1、產權方面： 住宅產權70年，公寓產權40年。

2、建築結構方面： 住宅為板式建築（通透性較好），公寓一般為塔樓。

3、使用成本方面： 住宅水電民用，公寓水電費商用，較高。

4、持有成本方面： 住宅物業費較公寓低很多。住宅一般為2元/平米/月左右， 公寓3.5元/平米/月+

5、作用方面： 住宅可以上學和落戶，公寓可以註冊公司。

6、住宅可以天然氣入戶，公寓不可以的。

綜上所述： 個人小額投資，短線過渡可以選擇公寓，長線居住選擇住宅比較好。

住宅與公寓最大的區別就是一個是城鎮住宅用地，70年產權公寓是商用地50年產權，住宅梯戶比不高，舒適程度要比公寓高，公寓往往都是梯戶比很高，容積率高就談不上居住舒適感，住宅可以落戶，能上學，民水民電，雙氣，好出售，稅費沒那麼高，但是總價高，月供高，受限購令影響限購限貸。

公寓有SOHO平層，LOFT高挑高複式，商水商電，不能落戶，不參與劃片公立學區，單氣，不受限購令影響，談不上居住舒適感，頂多算是下班有個窩住，出手轉讓的話稅費太高，高達總房款的50%出售不划算，只能自住，或者出租，面積小，單價低，總房款少，月供低，對於想在一個城市有個落腳地的可以考慮，宜住宜辦公，投資可做酒店公寓，適合單身未婚男女青年，已婚未育者，有孩子的話住著就不方便了，買公寓買住宅就看你怎麼考慮了

　　1、產權年限不同

　　住宅的產權年限多為70年，而商務型公寓根據用地性質產權為40年或50年，

　　2、水電費計算不同

　　公寓樓水電費按商用計算，而普通住宅的水電費按民用算。

　　3、公寓不能落戶

　　公寓如果實在商業用地上建起的專案，是商業性質，就不能落戶。如果是在住宅用地上建起的滿足一定條件，比如60平以上，根據不同地區的要求不同，有些地方也是可以落戶的。

　　4、價格定價不同

　　一般來說，公寓的單價是比住宅高的，且以小面積戶型為主。

5、公寓不享受就近入學

　　在很多地區，公寓性質的住宅是不能成為學區房的，也就是說不能讓孩子就近入學。

　6、貸款利率和首付不同

　　如果公寓性質屬於商業地產的話，銀行對於商業地產的貸款首付以及利率都較高。

　　7、公寓升值，與學位無緣

　　公寓是不帶有學位的，就算有名校相傍，業主的子女也無法享受名校就讀資格。名校學位優勢備受市場寵愛，升值潛力大，但公寓無法卻“無福消受”，因此，名校路段內的公寓與住宅，在價格以及升值空間上的差別會很大。

　　8、公寓短期轉手，稅費高

　　相比住宅而言，公寓的轉讓稅費更高。住宅在營業稅、個稅、契稅等方面，會根據政策有不同程度的減免，普通住宅符合政策要求的情況下，最低甚至僅需繳納2%-3%的主要稅費。而公寓（商業）目前極少有減免政策，較住宅還增加了土地增值稅，各項稅費加起來，通常稅費最低達到物業交易總價的10%。商用公寓換手率通常都較低，轉手相對不容易，通常需透過長線放租獲利，在收租10-20年後才會選擇賣出。

之前有朋友私聊諮詢我，也有發過文章的，聽我細細講來

——以深圳為中心進行分析

一、公寓與住宅的基本資訊對比

（一）公寓的基本概念

供許多人家居住的公共寓所。多為樓房建築，有成套房間，裝置較好。

（二）住宅的基本概念

是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括託兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。

（三）公寓和住宅的區別

1.住宅

1）限購限貸，但有首套房利率優惠；並且能使用公積金貸款

2）符合條件可落戶，有學位

3）使用年限70年

4）住宅水電、管理費一般較低，而且通燃氣！

5）二手交易稅費相對較低

2.公寓

1）不限貸不限貸，首付5成，而且不會留下貸款記錄。但只能貸款10年，且不能用公積金貸款。

2）公寓：不能落戶、無學位。不能落戶、無學位。不能落戶、無學位。（重要的事情說三遍）

3）使用年限最多50年

4）商用水電、物管費一般較高，部分商務公寓沒有通燃氣

5）商務公寓的二手交易稅費相對較多，增值稅都要收差額的5%；契稅3%；個稅是1.5%。最主要的的差別還是，多一個比較大的差額土地增值稅，還有0.1%印花稅。公寓的升值看似也比較高，但是在二手房交易過程中，減去全部稅費後，增值收益也就變少了。

值得注意的是：公寓的型別主要要分清所屬的土地性質，有的普通公寓其實是住宅性質，只是按照公寓的戶型結構設計成單間小戶型，其實就是住宅，產權也是70年，能落戶帶學位；另外一種是在商業或者工業土地上建設的公寓，產權只有40-50年，這種公寓就不能落戶也不帶學位。

二、市場政策及市場環境分析

（一）購房政策

近幾年深圳不限購、不限貸的公寓產品層出不窮，很多人也漸漸對公寓感興趣了。一般而言公寓的價格會低於同地段的住宅產品，而且大多數產證面積不大，總價就不算高。重要的是還不受限購限貸的影響，對於購房名額和社保年限都沒有要求。其次公寓產品大多數位於交通便利的地段，易於出租，租金回報率相比同地段的住宅要高。

（二）市場租賃環境

在深圳有80%的租房人群，租金佔家庭收入30%以內，有52.7%的租房人群，月租金在2000元以內。

套均租金方面，2017年南山、福田最高，其次為龍華、寶安、羅湖，主要為4400元左右，其中龍華、龍崗相對2011年的資料，均跑出不錯的資料，龍華的套均租金相對2011年上漲了81.3%，龍崗上75.1%。 單位租金方面，2017年福田、南山超80元/平，高於全市，龍崗則相比2011年上漲了74.5%，領漲全市。南山也上漲67.9%。

租賃供應與成交方面，福田、南山、龍崗三區佔比全市20%，其中福田、南山、寶安、龍華供小於求。龍崗、羅湖、鹽田供大於求，空置率最高，鹽田甚至超7成，寶安、福田房子最好租，業主房子放租期間處於租賃期佔比全市3成。

2017年，經過近一年來的調整，深圳6-8月租金市場出現小幅回升，商品房套均租金5005元，相比2011年上漲了52.8%。

值得注意的是，同時租金漸向中高階移動，表現為3000元內比較大幅縮減，4000-8000元的比重成倍擴大，3000-5000元的佔主流。

（三）公寓和住宅的租金回報率

租金回報率方面，2011年各區的回報率基本接近3%，2017年縮至1.5%左右。其中回報率較高的為羅湖、福田。深圳各區成交週期方面，全市平均在35天。羅湖、龍華、龍崗、鹽田高於平均水平。其中，龍華觀瀾片區由於交通因素的制約，拉高了整個區域，剔除觀瀾片區，龍華也在全市平均水平左右。

從深圳鏈家最新資料顯示，即使長租公寓中租金在1500元以內的佔比36.7%，800元以下的佔11.1%，主要集中在租金1000-3000元，但仍有不少長租公寓的租金比普通租房市場高30%—50%，有6成受訪人認為長租公寓租金太高，並認為公共區域管理不當、服務費太高的佔比高達13%。

補充說明：近幾年，長租公寓在深圳興起，以至於目前大多畢業的年輕人進入深圳的第一站選擇的是長租公寓，長租公寓相對比較熱門，但長租公寓市場目前還處於初級階段，深圳市民租住的比較還是比較小的。

三、客群分析

（一）住宅客群分析

從住宅與公寓最大差距上來看，購買住宅的客群首先在資金預算（尤其首付預算）上較為充足，其次多數為具有深圳戶口的改善客群和剛需客群，長期生活在深圳，需要有學區。

（二）公寓客群分析

購買公寓的客群多為初到深圳無購房資質的剛需客群、年齡段較為年輕易接受新鮮事物的年輕客群以及投資客群。

四、購買公寓和住宅的差別及詳細資訊

（一）兩者根本差別就是眾所周知的四點

1過戶稅費不同。2學位的有和無。3水電物業費差異（部分商務公寓和住宅是一樣的）4產權年限不同。

（二）差別詳細體現1.過戶稅費的差額 主要體現在契稅 公寓是3% 普通住宅1.5% 所以公寓和住宅的稅費差額是公寓多六萬的稅2.學位每個區規定不同 但基本上公寓積分都很低 可以算作沒有學位3.公寓水費大約每噸比普通住宅貴兩塊五 電費每度貴0.4元 一百平米單位按照一個月用10噸水 三百度電來計算 公寓要多支出145元 4.產權年限 以物權法為準 辦公 商業 住宅 都屬於私人財產 產權到期依法續約 但不排除商業用地和居住用地有價差

以下僅供參考：

那麼得出結論：100平米公寓多出六萬稅費和每月一百多元的水電費，僅此而已。但是目前大部分商務公寓都是*交樓，而住宅大多毛坯，在深圳一個100平米物業*費用保守估計十五萬，完全抵消了稅費差額。這還不包括裝修過程中業主本身的精力體力支出。以投資回報來論，一般情況下商務公寓在統一物業管理和整體裝修方面，都更迎合租賃消費群的需要，租金單價都比同區位質量的普通住宅高。而由於總價低，不限購，也更容易流通，當然也不能忽視首付比住宅高兩成和貸款年限一般不超過十年，但以投資論，流通性是第一重要的。所以私以為買物業，並不需要執著糾結於物業屬性，而是地段、配套和價效比。一味的強調商務公寓和普通住宅的差別化沒有太大實際意義，反而隨著時間發展，同區位物業之間的價差只會趨同，比如近五年來新開發的豪宅東海國際、深業上城、深圳灣一號都是公寓性質，誰會糾結物業屬性去衡量區位價值，只要地段上佳，質量上乘，價格上完全不遜於同區住宅。

在買房子的時候，我們一定要多關注房產的相關資訊，有不少的朋友們對於公寓這類房屋是比較在意的，畢竟這種房屋整體效果比較好，對於家人的生活環境有很大的改善，能給家人營造一個舒適的環境，那麼公寓與住宅的優劣勢有哪些？公寓與住宅的區別有哪些？我們一起來了解一下吧。公寓與住宅的優劣勢有哪些公寓存在明顯的缺點，在除去產品功能這一項以外，其餘幾項幾乎無一佔據優點。公寓前期購置的首付比例、貸款利率相對較高;中期持有時的水電、物業費成本教高;後期轉讓時所繳納的稅費同樣也高。1、前期購置成本高非住宅型別的公寓面積小，總價低。但是首付要求至少5成，利率至少在基準利率基礎上上浮百分之10%。2、中期購置成本高非住宅型別的公寓水電收費標準均有商業標準，都高於住宅的民用收費標準。3、後期交易稅費成本高非住宅型別的公寓在二次交易時，需繳納個稅(1%)、契稅(3%)、增值稅(差額徵收)、印花稅、土地增值稅、轉移登記費等。公寓與住宅的區別有哪些公寓和住宅規定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年或是40年。但也有部分公寓70年使用年限的。1、購房成本不同：商業性質的公寓，雖面積小總價低，但首付比例至少為5成，還款年限最長只有10年，住宅首付至少為3成，還款年限最長為30年。2、水電費用的不同：公寓和住宅的費用不同，有的公寓是商業用途，這些公寓的水電費用屬於商業用水電費用，要比純住宅昂貴。但有的公寓還是民用水電費用，這要看開發商的樓盤是如何立項，而且還需要看當地的政策法規或者通知，根據城市地域不同相關政策也可能略有不同。3、物業管理的不同：經營性公寓的規劃用地性質為公共設施用地，建築外簷按公建標準控制建築外部不得設定陽臺，規劃間距按公建標準執行，物業管理用房等相應配套服務設施按照相關規定在公寓內部安排。4、建築設計的不同：經營性公寓按照公建設計標準執行，工程竣工驗收執行非住宅技術規範，居住型公寓的空調室外機不得外露，混合型公寓須設定入戶式空調。如果大家要買房子的話，一定要全面的進行比對選擇，更合適自己的房屋來進行購買以上就是關於公寓與住宅的優劣勢有哪些及公寓與住宅的區別有哪些的相關介紹。大家在買房子之前一定要全面的進行考慮，不要給自己將來的生活造成太大的負擔

如果同等財力情況下，為了居住，應該買住宅；如果財力不足，能買什麼買什麼吧，有個家比飄著強。

1，一般情況下，公寓比住宅難銷售（一手房）。二手房交易付出的稅費也比住宅高。

2，公寓是商業用地，一般30~50年產權，住宅是住宅用地70年產權。

3，合適地段的公寓，投資回報率一般比較高，主要靠的是租金收益；住宅投資收益率低，靠的是房價上漲。

4，公寓一般每層有幾十戶，居住環境差一些。住宅一般是2~8戶

5，公寓的用電是商業用電，物業費也會高。

6，在有些城市，公寓是不算學區的。

7，公寓的層高一般比同樣的住宅高一些。

8，公寓一般不具備直接開窗對外的廚房和衛生間，而且只有一個朝向，採光通風比住宅差。

9，公寓的電梯一般情況比住宅要難等。

10，公寓的公攤一般比住宅大。

，具體看自己的資金情況以及需求，希望幫到你。

如今的房產交易市場中存在各式各樣的房屋型別，其中最為常見的就是普通的商品房，購買普通商品房的成本是比較高的，因此有些購房者就把目光轉向一些特殊的房產型別，比如說公寓房。如今的公寓型住宅越來越多，而且很多都是現房，因此很多購房者都會考慮購買公寓房，那麼公寓房的優缺點有哪些？

公寓房的優點有哪些？

1、房子面積小、總價低

相對於一般住宅來說，公寓房的面積比較小，因此總價就比較低，購房成本也會比較少，對於剛參加工作不久的年輕人來說，手中的積蓄不多，想要一步到位購買面積大的住宅經濟壓力相對較大，就可以選擇購買公寓房。即使自己不住也可以用來出租，以租抵月供也是一個不錯的做法。

2、生活便利

一般來說，公寓房非常適合尚未成家的年輕人，這類人群正處於創業階段，很多都還沒有購買自己的代步車，比較依賴公共交通，而公寓房大多都是建在交通便利，距離公交站、地鐵站比較近的地方。

公寓房的缺點有哪些？

1、產權年限短

公寓房有一個最大的缺點，那就是產權年限比較短，有些公寓房的產權年限只有40年，有些公寓產權年限為50年。因此公寓房和70年產權的住宅房相比，就顯得產權年限短了很多。並且商用公寓土地年限到期後，是需要補高額地價才能繼續使用的。

2、管理費、水電費更貴

因為公寓房是按照商業的標準來收取水電費的，而住宅房的水電收費是按照普通住宅收取的，因此和普通商品房相比，公寓房的水、電、氣、物業費都比較貴。因此大家在購買公寓房的時候，千萬別貪圖公寓房在價格上的便宜，殊不知，等購買下來後才發現，公寓房反而花費會更多。

3、購房首付高

購房者在購買公寓房的時候就會發現，如果是貸款購買公寓房的話，首付比例是比一般商品房貴的。

4、不能入戶沒有學位

雖然公寓房所處地段比較好，但是購買公寓房是不能辦理入戶，對於家裡有孩子的家庭來說，就算附近有名校，但因不能落戶也無法入讀學校，這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，其後期升值潛力將大打折扣。

以上就是關於公寓房的優缺點介紹，很多購房者會選擇購買公寓房，就是因為被公寓房的優點所吸引，而公寓房的這些優點也確實是普通商品房無法比擬的，但是公寓房也存在一定的缺點，購房者購買之前一定要對這些缺點有所瞭解，應該根據自身情況來選擇適合自己的房屋。

對於常駐居民，自然是住宅好。70年產權，水電費是家庭性質的，價格比較正常，且一層4戶，可以落戶；而公寓多為40年小產權，水電費比普通的要高，一層十幾戶，不可以落戶。所以通常公寓都不好出手，儘管價格上要便宜很多，但對於有家庭、要落戶為孩子上學的，公寓不滿足條件。

當然是買住宅啊。

公寓就40年產權，水電暖物業等費用都是按照商業標準交，就跟商鋪一樣。在買賣的時候稅也交的比住宅多多了。

我來說說吧，這兩種我都接觸過一點。個人意見，只說我的感受。

住宅，可選擇戶型豐富。大部分住宅戶型是比較標準的。主要功能當然是住宅啦。每層戶數越少越安靜。物業費相對便宜。民水民電有燃氣。小區環境和容積率，車位數都要看小區配置，每個小區不同。

商住兩用，主要功能不明確。每層戶數比較多。我看的一般都在12戶或者以上。人員情況複雜，有些嘈雜。公攤面積相對大一些。商水商電沒燃氣。物業費價格相對高很多。小區環境等也是因人而異。

有能力，政策允許還是首選住宅，涉及子女上學問題。不滿足的可以選擇商住兩用。各有利弊，根據個人情況而定。

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首先非常感謝在這裡能為你解答這個問題，讓我帶領你們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。

住宅與公寓最大的區別就是一個是城鎮住宅用地，70年產權公寓是商用地50年產權，住宅梯戶比不高，舒適程度要比公寓高，公寓往往都是梯戶比很高，容積率高就談不上居住舒適感，住宅可以落戶，能上學，民水民電，雙氣，好出售，稅費沒那麼高，但是總價高，月供高，受限購令影響限購限貸。

公寓有SOHO平層，LOFT高挑高複式，商水商電，不能落戶，不參與劃片公立學區，單氣，不受限購令影響，談不上居住舒適感，頂多算是下班有個窩住，出手轉讓的話稅費太高，高達總房款的50%出售不划算，只能自住，或者出租，面積小，單價低，總房款少，月供低，對於想在一個城市有個落腳地的可以考慮，宜住宜辦公，投資可做酒店公寓，適合單身未婚男女青年，已婚未育者，有孩子的話住著就不方便了，買公寓買住宅就看你怎麼考慮了

在以上的分享關於這個問解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

　　1、產權年限不同

　　住宅的產權年限多為70年，而商務型公寓根據用地性質產權為40年或50年，

　　2、水電費計算不同

　　公寓樓水電費按商用計算，而普通住宅的水電費按民用算。

　　3、公寓不能落戶

　　公寓如果實在商業用地上建起的專案，是商業性質，就不能落戶。如果是在住宅用地上建起的滿足一定條件，比如60平以上，根據不同地區的要求不同，有些地方也是可以落戶的。

　　4、價格定價不同

　　一般來說，公寓的單價是比住宅高的，且以小面積戶型為主。

5、公寓不享受就近入學

　　在很多地區，公寓性質的住宅是不能成為學區房的，也就是說不能讓孩子就近入學。

　6、貸款利率和首付不同

　　如果公寓性質屬於商業地產的話，銀行對於商業地產的貸款首付以及利率都較高。

　　7、公寓升值，與學位無緣

　　公寓是不帶有學位的，就算有名校相傍，業主的子女也無法享受名校就讀資格。名校學位優勢備受市場寵愛，升值潛力大，但公寓無法卻“無福消受”，因此，名校路段內的公寓與住宅，在價格以及升值空間上的差別會很大。

　　8、公寓短期轉手，稅費高

　　相比住宅而言，公寓的轉讓稅費更高。住宅在營業稅、個稅、契稅等方面，會根據政策有不同程度的減免，普通住宅符合政策要求的情況下，最低甚至僅需繳納2%-3%的主要稅費。而公寓（商業）目前極少有減免政策，較住宅還增加了土地增值稅，各項稅費加起來，通常稅費最低達到物業交易總價的10%。商用公寓換手率通常都較低，轉手相對不容易，通常需透過長線放租獲利，在收租10-20年後才會選擇賣出。

首選住宅，因為住宅首先可以落戶其次漲幅都是比公寓更大，公寓可以作為臨時的落腳點，房產方面投資首選住宅其次公寓最後商鋪。

用我自身的經歷告訴你，打死不能買公寓。

2010年左右，我買的住宅，120平左右，單價3700左右，首付3成，15萬左右。

2011年，買的公寓，60平，均價4000多，首付5成，13萬多的。

2017年住宅已經長大了1萬7左右。公寓價格只有6000多。

急需用錢，就在我忍痛要賣掉公寓時才發現，根本賣不出去。各種中介掛了1年多，沒人理沒人問。

究其原因，公寓土地使用年限少只有40年，並且交易時，各種稅費高。而且不容易落戶。

真心勸大家，有閒錢也不要碰公寓。

公寓跟住宅的區別：

一、兩者的土地性質以及產權年限不同

公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。

住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。

二、生活成本的不同

公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。

住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。

從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。

.三 居住體驗的不同

公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。

住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。

四、落戶規定不一樣

公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。

住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。

五、轉讓稅費不同

公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。

住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。

下面是公寓的優點：

六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。

七、公寓的面積一般比較小，總價低，首付少，月供也低，投資少，好出租。

所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。

公寓儘量別買，投資者可以考慮。

最近在廣鋼新城看了很多專案，房價都在4到6萬，規劃了6地鐵，教育、醫療等配套都很齊全，但是價格有點高，首付基本萬100萬左右，手上沒這麼多資金，朋友介紹了附近的附近的壹城廣場，只要1.8萬到2.2萬的均價，50萬起就能入手一套物業，房價和廣鋼相差3、4萬/平米，買來出租也不會虧，還是碧桂園的物業，看了下還不錯，準備入手，明可以坐下參考

現在很多城市都已經限購了。情況不同選擇方向不同：如果有資格，經濟能力沒問題，住宅是首選！但是，受資金，資格限制，也只能選擇公寓！並且說公寓不好，住宅一定好！公寓有以下優點：可辦公，註冊公司，商業地段位置好，不限購，配套相對完善，價格相對便宜，面積小易出租，價格高於住宅。缺點：公攤偏大，綠化較弱，密度偏高，水電商用（個別民用）生活成本高，後期轉手稅費較高！住宅有以下特點：公攤較低，綠化相對較好，生活成本低，帶學區。具體情況，還是要因人而異！