老舊的矮層小區還可以自管，共同出錢請個大爺，不過幾乎僅限於清掃一下小區道路和象徵性的當門衛。

高層建築的小區幾乎無法自管。1,現在的高層小區，在小區內有專門的供電裝置，一般在地下室，佔地越50至100平米，這是由物管來維護。2,六樓以上的供水，是由小區內的二次供水裝置來完成，這個需要24小時專人執守。

即：高層小區如果沒有物管，可能不到3天，就會陷入停水停電狀態。七樓以下的人能多堅持一段時間，因為他們可能享受的是市政供水管網，有水還能生活。

物業就如同房開與業主之間的小三，試問有小三的家庭幸福嗎？眾觀大部分小區對物業業主都是不認可的，物業如果真的取消了那也是一大好的改革，至於小區管理其實不過擔心那個業主不想住在一個好的環境裡，在村裡有村民自治，其實小區也可以業主自治管理。

取消物業，需要先把政府物業辦取消，再請問，誰為小區提供安保，衛生，裝置保養維修？誰說小區自己能幹了？你確定乾的一定比物業好？大家對物業公司的不滿，是商品房二十年來，業主先對自己的權利沒搞明白，沒有制約好物業公司，讓物業公司成了小區的主人！很多物業公司是開發商遺留下來，幫著開發商欺瞞業主，這是業主很多主張得不到滿足。取消物業不現實，但政府部門的物業辦，街道辦事處有監督管理好物業的責任！業委會，一個業主自己的組織，一定要選擇能為大家服務的業主參與，絕不能讓利益燻心之人把握，讓業主的利益再一次受損！

如果取消物業公司社會將變得更加和諧，但小區如何管理了？本人在以前文章裡也強調闡述過，政府管理更科學，各級政府可以成立一個小區服務中心，設定在政府服務大廳內。小區服務中心由政府多部門聯合組成包括政府辦（投訴維權）、住建局（衛生綠化房屋質量）民防局（人防工程）、公安局（安保、消防、監控）、市場局（電梯、廣告、門質量）城管局（垃圾清掃違建採光）稅務局（房屋契稅、房產稅）、國土局（不動產證產權）規劃局（小區規劃修訂）以及水電氣、行動通訊、保潔等服務公司。業主入住小區一旦繳納完稅收後將自動獲得政府為小區提供的各項服務，遇到問題向政府小區服務中心諮詢投訴反映，服務中心一旦接到業主反映迅速記錄、核實、派發工單到相關政府部門相應工作日內必須完成作為日常考核管理依據！

於是我們又寄託“小區業主委員會”，而這個委員會的法律地位又非常尷尬。所以說政府的街道居委會擴大職能範圍對“業主委員會”負責，才是最重要的。其他的管理也就順理成章了——安保由派出所、衛生歸環衛等等。

大家不是不願交物業管理費嗎，天上不掉餡餅，雷鋒也早死了幾十年，老人跌倒也無人敢扶了，那好，各家各戶排計劃掃地和戴上巡查紅袖章巡街，到了夜裡，你還可以欣賞各小區傳來的敲鑼聲和叫喊聲：“門窗關好，謹防小偷”，“火燭小心囉”！週末全小區人拖了板車裝了垃圾送到垃圾站去。四十年前不是就這樣走過來的嗎？好在這樣毎戶每月省了管理費！這也是中國特色。外國人一定來錄象。

取消物業看起來好像是個很圓滿的結局。很多人提出了有業委會的實行自主管理，沒有業委會的交由社群和街道管理。可是提出這些意見的人，你們真的為小區建設努力過參與過嗎？都是天馬行空的想！反正後果不用你承擔。

筆者就是業委會副主任，從個人角度和本小區的情況就曾經研究分析過自主管理的可能性，最終，討論的結果是弊大於利。畢竟當初為小區建設不是為了吃力不討好，說實話，不參與小區物業管理，業主還會記著業委會的好，真的要是參與了自管，那麼小區業委會在業主眼裡都是貪汙犯，都是黑社會。

很多人說社群或者街道管理。告訴你，上世紀八十年代前，全國百分之九十的農村，不要說社群也就是當時的村了，就是鄉鎮也就是現在的街道最多也就一兩個小區。一個城市也就三四個小區，那已經是大城市了。當時的鄉鎮都是民政辦有個負責物管的人員，那可是領導掛帥啊。動用集體的力量，安排退休老人搞搞衛生，那時候也沒有現在這麼高的標準，只要把樓下垃圾弄掉就行了。可是那時候的小區還是垃圾成災的，每個小區都有一塊地方存放垃圾。冬季還好，夏季蚊蠅飛舞，門窗關緊了都是臭味。

那為什麼後來街道不負責小區管理了呢？因為小區越來越多了，光靠街道一兩個人根本沒可能負責那麼多小區的事務。而且小區管理屬於社會事務，不屬於政府職能。所以後來才有了物業公司的引進，第一家物業公司是1981年3月10日深圳市物業公司的成立。正式標誌著把這一塊交給社會來管理，因此才有了物業管理這個行業。

社群接手物業管理只是暫時託管，不可能社群正式介入小區的物業管理。縱然是社群和街道管理，最終還是一成立物業公司的模式來操作小區事務。那麼這個物業公司和其他物業公司會有任何差別嗎？恐怕只能說後臺更硬了，帶有更大的背景。

1.小區全員參與小區建設，真正的實行自管，那就需要全小區的投票。所有的小區事務由業主大會來解決，並且業主大會召開時，每家必須有一個業主參與。這樣所有的決定就是大家的決定！也不用有任何業主事後說，我怎麼不知道？業委會管理就是為了弄錢，比物業公司更黑！業主就是一個自私自利的個體，只要不利於自己的時候，那就會反對。只有參與業主大會了，那麼才能堵住悠悠眾口。

2.尋找一個更靠譜的物業公司。業委會切實蒐集業主意見，督促物業更好的服務小區。並制定出相關的獎懲措施。同時也應該針對業主繳費，有一個強制性措施，維持物業的合法權益。業委會一手託兩家，業主和物業才能更和諧的合作。

從華山上跳下去那個人，誰能攔住他？沒別的意思，誰做的事，誰承擔後果。業主趕走物業，自己就不享受服務。物業被趕走，就沒有收入。雙輸的結果自己反思，對錯永遠爭論不出結果，相信市場的力量能讓大家都理性思考

物業人員的工作是需要有人來完成的，無論工作交給誰。制定好管理條款和管理監督機制才是根本解決問題的問題。無論誰做要是沒有好的管理和監督機制問題繼續發生還是問題沒有解決。重要的是如何解決問題，不是換誰來管理。

這個題目如改為這樣:如果將小區凌架於業主之上的不法物業取消，小區的管理會怎樣？ 我來回答:小區的管理將會越來越好。

為什麼大家對物業很反感，存在很大的敵對情況，對物業的喊打喊殺聲此起彼伏，根本原因是物業在小區一家獨大，私自設杆收費、侵犯業主利益、隨意漲價收費、小區的盜竊事件不斷，環境衛生極差。服務不達標，並且嚴重侵佔業主利益，非法超越許可權，在小區橫行霸道。屬於貨真價實的凌架於業主之上的不法群體。把這樣的物業取消了。由業委會簽約選聘或重新組建自己的物業，透過合同中的條款，明確物業服務專案、質量標準、權責範圍、收費辦法、處罰辦法、合同期限、退出機制，等等。把物業完全控制於業委會之下。這樣，小區的管理定會越來越好？你說對嗎？

不是光服務不到位，小區發生多起火警，業委會出來問聲情況嗎？業委會出來曬曬廣告費，停車費嗎？有多少戶主參加了業委會選舉，你們把業主當莫得來要斯，消防栓不出水情況不是一次二次，業委會主任幹啥了！

主要還是房子質量不行，房子質量差，物業開支多，就虧錢，服務上不去就收不上物業費來，惡性迴圈。還有一部分業主以為交了物業費以為生老病死物業都該負責的。肆意妄為車子亂放，垃圾亂扔，破壞公共物品，侵佔公共區域。物業最大支出在員工工資，佔百分之六十左右，其次就是能耗公區電費水費百分之十左右，再就是電梯維保，消防維保，裝置房維保百分之二十左右，還有百分之十利潤。但是一旦收不上物業費來就賠錢了，能想其他辦法了。

其實就是個責權利的問題。業主住在小區當然是自己說了算呀，錢是業主自己掏的，這是權力；業主都住在在小區裡邊都有責任維護小區的衛生環境和安全；利益就是業主和物業產生激烈矛盾的關鍵問題解決關鍵問題，其實問題就迎刃而解了，物業取消是大勢所趨，不可阻擋。

業主委員會一定是全部業主參加選舉出來的有公信力的機構和人員。最後說的就是費用問題，有人被選舉出來，人家不能白乾呀，一年給一定的費用是最起碼，再就是環境衛生問題，要僱人員打掃衛生，就得長期僱人，修草坪樹木、打掃衛生和管理澆水等等這需要費用，還有保安費用，小區各種設施損壞的費用等，這些費用就得從每家每戶按每平方收取費用，這樣一定會好很多，每季度公開透明收支情況，該出的費用一定要出，不該出的就不出，嚴格費用支出，只要選出的業主委員會成員都能廉潔自律，不作違法亂紀的事情，一定能搞好小區的日常生活，保護好自己的環境衛生，創造一個美好的生活小區。

取消物業公司不是辦法，關建是物業公司收取物業費後能更好的為業主服務。這就需要業委會根居業主要求和物業公司籤合同，之後業委會根居合同要求進行堅督。發現問題進行督導，根居合同要求長其不達標給予罷免警告，直致開業主大會根居多數票給予罷免。

可以探討，但目前真不現實，

我之前住過一個業委會自己管的小區，業委會也是退下來的老幹部，(今天在上班明天就見上帝那種！)說真的這幫老東西黑死了，我也算是業內人士了，所以告訴大家專業的事還是要專業的人做！比如小區裝機動車道閘系統，公佈帳單十四萬兩進兩出，然後裝置方還提成30%。裝監控花幾十萬一年不到就沒用了！

所以大家可以參考

過去沒有拆遷時，街房都由社群管理的，同樣也很和諧。現在的高層小區，增添了些專業裝置，只需聘請些專業人員管理維護就行了，費用當然由住戶出，這些都問題不大。所以取消物業也好。

如果說取消物業管理，交由業主委員會、社群、街道管理，可能行不通，至少現在還不行。業委會是業主成立的，業主們不可能沒工作做吧，社群、街道是政府的基層組織，他們也不可能去理會小區的綠化、衛生、保安工作。他們可能也是委託其他物業公司管理，收取合理的管理費用，那麼，又是到回物業公司了。現在存在的是，物業公司收了物業管理費，確把業主們的財產公共場合當作收取業主們的停車費，這是不合理的，同時政府部門也多次說的，這是業主們的財產。還有是地下車庫，幾乎所有地下車庫在建設時，政府都有明文規定，是作必要時的防空洞功能。意為著開發商沒有權力賣。

應該由政府部門管理，按著法律管理，管理不了幹部下崗，開發商蓋好房子就應該把房子交出由政府部門接管，所有的地下停車場小區停車場，住房以外的都應該交給政府部門管理，業主委員會參與

沒想好就別亂動。有關物業管理的遊戲規則已經制訂得相對完善了。目前小區物業管理產生此之多的矛盾，因為最後一關沒有把握住。遊戲規則的制定者對於違反遊戲的雙方，處罰力度極弱，遊戲玩家相互操蛋。

至於需不需要由物業公司管理小區，所有業主投票表決來決定，沒有有效投票更改之前，按原先的方案繼續執行下去，新小區也就是說由前期物業服務公司繼續履行合同。

作為小業主，按合同的約定繼續交物業費，遵守物業管理規定和業主規約，不要以為自己是業主，可以為所欲為，你轉過身來看看，小區上上下下，左左右右，不全部都是業主，你憑啥那麼特殊？你那麼跳脫想幹嘛？

入住一兩年之後，達到了成立業主大會和業主委員會的條件。小區業主應該積極行動起來，別遲疑，主動參與物業管理的活動，牢牢掌握小區物業管理的主動控制權，把開發公司的不利影響力減到最低，這才是小區業主應該乾的事兒。

筆者的建議:如果是成立首屆業主大會和業主委員會，不建議小區立即開展自治自管。自治管理需要一個相對專業且敬業的團隊。首屆業委會一班人屬於臨時湊起來的草臺班子，每個人的能力技術未必能達到自治的要求，其職業操守也有待證明。

貿然倉促上馬的自管，很有可能就會出現按下了葫蘆又起了瓢事端，有可能因業委員委員的能力不足，搞砸了自管，如果再遇到了某些自私自利的業委會成員，在自治自管期間渾水摸魚。有小區業主哭的時候。

最好是一兩屆業委會之後，小區有了自管的把握，再加上迫切的需求之後再給予考慮為妥。

小區自治自管是一個系統性工作，應有一整套完善的體系，包括運作體系，監管體系以及傳承應急預案，不是誰和誰湊在一塊兒一拍腦袋就可以完成的。

如果僅僅是因為嫌棄物業費支出成本高。那麼，在相同的管理標準之下，自管如果成功，也就是說達到了降低物業費成本的期許，其節約成本來自於業委會委員們個人大量的人力投入。短期一兩年之後，廣大業主是滿意了，那麼是不是業主委員會委員及其家人也會滿意，拍手叫好？

為了達成小區所有業主長期降低物業費支出期望，委員們每天早出晚歸，上下奔波，勞心勞力沒有實際回報(也許口頭表揚都沒有)。你們認為他們夠支撐多久？

如果遇到一些說風涼話的業主，調皮搗蛋的業主，煽風點火的業主，耍橫耍無賴的業主，他們專門針對業委會委員，委員們也如願扛不住、撂挑子了，自管該怎麼辦？

取消小區物業委託管理很簡單，業主們自治自管且成功卻是不簡單的事。

取消小區物業，不會有什麼問題，這樣只有好處沒有壞處，可以由業委會和居委會共同管理，這樣管理起來更加合理更加人性化，有什麼問題可以關起門來自己解決，人人性平氣和共同建設美好家園。