現在房子價值和成本關係多，還是和市場購買力有關係多？現在房地產情況是個市場購買力關係多，哄抬地價只會導致房地產開發商債券大量到期還不起，為什麼呢？

一、我們可以看一組資料。房地產開發商債務83萬億多，2019年GDP是100萬億。單純房地產開發商得債務就快趕上了2019年GDP。5.6億人沒有存款，年輕人平均負債12萬。房地產總市值500萬億左右，貨幣發行量200萬億。房產市值是貨幣發行量2.5倍，除去居住的，要把投資房子套現必須下跌50%以下。要讓年輕人接盤根本不可能，花唄、信用卡、借唄、車貸都沒有還完呢。房地產開發商2019年起都在大量破產和債務違約，不止小房地產開發商，大的也這樣。

二、現在真的缺少房子都在租房，房租月租金大概是買房房貸的1/5左右，也就是說市值100萬房子，買房還貸款一年還10萬話，房租只要2萬。要把房子賣給租房群體，必須打2折，這就是所謂剛需購買力，是不是很意外。如果你買房來租，歡迎你這樣做了，因為你是真傻，房租不夠還房貸，房子價值在剛需哪裡虛高5倍以上，以後能不能套現自己想。大家去問問租房群體，問他們什麼時候買房，估計都會回覆我老家或者農村有房子，不考慮這裡買房，買不起。這幾年買房真的是炒房和炒房在博弈，都在賭後面有更傻人來接盤，是真炒啊，銀行還敢支援心也是夠大的。

三、這幾年裁員降薪在變多，做企業變老賴越來越多。市場越來越沒有購買力購買如此市值高哥多的房產。經濟長期向好，但是房地產是脫離了經濟軌道的。有人說房地產可以拉動城市建設和建築行業，建築成本加上人工1000/平房左右的，房價幾千幾萬，推動作用多少自己可以想一下，還有年輕人多少人還從事建築行業呢？房子空閒起來也拉不了裝修、家電等等行業，房地產可謂是隻是讓城市變大，但是對於經濟作用簡直不值一提。現在大多數城市的建築沒有開工，人們不也是活的的好好的嗎？

房子的價值和成本有正相關，但是關係並不大。

為什麼呢？同樣地段兩個同年的房子，設計、用料、裝修都更好的房子價值肯定更高一些的。

但是，如果小縣城的石材幹掛，內部豪華裝修的房子，也完全比不上北上廣深市區的一套老破小。

那麼也正如提問的這位兄弟說的，和購買力有關，因為這些地方的房子有太多人想要了，那麼自然價格就上去。

那背後真正的邏輯是什麼？為什麼大城市購買力這麼厲害？

首先，是產業，這些地方產業好，提供的工作機會多，也就是說能賺到更多的錢。

其次是這些地方的教育醫療資源好，我們都想為自己的後代創造更好的環境，同時，在這次疫情我們也知道，大城市優質的醫療資源，給了人更好的安全感。

最後，這麼多的需求，造成了巨大的購買力，從而是的這些地方的價值很高，所以，我們買房子，一定要買在“購買力”強的城市，這樣房子才有價值。

當然是購買力，很簡單，國家出臺限貸政策是去槓桿，出臺限購政策就是保護地方市場，如果放開限購，讓一二線高收入人群去低收入城市買房，那低收入城市的房價會向一二線房價靠攏。

房價高，遠離成本。現在大城市新房子要幾萬一平米，但住宅樓的成本，包括樓本身的土建水暖電氣等，再加上消防通風弱電，再加小區景觀道路等。5000元是一大關。幾萬一平米的價格顯然有泡沫，價格虛高。

一句話：成本決定的是房子的價值，市場購買力決定的是房子的價格

我不知道你所定義的房子的價值是什麼概念，我的理解就是房子放在那，購房發票開到手，這就是他的的價值，以為房地產市場是長期向好的，因為他涉及到太多的國家行業，在國家經濟資料佔有相當大的比重，更關係到民生，所以國家一定會維穩，所以他的價值是有保障的

而市場購買力，也就是供需關係，很簡單買的多賣得少自然價格就起來了，反之價格就落下來了，價格波動是很正常的，得考慮綜合因素他不能定義成價值的改變

舉個例子：飛機的造價成本就是價值，旺季人多票價就漲，你不能說飛機值錢了，淡季人少票價就打折，你不能說飛機就不值錢了，他是有他自身的評判的

成本就是開發商的拿地成本再加建築成本和稅費，房子價值主要體現在位置 環境 配套 學區 物業 交通等方面。購買力主要是地方的房產政策及居民收入水平，關鍵一點還是要看銀行信貸政策，寬鬆就會推動成交量，收緊反之，銀行是槓桿！

首先房產的價值，也就是價格是如何制定的。做一手樓盤的價格表有兩種最基本的方法，一種是成本法，另一種市場分析法。在90年代，房地產還是拓荒年代，運用的都是成本法，計算土地出讓金、建安成本、拆遷成本、營銷成本、財務成本、人員成本、稅金等方面，最後加上自己的盈利點，就是房價。但隨著房地產發展的迅速躍進，價格飆升，現在房地產定價往往參考當期某城市同區域同類型產品的價格，同時要參考市場情況，也就是提問人說的購買力，綜合進行市場定價。不是所有的開發商做每個專案都掙錢的，遇到市場環境不好，融資成本過高，就要降價銷售，虧錢出場，減少損失。

可能之前的樓市有超額利潤。但是經過這麼多年的房地產市場發展成熟，價值跟成本基本都可以動態平衡了。最早可能關係不大，但現在往往就是拍地價決定了最後房子的價格，體現了這個地段的價值。

現在房子的價值和成本與市場購買力都有非常大的關係，購買力強導致土地資源緊缺，土地價格上漲，引起房屋成本增加，房價隨之升高，房價的上漲又吸引了大量資金的湧入，大大的提升了購買力。所以房子的價值、成本、市場購買力三者相輔相成，互相作用。

以前房子價格低，房價上漲速度快；開發商拿完地，正適逢房價快速上漲，開發商大賺特賺。房子的價值和成本關係不大，主要和購買力有關；還有國家快速發展積累了大量財富，才讓人們有更大的購買力。

現在則不一樣了，房市已經橫盤3年有餘，一手房和二手房都不好出售。因為現在土地成本高企，建安成本也在增加，還有營銷成本的增多，大大吞噬了開發商的利潤。

現在開發商日子也不好過，能有10%利潤就不錯了。再加上疫情原因，兩個多月沒有怎麼賣房，可以說開發商現在是十分煎熬了。

拋開具體地區來講問題，不好說答案的。

根據不同地區城市情況有以下可能，

如果在一線城市，房價和成本有關同時也與市場息息相關，因為一線城市地價與開發成本、建築成本都非常高，同時市場基數與市場需求也很大，也就造成了成本與市場雙重影響的情況，所以一線的價格幅度才比較大。

如果在 二三線城市 也會有類似的情況，但是相對來說 成本更高一些 所以 這類城市會根據新進人口的數量以及城市規模及政策的變化引起房價的變化，但變化不大。但銷售量的增幅會更大。

如果在較小城市 因為人口及城市規模偏小成本的比重就比較高了。

現在房子價值和成本關係多，還是和市場購買力關係多？

～～～都沒有直接關係！

這麼多回答，居然一個也沒有說到點？

題主問房子的價值和成本及購買力的關係

首先經濟學上價值和價格根本不是同一個概念，商品價值會體現在價格上，價格卻不一定能確定價值。各位可以去翻翻大百科，看對價值和價格的表述是怎麼說的。

在這題是這樣的：開發商根據建設成本、市場需求、地段優勢等因素確定房屋價格，需求方買下來實際使用過程中體現價值，同一人不同時間段所體現的價值，也會因個人需求的改變會而改變，打個比方，你因為小孩要讀書出高價買了個學區房，這時學區房所體現的價值對你來說是很高的，出高價你也願意，等幾年孩子中學畢業了，不需要這個學區了，那對你而言學區不學區價值就體現不出來了，你可以賣給有學區需求的人再次體現房子價值從而以學區房的價值來定價(價格)。

同一套房子不同人使用體現的價值也是不同的。

價格是在買賣前定出來的，價值是使用過程中產生的。

都是息息相關的，如果拿地價低，房價自然而然的也就比較低，但是如果市場好，有一些開發商會想著漲價。 如果拿低價高，房價肯定也會高，但是如果市場不好，賣不出去，開發商也只有虧本賣

一段時間以來，中國熱點城市的樓市超預期升溫，已經成為社會集中關注的焦點。雖然今年以來熱點城市樓市“量升價漲”有合理性，但新房和二手房市場交易價格在短期內如此大幅上漲，很大程度顯示出市場的狂熱色彩。無論房價上漲多高，住房終究是服務於居住屬性。當中低收入人群無力再接房價上漲的最後一棒，所謂樓市財富的名義增值終將歸為一場財富幻覺。

高位加槓桿

是樓市升溫動力

今年以來中國熱點城市房價短期內大幅上漲，市場高溫持續不退，並非全無理性。全球範圍內過於寬鬆的貨幣政策環境，導致金融市場長期利率中樞持續下移，為包括住宅在內的資產價格提供了強勁增長動力。相對獨特的區域經濟政治中心位置和較為完善的人文社會基礎設施稟賦，使得中國熱點城市普遍擁有吸引外來人口的潛在能力，進而成為住房投資投機炒作經久不衰的基礎。實體經濟的最佳化調整尚未完成，而實業投資回報急劇下降，從某種程度上也顯著增加了房地產投資的吸引力。

相關機構資料顯示，2016年8月全國100個城市（新建）住宅平均價格環比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點。其中，十大城市主城區二手住宅平均價格上漲1.34%，漲幅較上月擴大0.64個百分點。另據國家統計局資料顯示，2016年8月，全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加13個和6個，熱點樓市繼續升溫並向非熱點樓市擴散。廈門新建商品住宅價格同比上漲44.3%，領漲全國70個大中城市，其他熱點城市房價漲幅也均在20%以上。

而熱點城市房價大幅升溫背後，是家庭加槓桿意願空前高漲。2016年前7個月全國新增個人房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的2倍；8月份又新增住戶中長期貸款5286億元。截至2016年8月末，全國住戶人民幣中長期貸款同比增長28.19%，增速持續上升；較人民幣各項貸款、非金融企業和機關團體貸款增速分別高出15.22個和17.74個百分點，家庭加槓桿動力十分充足。

家庭貨幣財富縮水

未來購買力萎縮

即使在部分熱點城市重新啟動限購、限貸政策後，地價房價上漲並未止步，而新房銷售成交量創出歷史新高，上海離婚買房人士激增，北京“搶房”的反常一幕也在上演，市場盲目樂觀情緒濃郁。比市場盲目樂觀更為可怕的是，若房價持續超預期大幅上漲，將接近初次置業人群購買力的極限，正在摧毀人們創業創新的熱情，損害國民經濟執行的穩健性。熱點樓市巨大的資金虹吸效應，延緩了非熱點城市城鎮化程序，傷害到地方產業的健康發展，進一步加劇融資難融資貴問題。

目前看，當前熱點城市房價接力上漲的風險正加快顯現。熱點樓市如此之高的絕對價位，已經對城鎮居民收入形成過度偏離，可能正導致市場未來增長動力急劇消退。住宅購買行為本質是貨幣財富向住宅不動產轉化的過程。在住宅不動產配置上升同時，家庭貨幣財富減少。截至2016年8月末，全國住戶人民幣存款同比增長9.23%，較人民幣各項存款和非金融企業存款增速分別低2.02個和8.96個百分點，家庭可支配貨幣財富的相對縮水，意味著未來住宅購買力正急劇萎縮。不管支援熱點城市房價上漲的理由有多少，房價上漲空間終將決定於初次置業人群的購買力。無論是歷史還是現實，房地產泡沫一旦形成，都不會平穩消減，最終都將會以急劇調整方式擠出泡沫，給國民經濟形成巨大沖擊。

高度關注

房地產金融風險

在“資產荒”背景下，金融機構對個人住房抵押貸款的追捧，既基於首付比給予金融機構貸款的安全邊際，也主要考慮到借款背後的房產抵押價值。理論上分析，熱點城市個人住房抵押貸款普遍30%以上的首付比，在房價下跌30%時，也難以立即觸發金融機構個人住房抵押貸款不良風險。但在本輪房價短期內大幅上漲背後，相當部分首付款並非來自家庭多年積蓄，槓桿在首付款中的應用肆無忌憚；而銀行對購房人收入真實性的稽核流於形式，顯著增加了個人住房抵押貸款的信用風險。儘管個人住房抵押貸款是當前銀行持有的優質資產，也不能基於過往經驗就可以忽視潛在的金融風險隱患。

應該看到，當前中國房地產業對國民經濟拉動的邊際作用正在加速消減。即使在房價大幅上漲後名義財富巨大增值，北京和上海家庭的消費意願並未出現可持續性積極變化。2016年前8月，北京和上海的社會消費品零售總額分別增長4.3%和7.9%，較上年同期分別下降1.7個和0.1個百分點。房價上漲所形成的巨大套利機會，降低了企業經營實體經濟的興趣。房地產業升溫與非地產業相對低迷，充分反映出當前宏觀經濟金融執行的潛在風險。為維持房價所需要的資金規模與日俱增，非地產部門資金失血嚴重，反過來又會加劇房地產金融風險集聚，進而形成惡性迴圈。

綜合來看，有限理性是人類認知與行為侷限性的集中反映。當前市場對熱點城市房地產市場發展前景的過於樂觀的情緒，不排除有失控的風險。限貸、限購固然可以降溫樓市，可能並非長久之計。應該加大熱點城市住房供應規模，大幅提高住房投資、投機性住房交易成本和持有成本，根據房屋交易價格透過

房子的價值取決於居住者，有些一文不值，有些重於千金，無法衡量。

但房子的價格是可以量化的。

一般開發商定價格會結合房子的成本、市場、房屋的各項配套等等來定，但實際起最大決定作用的是市場，因為房子最終是賣給消費者，消費者不管成本是多少，只關心自己需要花多少錢。

在市場沒有瘋狂飆升的情況下，現在新建商品房的利潤其實真的不高，有很多開發商尤其是大型企業，多個專案同時運作的那種，在區域市場不景氣，又需求現金流的情況下甚至會賠錢賣房，這一點可能很多購房者都不相信，但事實如此，而且有很多專案都這樣。

這個問題看情況吧

1、市場形勢上行的時候，房子的價值（價格）可能是市場形式佔主導，畢竟站在風口上豬都能飛起來；

2、市場下行或者是平穩的時候，房子的價值（價格），決定因素：地塊價格、建築成本等等可能會更多一些。

大部分情況下：決定房子價值（價格）的，主要是：地段、品質、配套等

總有人談論房子的成本到底是多少錢，高房價是否已經脫離了正常的市場購買力範圍，從成本和購買力上房價都不應該這麼高。

房子的成本和市場購買力，是多種因素組合在一起的，分為幾大項，幾十甚至上百種小項。

那麼現在房子價值和成本關係多，還是和市場購買力有關係多？亦或除此兩點外還有其他影響房子的價值。

一 房子有哪些成本

房子屬於大額商品，對於大額商品來說，不但粗枝大葉有成本，很多細枝末節也是有成本的，雖然看起來不多，但聚沙成塔效應很強。

因此不能單從居住的水泥瓦塊，上下左右前後的六面牆上來考慮房子的成本。

房子的成本要從土地還在空置的時候，一直到售賣完回款全部計算在內。

1 土拍成本

蓋房子首先要有地方，理所當然的要支出土地費用，土地費用基本上占房價的一半左右，尤其越是大城市，土地價Grand SantaFe高，房價也就越貴。

土地成本中，還有隱性的拆遷成本，還有在減量發展的城市中，土地供應會慢慢減少，那麼土地費用未來肯定會水漲船高，也就變向推高了整體房價。

幾輪十幾輪土拍競標，導致土拍溢價推高房價，況且在競標結束前，開發商誰都沒法確定自己能不能中標，能以什麼價格中標，總體來說成本只會升不會降。

2 開工前的準備

土地拍賣後，總要有個準備開工的過程，聯絡各承包商，材料商，勞務隊伍，還要有詳盡的施工圖紙，進度，監察等。

人工費，設計費，施工圖，招標結算，勞務基金，工人保證金，配套費，審計，監理等等，這麼說吧，在工地還沒立圍擋的時候就已經花了不少錢了。

不要小瞧任何一筆支出，在一顆釘子都要錢的工地上，花錢真的就像流水一樣。況且這些都是要前期墊資的。

開工前準備的越充分，開工後就會越順利。

3 中期房屋建設

前期準備好後，工地就要正式開工了，此時才是真正開始建房。之前準備工作做的怎麼樣，這時就要發揮作用了。

主體的建設費用，裝飾費，門窗電器照明，水電採暖報警，消防景觀綠化等等，這些費用也很多。不僅如此，工地上最害怕的就是停工。

工地雖然停工了，但是人工工資，裝置機械租賃費，水電消耗等等各種費用仍然要以天為單位支出，停工一天就會損失幾萬十幾萬，這些損失最後都要核算在房子的成本中。

工地並非人們想象中的只管蓋房子，工地外的路面，工地內的安全，工地上面的汙染，工地下面的管道，很多問題都有可能導致工地被勒令停工，那麼這些損失最後又會是有誰承擔呢？

,4 後期房屋售賣

房子蓋好了，售樓處也建起來了，也許會有人覺得以後就不需要再花什麼錢了，可此後花的錢一點也不比前期和中期少。

中介渠道的銷售人員費用以及返點，電視電臺，路面路燈，地推彩頁等各種廣告費用，不管線上還是線下，廣告費用都是一筆不小的支出。

還有大牌開發商的銷售部，專業的包裝公司，地勤銷售，這些人的工資都是常年按月支付的，這些費用都要核算在房價成本中。

人們總說羊毛出在羊身上，須知在你買房時，為你提供的服務都會算入房子成本中。

5 負債成本

眾所周知，大部分開發商都採用高負債經營模式，負債經營就需要支付利息，這項隱性成本也要計算在房價中。

通常，開發商借貸利率都是5%起，也有些開發商給出10%的高息，這些利息都要綜合考慮在房價成本中。

錢雖然是開發商借的，但卻需要提高購房者的買房成本，來替開發商還債。

據資料統計，國內購房者80%以上都是透過首付+房貸來實現買房的，購房者用房款替開發商請還了債務後，還要繼續為自己還房貸。等於開發商直接把債務轉給了購房者。

除去這些，還要考慮開發商的利潤，開發商的利潤通常是在15%~30%之間。在丟擲以上所有的成本之外，再留足利潤空間，那麼可想而知房價還會更高。

很多人都說房子的成本只有2000元左右，沒錯，如果光是擺一個房子在那，那麼一平米2000元足夠了，可這真的只是房子成本。

房子的成本並不是所見即所得，所以在開發商拿地之前的成本核算中，要將各個方面的因素全部要考慮進去，不管是否發生，或有可能發生，以及發生機率很低的都要計算在房價成本之中。

二 市場購買力的變化

在分析了房子成本的幾種構成後，咱們下面在分析一下市場購買力的問題。

市場購買力可以反映出居民，在取得收入後購買貨品和服務的能力。

要了解市場購買力的情況，就要先了解下這些年，影響市場購買力變化的幾個重要因素。

1 CPI

簡單理解CPI對我們的影響就是，去年CPI為5%，那麼去年的一百萬，到今年只剩95萬的購買力了。

口袋裡的錢沒變，但是能買的東西卻越來越少。

通常情況下CPI在2%左右是一個合理區間。

CPI不斷上漲，我們的購買力也在不斷減少，但這是正常的經濟規律。

如果物價不漲的話，人們就不會著急消費，如果物價下跌的話，人們就根本不會消費，全都去存錢了，因為越晚買就越划算。錢不能流通的話，就失去了其存在的意義，也會導致整個社會的經濟下滑。

2 M2

據統計，從改革開放至今的40餘年，我們的M2年增速達到了15%。除了房子和大牛股之外，還沒有能跑贏M2增速的投資。

根據費雪方程式中的MV = PT，當流通的貨幣M增加時，P（商品價格）和T（商品數量）中必有一項隨之大幅增加或兩項同時小幅增加。

也就是說市場上的商品就那麼多，但是現在錢變多了，商品價格在上漲，同時購買力下降。

3 房價

從2008年房地產正式開跑，到2019年末，房價漲幅比例最高的城市是深圳。

2008年深圳房價11715元/m²，截止到2019年末，房價65516元/m²，漲幅459.2%。

4 人均收入連年上漲，暫時讓我們緩解了CPI，M2,房價上漲導致的低落情緒。

過去十年中國的人均可支配收入上漲了1.8萬億，漲幅145%。

十年間，之所以我們沒有覺得生活中的農副產品價格上漲，就因為國家將農副產品的cpi控制的很好，同時我們的人均收入也在不斷增加。

雖然CPI和M2讓我們的購買力下降了，但收入上漲抵消了CPI和M2對生活副食品的影響。

而對於搶跑的房價來說，未來房住不炒的基調已經樹立，只要我們不斷努力增加收入，就會有更多的人追上房價，買到心儀的房子。

市場購買力包含的因素很多，以上只是幾個典型，相信未來人民幣的市場購買力在國際上會更強。

在分析了房子成本和市場購買力後，可以說房子價值，與成本以及市場購買力都有關係，但因成本和購買力都是隨時變化的，且都處於同時上升的區間，很難區分誰影響房子價值更多。

三 房子價值不光是成本和購買力組成，也受其他因素影響。

1 學區房

隨著生活水平的逐漸提高。家長操心子女學業的情況也越來越多，而學區房作為學業的起跑線就顯得尤為重要。

很多家長甚至會將自己的大房子賣掉，搬到有好學區的小房子裡，就為了給孩子一個更好的教育環境。

學區價值也體現了房子價值。

2 地區差異

隨著城鎮化發展人口不斷遷徙，人口流入的地方，房子價值在不斷提升，反而人口流出的地區，房子價值也在逐漸降低。

再有，農村人口進入城市後，發現城市中的房子，最便宜的也要比老家的房子貴，即使賣了老家房子還得貸款才能買房。

地域決定了房子價值差異，可以說這種差異是不可避免的，也是必然要經歷的。

3 奢侈品價值

在解決了全華人民居者有其屋的基本居住需求後，很多先富裕起來的人會更多的偏向改善型住房。

改善型住房就像是這個時代的奢侈品，奢侈品房子價值肯定會高於普通房子價值。

隨著我們步入小康社會，未來的奢侈品房子會更多的走入千家萬戶。

......

最後

房子價值的體現在多方面，內部居住，外部出租，投資配套，醫療教育，交通管網，甚至未來的養老，傳承都體現了房子價值。

最大的房子價值就是家的價值，用房子營造一個美好生活的願望，把內心追求的事物透射進房子中，只要用心打造即可。

開發商和中介（包括投顧）是炒房客的親密戰友。越跌越買，不怕爆倉，我炒房敢死軍團至死不回頭，頭可斷，血可流，炒房初心不可丟，什麼“大庇天下寒士俱歡顏”，就是要炒得“天下寒士無房住。”

房價再漲，天理難容。損不足奉有餘，這是基石崩潰的危局。事物總在狂歡中悲慘落幕。

永遠不要小看人們的剛需需求，中國經濟的發展靠的是團結共進，所以剛需的購買力是第一位，有人的地方必有大發展

價格都是市場決定的。價值用成交價格體現。成本是價格的因素之一。