回去住，會極大和租客衝突，和許可衝突就會和你的租金收益衝突。這是租給作為居住使用的情況，如果你的租客是用來辦公或者倉庫等，根本就沒法住。

2、有種情況，你買的是產權式酒店包租包運營的，作為業主，有穩定的收入回報，也會給你一些會員入駐名額，可以免費入住多少天，也有優惠價，有些大的酒店集團還可以換住。

下面還是說一下給你的購買建議：

1、追求增值變現快，就買住宅，產權70年；不用考慮公寓了。因為公寓很難賣掉，價格增值空間也沒有住宅大，轉手特別難，稅費高，買家難找。

2、如果做長期投資，住宅公寓都可以。尤其是小城市更建議買住宅。長線主要是租金回報收益，不過目前的房價來看，至少十幾年回本。但是長線對住宅來說增值空間也是穩定的。

3、綜合來看，買小戶型住宅合適。

另外補充一下，如果真要投資產權式需要特別注意：極易入坑，不要被各種的投資回報演算法弄花了眼，承諾的東西是否符合規範，合同主體是否一直等等。

建議買小平層的房間，佈局更合理。公寓目前還有一些法律、政策上的問題沒有到位： 1.產權問題，一是可能不是獨立產權；二是期限短，有些從拿地到交房可能就10年沒了+基本能保證40年產權就不容易了。 2.買賣稅費高，商住兩用房的交易稅費和普通住房的差別很大，以後轉手麻煩。 3.物業費，水電煤費用高，商住兩用房的這部分費用一般是普通住房的2倍。 4.不能安置戶口，商住兩用房的性質導致不能放戶口，只適合註冊公司。 5.人員環境雜亂，因為開公司的比較多，導致作息不規律，人員混雜的情況。 6.居住實用性，這類住房一般都是一梯多戶容積率高，而且戶型，採光，舒適度都不會很好。整體來說商住兩用的投資回報率是偏低的，實用性也不高，還是建議平層比較好。

一、什麼是住宅？

住宅是專供人們居住用的房屋，它主要包括普通居住用房、別墅、公寓、宿舍用房等，職工單身宿舍和學生宿舍等也包括在內。一般是以家庭為單位居住，多為兩室和三室。

二、什麼是公寓？

公寓是商業地產中最為廣泛的一種地產形式，其最大的特點是宜商宜住，主要表現在戶型設計，物業管理，配套設施上。大部分公寓的土地性質為公共用地，在建築方面有較嚴格的要求和標準，比如不得設定陽臺，規劃間距等都要按照規定製定。

三、公寓和住宅有什麼區別？

1、產權年限不同

要說住宅和公寓有啥區別，最明顯的就是產權年限了；雖然房屋的使用沒有限制，可是土地產權的使用是有年限的。通常，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業用地為40年，工業用地為50年，住宅用地為70年。只有正規住宅產權年限才是70年，公寓產權年限一般是40年或50年。

2、水電收費標準不同

住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠看來，住宅的水電費支出至少會比公寓的水電支出省下一半都不止。

3、居住舒適度不同

一般情況下，住宅是封閉式管理，有小區環境，人員相對穩定；公寓大多開放式管理，不僅可以居住，也可以商用，人員流動性高，無小區環境，舒適性差；住宅三通，公寓部分不通氣；住宅有劃分區域的學校，可轉讓；公寓不一定，可能有指標，轉讓之後無。

值得一提的是，LOFT公寓產品在戶型裝修設計上，稍加改裝，極有可能一房變兩房、兩房變三房。

1、土地性質

根據土地性質規定，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。住宅用地為70年，商業、旅遊、娛樂用地40年。這也是兩者之間最重要的區別。

2、公攤面積

一般情況下，40年的商業用地以及50年的工業用地和綜合類用地的規劃設計標準要比70年產權普通居民住宅用地公攤面積高很多，隨之而來的是房屋使用面積會變小。

3、貸款方式

40年產權房屋在購買時是無法使用公積金進行貸款的，只能使用商業貸款，其利率會比公積金貸款高出不少。

4、戶口問題

雖然40年產權的房子要比70年產權的房子要便宜不少，但是40年產權會出現很重要的一個問題，購買之後無法落戶。這對於很多家庭來說是很大的麻煩，牽涉到以後孩子上學的問題。

5、商業用水用電

現代社會對用用電的需求量是越來越高，可能普通家庭用水用電一個月會產生幾百到幾千不等的電費，那麼商業用水用電的費用會是平時的兩倍多，日積月累下來也是個不小的開支。

6、無煤氣管道

公寓相對於住宅來說無法使用天然氣，日常生活只能用電，單身人士居住的話是沒什麼問題，如果是家庭的話則不是很合適。

個人認為是小面積平層！

平層一般都是臥室，餐客廳，廚房這些區域處於同一平面。空間利用可以隨意變化。利用率也大。居住起來非常舒適，家裡有老人孩子也可以免去爬樓梯之苦。

但是平層的功能不區分，所以私密性比較差。

複式公寓，層高一般是3.8-5米左右，面積比較小，一層可做兩層使用，一般是樓下為功能區樓上是臥室。但是二層面積一般不計算在面積裡。設計時尚，得到很多年輕人的青睞。但是複式公寓的夾層是鋼板結構，隔音效果很差，採光不好，景觀享受也不好。另外公寓產權僅有40年，不能掛學區。一般不能明火。也沒有陽臺，所以晾曬衣服非常不便。

小面積的純住宅，70年產權，可以入戶掛學區，即使現在不考慮學區，以後出租，學區房也是比較多人租住的。如果投資，學區房更是增值的一項。

所以個人覺得小面積的純住宅雖然比公寓貴，但是綜合考慮還是建議買住宅！