通常決定一座城市發展潛力的最主要因素在於所打造的產業優勢和規模。當地有幾個支柱性產業，產業競爭力強、規模大，市場佔有率高。那麼也就相當於城市的搖錢樹，自然城市也就更有錢去發展。另外人口基數帶來的是龐大的內部消費需求，相當程度上刺激地區的發展潛力。

一、產業優勢

任何一個國家或地區的發展離不開產業，各種各樣的產業。現代經濟社會基本遵循三大產業劃分原則。中國在2003年（2011年重新調整）將各種產業作如下劃分：

第一產業（農、林、牧、漁）第二產業（工業、建築業、礦業、能源業）第三產業（除以上行業外的所有行業）

縱觀國內各個城市，越是發達的城市，其產業明顯更符合現代經濟優勢。反之越是不發達的城市，通常以傳統產業、低產值低利潤產業為主。

二、人口基數

人口不能左右發展，這話對也不對。不對的意思是一座城市的發展，產業的提升和競爭力最終還得靠人才支撐。對的意思是現代社會越來越依賴於內部消費帶動地區經濟發展。除非那些工業化水平極高的沿海城市，如深圳、東莞和蘇州、無錫、惠州等等，不以內部消費經濟為主。

2018年最終消費需求對中國GDP的貢獻率為76%。

人口基數大，意味著內部消費需求旺盛，從而帶動當地商業與服務業的發展。不一定非得走工業化的老路子，所以人口基數多也並非壞事。

其它能左右城市發展的還包括政策規劃和區域位置和交通。不過隨著國內交通佈局完善，交通這一問題以後會變得不是問題。所以真正能左右城市發展的還是產業和人才/人口。從目前來看，哪些城市更具產業優勢、人口基數更大，將在未來的一段時期，更容易獲得發展動力。北上廣深自然是第一梯隊、其它城市如杭州的產業、重慶的人口基數都是自各發展的優勢。

衡量一個座城市的發展潛力，蔣老師有一套獨特的見解，叫做：2個數據4個現象！

2個數據：人口增量與資金增量

人口增量

首先，我們來看一下，2018年全國十大人口增量排名（2019年資料還沒出來）：

如果覺得但看一年的常住人口增量排名不具有說服力，我們可以看下2017年的排名：

從雙年度來看，我們發現，深圳人口增量位居全國第一，而且遙遙領先其他城市，此外，廣州人口增量位居全國第二，另外杭州、長沙、重慶、鄭州、寧波也是雙年度都進入全國前十的城市。

因此來看，在人口增量方面，城市發展潛力最大的幾個城市分別是：深圳、廣州、杭州、長沙、重慶、鄭州、寧波。

資金增量

下面，我們來看一下，截止2019年11月，全國資金總量37強的城市：

我們統計了一下，資金增量排名全國前十的城市分別是：北京、上海、深圳、廣州、杭州、蘇州、重慶、鄭州、西安、長沙。

把資金增量和人口增量結合起來看，深圳、廣州、杭州、重慶、鄭州、長沙，這六座城市發展潛力最大。

4個現象

第一，你去看路上的行人，是年輕人多還是老年人多，如果老年人的佔比更多，說明這座城市的發展潛力不足，年輕人居多，說明這座城市的創新能力更強。

這一點可以看深圳，人口平均年齡是29歲，名副其實全國最年輕的城市。所以，深圳的發展潛力排名全國第一。

第二， 你去看這座城市有多少獨角獸企業，有多少上市公司總部，這類企業越多，城市發展潛力越大。從目前獨角獸企業分佈城市來看，深圳、杭州、北京、上海、廣州位居全國前列。

第三，看一座城市是消費性城市，還是科技創新城市，你只需要去一個地方，就是咖啡廳，你去觀察，這座城市的年輕人，是不是在談論創業，談論專案。

第四，你去觀察這座城市，書店是不是人滿為患、公益講座是不是人擠人，如果是一座愛學習的城市，這座城市的發展潛力不會差到哪去。

1、政策支援。改革開放之初，中國經濟還比較落後，而沿海地區佔盡天時地利人和，因此成為改革開放的前沿陣地，享有很多政策支援，經濟率先發展起來。如今中西部地區省會城市在省內“一城獨大”，很大程度上是舉全省之力打造的。可以預計，“千年大計”雄安新區，未來發展潛力不可限量。

2、人口吸引力。俗話說人往高處走，水往低處流！一座城市如果每年人口淨流入，那就說明這座城市發展得很好，人口吸引力強，所以那些經濟發達的一線城市、新一線城市的人口吸引力就特別強，發展潛力大。

3、城市資金總量。城市資金總量是一個地區或者城市經濟執行的結果，也是經濟執行的動力之源。城市資金總量越高，就說明這座城市發展得好，吸金能力強。

4、科技創新實力，這個不需要多說吧，科學技術是第一生產力，那些科技實力越強的城市，那麼它的發展定不會差。

現代城市的發展主要是體現在科技和金融，由於北京和上海有著獨特的地理和行政優勢，在金融領域發揮到了極致；深圳和杭州由於堅持以科技產業振興城市的長遠發展戰略，這麼多年裡也是出類拔萃。這是最為核心的優勢，也是城市發展最具競爭力的潛力所在。

人才是未來城市發展的核心，而人口流入是基礎，關鍵還是在於交通樞紐，在航空、航運、高鐵、道路等交通樞紐中，航空和高鐵樞紐是核心，具有航空和高鐵交通樞紐的廣州、武漢、鄭州、重慶等省會城市發揮了巨大的發展優勢，而且這種優勢還會隨著人口的不斷增加來提升城市的擴容，在城市擴容中實現基礎建設的大規模投入，包括教育、醫療、地鐵、城際等配套裝置的完善，會進一步吸引人口流入和城市發展。

具有稀缺資源和環境資源的城市或地區也是可以異軍突起，比如在海南、廣西、貴州、雲南、四川的一些適合養老、養生、旅遊、休閒和度假的城市也是具有一定的發展潛力。更是未來可持續發展的根本。

都市區、都市圈、灣區等具有城市高度的周邊地區也是具有一定的發展潛力，這些城市會隨著都市區或都市圈的快速擴張，在交通網路上實現全面對接。但有一點，不是無限制地擴寬都市圈的半徑，也不是那些只有吸附而缺乏輻射地都市圈。值得肯定的還是上海都市圈和粵港澳大灣區的輻射作用，而不是像合肥都市圈那樣的吸附能力。這些具有輻射能力的都市圈或都市區也是在未來發展中具有較大的潛力。

一個城市的發展潛力，不可簡單地看粗曠。而是要從城市的發展和城市的地位，城市的環境、城市的資源，城市的核心競爭力和城市周邊的輻射或被輻射作用。才可以全面瞭解城市未來發展的潛力。佔據著金融、科技和交通樞紐的一線城市未來面對的就是全球城市，而具有科技特徵的城市會發展更快，省會城市也未來城市發展的核心，資源、環境也是城市發展考慮的方面，都市區周邊城市可以看希望！

有幾個指標，可以供重要參考，一就是這個城市的資金總量，二就是小學生在校人數，三就是大中專院校在校人數以及畢業後的留存率。

一個城市的將來發展潛力如何是一個很複雜的命題，無法從字面上或者指標中直接分析出來，只能提供幾個指標，然後將這幾個指標綜合考慮，做一間接分析以供參考。

第一個指標資金總量，也就是這個城市當年的年末本外幣存款餘額，這個指標體現了該城市匯聚資金的能力，在當今經濟時代，一個城市只有匯聚了較大規模的資金，才會有較大的發展潛力。

第二個指標小學生在校人數，這體現了該城市將來人口的規模以及發展潛力，相比較於戶籍人口，小學生在校人數更能體現人口規模。小學生的增加說明有大量的青壯年父母進入到了這個城市，由於現在的青壯年正趕上計劃生育比較嚴格的時代，獨生子女比較普遍，造成有很多老年人也隨著子女進入城市生活、養老或者是為了幫助子女帶孩子，而這些老年人逐漸的也會留在這個城市。這樣對住宅會產生更多的需求。

第三個指標，大中專院校學生人數以及畢業後的留存率，這體現了該城市對於高階人才的吸引程度，最近各大城市不斷展開的搶人大戰，更是說明了只有吸引人才，留住人才，城市將來的發展才有潛力！

看一個城市是否有發展潛力，我覺得可以從如下幾個方面來看。

（1）區位及交通設施

要想富先修路這是亙古不變的真理。在現代社會交通已經不侷限於陸路，而是水陸空地四位一體。有些城市先天不具備水運條件，那一定要有完備的公路網，高速公路、市內高架；一定要有機場，有巨大的航空吞吐量；一定要有地鐵，便捷的公共交通。當然在中國鐵路是最為主要的運輸方式，當然要是鐵路/高鐵的樞紐城市。所有是交通樞紐的城市，經濟都不會太差；反過來，所有經濟、社會發達的城市也一定是全國、至少是區域的中心。

（2）人口與人才流量

二十一世紀人才最貴，這是葛大爺在世紀之初就告訴我們的道理。每個城市也都能深刻的理解人才對於城市發展的重要性，經過十多年的發展搶人才大戰已經逐漸升級成搶人大戰。因為人才來源於普羅大眾，有廣大人口基數，就有一定的人才的機率，這是其一；其二勞動密集型產業需要人、城市消費升級需要人，房地產發展需要人接盤。。。因為人是生產力的第一要素，也是最活躍的要素。源源不斷的人口流入是一個城市快速發展源源不斷的動力。

（3）經濟與社會基礎

巧婦難為無米之炊。經濟與社會基礎也決定一個城市的發展潛力，因為這決定一個城市的政府財力、能力以及城市的吸引力。一個政府擁有更多可動用的資源，它就能更好的從頂層設計出發規劃城市更好的未來。另一方面政府強大的財力，當地較高的收入水平，將是人才的磁石，吸引著各式各樣的人才來參與城市建設與發展。

（4）戰略與政策支撐

含金鑰匙出生一定比普通出生多許多優勢，城市同樣如此！中國的城市從直轄市、到副省級城市（包括計劃單列市）、到省會地級市、到普通地級市、縣級市。中國的城市的行政級別上的三六九等也是城市發展的三六九等。高行政級別的城市有更多的政策優勢、有更大的自主權，這是城市發展非常重要的因素。

綜上所述，中國的有潛力的城市還是北京、上海、廣州、重慶、天津四個直轄市；廣州、武漢、哈爾濱、瀋陽、成都、南京、西安、長春、濟南、杭州、大連、青島、深圳、廈門、寧波十五個副省級城市；鄭州、長沙、合肥、貴陽、福州，南寧，昆明等數個地級省會城市；蘇州、無錫、東莞、佛山、煙臺、泉州這些個普通地級市。

判斷一個城市未來的潛力如何，有一個重要指標，那就是這個城市的人口淨流入。

北上廣深戶口一直很難落，為什麼還是有源源不斷的人湧過來？

因為增量強勁，每年的經濟、就業、收入都在快速增長。

人是天生趨利避害，哪裡經濟增長快、機會多、收入高、資源好，對自己好處大，他們就願意去哪裡。

你再看看杭州。

最近幾年，這兩個城市的人口流入一直是很可觀的，這就是所有人用腳投票的結果。

週末我跟兩個朋友聚餐，飯局末了他倆都要趕夜車回杭州。他們兩個上海人，早年被阿里挖過去，後來事業越做越順，就在杭州買房、安了家。

因為有阿里、網易這樣的網際網路公司，大量高薪的工作崗位，吸引著人才不斷湧入杭州。

這種用腳投票的情況，可以用一個直觀的資料來衡量：那就是人口淨流入。

人口持續大量淨流入，意味著這個城市的房子一直有很多人買，房價就能穩定增長。

所以通常人口淨流入的資料表現好的城市，房價的長期走勢，通常都不錯。

但2018年開始各大城市暴力搶人，這些政策對自然形成的人口淨流入，一定是造成了干擾的。

所以，看人流淨流入，就不能只看某一年的資料。

我從30個熱門城市的政府公報裡，把最近三年的人口資料都扒了下來，計算整理了三張人口淨流入的資料表。

結論很明顯：

最近三年，外來人口淨流入都超過了10萬的城市，有7個城市：深圳、廣州、西安、杭州、重慶、鄭州、長沙。

長期來看，我也看好這7個城市的增長潛力，這些地方的房價也會更為堅挺。

三年裡有兩年上榜的，還有成都、武漢和佛山，同樣值得關注。

你可以對照這個，看看你關注的城市有沒有上榜，來做個參考。

相信中國，國家在發展，所有的地方都會發展。無法是發展速度的問題。

中心城區沒有首位度的城市是首先要排除的！因為即使你這座城市很強，形不成凝聚力，讓人看不到是一座城，給人感覺是幾個零散城市，這樣隨著時間發展，外圍會更加獨立，這樣會影響該城市做大做強，所以中心區沒首位度的城市首先不行。

其次那些總面積不大的城市也毫無潛力而言，因為最後，城市都會發展到外面，如果你沒有充足腹地，最後你就會無低發展。

所以我覺得大多數城市都能發展，只要尼中心區有首位度，地盤夠大，就有潛力！