如果後期不考慮置換的話，建議你還是選擇三居室，一步到位，後期比較省心。否則的話，還要賣了現在的再買一個，無形中會耗費很多精力。

我建議買個學區房中的兩房或者三房，因為在房價漲幅中，學區房漲價也是最高的，耐抗性上也是最強的，不論是保值還是增值，都是不錯的選擇

合理搭配資金

建議[微笑]

1:首付分開買兩套一套自己居住 另套出租彙報

2:買房選位置很重要

3:戶型標準一居和兩居 或兩套小兩居；首先能承受範圍內；有點壓力是好事、不要侷限月供是3000左右

4:買房一定要看；2-3個專案 完全可以對比出來；一定要針對性看、仔細盤算資金.

5:買房若位置好 可用小區買、易打理、還方便.

僅供參考

取決於自己的需求。如果需求三房，且直接上三房壓力在可承受範圍內，建議一步到位，有壓力才有動力這句話還是有道理的，如果月供能力差，可能後期換三房的難度就更大了，到時就會侷限於兩房上不了三房的困境。

如果自己事業處境穩定，個人建議多貸款支付一套三房戶型，這樣來將來脫手比較優質的客戶群體順便可以賣一個好的價格，面臨潛在客戶群體有硬性改善型的剛需，譬如:生了二胎父母幫著帶帶孩子，周邊配套相對方便的樓盤，周邊商業業態日後是熱點樓盤！

如果允許的話，肯定要考慮三居室因為未來的話，生活空間會舒適一點，你考慮到小孩啊，或者是兒童啊，還有就是書房啊，或者是這個客房啊，家裡來人了怎麼辦？

拿我個人實際情況來說，我的建議是多貸點款購買三房，我是15年購買的新房，那時候啥也不懂，年齡也小，不想那麼多，實際入住情況就變了，我們1家4口，目前和父母在住，有個姐姐，17年交的房，然後就開始了睡沙發之旅了，父母一個臥室，老姐一個臥室，我只能在沙發上睡，這還是我沒有結婚的狀態下，等結了婚以後情況只會比現在更麻煩，孩子一個臥室，我一個臥室，家裡來個親戚需要過夜，住哪都是問題，購買二房，當下經濟壓力小，後期還是要考慮更換三房，或者不想讓自己有太大的經濟壓力可以考慮購買一個小三居

很高興為你解答，到底買多大房子，是不是買的房子越大越好？答案是否定的。一般首次置業買房子住的話，建議量力而行，買兩房或者小三房。如果要貸款買房的話，你要考慮手頭的首付款和以後的月供，兩房30年貸款的月供在2000左右。買的房子面積越大，月供也越多。當然月供佔到月工資的45%是極限，過大則影響正常生活，降低生活品質

我建議買三房，買兩房往往不夠用，三房剛好適合四口之家，大人也可以過來幫忙照顧孩子、三房未來也是最搶手的房子

我們還是從下面兩個方面來聊聊吧。

首先第一點從實用型來說還是購買三房比較好的。現在一般有小孩的家庭，如果夫妻倆都同時有工作的話，那麼帶小孩的最大的可能就是雙方父母的一方要幫忙的，你不可能天天把孩子放在父母家裡，也不會把小孩一個人留在家，那父母在你們工作的時間過來幫忙照顧幾天的話住宿問題就不得不考慮了，總不能讓他們每天兩頭跑吧，然後就是如果有二胎，大了以後男女肯定是要分房睡的，如果是購買兩房的話，以後就要面臨換房的問題，到時又要去考慮學區啊，裝修之類的還是一個很頭疼的問題。

接下來第二點就是投資住宅，一般也是建議選擇面積在90-110平的三房。

因為一個城市的所有房產其實一直處在交易置換的週期之中，只是快慢的差別，並且他們房產的置換模型是一個類金字塔模型。

每個一房、二房的小房業主其實都是潛在的賣家，賣掉小房置換大房，從下往上置換。追求更美好生活是每個人的夢想。

如果你買了小房，將來二手市場上競爭對手就非常多，賣不起高價錢，但如果你提前買好三房，一步到位，不需要換房了，不光省事，還能就等著下面一房、二房的一堆人賣掉房子置換上來、從中獲利。

這就是為什麼小城市樓梯房、小面積房子遭人嫌棄的原因，因為人們紛紛賣掉這房子，

所以現在多貸點錢可能就這兩年壓力大一點，但房貸以後還款金額基本是不變的，而你的收入基本情況下卻是逐年上升的，這樣對比下來還是直接一步到位購買三房好。

1、如果家庭工資或其他月總收入短時間內不會增長，那麼就需要量入為出。房貸屬於債務，一旦因佔用收入比例過高，就出出現家庭債務危機。

2、如果是我的話，我就買兩居，剩下點錢應急用，或應急還貸，或應急意外。

3、過幾年，出現住不下的情況，或換或租。

4、必要時考慮配置學區房。

我買房時，失誤在沒考慮貸款、沒考慮學區。現在房價漲了，白白浪費了一套房子的增值。現在孩子大了，該考慮學區房了，焦頭爛額。[捂臉][捂臉][捂臉][捂臉]

能買三房不買兩房，自己走過來的經驗，曾經我也是想著花少點錢買個兩房住著一個小孩三口之家夠了，到後來小孩慢慢大了就不一樣了，因為父母也接過來接送小孩上學，夫妻倆上班賺錢養家，小孩大了需要獨自一個房間時家裡就住不下了，父母年邁身體健康問題也時常需要我們送醫院看病，只有和我們在一起才能都照顧到，從而就考慮房子的問題，把兩房置換成三房，曾經精裝修過的兩房換到沒有裝修的三房，還要重新裝修搬家，又花錢又費事，只怪當初沒有考慮到買三房，哪怕多花點錢貸款長一點，幾年後的兩房價錢與三房的價錢相差很大，比當初買時多花了很多錢，也還了很多利息，總之而言，當初能買三房不買兩房。有100萬月供兩三千完全可以買三房了，首付多一點貸款30年，買了房有了負債就是動力，未來可期。

1、如果是年輕人還是建議買三居，兩居室如果結了婚沒要孩子住著舒服些，但是一旦有了孩子，父母來給你看孩子，兩居室就小了！

2、現在是二胎時代，三居室是標配。以前不提倡二胎時，90平兩居室最暢銷，而且那時候兩居室單價比三居室高。現在放開二胎了，開發商95平的都給你弄成三居室，而且三居室單價總價都比二居室高了，比如以前賣掉兩居添一間臥室的錢就可以換個三居，現在是得添一個半臥室的錢才能換三居，同小區哈！而且這個價格差會逐步擴大！

如果能承受的話就買三居室，等幾年再換的話價格差的太多！

我的建議是多貸款買3房。兩房對於年輕人自住來說，只能作為過渡性住宅使用，等到後期家庭組建之後，使用起來卻會帶來諸多不便。具體我們從戶型對比和貸款兩個方面來分析。

一、下面分析下兩房和三房的優缺點：

1、計算房屋生活成本這裡的計算主要是裝修成本，換房成本。如果購房者明知自己未來肯定要換成三房，但是目前資金有限，並且還想享受兩房的舒適的話，那麼請認真計算一下換房的成本。主要包括購房成本，裝修成本。如此簡單一算，肯定是直接買三房要划算的多。當然，如果購房者你能夠承擔這筆資金，那麼兩房三房請任意選擇。

2、計算家庭常住人口數量如果是老年人居住使用，那麼兩房是綽綽有餘的。如果是未婚人士使用的話，那麼至少一兩年內來說，兩房使用起來是沒有多大問題的。但是，如果近期成家的打算，並且如果打算要小孩的話，那麼兩房還是不夠的。因為隨著父母或者是保姆等照顧小孩等情況的發生或者是二胎計劃的提上日程，兩房雖然使用空間很大，但是空間數量明顯處於劣勢，此時三房的優勢便凸顯出來。而且隨著期房的大量存在，換房至少要提前一到兩年開始購置三房戶型。

3、兩房戶型是否能夠自由改造為三房，如果購買的戶型設計的空間比較合理，贈送面積很大的話，前期兩房使用方便，居住舒適，後期隨著人口的增加，改造裝修成三房也不會有太大影響。這樣的戶型堪稱完美。而且這對於糾結於兩房三房的客戶來說，該問題也就隨之解決了。但是市面上好少可以改成3房的兩房戶型。

90㎡面積段的三房緊湊戶型越來越多，並受到市場歡迎。這類戶型也被稱為“小三房”、分隔的每個室內空間相對較小，憑藉低總價、流通性高、易出手等特點迎合了市場需求。大部分“小三房”為二面寬朝南設計，也有做到三面寬朝南的，此外還出現了一些80㎡左右的極致緊湊三房產品。

二、從貸款方面來分析為什麼可以多貸款。

第一個，關於通貨膨脹的道理。相信大家都感覺到了，現在的錢是越來越不禁花了。以前的一百塊錢可以買好多東西呢，現在的一百塊錢隨便花花沒有了。因此，如果我們買房子的時候，首付少付一點，雖然說每個月都要還貸款。但是隨著通貨膨脹，錢越來越不禁花，你會感覺房貸的壓力會越來越小。未來的錢比現在的錢貶值，錢一直在貶值，貸款買房就是提前透支未來的成果來享受現在的生活，未來也許掙得比現在更多。此外，現在每年的通貨膨脹率為10%左右，若扣除4%左右的房貸利率，貸款買房很划算。

所有東西都在漲價，而手裡的現金卻是實實在在的在貶值，50萬元的購買力，今時不同往日。所以，大家不要把住房貸款4.9%的年化利率當做一種負債(公積金貸款利率更低，只有2.75%)，在如今各種東西都在漲價的年代，只有欠銀行的錢還在貶值，二十年前揹負50萬元貸款，會感覺是一種近乎絕望的痛苦，然而放在今天，你可能只會會心一笑，毫不在意。住房貸款，是政府給當今有購房需求的人群一種福利性行為。這也是我們普通人可以把風險轉嫁給銀行的為數不多的機會。

第二個貨幣槓桿放大家庭財富金融專家說“中國經濟長期處於上升通道，財富的增長與泡沫化是共生現象。” 對普通人來說，靠每月固定的微薄收入是遠遠比不上通貨膨脹的，辛辛苦苦掙得錢一直在被侵蝕。而貸款買房意味著負債，負債是具有槓桿效應的，可以使普通人擁有更多財富。

買房貸款時儘量多貸也是一種比較划算的選擇。當然，這還是要結合自身的實際情況，考慮還貸能力和家庭的日常生活，合理安排。

能買小三房都不能買大兩房，現在兩房被設計院稱為功能性缺陷房，三室起碼三口之家可以擠出來一個書房供小孩學習用，如果兩代人住也夠用，有個父母住的地方。

家庭結構是2+2（2大人+1兒1女），存款100萬元，但月供能力相對比較弱，大約只能承受每月2000-3000元的房貸。

1.總價150萬元的兩房戶型滿足不了家庭居住人口所需的房間數量要求。

題主的家庭結構是2+2，小孩是一兒一女，既然是買房解決居住問題，至少要保證每個小孩有一個獨立的房間。

那麼如果基於小孩還小和出於經濟方面的考慮，先買這套兩房過渡，等過小孩長大些後，需要的獨立空間了，再換房，是否可行？

如未來幾年家庭收入增幅比較大，可行；但按題主月供承受力為2000-3000元的這種收入，再加上手上還供著一套兩房房，在經濟條件方面很難滿足未來幾年改善型置業的需求。

因而，無論是從房間數量還是未來幾年改善型置業的可行性方面分析，這套兩房都不適合題主。

2.總價180萬元三房能滿足房間數量要求，但價格超出承受範圍。

題主手上存款100萬元，即使將這100萬元全當首付，還要從銀行貸80萬元才能買下這套三房。

利率取值最近3月份的首套平均利率5.48%，按最長貸款年限30年，月供壓力相對小的等額本息還款方式來算，月供要4532元，遠遠超出題主所能承受的2000-3000元月供範圍。

如果透過增加首付的方式，將月供降低到題主所能承受的範圍，那麼題主大約還要外借30-40萬元左右的外債。每月要還月供，同時還要省出錢來還30-40萬元首付債，也不現實。

因而，這套三房的房間數量雖然合適題主2+2的家庭，但總房價太高，也不適合買入。

1.140萬元以下的三房比較合適題主的家庭經濟條件。

140萬元的三房，首付90萬元，貸50萬元，以“主貸人35歲，最長貸25年，等額本息，利率5.48%”來算，月供3064元，在題主可接受的2000-3000元月供區間的頂部，但還能供得起。

首付只付90萬，預留10萬元作備用金，主要是預防未來收入收縮風險和應付家庭臨時用錢需要。如果手上的存款全作首付了，萬一失業或其它大額臨時用錢，會出現”一分錢壓垮一個好漢“悲哀。

2.三房除了能滿足房間數量要求外，後續流通性相對比兩房強。

住宅房地產市場經歷二十來年的發展，已開始慢慢進入剛改階段，二手三房戶型需求逐漸活躍，以最近58安居客房產研究院監測到的3月份找房資料為例，三房戶型最受找房者青睞，找房熱度佔比44.9%。而兩房戶型找房熱度佔比只有32.0%。

選擇三房在未來流通性會更高，多人買，增值保值潛力也會高。

1.選擇有潛力的新發展區域。

目前題主所意向的兩房總價150萬元，三房總價180萬元，意向地段的房價大約在16000-20000元/㎡這區間。按這單價推算，一手盤總房價為140萬元的三房戶型在意向地段很稀有。

如果兩個小孩都已取得了入學資格，且按當地政策不再受居住地址影響，那麼建議將選擇範圍放大些，擴充套件到離目前意向地段半個小時左右車程、有發展潛力的外圍新區域。通常這些區域的房價相對會便宜30-50%左右，可在自己的經濟能力承受範圍內，擁有一套三房。

2.選擇樓齡比較長的二手學區房。

如小孩還在待入讀小學或中學階段，那麼建議選擇樓齡比較長的二手學區房。樓齡新的學區房價格貴，只能以樓齡換房價，

”學區、房間數量、總價“三個要素能滿足要求即可，樓層、朝向等方面是次要。

從題主的經濟條件和房間的數量需求兩個角度看，目前所看中的兩房和三房房源不合適，建議擴大地段範圍，一二手同時物色，挑選總價、房間數量、學區符合自己能力和需求的。

先據據自己的經濟條件，劃出可接受的最高房價紅線，然後在價格紅線範圍內找房買房，可避免非理性購房，月入不敷出哦。

我給的建議是多點貸款買三房的，很多人會簡單地以為，不就是買一個大一點的房子，或者是學區好一點的房子，如果你這麼想，就只對了一半。

改善買房的事，除了改善居住，更重要的是，改善你的財富狀況。

怎麼說呢？你看，房地產作為一種非常重要的資產，在家庭財產中佔有絕對的比重，這時候，你不僅要考慮它改善居住這個屬性，更應該考慮它改善你家庭財富這個重要的屬性。

你看，過去十幾年，但凡買了幾套房子的人，家庭的財產狀況都得到了大幅的改善。

現實當中，還有少數人，只看到買房的負擔，而沒有看到房產的資產價值，那也是不對的。買房早期是有負擔，有首付，有月供的壓力。可是沒過幾年，這個房屋的租金就會超過你的月供，這時候你都不需要額外地付月供了，這個房子就是你純粹的淨資產了。

我給你一條理由

第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的，這是各國的普遍現象。根據統計，從1946年到2016年這70年間，全球14個主要發達經濟體的房價，累計上漲了90多倍。扣除物價水平之後，還漲了4倍多，所以房地產保值增值的屬性是實至名歸。

我們先來看一點資料。從2003年開始，到2017年這14年時間裡，房價漲了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的槓桿的話，房子就漲了30多倍。房子的收益率是遠遠超過股票的，如果你買股票的話，股票的收益率，像上證指數、深圳指數、中小板指，它們的收益率大概在5、6倍這個樣子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你買了理財產品，或者是債券，它們的收益率就更低了，大概只有1倍。

而且更重要的是，房子不僅收益率高，而且安全、穩定。你買股票的話，可能買到了騰訊，也可能買到了中石油，它們很多時候是會賠錢的。你可能也聽說了，在我國股票市場，很多散戶其實是不掙錢的。

展望未來的話，我國的經濟增長和城市化還有很大的空間，只要這個經濟持續增長，房產的投資價值還會持續顯現。

實用方法論：應該如何安排首付和貸款？

剛才說，那麼已經決定買之後，應該怎麼買呢？這就有一個合理安排支付，合理安排貸款的問題。

這裡，有幾個基本的原則是你需要注意的。

第一，就是要儘量少付首付，多用貸款。一般情況下，付一個允許範圍內的最低首付就可以了，這樣的安排可以減輕你早期的支付壓力，而且還可以幫助你對抗未來的通脹。

比如說通脹高的話，10年後付的100萬隻相當於現在的50萬，這樣子，你一下子就省了50萬。

第二，不僅要多用貸款，而且貸款的期限要儘量長，這樣也是可以幫助你減輕近期的支付壓力，而且可以幫助你對抗通脹。簡單說，就是要把支付儘量往後推遲。

第三，貸款的時候要儘量使用公積金貸款。為什麼呢？因為公積金貸款的利率低，可以減少你的月供。比如說現在每100萬20年期的貸款，公積金貸款的月供可以少1000多塊。如果你還有住房公積金，一定不要忘了拿出來使用，因為這個公積金不好用，如果你不買房的話就只能躺在賬上，變成了紙面財富，以上意見參考迎留言。謝謝！

只能告訴您一句話，買房這件事上，能貸款絕對不全款，能多貸絕對不少貸

你看看貸款利率，匯率，等等，還有你的工資，你就知道我說的對不對了

寧可剩下的錢再買一套，或者做投資

看個人的需求，如果現在以及短期內兩房足夠生活，那就選擇兩房，如果往後兩房不夠住，那就貸多少錢買三房，一步到位

梳理一下條件：

1. 可作為首付的現金100萬

2. 月供三千

3. 能夠接受稍微多貸一些錢的經濟壓力

貸款利率按商業貸基準利率4.9%計算，月供3343元可以貸90萬元。

全國各個城市對房價利率的上調均不相同，但普遍在5.3%以上，所以實際操作起來，月供3000大概只能貸70萬元出頭。

那麼您可以購買總價值在170萬元左右的房產。

這個總價的話，一線城市只能買個膠囊公寓，不用考慮兩房三房，純屬想太多。三線及以下的城市買三房也綽綽有餘，同樣不需要考慮太多。

反而是在二線城市，170萬，能買到中檔小區的兩室，也能買老舊/偏僻一些的三室。

提問人有寫到說，能夠接受多貸一些錢買三室，那麼我們就再多算上30萬貸款，月供提到4200左右，總預算200萬，可以夠上中等小區的三室。

此時我們有三個選擇：

選項一. 月供3000，買中檔小區的兩室。

選項二. 月供3000，買偏僻或者老舊的三室。

選項三. 月供4200，買中檔小區的三室。

得知了您的購買能力後，我們就要結合您切身實際的需求做出分析。

需要您自己衡量的問題有以下幾點：

1.是否有小孩，或者短期內是否有生孩子的計劃

隨著孩子長大，需要個人空間，提前買三室未雨綢繆是最好的選擇。並且考慮到學區的問題，對地理位置也有了要求，那麼的確需要稍微多貸一些款，買好點的三室。

推薦選項三。

2.是否願意再次置換

如果現階段沒有滿意的房源，或者資金壓力過於緊張，但是對自己的未來收入有信心，並且不怕麻煩，可以從2室入手，或者先買偏遠一些的3室，在需要的時候再進行更換。

推薦選項一 > 選項二。

3.是否需要和老人同居

很多家庭單位買房的客人，還是和父母同住的，甚至還很有可能發生三代同堂這樣的狀況。如果您的家庭也是這樣的“大家庭生活在同一屋簷下”的模式，那麼不要猶豫，挑三室的房子，至少能保證孩子、老人、夫妻都有自己的小空間。

推薦選項三 > 選項二。

4.對生活質量的要求

如果您對居住環境有一定要求，希望住在有綠化、有物業的好小區，那麼單價就註定偏高，很大可能會超出預算，需要額外貸款。但是好的居住環境、更優秀的鄰里，不僅可以讓您享受高品質的生活，還會督促您更努力工作賺錢，是非常積極的。

推薦選項三 >選項一。

5.財務方面的抗壓能力

考慮到您手上的現金，這點算是最實際、限制力最強的因素。如果您沒有公積金，每個月3000就是封頂上限，再多的房貸就會影響您的正常生活，那麼選項三是直接排除的一項。此外，由於要面對疫情、全球經濟下行等突發情況，家庭手上必須保留一定現金，防止突發情況要用錢，所以不推薦這個時候給自己的經濟壓力過大。

推薦選項一，選項二。

綜合以上，您可以根據自己的考量，排列一下優先順序，做出屬於您自己的決斷。

從我替客人置業的情況來看，一步到位永遠是首選，許多人會直接貸款買三房。由於事業還會繼續上升，收入水平提高後，對於目前來說壓力較大的月供也不再是問題。

房地產市場活躍的自然增長，會確保早先的高投入得到高回報，並且提前享受到更卓越的生活居所。