房子種類是越來越多了，什麼房子都有人居住，商品房居住的人最多，商住房也有人住，公寓房也有人住，小產權房也有人住，正是因為房子種類多，所以我們要搞清楚他們之間的區別，雖然都是可以居住的，但是差異還是很大的。

一般人買商品房的多，商品房比較常見，也沒有亂七八糟的劣勢，但是隨著社會的發展，開發商也要追求利潤，對於他們來說，房子怎麼好賣怎麼建設，所以這些年興起了一種房子型別，叫做“住宅底商房”。

其實，說到概念，也是很好理解的，所謂的“住宅底商房”，是指利用樓盤的底層或著低層作為商業用房，從而滿足業主或區域的消費需求也就是說，下面一二層是商業店鋪，用作商業用途，而上面的那些樓層還是原本的居民房。當然了，因為是在一塊地上面，所以還是70年產權。

相信不少人見過這樣的房子，而在一個三四線城市，這樣的房子是越來越多了。筆者的朋友之前買房，讓筆者幫忙參考一下戶型和樓層，我叫他小心一點，別買到商住房了，問清楚產權年限到底是多久的，他說他們那邊都是這樣的房子，下面兩層是商鋪，上面是住宅。由此，筆者發現，原來這些年住宅底商房市越來越多了。

住宅底商房無疑是成為了大趨勢，而正是因為它有很大的優勢，所以開發商願意這樣去開發，在一些還可以的地段上面，幾乎都是這樣的房子，這也導致商鋪越來越多。對於開發商來說，底商的房子有相對穩定的客源，收益也會相對大一些，所以被很多人看好。因為高層住宅的一二樓往往是不被喜歡的，比較難賣出去，所以開發商想了這麼個模式，將首層或二層作為商業用途，反倒能獲取更大利益。

對於業主來說呢，這樣的房子是有利有弊的，先說好的地方。一般來說，商鋪是在外圍一圈的住宅上，小區裡面一般一二樓還是住宅房，正是因為商鋪在外圍，所以小區業主十分方便，吃飯啊，健身啊，消費啊，有時候在一個小區就能完成這些活動了，省時省力的。

目前市場上，大盤社群因為有多而穩定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。但是對於購房者來說，劣勢還是挺大的，你得看自己能不能接受這些劣勢。

先說社群底商的開發邏輯

我們先從底商的特點說起，首先是開發邏輯，其次是經營邏輯。從中我們可以看出其投資價值的支撐和依託，以及風險之所在。

開發邏輯：底商的出現有主客觀因素，並非每個住宅專案都必須配建底商，也不是每個開發商在專案開發設計的時候都會設定底商產品。從開發角度一般有三類原因來考慮底商：

1、規劃設計要求；有的地塊在出讓的時候就已經明確要求配套建設的標準，例如必須有容納多少個班級的幼兒園、健身設施、綠地等，其中也會包括底商面積，或者說商業面積佔比。這就造成必須設計底商的情況，尤其是在新區，住宅專案周邊配套比較匱乏的情況下，為了滿足小區業主的日常所需。這種情況下商業未必在開發過程中容易銷售，我們後面展開說。

2、社群底商承載了專案的溢價，或者說主要的利潤來源；在土地價格不斷上漲的市場情況下，同時住宅部分還往往有限價，這種情況下往往拿地賣房利潤非常低，尤其是大開挖的高層專案，地下部分的成本很高，車位又賣不上價格。很多專案甚至只有3~5%，這種情況下能高價出售的也就是底商了，因此設計一部分底商來銷售。

3、產品設計方面，究竟什麼樣的面積段、層數、開間面寬適合底商呢？我們見到過的底商從單一層的到二三層的商鋪最為常見，這個要看所在區域的需求，不過也存在這一一種情況——為了增加面積而增加面積，導致本來一層商鋪就足夠滿足需求，但是建設了二、三層的底商，導致面積過大，使用起來效率很低，不好招租也不好出售。

底商的投資經營邏輯

說完了開發角度再看看經營邏輯，底商既然是配套之一，其滿足社群需要是第一位的，那麼從面積段到數量是否需要這麼多配套關乎經營，而經營決定了投資收益。

經營一看社群規模，足夠的居住人數決定了需求；二看位置，如果社群周圍有學校、或者比較多的住區，那麼對帶來消費需求也是很重要的支撐。回來看底商跟其他商業一樣的地方：消費需求支撐。

因此判斷一間底商，不要單獨看面積、總價，也不是說小面積的或者單一層的就絕對好，投資商業不要只盯著產品本身，如果周圍有消費支撐你未來才租的上價格去。如果置業顧問以為推薦所謂“低總價”，那麼這隻相當於解決了投入，但沒有解決產出，這也是許多底商後來難以升值的一個原因，買著是便宜，但是也沒法在未來賣的出去。

投資底商要注意幾個要素：

1、社群面積，問清楚小區和周邊的常住人口規模；

2、社群檔次，住宅售價、周圍配套、主要的購房客戶是什麼群體，這個都可以向置業顧問了解，也轉一轉周邊的社群做個對比參照。

3、水電費、土地使用許可權是否跟住宅一樣；這一點有的專案底商也是按照住宅用地規劃，所以也是70年產權，而有的是40年的商業用地，一定要問清楚，這個也決定了水電費用標準是商業還是居民用水電價位。

4、開間、進深比，簡單說太低的開間進深比不利於經營；說白了如果商鋪面寬比較窄，而很長很深，不利於經營面積使用，實際價值是要打折扣的。

5、注意樓梯、牆體和是否有上下水。這塊要看圖紙，或者問清楚置業顧問，而不是僅僅看展示圖紙。有的底商因為在住宅樓下面，其框架稱重部分有不少牆體設計是落在商鋪內部的，會造成有些柱子、牆體在商鋪裡影響使用。有些商鋪沒有設計上下水，不方便做餐飲或者帶衛生間，會影響經營範圍。

6、有沒有統一的物業管理，雖然底商也屬於社群的一部分，然而在衛生、安保方面由於是臨街或者對外，在停車管理、保潔、安防方面會有更大的管理難度，這些也會影響商鋪經營。

總結一下，投資底商大多數邏輯和其他商業類似，都是經營為基礎，而不是價格和麵積；同時由於底商經營範圍有限，其緊密結合社群的特點也是投資者應該注意到的。