前瞻產業研究院《2018-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》
房地產開發未來10年，中國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、專案管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。
趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低並趨於合理水平
過去的10年，房地產處於上升期。由於主要依賴房改、GDP高速增長、寬鬆的貨幣政策、快速的城鎮化程序和地方政府對土地財政的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長(沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本)，遠超其它行業的平均利潤水平。
國土資源部2011年5月釋出的資料顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%～40%。根據中國社科院(住房綠皮書《中國住房發展報告(2010-2011)》)的資料顯示，中國房地產業平均毛利率為55.72%，相對於國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。
隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。未來10年房地產業利潤水平將逐步迴歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%～10%之間，暴利時代將不復存在。
趨勢之二，積極採用新材料、新技術，大力發 展綠色建築
鼓勵應用建築節能新技術、新材料，大力發展綠色建築是國家下一步發展的重點。比如，採用改進房屋建築門窗保溫氣密效能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃;應用優質新型牆體材料;利用地下熱能保持房間恆溫的地源熱泵技術;因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財政部、住建部專門發文，鼓勵在公共建築、民用建築集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建築應用水平。今年光電建築應用政策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的專案傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建築應用比例作為約束性指標，綠色建築應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。
除了鼓勵性政策以外(包括財稅部門給予相應的稅費減免)，國家還會採取強制性措施，推動綠色建築的發展。按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支援綠色建築發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設定前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建築達到300～500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建築的目標。
報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建築專案認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的整合運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際專案中。從已透過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的專案來看，儘管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，透過綠色建築認證的專案數量增長勢頭非常快，市場也逐漸瞭解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築專案轉型的發展戰略，宣佈自
2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支援綠色建築發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設定前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建築達到300～500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建築的目標。
目前一些品牌地產公司在實施綠色建築專案認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的整合運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際專案中。從已透過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的專案來看，儘管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，透過綠色建築認證的專案數量增長勢頭非常快，市場也逐漸瞭解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築專案轉型的發展戰略，宣佈自
2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工專案，都將參照不低於綠色建築一星的標準進行設計和建造。
趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作
隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由
高度專業化的公司分別承擔。隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個資源整合或綜合協調的作用，更多的是主要依靠投資商、承包商、營銷代理商等之間的專業化合作。
未來還將實現投資商和開發商角色的分離。資金除了銀行渠道之外，將廣泛引入社會資本，包括信託、私募股權、企業債、IPO上市等，房地產開發商更像是一個高度專業化的管理型公司。目前，中國房企IPO和股市融資受政策抑制，短期內很難改變，因此，私募股權是未來的發展方向。
趨勢之四，融資能力和資本運作能力要求更高
房地產開發是資金密集性行業，在當前限購、限貸的不利環境下，房企良好的融資能力和資本運作能力至關重要。房地產開發應該實現融資渠道多元化、合理控制財務成本、保持合理的負債率和良好的現金流。
國家統計局資料顯示，目前中國房企的資金來源中,企業自籌比例已上升至43%以上,個人購房預售款比例在25%以上,商業銀行貸款只佔15%左右。而銷售不暢、市場預期不好，形成了對房企的資金壓力，迫使企業去尋找高成本的融資渠道以填補資金需求的缺口。
房地產開發企業的國內融資渠道，除了上市資本市場和銀行系統外，大部分選擇信託方式，少數選擇民間借貸。而一些拓展海外融資渠道的做法值得借鑑。最初的融資主要是針對單一的專案，以後逐漸開始嘗試以公司制的形式，與海外成熟金融機構進行長期合作。這種從鬆散型的專案投資合作轉變為公司制的緊密型投資，是基於大型房企進一步做大規模和做強實力的戰略考慮。市場規模的迅速擴大，僅靠幾家房企之力顯然是不夠的，多元化的融資渠道給國內房企帶來幫助。海外成熟金融機構和投資機構對投資管理的規範運作，對提升國內房企的管理水平和質量，將起到重要作用。
趨勢之五，品牌化經營、精細化管理和標準化制定
在調控和市場的風險中，如何使房企保持核心競爭力，實現穩步健康的發展，已成為當前一個突出的問題。預計更多的房企，將把注意力集中到關注品牌、資本、產品和營銷能力上來。
房企的品牌經營，歷來被認為是企業的軟實力，而要實現企業的高利潤和高附加值，必須注重品牌的培養和樹立，重視品牌的有效表現和宣傳手段、重視購房者的需求研究和市場發展變化等。在實踐中，許多知名房企的品牌化經營，使專案的促銷手段和銷售價格方面的優勢得到了充分的體現。
相比之下，中小房企的專案工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的產品，產品定位比較隨意，專案的實際成本與目標成本偏離較大，這就更應該注重專案的標準化和精細化管理，這也是中小房企擴大經營規模的基礎條件。
趨勢之六，營銷成為核心和關鍵環節
如果說房企的融資能力和資本運作能力起著決定性作用，營銷環節則是實現盈利的至關重要環節。強大的營銷能力可以最終實現資金回籠和資金增值，同時也能提高專案投資方的信心和實現市場預期，從而使房企的資金進入良性迴圈，並得以持續開發經營。
目前，國內多數開發商與專業化的營銷代理公司進行合作，房地產營銷代理公司參與到專案的整體規劃、從戶型設計到每一套房子該如何銷售等每一個細節，協助開發商最終實現銷售目標。一些有品牌、有規模的房地產營銷代理公司，由於擁有豐富的客戶資源也介入了新房的分銷業務，透過建立各種形式的客戶會，定期舉辦各種活動，以提升客戶資源的利用率，增加客戶對品牌房企的忠誠度，促進了營銷市場的繁榮。
前瞻產業研究院《2018-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》
房地產開發未來10年，中國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、專案管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。
趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低並趨於合理水平
過去的10年，房地產處於上升期。由於主要依賴房改、GDP高速增長、寬鬆的貨幣政策、快速的城鎮化程序和地方政府對土地財政的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長(沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本)，遠超其它行業的平均利潤水平。
國土資源部2011年5月釋出的資料顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%～40%。根據中國社科院(住房綠皮書《中國住房發展報告(2010-2011)》)的資料顯示，中國房地產業平均毛利率為55.72%，相對於國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。
隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。未來10年房地產業利潤水平將逐步迴歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%～10%之間，暴利時代將不復存在。
趨勢之二，積極採用新材料、新技術，大力發 展綠色建築
鼓勵應用建築節能新技術、新材料，大力發展綠色建築是國家下一步發展的重點。比如，採用改進房屋建築門窗保溫氣密效能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃;應用優質新型牆體材料;利用地下熱能保持房間恆溫的地源熱泵技術;因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財政部、住建部專門發文，鼓勵在公共建築、民用建築集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建築應用水平。今年光電建築應用政策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的專案傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建築應用比例作為約束性指標，綠色建築應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。
除了鼓勵性政策以外(包括財稅部門給予相應的稅費減免)，國家還會採取強制性措施，推動綠色建築的發展。按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支援綠色建築發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設定前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建築達到300～500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建築的目標。
報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建築專案認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的整合運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際專案中。從已透過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的專案來看，儘管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，透過綠色建築認證的專案數量增長勢頭非常快，市場也逐漸瞭解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築專案轉型的發展戰略，宣佈自
2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支援綠色建築發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設定前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建築達到300～500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建築的目標。
目前一些品牌地產公司在實施綠色建築專案認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的整合運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際專案中。從已透過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的專案來看，儘管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，透過綠色建築認證的專案數量增長勢頭非常快，市場也逐漸瞭解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築專案轉型的發展戰略，宣佈自
2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工專案，都將參照不低於綠色建築一星的標準進行設計和建造。
趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作
隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由
高度專業化的公司分別承擔。隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個資源整合或綜合協調的作用，更多的是主要依靠投資商、承包商、營銷代理商等之間的專業化合作。
未來還將實現投資商和開發商角色的分離。資金除了銀行渠道之外，將廣泛引入社會資本，包括信託、私募股權、企業債、IPO上市等，房地產開發商更像是一個高度專業化的管理型公司。目前，中國房企IPO和股市融資受政策抑制，短期內很難改變，因此，私募股權是未來的發展方向。
趨勢之四，融資能力和資本運作能力要求更高
房地產開發是資金密集性行業，在當前限購、限貸的不利環境下，房企良好的融資能力和資本運作能力至關重要。房地產開發應該實現融資渠道多元化、合理控制財務成本、保持合理的負債率和良好的現金流。
國家統計局資料顯示，目前中國房企的資金來源中,企業自籌比例已上升至43%以上,個人購房預售款比例在25%以上,商業銀行貸款只佔15%左右。而銷售不暢、市場預期不好，形成了對房企的資金壓力，迫使企業去尋找高成本的融資渠道以填補資金需求的缺口。
房地產開發企業的國內融資渠道，除了上市資本市場和銀行系統外，大部分選擇信託方式，少數選擇民間借貸。而一些拓展海外融資渠道的做法值得借鑑。最初的融資主要是針對單一的專案，以後逐漸開始嘗試以公司制的形式，與海外成熟金融機構進行長期合作。這種從鬆散型的專案投資合作轉變為公司制的緊密型投資，是基於大型房企進一步做大規模和做強實力的戰略考慮。市場規模的迅速擴大，僅靠幾家房企之力顯然是不夠的，多元化的融資渠道給國內房企帶來幫助。海外成熟金融機構和投資機構對投資管理的規範運作，對提升國內房企的管理水平和質量，將起到重要作用。
趨勢之五，品牌化經營、精細化管理和標準化制定
在調控和市場的風險中，如何使房企保持核心競爭力，實現穩步健康的發展，已成為當前一個突出的問題。預計更多的房企，將把注意力集中到關注品牌、資本、產品和營銷能力上來。
房企的品牌經營，歷來被認為是企業的軟實力，而要實現企業的高利潤和高附加值，必須注重品牌的培養和樹立，重視品牌的有效表現和宣傳手段、重視購房者的需求研究和市場發展變化等。在實踐中，許多知名房企的品牌化經營，使專案的促銷手段和銷售價格方面的優勢得到了充分的體現。
相比之下，中小房企的專案工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的產品，產品定位比較隨意，專案的實際成本與目標成本偏離較大，這就更應該注重專案的標準化和精細化管理，這也是中小房企擴大經營規模的基礎條件。
趨勢之六，營銷成為核心和關鍵環節
如果說房企的融資能力和資本運作能力起著決定性作用，營銷環節則是實現盈利的至關重要環節。強大的營銷能力可以最終實現資金回籠和資金增值，同時也能提高專案投資方的信心和實現市場預期，從而使房企的資金進入良性迴圈，並得以持續開發經營。
目前，國內多數開發商與專業化的營銷代理公司進行合作，房地產營銷代理公司參與到專案的整體規劃、從戶型設計到每一套房子該如何銷售等每一個細節，協助開發商最終實現銷售目標。一些有品牌、有規模的房地產營銷代理公司，由於擁有豐富的客戶資源也介入了新房的分銷業務，透過建立各種形式的客戶會，定期舉辦各種活動，以提升客戶資源的利用率，增加客戶對品牌房企的忠誠度，促進了營銷市場的繁榮。