園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—工—貿”，其增值手段主要是創新鏈；與城市發展空間關係：相對耦合（中樞輻射）；代表園區：中關村科技園、臺灣新竹、法國索菲亞高科技園區。第四個階段 現代科技都市發展階段：財富凝聚階段；核心驅動力：高價值的“財富級”要素的推動；產業聚集動力：高勢能優勢；主要產業型別：文化創意、科技創新產業、及其他高階現代服務業為主；產業發展需求因素：高價值的品牌，高素質的人才資源，高增值能力和高回報率的鉅額金融本；產業空間形態：綜合新城，在空間上，城市功能和產業功能完全融合；園區功能：複合型（事業發展中心—生活樂園），現代化綜合城市功能，產業聚集地，人氣的聚集區，文化的擴散區，資本的融通區；園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—貿—工”，以研發中心，研發型產業，科技服務業為主體，其增值手段主要是“財富鏈”；與城市發展空間關係：緊密融合（多級耦合式）；代表園區：美國矽谷。三、產業園區發展的幾個趨勢隨著產業園區的主導產業，由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型，也必然使園區的發展內容和特徵存在以下幾個明顯的趨勢，也是未來產業園區規劃和發展中需要注意的內容；趨勢一：從注重優惠政策向發展產業叢集轉變從世界高新技術產業發展來看，基本經歷了由“單個企業→同類企業叢集→產業鏈→產業叢集”的發展路徑演變，

高新技術產業只有叢集化發展，才會激發出更大的能量。從未來高新技術園區政策走向看，優惠政策將可能逐步從區域傾斜轉向技術傾斜和產業傾斜（這是國外通行的做法）。趨勢二：由加工型高新區向研發型高新區轉型由於高新技術園區功能的特殊性，決定了高新技術園區適合打造前端性產業鏈（研發、設計、中試等）。未來高新技術園區的發展在於比技術創新能力和技術轉化效率，中國高新技術園區也將逐步走向以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型高新技術園區。趨勢三：從強調引進大型公司向科技型中小企業叢集轉變隨著高新產業系統化、交叉性的增大，使得科技研發與轉化的複雜性日益加大，從而大規模研發的系統風險大大增加。而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發課題市場化、模組化、專業化，採用小規模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發速度。趨勢四：由單純的土地運營向綜合的“產業開發”和“氛圍培育”轉變產業園區的發展，未來必然應該從孤立的工業地產開發走向綜合的產業開發，透過土地、地產專案的產業入股等方式，將土地、園區物業與產業開發結合起來；同樣也從片面的環境建設走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環境的同時，加強區域文化氛圍、創新機制、管理服務等軟環境的建設。趨勢五：由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型現代的產業發展不同於傳統工業發展模式的特性

——智力資源密集、規模較小、資訊網路化，決定了新的產業區功能的綜合性，不是單純的工業加工、科技產品製造區，還包括配套服務的各種商業服務、金融資訊服務、管理服務、醫療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。四、現有運營模式下園區發展存在的主要問題一是管理體制不夠科學。各園區管委會是園區開發建設的直接責任主體, 其職能類似於一級政府, 但缺乏應有的規劃、建設及相關審批許可權，由於不具備依法行政主體資格, 在入駐企業、上級主管部門之間需要做大量的協調工作,一旦協調不到位, 將貽誤有利的建設時機, 與企業發展中高效、優質的服務要求極不適應。二是政策措施不夠完善。由於目前主要採用行政手段執行模式，加之促進園區發展的專項配套措施還不完善, 仍然存在“以地引資、以地養園區”為主的粗放發展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區發展的局面還未形成,行政審批、服務效率和社會信用相對滯後, 地方性的信用體系及管理制度尚未建立。三是融資渠道較窄。目前,園區發展90%主要依靠財政撥款,由於基礎建設投資回收週期較長, 加之園區自身的造血功能尚未健全, 建設資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導致園區的總體開發、配套建設速度緩慢。尤其在完全行政手段運營模式下, 資金問題往往使得管理者在工業園區的運營管理中有心無力。四是專業人才比較缺乏。各園區目前的招商、建設和管理團隊都由機關工作人員組成，市場化運營的

知識和能力還不足，相對園區“專業化、叢集化、高階化、國際化”發展方向，現有的運營團隊還遠遠不能滿足園區建設和發展的要求。五、改進運營模式的建議總體構想：從園區發展的實際出發，按照“小機構，大服務”和“精減、統一、效能”的準政府體制，貫徹 “強化決策，突出管理，市場服務”和“機構政企合一，職能政企分開，管理政社分開”的理念，在決策和管理上體現政府的強力領導，在經營服務上挖潛和發揮市場的功能，建立“決策機構一元化，管理機構行政化，服務機構企業化”的扁平式直線職能型管委會組織結構。一是實行以 “一站式服務”、“一個視窗收費”、“一個部門執法”為主要內容的管委會封閉執行機制。實行園區財政單獨核算，採取“劃分收支，核定基數，超收分成，風險共享，一定幾年”的財政管理體制，這樣有利於調動園區發展的積極性；綜合管國土規劃部門授權職能到管委會，對園區內國土規劃、土地資源配置、地政執法進行理；建設、環保部門授權職能到管委會，依法對建設專案報建、招投標、施工許可證、合同管理、工程監理、建設工程峻工驗收和環境保護等進行管理。二是引進社會資金（民營資本）入股園區開發建設公司。與園區管委會辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負責人由政府委派，具體管理人員和資訊化、水、電等專業人員均從社會上招聘,組建一支精於管理和運營的專業團隊，這樣既可以將政府意圖貫徹到軟體園建設發展中，又能借助專業人才實

施園區市場化運營。積極推進資產證券化，爭取上市融資，徹底解決園區資金瓶頸。三是組建或引進若干專案經營公司。控股培訓公司：利用園區的基礎設施，和地方科研院所合作，開展園區專業人才訂單培訓、校企人才對接工程、外包人才批次化培訓工程等業務；參股風險投資公司：憑藉資訊優勢，帶頭對園區企業進行風險投資，可以吸引外部更多的風險投資基金；外包廣告服務、市政養護、餐飲、酒店、物業管理和商業設施專案，引進社會上有專業、成熟的管理企業，不僅能為園區企業提供優質服務，提升園區整體功能，還分擔了園區開發建設公司的職能，使得公司能夠集中精力進行招商和建設，為園區發展服務。

目前的產業模式有：“公司+基地或基地+農戶”的訂單式模式等。選用何種模式這直接關係到生產的經濟效益。

1.產業的競爭狀況。產業競爭有正當競爭和不正當競爭，我們在競爭時一定要走正當的產業競爭，正當競爭可分為兩類，一類是透過降低生產成本，增加產品種類、改善售後服務等手段。在市場獲得優勢，走的是一條低成本擴張的路子;另一類是透過歧異性、差別性競爭手段就是透過向客戶提供獨特而優異的使用價值，包括產品的優異效能、可靠性和滿意服務等在市場上獲得優勢。

2.自身市場優勢。在生產的同時要找準自身的優勢市場，也就是自身產品在市場上和同類產品的優異性，從而使顧客對產品產生百分之百的信賴度。自身人力資源優勢，豐富的人力資源是專案的保證，自主創新必須依靠人才;特別是經濟全球化的今天更是如此，一方面，就是廉價的勞動力，可提高經濟效益;另一方面，誰擁有高智慧，一流的技術人才資源、注重人才資源的開發與管理，並將他們放在整個發展戰略中理性地加以對待，就一定能取得更快發展。

3.自身所處區域的基礎資源。包括

水資源：水是人類生命、生活、生產不可缺少的重要資源，但中國是個嚴重缺水的國家，在規劃建設農業園時水源的問題應該是第一個要考慮和解決得問題。

交通：交通常常是限制專案開發的另一個因素。交通的通暢狀況直接影響到農產品的運出以及農業科技的引進等。在具體考察某一區域時，要把這個區域先放在這一個地區交通的大背景下進行分析。例如考察我們所選的區域距離最近的高速公路是多少千米，距離最近的鐵路是多少千米，道路狀況怎麼樣，通貨能力強不強等等，找出所選區域所處的交通優勢。然後再分析所選區域臨近的小交通環境，這主要看周圍的小環境中交通是否通暢。

產業園作為一種政府搭臺、企業唱戲的組織形式，在各地區的管理模式和運營模式上具有很大的差別。產業園作為一種政府搭臺、企業唱戲的組織形式，在各地區的管理模式和運營模式上具有很大的差別，其管理及開發是一個充滿智慧的過程。1984年中國開始設立第一批經濟技術開發區，之後產業園一直作為中國經濟的一種特殊的產業形態，成為各地區經濟建設的重要支柱。一、產業園區五種不同的運營模式第一種模式：政府運營模式。這裡的政府運營模式與前面所說的行政主導型園區有關聯，但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導型園區比較常見，園區由政府投資開發，園區為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然後收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區一些招商代理費用和稅費收取的優惠。政府運營模式適合於一些規模小，管理簡單的園區。對於一些大型的園區，這樣的運營模式無法保證園區的長期運營。廣州天河軟體園就屬於這類運營模式。第二種模式：投資運營模式。投資運營模式是透過政府投資建設園區，然後透過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長後引入外部戰略投資者或上市，實現資產增值並收回投資。這是一種長期投資的理念，園區在中短期很難有可見的回報，但是對於一個區域的經濟發展具有很強的推動作用，因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。浦東軟體園就屬於這一模式。第三種模式：服務運營模式。隨著經濟的發展，只是投資還是不能滿足很多企業的需要，很多企業對園區的服務環境提出了更多的要求。在這個基礎上出現了服務運營模式的園區。園區為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、資訊提供等軟服務，為企業提供更佳的生存發展環境。服務運營模式強化了園區與企業的合作，增加了園區的收入渠道。杭州軟體園就屬於這一類運營模式。第四種模式：土地盈利模式。隨著近十年中國房地產市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業的盈利水平。一些園區獲得了土地收儲、初步開發、拍賣的功能，所以一些園區透過控制大面積的土地，在進行初步開發後，短期內提升土地的價值，然後進行地產開發或轉讓。這種模式更像一個有規劃的地產開發商，獲利能力非常的強大，同時也為園區後期的開發奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比較好的是中關村軟體園。第五種模式是產業運營模式。一些重要的開發區其實承擔了調節、完善、強化區域產業鏈運營的作用，園區設立的目的就是要做一個產業鏈，比如一些新能源產業園、創意產業園、物流產業園等，這些產業園在投資初期就會進行招商引資，引入企業資本一起搭臺，然而園區也做好了與企業一起唱戲的準備。園區會對一些有實力的入駐企業進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區內運營一個重要的產業專案。這種運營模式的產業園往往要具備三種職能：行政職能、服務職能和企業投資運營職能。對園區的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。例如重慶的兩江國家開發區，規劃多個產業一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營複雜，然而一旦建成將在很大的區域內形成壓倒性的產業優勢。二、對產業園區不同發展階段的模式分析所謂產業園區，實際上是由於生產行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關功能需求和衍生經濟行為，造成了園區不同發展階段的聚集方式和空間特徵，也成為我們定義發展階段特徵的主要依據；我們在這裡把產業園區的發展定義為四個階段：第一階段 生產要素聚集發展階段：要素群集階段；核心驅動：由政府的優惠政策等外力驅動；產業聚集動力：低成本導向，由於優惠政策的吸引聖餐要素的低成本導致人才、技術、資本的流入，但要素低效率配置；主要產業型別發展需求因素：低附加值、勞動密集型傳統產業；產業空間形態：純產業區、在空間上呈現沿交通軸線佈局，單個企業或同類企業聚集。園區功能：加工型、單一的產品製造、加工；園區增值方式：可稱之為工業產品“貿—工—技”，其增值手段主要是“貿易鏈”，即透過與區內外，國內外的貿易交換獲取附加值；與城市發展的空間關係：基本脫離；代表園區：中國一些發展水平偏低的產業園區目前尚處於這一階段。第二階段 產業主導特徵發展階段：產業主導階段；核心驅動力：內裡外力並舉，即政府和企業市場競爭力驅動雙重作用；產業聚集動力：產業鏈導向，各種生產要素重新整合，形成穩定的主導產業和具有上、中、下游結構特徵的產業鏈具有良好的產業支撐和配套條件；主要產業型別：外向型的產業，其中以電子裝置、通訊設施製造業一枝獨秀；產業發展需求因素：一定的配套服務和研發能力，這時期企業創新主要依靠外部科學機構和大學的支援，園區內企業自身創新能力較弱；產業空間形態：純產業區，在空間上呈現圍繞核心企業產業鏈延伸佈局；園區佈局：以產品製造為主；園區增值方式：人們對園區活動的關注順序是：工—貿—技。可稱之為“高科技產品生產基地”其增值手段主要是“產業鏈”；與城市發展空間關係：相對脫離；代表園區：中國目前大多數發展較高的高新區基本處於這階段。第三階段 創新突破階段發展階段：創新突破階段；核心驅動力：內裡為主，技術推動，企業家精神；產業聚集動力：創新文化；主要產業型別：技術密集型、創新型產業、高速資訊網路技術、生物技術、新型能源技術、新材料和先進製造技術等重要的新興領域；產業發展需求因素：高素質人才、較好的資訊、技術及其他高新產業配套服務，園區自身創新能力不斷增強；產業空間形態：產業社群，產業間開始產生協同效應，在空間上形成圍繞產業叢集同層佈局；園區功能：研發型、科技產業型、製造、研發複合功能；園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—工—貿”，其增值手段主要是創新鏈；與城市發展空間關係：相對耦合（中樞輻射）；代表園區：中關村科技園、臺灣新竹、法國索菲亞高科技園區。第四個階段 現代科技都市發展階段：財富凝聚階段；核心驅動力：高價值的“財富級”要素的推動；產業聚集動力：高勢能優勢；主要產業型別：文化創意、科技創新產業、及其他高階現代服務業為主；產業發展需求因素：高價值的品牌，高素質的人才資源，高增值能力和高回報率的鉅額金融本；產業空間形態：綜合新城，在空間上，城市功能和產業功能完全融合；園區功能：複合型（事業發展中心—生活樂園），現代化綜合城市功能，產業聚集地，人氣的聚集區，文化的擴散區，資本的融通區；園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—貿—工”，以研發中心，研發型產業，科技服務業為主體，其增值手段主要是“財富鏈”；與城市發展空間關係：緊密融合（多級耦合式）；代表園區：美國矽谷。三、產業園區發展的幾個趨勢隨著產業園區的主導產業，由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型，也必然使園區的發展內容和特徵存在以下幾個明顯的趨勢，也是未來產業園區規劃和發展中需要注意的內容；趨勢一：從注重優惠政策向發展產業叢集轉變從世界高新技術產業發展來看，基本經歷了由“單個企業→同類企業叢集→產業鏈→產業叢集”的發展路徑演變，高新技術產業只有叢集化發展，才會激發出更大的能量。從未來高新技術園區政策走向看，優惠政策將可能逐步從區域傾斜轉向技術傾斜和產業傾斜（這是國外通行的做法）。趨勢二：由加工型高新區向研發型高新區轉型由於高新技術園區功能的特殊性，決定了高新技術園區適合打造前端性產業鏈（研發、設計、中試等）。未來高新技術園區的發展在於比技術創新能力和技術轉化效率，中國高新技術園區也將逐步走向以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型高新技術園區。趨勢三：從強調引進大型公司向科技型中小企業叢集轉變隨著高新產業系統化、交叉性的增大，使得科技研發與轉化的複雜性日益加大，從而大規模研發的系統風險大大增加。而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發課題市場化、模組化、專業化，採用小規模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發速度。趨勢四：由單純的土地運營向綜合的“產業開發”和“氛圍培育”轉變產業園區的發展，未來必然應該從孤立的工業地產開發走向綜合的產業開發，透過土地、地產專案的產業入股等方式，將土地、園區物業與產業開發結合起來；同樣也從片面的環境建設走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環境的同時，加強區域文化氛圍、創新機制、管理服務等軟環境的建設。趨勢五：由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型現代的產業發展不同於傳統工業發展模式的特性——智力資源密集、規模較小、資訊網路化，決定了新的產業區功能的綜合性，不是單純的工業加工、科技產品製造區，還包括配套服務的各種商業服務、金融資訊服務、管理服務、醫療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。四、現有運營模式下園區發展存在的主要問題一是管理體制不夠科學。各園區管委會是園區開發建設的直接責任主體, 其職能類似於一級政府, 但缺乏應有的規劃、建設及相關審批許可權，由於不具備依法行政主體資格, 在入駐企業、上級主管部門之間需要做大量的協調工作,一旦協調不到位, 將貽誤有利的建設時機, 與企業發展中高效、優質的服務要求極不適應。二是政策措施不夠完善。由於目前主要採用行政手段執行模式，加之促進園區發展的專項配套措施還不完善, 仍然存在“以地引資、以地養園區”為主的粗放發展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區發展的局面還未形成,行政審批、服務效率和社會信用相對滯後, 地方性的信用體系及管理制度尚未建立。三是融資渠道較窄。目前,園區發展90%主要依靠財政撥款,由於基礎建設投資回收週期較長, 加之園區自身的造血功能尚未健全, 建設資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導致園區的總體開發、配套建設速度緩慢。尤其在完全行政手段運營模式下, 資金問題往往使得管理者在工業園區的運營管理中有心無力。四是專業人才比較缺乏。各園區目前的招商、建設和管理團隊都由機關工作人員組成，市場化運營的知識和能力還不足，相對園區“專業化、叢集化、高階化、國際化”發展方向，現有的運營團隊還遠遠不能滿足園區建設和發展的要求。五、改進運營模式的建議總體構想：從園區發展的實際出發，按照“小機構，大服務”和“精減、統一、效能”的準政府體制，貫徹 “強化決策，突出管理，市場服務”和“機構政企合一，職能政企分開，管理政社分開”的理念，在決策和管理上體現政府的強力領導，在經營服務上挖潛和發揮市場的功能，建立“決策機構一元化，管理機構行政化，服務機構企業化”的扁平式直線職能型管委會組織結構。一是實行以 “一站式服務”、“一個視窗收費”、“一個部門執法”為主要內容的管委會封閉執行機制。實行園區財政單獨核算，採取“劃分收支，核定基數，超收分成，風險共享，一定幾年”的財政管理體制，這樣有利於調動園區發展的積極性；綜合管國土規劃部門授權職能到管委會，對園區內國土規劃、土地資源配置、地政執法進行理；建設、環保部門授權職能到管委會，依法對建設專案報建、招投標、施工許可證、合同管理、工程監理、建設工程峻工驗收和環境保護等進行管理。二是引進社會資金（民營資本）入股園區開發建設公司。與園區管委會辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負責人由政府委派，具體管理人員和資訊化、水、電等專業人員均從社會上招聘,組建一支精於管理和運營的專業團隊，這樣既可以將政府意圖貫徹到軟體園建設發展中，又能借助專業人才實施園區市場化運營。積極推進資產證券化，爭取上市融資，徹底解決園區資金瓶頸。三是組建或引進若干專案經營公司。控股培訓公司：利用園區的基礎設施，和地方科研院所合作，開展園區專業人才訂單培訓、校企人才對接工程、外包人才批次化培訓工程等業務；參股風險投資公司：憑藉資訊優勢，帶頭對園區企業進行風險投資，可以吸引外部更多的風險投資基金；外包廣告服務、市政養護、餐飲、酒店、物業管理和商業設施專案，引進社會上有專業、成熟的管理企業，不僅能為園區企業提供優質服務，提升園區整體功能，還分擔了園區開發建設公司的職能，使得公司能夠集中精力進行招商和建設，為園區發展服務。

首先要了解當地的經濟發展情況，瞭解專案營銷的大環境。經濟狀況、企業運營、現有居住環境、建築風格等都是研究區域營銷大環境的重要因素。透過專項研究，結合相近城市情況，進行橫向比較就可以初步推斷出此區域經濟處於哪一個階段，然後根據發展趨勢，給專案做一個合適的角色定位，使專案的發展能順合市場的發展趨勢。其次，要詳實瞭解企業家。把握消費心理，制定出切實可行的產品策略。這是操盤成功與否的先決條件，決定了以後整個銷售策略是否能夠順利執行和達到預期的理想目標。廣告創意和形式製作產業園區的廣告作品要有品質感，透過傳播接觸點的管理更加有力地提升園區的形象價值。

產業園如何開展銷售！

關鍵是要看其核心“產業”，以及其盈利和商業模式，一切的銷售都是為了盈利或者為了市場份額，這也就意味著先梳理清楚產業園的方面面，然後再出擊，我認為步驟如下。

第一步：梳理產業定位，核心產品是什麼？盈利模式是什麼？租賃還是售賣？還是產業鏈

第二步：梳理賣點，並把賣點提煉清晰。並梳理出符合定位的目標客戶

第三步：市場策略，制定長期和短期策略，並搭建線上線下銷售模型，根據對應的模型搭建團隊。

第四步：初步市場，並不斷覆盤，然後調教方式方法，快速轉換覆盤，並複製出擊。

產業園區應以產業為支撐。成熟的產業園區不僅是一個產業要素資源聚集平臺，還是一個產業發展平臺和產業鏈要素配置的產業綜合體或聯合體。

新發展形勢下，過去那種“圈一大片土地，再布幾個產業、發展一批企業”的傳統產業園區發展模式已再無生存空間。

在“商難招、資難引、產難布、企難育”的現實面前，不論是已建成的還是計劃建設的產業園區，都應該重點前瞻性研究經濟發展趨勢、科學分析市場需求變化、理性設計產業發展方向、戰略規劃發展模式，而不能“腦袋一熱上馬、束手無策下馬”。

產業園區運營必須要按照“構建產業鏈、形成產業叢集、構建產業生態”的創新發展模式。新建產業園區更應該從前瞻趨勢研究、科學戰略規劃、創新開發投資模式、強化產業孵化培育培養、加強園區運營服務，實現一條路走到底。