一個成功的民宿，持續良好的運營服務與營銷推廣必不可少。硬體建設在完成之後，短期內無法做出較大改變，而運營服務與產品營銷卻有著無限潛力。如何維持民宿後期的運營及持續發展，需要透過多種方式，在服務運營、營銷推廣等方面下功夫。

1.民宿的服務與運營

依照民宿的新型體驗類產品的特徵，可將其服務劃分為日常規範服務和個性特色服務。

(1)標準化服務保障民宿有序運營

民宿本質是住宿酒店業，作為服務業，建立一套標準流程化的服務極為重要，這能為有序運營提供保障。民宿運營的標準首要是安全管理，包含社會治安、消防安全、突發狀況應急措施等。其次是日常衛生管理，民宿運營方應建立各項衛生執行要求及標準。再次是入住流程管理，運營方應對預定、入住、就餐、離店等服務節點制定標準化的服務要求。

運營方應依照這些標準的建立指導民宿員工的日常工作。對一些相對偏遠或是體量較小的民宿來說，普通服務人員往往是附近居民。在缺乏經驗的前提下，訂立各項標準，做好崗前培訓非常關鍵。

(2)以個性特色服務為民宿賦予溫度

個性化是民宿品牌的核心要素，民宿應擺脫星級酒店或快捷酒店千店一面的工業化標準，在保障有序運營的基礎上，為消費者提供個性化、有情感和溫度的服務。民宿服務的個性化主要體現在三個方面。

第一個方面是富有情調的空間場景佈置，從民宿入口接待空間的環境到房間內物品的擺置，都有豐富的營造空間。如對環境綠化植物進行美化修整，室外傢俱、燈具、個性裝飾物的擺置，接待處溫馨的室內裝飾物佈局，房間內場景化佈置和精心準備的入住小禮品等。

第二個方面是民宿人員的服務品質，民宿裡的每一個服務人員都需要被充分挖掘和調動，展示他們愉快的精神狀態，激發他們的主觀能動性，去創造流程之外的好服務。

第三個方面是特色配套服務提供，如具有地方風味的美食，兒童娛樂的活動設施，或者是組織的農事活動等，都可以成為配套服務的一部分。民宿規模小，配套做硬體建設，相對總成本會大幅增加，可以考慮以軟性的經營、小型體驗活動的組織為客人帶來增值服務。配套設施或服務所形成的二次銷售不但給入住的客人帶來獨特的體驗，同時也能成為經營收入的重要來源。民宿根據自身的核心定位提供特色的服務專案，不一定面面俱到，但一定特色鮮明。

個性與標準兩者之間矛盾的協調是成就民宿的關鍵性要素。單純依賴員工自發性的個性化服務，不利於服務的執行和管理，難以確保服務的持久和品質。因此，把個性特色服務標準化、流程化是保證民宿服務品質的重要途徑，並且，在服務標準化的過程中，也成就了民宿的標籤與品牌。標準的個性化服務在民宿品牌的連鎖經營中顯得尤為重要。在發展初期，參與管理的民宿主的個性在特色營造上起了重要作用，一些民宿主個人的愛好、情懷或態度行為成了民宿的標誌。而在民宿主不參與日常運營的情況下，或是連鎖經營的民宿中，民宿特色運營的發揮就要建立在一定的流程之上。

2.民宿的營銷推廣

產品營銷的方式和渠道多種多樣。得益於網際網路時代的發展，民宿的銷售方式具有下沉式、線上化特徵。一般來說，民宿多建在風景秀麗的山區、鄉村，受限於區域地理位置，在網際網路媒體和平臺經濟快速發展的今天，很多民宿的銷售幾乎完全依賴於線上銷售。線上銷售的主要方式有社交網路、電商平臺、口碑營銷等。

(1)社交網路

社交網路包括微信、社群、微博、豆瓣、貼吧、各種旅遊論壇等。對於體量比較小的民宿，社交網路可以發揮非常大的作用。第一，相對傳統及網路媒體，社交網路免去了大量的媒體渠道投入，成本低，見效快。第二，這一方式直接面對潛在消費人群，宣傳比較直接，可信度也比較高，有利於口碑傳播。第三，社交網路具有比較高的參與性、分享性和互動性，形成口口相傳的口碑效應，這會放大預期的傳播效果。第四，社交網路還能實現目標使用者的精準營銷。

運營者透過對社交平臺的經營和挖掘，能夠建立屬於自己專有的社群，並擴充專屬於民宿的會員體系。這是使用者二次消費、長期消費的大本營，也是民宿初期維護和建立品牌的根據地。客人體驗過以後，也可以參與到社交媒體的傳播當中，他們對產品的傳播力度也更大。營銷上有一個詞，叫“自傳播”，社交網路就是“自傳播”的重要平臺。民宿“自傳播”基於不錯的民宿產品體驗、獨特的營銷事件或者人物等自身的吸引力，激發人們自發自願地分享和傳播。

(2)電商平臺

(3)口碑營銷

無論是線上還是線下，在口碑營銷中，忠誠消費者向周邊人進行積極的口碑傳播都是非常重要的，這種傳播也是將潛在消費者轉化為最終消費者強有力的工具之一。忠誠的消費者會有很強的品牌粘性，也會積極影響周圍人的購買決策。消費者成為品牌營銷代言人的最根本原因是對產品和服務的滿意、對民宿價值的認可，所以民宿經營者要做好從預訂到售後的每一個服務環節，在日常經營中務求顧客滿意。在做好產品和服務的同時，還要有意識地推動顧客的傳播行為，鼓勵顧客在網際網路銷售平臺做出良好的評價，寫出產品體驗。移動網際網路時代幾乎每個顧客都有自己的社交圈，顧客在社交媒體上的記錄和展示都會給民宿品牌累積不少名氣。做好口碑營銷，不斷豐滿品牌價值，是民宿品牌推廣的有效路徑。

3.民宿的持續發展

民宿的發展分為就地擴充套件和連鎖經營。無論哪種發展形式，適度規模化都能降低整體的經營和管理成本，促進民宿持續良好的發展，但規模化同時也會帶來一些其他問題。在用地條件允許的條件下，民宿就地擴充套件相對容易實現。隨著民宿客房量的增加，相關業態配套和環境景觀配套也隨之增加。但是，民宿體量及整體空間的增加，往往造成環境品質的相對降低、“大而難精”的問題隨之出現，同時，過大的規模也增加了特色運營服務的難度。因此，民宿的就地擴充套件型發展應適度控制規模。在良好經營的條件下，民宿連鎖會帶來更大的品牌價值和收益。但民宿最大的魅力是個性化與人文特徵，在民宿的複製過程中，如何防止其成為流水線產品，保障個性特徵是很大的課題。放眼民宿市場，在政策和資本的積極推動下，部分民宿必然走向品牌連鎖的道路。真正走向連鎖的民宿最終會逐漸脫離原本民宿的概念，轉型精品酒店或度假村，著重品牌價值的輸出。

民宿經營本來就是一個提供個性化，獨特化，的經營專案。所謂的個性化，就是說你的民宿有什麼東西是別家民宿沒有的一些元素，比如你民宿的裝修風格，內部設計擺設，服務專案，還有有趣的一個你獨家的民宿文化，現在的民宿你要是都沒有一個有趣的能夠吸引人的民宿文化氛圍，就連談戀愛的遊客都不願去居住，更別談普通遊客了。所謂的獨特化就是說你的民宿所處的地理位置，民宿建築的選址地是否在一個獨特的位置上。比如現在大多民宿都喜歡建在山頂，那就要看看你選址地的那座山夠不夠獨特，要是你選的那座山不夠獨特，那你就不能隨大流的建設在山頂。還有就是民宿的經營者是不是一個有獨特性格的人，他所做的事以及為人都具有獨特性，能更好的吸引他身邊的人，經營者要是連對他身邊的人都沒有吸引力，怎麼去吸引人海茫茫中的路人。a

民宿是起源於歐洲鄉村地區的一種旅遊業態，最初以簡單的提供住宿與早餐為基本模式，經歷百餘年的發展，在旅遊業發育程度較高的發達國家和地區，民宿從鄉村走向城市，從農場走向景區，不僅形態萬千而且別具特色，成為區域旅遊品牌及核心吸引物的重要構成。

而對於放下的中國，民宿產業的發展仍然與鄉村農業的多路經發展有著複雜的聯絡，民宿一方面肩負著促進鄉村旅遊升級發展，轉變農業生產方式，強村惠民的重要功能，另一方面又承載著大批返鄉新農人，對美麗中國鄉村夢的追尋。

近年來，民宿的發展越來越熱，尤其是以浙江民宿最熱，它成為了我國民宿發展最蓬勃，最有活力的區域，成為中國民宿的代表，為民宿旅遊研究提供了豐富的樣本，然而現在越來越多的民宿的發展都遇到了很大的瓶頸。

1，經營成本越來越高。現在不像十年前那樣，旅遊業高度發達，交通便利地理位置比較好的位置很難找到房子，即便能找到，租金也是相當高的，導致成本很大。

2，使用者需求增多。現在民宿對於風格，裝修細節的講究越來越高，使用者的要求越來越多樣化，導致裝修，維護的費用越來越高。

3，競爭激烈。目前市場上民宿越來越多，大小民宿的崛起層出不窮，這給本來成本很高的民宿帶來了很大的壓力，有些民宿只能透過降價促銷確保空房率。

同時，良好的生態環境和人文環境又增加了民宿的吸引力，從而形成了共同發展合作共贏的良性迴圈，真正激發了鄉村民宿發展的活力，未來，民宿發展要在以下幾個方面發力。

1，要強化思維。民宿發展在鄉村，要加強對環境和資源的保護，要充分考察與調研，有效控制民宿規模盲目擴張，避免資源浪費。

2，要建立場景思維。場景化建設要以市場為需求為導向，以消費偏好為基礎，在遵循保護原有建築風格和村落風貌的基礎上，融入原住民生活，還原再現鄉土風情，修復為場景服務的建築，讓建築成為有故事的活建築。

3，要樹立品質思維。民宿創新要因地制宜注重細節的小而美，小而精的精品民宿，可以大膽創新，深挖文化內涵，樹立鄉村民宿建築新典範，開拓鄉村民宿新模式。

4，要善用網際網路思維。以鄉村為平臺，透過線上宣傳，帶動民宿人氣，讓更多的消費者瞭解民宿風格和文化，從而帶動民宿的發展。

有些地方的民宿管理不到位，民宿不在特色上下功夫，只知道向遊客亂收費，住宿費，伙食費高的離譜，大有一夜暴富的想法，宰一個是一個，惡性迴圈，導致遊人不敢來，也不願意來的尷尬局面，久而久之遊人越來越少，經營困難。

作為一名資深業務人員，讓我來說一下自己的看法吧。

看到標題以後，也看了其他的一些評價，說的比較全面，概括的比較籠統～下面我說一下自身的感悟，比較淺顯的。

當前民宿行業越來越不好乾的原因有哪些？

1.太多！！

其實國內最早的民宿啊，跟小旅店是的，十多年前坐火車，到火車站下來。臨時休息、住宿啊什麼的很多這種家庭式的小旅館，一個套間，裡面很多小房間，這種比較多，主要集中在客流量比較大的地方，但現在不一樣了，現在的民宿分佈，社群、火車站、商業區、大學城、乃至地鐵站、交通樞紐附近都有，太多太多了。而且這種民宿手續簡單、投資小、維護成本低、方便在家經營，導致競爭特別激烈，有些好的民宿價格已經超過了普通的三星酒店，弄得酒店行業都被打擊的降價經營。

2.價格透明！！

現在的訂房軟體，多如牛毛！

業務人員每次到達一個城市，首先會先透過飛豬、攜程、美團、去哪兒等等等等的訂房軟體先了解酒店情況，位置、價格、評價都是決定因素。這樣的各種平臺比價，把價格壓的死死的，常見的像火車站附近，一個高層大樓，每一層都有一家或幾家民宿，價格卻相差無幾。一般同一時期，同一位置，差價不會超過15塊錢，如此拼價，老闆的利潤肯定會越來越少，房租、清潔費、損耗費、人工費等等成本除去，很多時候特價房根本沒利潤。往往每週五晚上到周天晚上兩天，才能把價格提上去。

3. 二八定律！

同樣的市場，同樣的行情，任何行業都有賺錢的、賠錢的！根據二八定律，賺錢的或許只有20%剩下80%喝湯，這跟每個人的經營理念和經營方式有關，當然從中所在很多因素，房間位置、衛生情況、隔音情況、設施陳設、價格優劣等等，什麼時候都有會做生意的，把店經營搭理的很好，也有懈怠工作的，把店弄的各種投訴，師傅領進門，修行在個人！想要好好經營，再配合好的經營策略，我相信可以吧店開好的。

近幾年，旅遊出行的人越來越多，民宿的發展越來越火。民宿短租數量不斷在增長，各種特色民宿在全國各地遍地開花，那麼是不是每一家民宿都是高盈利的呢？

小彬也和很多民宿主人進行過交談，發現了一些端倪，做民宿其實大家的朋友圈基本上都是相同的，發現很多民宿主人還非常憂慮，畢竟建造一間民宿花費的價錢較高，但是有時候入住率卻很低，有些資金難以支撐的民宿倒閉也是時常發生的，我們一起來看一下民宿主人的那些問題：

1、民宿運營前期投入成本高，且費時費力；

自民宿運營之初，需要投入很大一筆資金投入，其中尤以房屋裝修、設計改造費用為主要支出。

其次是房租費用，當然若民宿房源是自己的房子，則可以省去很大一部分支出，也更加省心，不用面臨房租年年不斷上漲的壓力。

最後，就是日常經營中的保潔費、物業費、日用品消耗、水電氣等等，再加上投入的人力時間成本，也是一筆不小的支出。

2、房源數量少，單間民宿很難獲得可觀收益

如果只有一套房源，就算客源不斷，每天都有訂單，雖說可以保證有所盈利，但是想掙更多的錢，只有手上有多套房源，而且訂單都很穩定，才有賺到錢的可能。

比如，如果經營一間民宿，每個月可以賺到 3000 元，但是你手裡有三套房源，每個月的加起來的收益就基本等於一個成都白領的收入了。

3、淡旺季明顯，淡季生意很慘淡

以成都來說，每年2 月、5 月、7 月、8 月、10 月是旅遊旺季，尤其每逢春節、國慶長假，五一小長假等節假日，民宿訂單量暴增，入住率都挺高，經常一房難求，供不應求。但是每年1 月、3 月、11 月、12 月，這段時間民宿預訂量就急劇下降，入住率非常低，甚至很多競爭力弱、沒有特色的普通短租房源，會面臨長期空房，生意很慘淡，往往要虧本乃至關閉。

以上就是民宿主現在面臨的經營大問題。

那麼有些民宿生意好的背後又藏有什麼秘密？

就是民宿所選擇的入駐平臺，現在有各種各樣的民宿預訂平臺，民宿主人選擇也是而非常重要的，旅小築擁有經驗豐富的民宿線上運營團隊，專業度非常高。所以有此方面困擾的民宿主人可以將民宿入駐到我們旅小築民宿預訂平臺。保證民宿日常入住率，一起收割旅遊的紅利。

做的人多了，到底處於都是，如果沒有什麼新意 那關門是早晚的事，創新新重要，不要跟在別人後面，要有自己的獨特支處

不是民宿經營難，而是各行各業都不蠻好做。民宿一般都會選擇開在旅遊景點，而現在網購方便，交通也方便。顧客都是貨比三家，你沒有優勢，就吸引不了顧客。況且現在旅遊景點多，顧客選擇也會多些

國內民宿經用狀況不好，也許是目前經濟形勢不好吧。不過像我這邊（斐濟楠迪市）的民宿很好做。旅遊旺季的時候房子完全供不應求。我鄰居的海景別墅做民宿，租金大概一天3000人民幣左右，而且一直在租，羨慕啊

首先應該和年關將近有關係，畢竟快過年了，這個季節不會有太多的旅客外出遊玩，其次國內民宿市場也有一定竟爭性，不少沒有外出務工和沒有外出發展事業的中年人也會將目光瞄準住宿市場，進而數量也慢慢變得多了起來，返觀遊客數量會隨著季節和時間的因素也具有不穩定性，並且現在城市人群大多有車，往返市區與郊外也不需要花費太多時間，所以終上原因個人認為未來國內民宿會達到一個飽和狀態。因此民宿行業在某段時間不好做也在情理之中。

作為資深民宿主，我有話說第一:市場供需現在民宿越來越多了，而客戶數量基本保持不變，分到每一個民宿房東碗裡的肉就少了第二:體驗差最初的一批民宿主，以個人房東為主，服務意識，衛生標準，安全標準達不到酒店的標準。和客戶抬槓是經常發生的事情，因為民宿房東說，這只是我的副業，我不靠這個吃飯。造成入住體驗很差，一傳十，十傳百，住過的客戶復購率很低，沒有住過的客戶，在品牌民宿沒有起來之前，有諸多顧慮...綜合起來，現在生意越來越差。只有不斷的提高自身的標準，才能在接下來的洗牌中存活下來....

首先，民宿太多了 物以稀為貴 現在民宿不能說是遍地是 也已經飽和。

其次，價格比拼太無下限了，各種降價，並不利於民宿的發展。

有許多民宿經營不上去的原因都是自身經營理念位子沒擺正造成，一味追求營利，軟便件沒很好完善，加上對服務接待知識的缺乏和管理等綜合因素造。要做好生意先從做好人開始。

城市和城市的外形差別越來越一樣，唯一能區別的就是食物和風俗了！比如你去了江南水鄉的一個景區不用去其他的水鄉了，千篇一律，側重點不同而已！你去烏鎮就不用蘇州同裡了，僅此而已！民俗有啥呢？網紅構築物和建築物，一分地自己種自己收穫，認領的果樹、牲畜等、釣魚、自己做的美食、夜晚篝火晚會、燒烤、廣場KTV、鐳射、水上游戲。。。。說來說去都是一個樣搞來搞去都一個樣的

民宿最終是服務於資源的，找一個山村，靠一個故事就一房難求，那是經濟好的時候，吃飽了撐著給鬧得。

現在的經濟，沒有了飯後甜點的正餐可以有，那雲裡霧裡的美好，可以洗洗睡了。

有些地方的民宿管理不到位，民宿不在特色上下功夫，只知道向遊客亂收費，住宿費，伙食費高的離譜，大有一夜暴富的想法，宰一個是一個，惡性迴圈，導致遊人不敢來，也不願意來的尷尬局面，久而久之遊人越來越少，經營困難。

本人覺得最重要的一點就是，管理，

為什麼民宿生意一年不如一年？

一：從目前大環境講，我們國家經濟環境對比前幾年的快速發展有所減緩，大眾出行意願也相應減少。

二：隨著大眾的出行頻率增多，顧客對民宿的要求也越來越高。

三：選擇進入民宿行業的民宿主更多了，競爭更加激烈。

四：民宿同質化更加嚴重，民宿創新跟不上顧客的步驟。

五：民宿的虛假宣傳讓顧客反感。

做民宿的有兩種人，一種是真的有情懷，但是不懂做生意，開起來就容易虧損。

另外一種覺得開客棧會賺大錢，覺得民宿是暴利行業。

奉勸沒做好心理準備的人都不要做民宿，其實民宿就是個正常的生意。

總的來說，只要規劃得當，用情懷來把控客棧的裝修調性和服務調性，用生意人的思路去控制好客棧的經營和管理。生意就會比預想的好做。

一句話：客棧是情懷+生意的結合體，少了一個都難以做好。

開客棧的人大部分都是很講情懷的，從而忽略了客棧也是門生意，誰也沒天生想著虧錢吧。

情懷先放到邊上不談，畢竟想開客棧的人都懷揣著一份。

咱們重點說說乾貨，說說如何開一家賺錢的客棧。

一、選址

客棧是一門實體生意，雖然內容跟酒店有點詫異，但是本質還是酒店。

所以，李首富的那句話永遠沒錯：地段、地段、地段

想清楚，你的客源是哪裡人，他們從哪裡來，如何到你的客棧[飛機還是火車還是自駕]？周邊停車方便嗎[自駕遊比例越來越多]？周邊吃飯方便嗎[80/90是消費主力，往往都拖家帶口的]？

好多人開客棧是開在古鎮裡面，這樣客源挺多，但是壓力也巨大，意味著租金非常高，接手的話還有比不小的轉手費。

我的思路：在古鎮隔壁開，離古鎮幾分鐘，租金便宜，好多沒有轉手費，而且可以免費停車。畢竟網路發達了，好多人都是透過網上預訂。客源方面雖然沒有古鎮裡的多，已經足夠了，畢竟還要講點情懷的，一個安靜的民宿更匹配有情懷的人。

二、裝修和裝修的定位

裝修的前提條件是你要想清楚，你的客源是誰，他們要的是什麼，你未來的定價標準是什麼？

1、我的思路：千萬不要做每個間夜300元以下的客棧。

先申明，這只是一個經營思路哈，沒有貶低的意味。

300元以上的客人普遍素質高很多，容易溝通，客棧的損壞會較少，也不會有大量的浪費。且300元以上，意味著消費力不錯，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實體範圍裡可以產生更高的效益。

2、價格的上限是多少？

我的思路：調查下你的店址周邊的其他民宿價格體系，到路上觀察觀察，看看開車來的車牌都是哪裡的，大致的車價是多少。我的客棧定價是300-1000元之間。

知道了客棧的定價了，然後計算下數字（P.S：我是學數學的）

客棧價格 * 房間數 *天數 * 預計50%的入住率 * 12個月，一年大致的房費就算出來了。

計算下自己的資金情況和預計多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費用。

3、硬裝和軟裝

一個有點特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預留10-15%的超支空間

具體裝修的事情比較複雜，一定要親自去盯，然後不斷調整。

總之啦，千萬千萬盯緊裝修，要不以後會悔恨的，我們就是盯緊了，發現了太多太多的細節問題，能夠得以及時的更改，要不在以後的經營過程中隱患極多。

(6)預留足夠的電源插口，預留公區的洗手間(還有淋浴設施，店內工作人員是可以洗澡的)，預留多蓋幾個小的工人房（會請很多住店的工人的）。

三、經營

親，不要想著民宿是你一個人啥都做了，那樣自己不僅忙的半死，服務也上不去，就更別談睡到自然醒，喝喝茶的情懷了。客棧是門需要各個方面都做細緻的生意。不是花點錢開起來就了事了，開起來才是剛剛開始。

建議：真想做個賺錢的客棧，就花了6個月以上的時間先去別人的客棧打打工。

你會少走很多彎路的。我的客棧就是在找設計師以及整個裝修5個月的時間內安排合夥人去別人的客棧實習了，做了6個月。

不僅瞭解清楚客源從哪裡來，日常有哪些需求，更重要是瞭解了客棧日常經營裡的林林總總的問題。從裝修時我們就避免了很多隱患。

四、做好口碑經營

(1) 這裡才是重點，客人從下飛機接機開始，就要把每個細節都服務好，務求客人的滿意。

一定要把管家培訓好，對客人的所有需求都能及時的處理，讓客人快速的熟悉這個陌生的城市。

攜程等OTA平臺上的點評一定要及時跟進。

(2) 店內推廣

所以，只要服務做好，口碑會越來越正向的。

辦民宿是很挑地方的，同時辦民宿的人的能力也重要。西安市以前的文藝路，李家村，康復路的商業氛圍和銷售及利潤，市場人氣和影響力以及名氣都很不錯，後來經過政府的部門改造，現在還剩什麼？辦民宿要在你有能力的情況下，在熱點地區辦！

馬上就到2020年了，為什麼有的民宿經營越來越困難。簡單說，一切經營活動都有自身的規律，掌握規律，遵守規律就能走的順，走的遠。反之則不然。今年夏天的一個週日，我與幾個朋友到南部山區去效遊，順道巡訪了一處簡易的民宿。該民宿在一個偏避的小山村的一隅，靠近山跟，房間外與一般民宅沒有什麼不同，只是屋裡修拾的跟賓館差不多。大概有二三個房間，三四張床。問一晚上多少，答一千多。朋友脫口而出。有病啊，花一千多來這住一晚上。

話扯遠了。經營民宿，不是為人民服務不是學雷鋒，一個目的，就是為了掙錢。那些幹什麼營生張口閉口說不為掙錢，只為愛好的，什麼官冕堂皇的我就不爆粗口了。這年月有沒有傻瓜，有，但人們不都是傻瓜。做生意掙錢，天經地義，但掙錢不能搶錢，你搶錢就不仁義了。搶的了一時，搶不了永遠，這就是有些生意包括有的民宿但不僅限於民宿，為什麼越幹越不景氣，越幹越黃的原因吧。