第一，房地產行業已經迎來鉅變，過去十年房地產行業，是一個持續大繁榮的局面，目前已經來到拐點，“住房不炒”已經成為福斯共識的一個方針。從M2的增幅和銀行業對房企信貸支援來看，均不友好，未來投資房產很難獲得超額回報，這其中自然包括住宅投資和門面投資。

第二，在住宅投資和鋪面投資中，門面的投資預期會更差，一方面是因為好的鋪面基本上都被買走了，現在能買到的鋪面都是一些位置不好的；另一方面，巨集觀經濟的下行,和電商對實體經濟的衝擊，現在實體店生意不好做，生意不好就沒人敢做，那麼就算是你購買的門面號稱租金多少多少、回報率多少，租不出去，也是白搭。

第三，現在生意不好住，商鋪漲租金肯定沒人租，租金太低迴報率連理財產品都達不到，一旦買了商鋪之後達不到預期，想轉手就沒有那麼容易了。如果是住宅，本身有剛需接盤還能賣出去，而有些商鋪一理砸手裡就出不去了，資金也回不來，就只能幹放著發愁，變現能力不佳。

因此，目前的時點，是中國經濟轉型的關鍵時點，未來房地產行業將進入大分化時代，整體來看投資房產很難達到預期，而投資鋪面的話，難度更大。除非是自己非常了解區域，覺得勝算很高的商鋪才能投資，對於地段一般的商鋪，不管售樓的吹得如何天花亂墜都不能盲目相信。

在買商鋪前，我們要考慮好以下幾點因素：

1.商鋪的資產是否會增值

其實投資商鋪的最大收益在於資產的增值，如同住房投資，租金收入只是用來彌補貸款利息。

從目前房地產市場及經濟發展走向來看，商鋪資產增值可能性還是存在的，特別是在一、二線城市，人口淨流入城市。但是增值的空間、幅度受到商鋪地理位置、當期調控政策影響較大。

如果商鋪處於一、二線城市的商業繁華地段，就資產增值方向來說，可以考慮投資。

2.商鋪是否容易出租

由於實體經濟不景氣，地段不會佳，對租金收益率不高，回期太長的商鋪沒有必要投資。而目前來看，好商鋪的選擇性太少了。

3.資金週轉是否困難

商鋪屬於商業性資產，不能使用公積金貸款，只能用商業貸款，並且貸款額度為五成，貸款期為10年，有些銀行採取採取迴圈授信可貸到30年。投資商鋪對本金的要求較高，還款壓力也是較大，是否會影響到自身的資金週轉，需要你重點考慮。

4.商鋪出讓成本較高

商鋪的出讓費率高達20%，100萬元就要承擔20萬元的稅費，相對住房來說，出讓難度更大，沒有一定資產增值與收益率做保障，商鋪最後難以出讓或虧本出局。

黃金地段，永遠都值得投資，偏闢地段，整來也沒人租。門面不止是賣產品，理髮店，餐飲，還有其它服務行業。有些產品，裝置需要的是售後服務。商鋪和電商網際網路結合也是個好出路。

人氣永遠決定那個商鋪值不值得投資，凡是量力而行。

一切經濟流通，都是購買力。高階服裝，及其高階產品都是到專賣店去買。

這年頭能不能買商鋪？網路上有一句話我覺得非常不錯，那就是謹防蘇大強式投資，買對商鋪才叫“都挺好”！

其實要從三個角度考慮：

第一，什麼樣的人適合買商鋪；

第二，什麼樣的商鋪值得買；

第三，商鋪什麼時候買合適；

1什麼樣的人適合買商鋪？

其實對於商鋪來說，並不是所有人都適合買的。

首先，因為商鋪的投資回報期非常長，需要長期耐心等待，才能夠享受一個租金收益的結果，短則5年左右，長則10年左右，所以沒有足夠耐心的人是不適合買商鋪的。

其次，商鋪的投資金額都是非常高的，少則百萬，多則幾百萬，這筆錢必須是閒錢，而不是借來的，甚至有急用的。因為商鋪一旦入手，再出手是非常困難的，所以，如果沒有一定的經濟能力，甚至這筆錢有時間和利息成本，那就不適合投資。

2什麼樣的商鋪值得買？

其實買商鋪一定從幾點考慮，因為現在的商鋪並不是各個都能買，也不是各個買下就能夠給你提供收益的。在當下這個兩極分化的市場，好的商鋪可以讓你“一鋪養一代”，不好的商鋪則會讓你“三代養一鋪”！

那麼什麼樣的商鋪值得購買呢？有以下幾點；1、租金回報率大於7%的商鋪值得購買，因為當下的無風險定存和低風險理財都可以達到6%的收益，如果你的商鋪不能夠滿足這個租金回報率，那就不值得入手；

2、一線和新一線的商鋪值得入手，三四五線的商鋪不要買。商鋪就是看人流和消費能力，而對於一線和新一線的城市，人口持續流入，消費實力非常強，但是三四五線則是人口淨流出，消費能力相對較弱的趨勢，自然要擇優而入；

3、不要買包租的商鋪，更不要相信開放商的口頭承諾，一定要買自營的，因為包租的貓膩太多；

4、買商鋪要買一樓沿街的，並且可以重餐飲的，當下電商衝擊實體非常厲害，只有體驗類和餐飲類的市場是非常大，並且不受到電商影響的；

5、不要商場類商鋪，可以買複合綜合體，或者獨立門面的商鋪，因為商場類的商鋪太看重開放商的運營和實力了，一旦運營不好，資金短缺，就容易引流失敗，成為“鬼城”。

3商鋪什麼時候買合適？

買商鋪是講究時間的，何時的時間你買入的商鋪價格低，出租率和租金也高。但是不合適的時間買入，就會容易收益受損，甚至高位接盤。

就好比在2013-2014年的時候，房地產還未進入大牛市，所以商鋪的價格還是處於一個低位的狀態，這個時候買入，商鋪的價格不僅較低，而且在2015年金融牛市後，消費市場旺盛，往往可以給你的商鋪帶來巨大的升值空間和租金回報率。

但是現在，許多地方的房價過高，導致了商鋪的價格也水漲創高，再加上目前的經濟不景氣，實體和消費非常疲軟。所以現在一定不是合適的時間，現在買商鋪無疑就是高位接盤商鋪，然後出租率和租金雙雙不堪入目的狀況。

因此，最好的買商鋪時間是在實體復甦之時，是在大部分房價回撥觸底之後，這個抄底時機需要耐心等待！

綜上，只要你明白這三點，其實買不買商鋪，自己能不能買商鋪，都是一目了然的。

當然了，你會發現好的商鋪確實值得購買，並且大部分的富人都有一些優質的商鋪作為配套。因為大家都明白一個道理，你的睡後收入越多，你離財務自由越近。

做老闆，不如做老闆的房東更省心！但是如何才能等來一套好的商鋪，這是需要一些耐心的。

我認為目前不適合投資商鋪，在電商的衝擊下，商鋪生意越來越不好做，除非是做餐飲。目前商鋪的空置率還是很高的，而且很多店鋪才開張幾個月，沒什麼生意就轉租了。

就拿我們小區來說吧，我們小區是2016年交房的，交房之後我們開始裝修，真正入住基本上是2017年左右。然後小區下面有幾十家商鋪，這些商鋪也陸續開業。有做理髮店的，按摩店的，水果店的，藥店的，還有各種餐飲店等等。

我們小區所處的位置還算可以，周圍是城中村，人口密度也很大。當然光是我們小區就有1500多戶，這些商鋪一開始估計也都以為生意應該不會太差。

可是事實上，從他們開業到，現在，兩年多時間，有些店鋪都換過好幾波人，店鋪做的生意也都換過好幾種，就是這樣也沒見哪一家生意做得好。所以到現在好多店鋪還是空的，租不出去。

還有我公司樓下，地下好多店鋪，還是在地鐵出口位置，生意見他們也很難做。尤其是那些賣衣服的店鋪，常年都見貼著店鋪轉讓字樣。

稍微做得好的店鋪估計就是那些便利店了，還有就是那些賣早餐的。我覺得現在投資店鋪如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是虧本的買賣。

所以這個時候投資商鋪，除非是人流量比較大的地段，可以考慮投資，要不然真的不適合投資。

小菜一直認為：商鋪投資雖然風險很大，但是在任何時候都可以買！不管是自用，還是投資。

古語說“一鋪養三代”！小菜認為到現在這句話依然還是適用的，商鋪的投資屬性並沒有喪失。

這幾年，電商確實衝擊了部分實體商業，造成了被衝擊行業經營困難；萬達老王在接受採訪時也承認了這點，連萬達百貨都受到較大沖擊，可想而知其他小實體商鋪生意會有多艱難。

這是比較普遍的經濟現象，但也要看到，不僅實體商業經營困難，電商的日子其實也不好過；很多搞電商的也在抱怨，說現在電商的日子也不好過，成本越來越高，訂單越來越少，生意越來越不好做。

除了商業零售日子過得不好，出口企業的日子難道過得就好嗎？也不用說，看新聞都知道出口創匯企業有多難，很多都在轉型升級，走內需路子。

其實，現在的狀況是整體經濟都不理想，都遇到了經營困難，在這個時候投資商鋪，風險就比以往大，但撿漏的機會比以往多。

可以看下經濟發達國家的實體商鋪前景，對於我們自己投資商鋪會有一定信心和借鑑意義。

從G7的美國、加拿大、日本，到新加坡，實體商鋪尤其是社群商鋪投資、經營和收益都是非常穩定的。以美國為例，社群商鋪建蓋流程是這樣的，先由房地產商立項，進行可行性研究，完成設計和規劃，制定預算；然後尋找投資人，簽署投資人協議；接下來開始建蓋社群商業，並自持全部商業產權；交給專業的商業管理公司統一運營，收到租金後，每年按照投資開發協議分成，開發商拿多少，投資人拿多少，商業管理公司拿多少。由於投資、開發、運營模式成熟，加上自持產權、統一管理、著眼長期，又有前期科學規劃，投資人的後期收益都是很穩定的，基本沒有風險。

國內的商鋪模式是長期形成的，有歷史原因，商品房興起時，借鑑的是香港模式。香港地盤金貴，臨街的商鋪樓上還要蓋住房，就是商住樓。這個模式借鑑過來後，房地產發展太迅速，沒來得及做本地化改良，照這個模式建蓋的商鋪已經很多了。加上每個城市有自己的城市特點，每個行政區有自己的區域規劃，街鋪、購物中心也缺乏合理的城市規劃。因此，不管是商業購物中心、臨街商鋪，還是社群商鋪，都呈現各自為陣，隨意開發的局面，導致了很多商鋪規劃用途是商鋪，但不具有應有的商業價值，可以叫做“傷鋪”！

我們現在還在城鎮化的快速發展時期，蓋小區也就20多年時間，傳統經濟發達國家，蓋商業已經100多年曆史了，別人很成熟，知道什麼東西好？怎麼設計合理？知道怎麼穩健投資和運營？

我們完全有時間和機會進一步調整商業規劃，努力學習和合理借鑑別人成熟的商業經驗，這不僅對開發商具有參考價值，對個人選擇、投資商鋪同樣具有參考價值。

商鋪是完全自由市場，不受政策影響，但註定也不受政策保護！完全遵循自己的投資規律和經濟規律；遇到市場環境不好，立馬就會表現得低迷；而市場環境好的時候，往往又一鋪難求！

小菜對本地主城5區、郊縣、鄉鎮、自然村、學校、廠區商業地產租金行情進行了6年實地調研，今年是第6年頭，很明顯地感覺整體經濟環境對實體商鋪租金和出租率影響很大；這是自由市場表現出的一種合理波動，不用見風就是雨。

今年還和一位阿姨在討論，她在湖南的一個地級城市，前幾年買了幾套小的門面，有兩個好一點租出去了，雖然租金不是很高，還有兩個買了後就從來沒租出去過。當時開發商說的是要建一片商業區，招商引資，會很繁華，可最後商業區完全沒有開發起來，周邊商業很冷清，人也很少。鋪子基本上就廢了。

類似的情形並不少見，小區臨界的一棟樓，下面三層是商業，一層到現在都還有空的鋪面沒租出去。更常見的情形是租金連房貸都不夠。

總的來說，我是覺得現在買商鋪要謹慎。

1、實體店受到網際網路零售的影響，生意很不好做，那租店面的人就少了。相對好一點的是成熟小區的商鋪，來來去去雖然經常換老闆但空閒的比較少；商業繁華區的商鋪，典型的比如以前的萬達，開起來後能帶起來周邊一整片，但現在效果也沒以前那麼好了。網上經常還有人抱怨，小區的房子被租給了快遞公司做倉庫，搞得小區很亂還髒。這也是沒辦法的事。那裡租金便宜，就去哪裡，那貴了就很難出租出去。

2、從二手市場成交來看，相比住宅商鋪更難出手，那自然投資價值也就更低。買了後如果租金收入不好，那很可能就砸在自己手裡，也不容易賣出去。

所以，在現在這樣一個大環境下，投資商鋪是真應該小心。連潘石屹都在賣樓變現了，要準備出手還真應該看看價格到底美不美，投資回報率高不高。

2019年對房地產價格的質疑聲，可謂此起彼漲，特別是一些地區出現了房價打折銷售、降價銷售的情況。題主問到商鋪還值不值得買，金老師的觀點則是：要看你自己的需求。這就要分為幾種情況：

1、如果是自用，那麼購買商鋪是對的。

很多讀者認為租借別人的商鋪能節約成本，提高投資經營成功率。但金老師認為，如果是自用性商鋪，購買是對的。一則是裝修方面，自己的店鋪未來就算生意不做了，裝修的錢還是自己的，就算是去銀行貸款，裝修方面好一些，貸款的額度也能升高一些。就算未來自己轉租，自己的店鋪有裝修，競爭力也會大一些。又或者在轉讓費方面更加得利一些。

最重要的，商鋪的首付雖然大一些，但對應還款就是“租金”。如果你租借別人的商鋪，可以說你每個月的租金都在為別人還貸款。並且未來還可能有租金漲價的可能。

所以，如果是自用性商鋪，購買商鋪更加值得。

2、如果是投資性商鋪，就算了。

現在除了商圈、鬧市區的商鋪租金回報率稍高一些，以及出租率高一些，其他地區的商鋪都沒有投資的價值性。原因很簡單，投資商鋪出租的回報率達不到同等資金在銀行的理財回報率。現在很多地方商鋪租金回報率在2%-4%之間，還不一定能出租成功。而中低風險等級的理財產品，年化收益率在3.5%-6%區間，明顯投資中低風險等級的理財產品更加划算。

有一位朋友去年投資了城市郊區的一套90平方米的商鋪，當年底就交房了。前一段時間碰到他，他還在向我詢問有沒有別的朋友有租商鋪的想法，可以去他那裡看一看。一年的時間了，他投資的商鋪一直在尋租，但都沒出租出去。同樣的資金，如果在銀行理財已經有著3.5-6%的利息收入了，而投資商鋪卻還需要支付貸款、物業費等。

所以，如果是自用性商鋪就購買，如果是投資就算了。