你要看清楚房屋的性質，因為很多所謂的公寓其實都是類住宅，合同中會寫房屋性質是辦公或者商業等等，那麼戶口，水電費，以及能不能通燃氣都是問題。同時有的可能是loft，你要考慮到違建的問題，雖然便宜，但是最好是多研究研究當地類住宅整改的政策

公寓房投資需要具備一定的條件，周圍地段類似房源的出租價格，周圍類似房源的空置率，這些因素是否和房價成正比，才能考慮是否購買，一般選擇公寓要選擇地段繁華的商圈內，出租比較容易，否則遠郊的公寓價格多麼便宜也不適合投資的

給你幾點我的想法你可以參考一下

買房順序 能買70年產權的住房就不買40年產權的公A你會問為什麼？住宅好處多多

一:能按揭7成首期3成月供少VS公A首期5成按揭10年

二:後期交易產生的稅少賣家才喜歡買VS公A後期轉手稅費高

三:帶學位能入戶口VS公A沒有學位沒戶口

四: 生活成本低水、電便宜VS公A的水電費高過住宅

五:產權70年VS產權50年

六: 住宅一般是一梯配3戶人家VS一梯10戶人家

3.公A也有它的亮點，看合適不合適你，能註冊公司辦公做工作室，但是優勢不多，自己去權衡利弊。

4. 一線大城市很多住宅限購，只能買公A，看你的單價不高應該是2-3線城市的房子還限購。

5.綜上所述:能選住宅就選住宅不行在買公A。

投資公寓要慎重。

公寓一般來講都是傳統意義上的40-50年的產權公寓，一般分為平層公寓(層高3米和)複式公寓(4.5-4.95米)兩種型別。從價效比來講，購買複式公寓更划算一些。公寓的優勢就是比較好出租，尤其是上海杭州這種城市，租金收入是非常客觀的。

缺點就是公寓不適合自住，投資還是可以的，因為水電都是商業的，是民用的兩倍，而且沒有陽臺，有也就是自己分割出來的內陽臺，使用效果並不好

最關鍵一點啊，公寓不好出手，記住，公寓不好出手，升值空間不大

成交價6000出頭，由此分析該專案應該是四五線城市了，當然也可能是二三線的三產公寓。買一套公寓適合不適合你首先問自己，你的購買動機是自住還是投資，不然很難做決策。

自住：這麼小的面積如果你考慮的是自住那就要謹慎了。只要涉及到結婚生子，65平米幾乎是不能滿足你未來生活的需要了，幾年後你還得換房。如果是全款還好，涉及到按揭，無形中你的負債率上去了同樣影響到你以後換大房的按揭，你必須保證流水充足。

投資：投資這種四五線城市的公寓就要謹慎了。因為說白了，四五線城市公寓的投資回報率基本上是靠租金的，而你要確保能租得出去，這你不得不考慮當地公寓租賃市場的需求量了，四五線城市有沒有實業支撐，白領階層夠不夠多這是相當重要的因素，必須要重視！至於物業增值對於公寓來說是個很玄幻的東西，因為變現接近15%的稅費，上漲的都還不夠扣，抵押貸款公寓類的額度很小。

至於是否精裝交付，是平層還是loft這些並不是最重要的考慮因素。

公寓適合的人群畢竟是小眾，商業辦公、單身白領、多情人士等類別。有首付20-40萬的，還不如去按揭買套住宅。

公寓的優勢在於，總價低，門檻低，租金回報率高於住宅，有好的公寓甚至能夠租金抵月供。缺點在於二次交易稅費高，幾乎不能轉手；不能落戶，不能劃片上學；做抵押貸款時最多隻能貸50%，後期物業不好管理，有些公寓專案在10年後淪為倉庫。因此，公寓適合於買不了住宅，手裡有閒散資金沒地投資，買公寓作為長期持有，進行資金沉澱。如果是小白，沒什麼房產投資經驗，最好不要碰公寓，看似很美好，單價比住宅低，能租能住，還不佔用首套名額，但是不能變現的房子，雖然不佔用名額，但是會佔用資金，讓你錯失掉其他機會。@財富魔法家

這個問題只有你自己能平衡，平和的點和你的財富多少，購房的承受能力是多少有關。還要考慮到未來成家立業可能需求帶來的影響。主意得自己拿，你說的籠統，別人也沒有辦法給你拿主意。

因為公寓屬於商業用地，大概是40年產權，如果說房產投資公寓的話，首先你要考察你所在城市的公寓價格的歷年走勢，最主要的是看你公寓周邊的商業配套，醫療配套教育配套如何，如果說這些配套都比較齊全的話，對於這個公寓的價格肯定會有這種比較堅挺的支撐。歸根結底你買公寓投資就是注意一個點周邊配套。

首先說明觀點，公寓房作為長期投資產品是完全可以的。

公寓房65平方總價40萬左右是否合適？

投資房子是否合適，跟你房子的面積和總價其實沒有特別的關係。主要跟你的投資回報率和升值空間有關係。

第一個是回報率的問題。比如說同一個城市市區40平方的標間跟郊區89平方的兩房總價一樣。但是市區40平方的可以租1600元每月，郊區89平方的只能租1300每月。從投入到收入就可以看出其中哪個更適合。

第二個是升值空間的問題。雖說公寓性質的房子再上市交易會產生大額的稅費，但是並不代表說它沒有升值空間，只是這個空間相對於住宅來說可能會低一些。而且不僅在於房價的好低，還有租金的高低，附近商業的增多和地鐵的開通，地鐵距離的遠近，都會影響到租金的上漲。

首先，公寓分為40年跟70年產權的，這一點一點要搞清楚了，因為這關係到一個落戶可以上學的問題，還有就是70年公寓是民用水電，而40年的是商業用電。

第二，40年產權的公寓不能通燃氣，只能用電，電費也是商業用電，所以日常生活水電費高，70年可以通燃氣，民用水電，價格低。

第三，你的65平40萬如果是70年產權的，那麼完全可以投資，這種房子小，總價低，以後很多人都會買來給小孩子掛學區的，投資空間大。如果是40年的，那麼你就看看這公寓附近的配套，如果商業發達，附近交通方便，比如說公交車多，在地鐵口附近，那麼也可以買，因為這種房子上班族租的多，以後出租也方便。如果是40年產權的，而且位置也比較偏，周邊沒有什麼商業，交通不方便，那不建議買。

投資的話“強烈不建議”不要買公寓，

中國國房地產法規裡，並沒有公寓這種說法，只有住宅和辦公樓。所謂公寓就是用本該建寫字樓、商鋪的40、50年產權的土地，建了用來居住的房子。公寓自始自終都是帶有居住屬性的商業房，自打出身就是不被認可的。

以下是公寓詳細的五大缺點

第一，不能落戶。

第二，讀書不能積分。

第三，還有一個問題是賣出去要20%個人所得稅+20%土地增值稅，還有營業稅5.5%，所以說二手交易頻率比較低，比普通住宅多一個土地增值稅和營業稅（營業稅住宅滿兩年是可以減免的）

第四，首付要五成只能分期十年，利率一般比較高

第五，轉手的受眾少，買來基本都是用來投資的，很少剛需，等於接盤的也是投資的，而且很多公寓都是兩梯十多戶，市場接受度低，基本上我們以前賣的公寓住宅翻了一倍，公寓動都不動，房子能流通叫資產，無法流通只能是鋼筋水泥殼子，你在這裡賺再多錢，無法兌現，一切就都是“紙面富貴”，這點大家要清楚。

公寓房投資的話，1.如果是地段特別好的地方，還是挺適合投資的，投資回報率沒問題

2.如果說是地段差一些地方的公寓，其實不太適合投資，這些地方的投資回報率往往並不高。

3.說到底還是要有發展的眼光去看這個地段的問題。

成交價6000出頭，由此分析該專案應該是四五線城市了，當然也可能是二三線的三產公寓。買一套公寓適合不適合你首先問自己，你的購買動機是自住還是投資，不然很難做決策。

自住：這麼小的面積如果你考慮的是自住那就要謹慎了。只要涉及到結婚生子，65平米幾乎是不能滿足你未來生活的需要了，幾年後你還得換房。如果是全款還好，涉及到按揭，無形中你的負債率上去了同樣影響到你以後換大房的按揭，你必須保證流水充足。

投資：投資這種四五線城市的公寓就要謹慎了。因為說白了，四五線城市公寓的投資回報率基本上是靠租金的，而你要確保能租得出去，這你不得不考慮當地公寓租賃市場的需求量了，四五線城市有沒有實業支撐，白領階層夠不夠多這是相當重要的因素，必須要重視！至於物業增值對於公寓來說是個很玄幻的東西，因為變現接近15%的稅費，上漲的都還不夠扣，抵押貸款公寓類的額度很小。

至於是否精裝交付，是平層還是loft這些並不是最重要的考慮因素。

公寓適合的人群畢竟是小眾，商業辦公、單身白領、多情人士等類別。有首付20-40萬的，還不如去按揭買套住宅。

看租金如何是關鍵。

一個簡單的妙招:假如房款40萬元除以年租金收入，所得結果小於30，則這筆交易划算；反之不划算。

平常買房投資都可以30這個數字作為參考，房款除以年租金收入，所得結果越小越好。小於15當毫不猶豫入手！

千萬不要投資公寓，身邊無數人血的教訓。

公寓一般比普通住宅價格低，面積小。近兩年比較流行的複式酒店式公寓吸引了很多投資客投資購買。當你真正深入瞭解公寓類房產後你肯定不會購買了。下面我就列舉幾點公寓相比普通住宅存在的問題:

1、公寓屬於商業行政，一般產權是40年有少部分是50年，商業用電價格比居民用電價格高一倍以上，房子內無法通天然氣。公寓的物業費也是根據商業物業費標準收取，比普通商品住宅高一倍以上。

2、居住舒適度極低。一般公寓只有30－50平米，實際使用面積差不多25－40平米，適合單身居住，而且一般公寓都是純南純北戶型，不通透。公寓的層高低於正常商品房，複式公寓層高也低於躍層樓房。公寓的建築質量要求比住宅要低，因此牆壁厚度都沒住宅厚，隔音效果很差，經常能聽到隔壁情侶悄悄話。這類房子只適合單身過渡房。

3、公寓無法落戶，不帶學區。買房首先考慮教育問題，如果買了公寓小孩是無法正常入學的。

4、投資回報率極低。一般公寓購買後出租的租金和房價比很低 ，出租回本週期長達15年左右，而且購買時只能按揭貸款50%。

5、過戶稅費很高。商業公寓的稅費比普通住宅稅費好很多，這就導致公寓買到自己手裡也只能出租，很難出手套現，對投資來說不划算。

基於以上幾點公寓的問題建議千萬不要買公寓，公寓在整個房屋中介市場上提成是最高的，有些甚至提成15%－20%，中介最喜歡給年輕女性推薦這類產品，買房時候一定要擦亮雙眼多瞭解分析。

1.我不太建議購買公寓，除非你在一二線城市買，公寓的稅高，首付也要百分50，未來你賣公寓的話，很多買家不會承擔稅費，如果你出手包過戶的話，基本不賺錢！

公寓盤的銷售讓大家挺意外，單價不低，但銷售火爆。

究其原因，我認為有以下因素。

現實情況：缺少理想的投資目標

1）優質的、平價的住宅很難買，核心區域更是幾乎沒有小面積低總價的住宅，二手住宅漲幅誇張，超出人們預期，下不去手

2）住宅的槓桿優勢消失，大量的“一次性優先”“首付五成，利率上浮25%”，等等信貸政策的不友好，蠶食了住宅投資的空間

心理因素：住宅買多了害怕未來的政策風險

1）越來越多的政策，限制了人們加槓桿投資住宅的資格，增加了投資的難度

2）房地產稅還在前面等著，種種跡象表明未來住宅投資風險越來越大

所以，在住宅市場被抑制，二手住宅價格高漲時，一些位置絕佳的品質公寓冒了出來，被投資客和部分自住需求的人相中。

我們過去常說的商業公寓的弊端：

1）首付五成

2）交易稅費高

3）落不了戶

4）商用水電費貴

5）租金收益遠低於差價收益

其實在住宅長效調控的趨勢下，部分優質的高階公寓早已跳出了這個框。只是很多人還沒意識到。

優質公寓的投資回報

1、公寓投資的本質

一次住宅“去庫存”，讓大家感受到“威力”，而“商業去庫存”已經被提及多次，又會迎來何種“威力”？

商業公寓又是介於“住&商”之間，有部分居住功能，有部分商業經營功能。

目前看，公寓最核心的收益，的確來自於租金收益，但部分高品質公寓，與住宅一樣，分享著地段增值的紅利。

假設房地產稅來了，或者重慶住宅限購，普通的商業公寓都將馬上翻身。

2、優質公寓也會大漲

我統計了上海部分優質公寓的租售情況

發現這些高品質的品牌公寓、服務式公寓，佔據著城市最繁華的核心位置，他們的增值幅度和租金水平，都非常之高。

公寓道理適不適合投資公寓的缺點

1.公寓一般為商業性質，所先按照國家法律規定商業性質是不能落戶的，目前整個中國的體系如果不能落戶最大的問題就是小孩沒法就近讀書。

2.還有就是目前大多數商業性質公寓產權年限只有40年，而住宅一般為70年產權（也有50年產權的綜合用地），產權年限少10-30年。而且產權到期後商業性質產品會有明確的費用，目前住宅還沒有明確的費用。

3.商業性質公寓大部分不通氣，影響正常居住生活，水電氣的使用單價會按商業性質的收，比民用的水電氣會稍微貴一些。

4.商業性質公寓如果想脫手比較麻煩，稅收高，接手人群相對沒有住宅多。

公寓的優點

1.公寓一般修在繁華地段，周圍配套設施齊全，生活配套方便，生活質量有保障，交通出行方便等。

2.公寓出租單價會高於相同面積的住宅，而且相同配套下公寓比住宅好租，如果自己不住選擇出租也是一筆不錯的收入。

3.商業性質公寓屬於商業，如果後期遇到拆遷，按照國家法律規定，商業性質的產品拆遷補償單價將是住宅的3倍。

4.商業性質公寓不受政策限制，不限購不限貸，而且一般戶型不大，總價比相同地段的住宅總價低。

總結

公寓優點缺點大家都仁者見智，各有各的看法，主要看自己目前的一個需求，看未來是如何規劃的。如果不考慮二手出手，那公寓還是很值得購買的。

65平40萬買入划算不？看你所在城市的一個整體均價，一般商業的單價會在同等地段的住宅單價之下，而且總價遠遠低於相同面積的住宅。看所買公寓的位置地段，因為這種商業性質的公寓不會像住宅那樣升值很快，如果投資的話還是要靠租金來收回成本，所以一定要選一個地段比較好的地方。總結

其實公寓能不能買一直是房地產屆的一個長期議題，這個我覺得只有具體分析自己的需求，既然市面上有這個產品的存在，肯定有它存在的價值，不會像很多人說的那樣一文不值。所以最終覺得合適投資不，還得考慮自身的一些因素。希望對你有幫助。

關於【公寓房65平方總價40萬左右是否合適？】的問題。

你是江蘇無錫的提問者，6100多單價在無錫這樣的城市可以投資。

首先，在19大的報告中提出未來打造城市群，無錫應該在長三角城市群範圍之內。

其次，市場改變，原來為家庭建房，現在為年輕人建房。

大家都知道，現在的房子越來越遠、越來越貴、越來越大。房開企業目標群是家庭，而不是年輕人，因此可滿足年輕人單身生活的房子是缺乏的。

房價的上漲意味年輕人購房會延期，他們會選擇租賃方式滿足自己的生活，因此公寓在未來的租賃市場有一定的空間。

第三、觀念改變，享受單身。據統計我國有兩億單身人群，這反映人們的觀念發變化，人們不再為了一張契約、一個人、一輩子在一起，這是社會轉變。

單身群體有2種：1.剛進入社會，收入太少、工作不穩定，導致結婚困難，這是單身主要原因；2.有錢有學歷，特別是女性，她們在追求自我價值、實現女性社會地位，這樣的單身比例越來越高。

第四，需求改變，過去買房結婚是硬指標，現在這個消費觀念悄悄地發生改變。

現在目標人群是90後、00後人群，他們的父母一般都有房，他們對房產不會特別在意。他們在意和誰住？住在哪裡？

總結，市場變了、觀念變了、需求變了，產品從原來的家庭住宅變到單身公寓是適合市場需求，所以認為很適合購買。

優點：

1、月供壓力較輕

公寓式住宅的房屋面積一般比較小，購買總價會相對比較低，那麼月供壓力相對會比較的輕，也方便出售或出租。

2、地段較好

公寓式住宅通常出現在市中心繁華的地段，室內的產品功能非常齊全，那麼其周邊公共服務和基礎設施會比較的完善，日常出行會比較便利。

缺點：

1、房屋面積較小

公寓式住房大多是小戶型房屋，整體可以利用的面積會比較的小，對於居住人數比較多的購買者來說，購買公寓房居住會比較的擁擠，居住舒適度會比較的差。可能還會存在室內採光、通風、戶型等方面的缺陷。

2、生活成本偏高

公寓式住宅的生活成本偏高，其水電費用一般按照商業費用標準進行計算，物業費也會比較的貴，並且很多公寓房為了確保居住安全，是不可以在室內安裝煤氣的，那麼日常生活也會比較的不便。

最後我做一個總結，公寓不具備金融屬性。住宅房子是漲價的時候他跟著漲價，但是住宅如果降價的話它會降價的更多。而且公寓一般是40年或者50年產權產權上。比住宅要少34十年。公寓基本上都是商水商店居住的，成本很高，所以不建議投資。偏遠地方的公寓，如果地段較好的一線城市或大型城市的話，可以投資。