購買法拍房要注意什麼問題 購買法拍房要注意什麼問題

一、房屋原業主的身份背景 被抵押或者沒違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類長期租戶，那交接、騰退處理起來都很複雜，成本也特別高。 宏盛國際在每一個法拍房公佈的時候都會有專業團隊先透過專業網站稽核資訊，並親自調查原業主的背景，在保證沒問題後才進行下一步。

三、房產的屬性要查清 不管購買什麼型別的房屋都要查清房產的屬性，法拍房也例外。房產的屬性主要包括土地的出讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動產證、稅費繳納有沒有拖欠等。這裡需要說明的是，法院拍賣財產時報出的拍賣價，通常只是“裸價”，參拍者如果舉牌競得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔一些隱性費用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業費、水電費等，也需競拍人一併承擔的。 房子沒問題後，宏盛國際決定拍下房源後會負責繳納所拖欠的隱形費用，包括物業費、水電費，保證客戶到手的房租無任何拖欠。

四、明確過戶流程 如果以上四點都沒有問題，並最終透過司法拍賣成功買到了房子，購房者就要儘快辦理過戶手續了，那法院拍賣的房子怎麼過戶？ 1、購房者首先要確認市政府是否需要此房源用於公共用途。大概耗費1個月的時間。 2、準備好相關材料，去公證處進行過戶手續。

在限購政策下，一般法院拍賣公告會提醒潛在買家注意自己是否有買房資格，如果沒有拍賣成功導致房產不能過戶後果自負。

沒有購房資格是可以買法拍房的，並且市場上有很多沒購房資格的人而有意為之。房子即然到了法院拍賣這一步，這就說明了產權人債務風險惡化，債務關係複雜，當你拍下房產這一刻，在法律上你是得到確權，但有可能隨之而來的是考查你處理各種複雜關係的能力。比如：你動了人家蛋糕，本來這房就有債主一直在跟蹤運作；各種債權人紛至沓來拿著手寫的借款、抵押或租約合同；原房主不搬離或說裝修部分沒拍要你補錢；收房時發現水電費、物業費幾年沒交等，這些你都要做好心理準備。當然，市場上也有很多法拍房撿漏成功的，如果你有一定社會關係和能力，去參加法拍房也未嘗不可，祝你好運！

1、法拍房的產權、抵押、物業以及實際居住情況，你一般查不到，需要自己實地考察，透過其他渠道，自己找人瞭解，法院是不會告訴你細節的，如果不瞭解清楚，你就不知道自己買了一套什麼房，很可能收房時發現還有人住在裡面。

2、稅費問題事先要了解清楚，不要到最後啞巴吃黃蓮，因為法院一般只考慮怎麼把房子賣出去，而且要最高價賣出，不會考慮房子的稅費問題，而稅費直接承擔人恰恰就是法拍購房者。

還有就是土地增值稅。如果你不幸拍得一套公司房，這套房子買的時候100萬，拍的時候因為市場行情增值了，是200萬，那你繳納的稅費就是（200-100）X60%=60萬。

3、辦理產權問題，法院也不會考慮各種資料齊不齊全，原房主配不配合，如果要買法拍房，這些細節都要弄清楚，甚至房子為何被法拍，債務糾紛到底怎樣等等，有些法拍房即使出售了，還有債主上門，讓購房者苦不堪言。

如果這些問題都能處理好，作為剛需，法拍房也不失為一條路。

法拍房可不可以買，如果買的話，需要注意哪些問題？

那麼，這麼好的事情會有風險嗎？答案是肯定的，下面，列舉一些供大家參考！

1、房屋產權的問題，產權問題十分複雜，各種狀況都有，這個一定要搞清楚

2、能否按揭貸款購買，多數情況下，法拍房是不給貸款的

3、長期惡意租約的問題

4、多項查封，多層抵押，法院不是能一次性把這些問題透過法拍結束的

5、其他的一些欠費問題，比如物業、水、電、煤，有線電視，網路等的欠費

總而言之，利益與風險共存，如果實在是想買法拍房，找個專業的人諮詢清楚，並透過儘可能多的途徑瞭解房屋的詳細資訊，一絕後患之憂。

希望回答對你有幫助，祝購房順利

法拍房（阿里拍賣）分為限購和不限購兩種，具體依照房產情況與當地的政策！

1、對於有限購的法拍房來說，在沒有購房者資格的前提下，請不要跟拍，就算是房子拍下來了，沒辦法過戶的話，房子還不能算是你的，棄權則被罰保證金。

2、對於沒有限購的法拍房來說，在沒有購房資格的前提下，還是可以跟拍的。

1、實地看樣。

實地看房，法院會安排相應的對接人，安排實地看房，若是沒有實地看房，參拍的也是被認定已實地瞭解該拍賣房屋的情況；

2、產權情況。

是否已經取得房屋產權證（即：不動產證），若是還沒有辦理房產證的房子，第一道辦證的費用也是由拍賣競得人出資辦理的；產權的抵押情況，法院會出具房屋權屬調查報告，上面有詳細的抵押情況；

3、租賃情況。

房子是否存在出租，若是存在租賃合同糾紛，依照買賣不破租賃的原則，法院也沒有權利去強制交房，若是拍的房子，存在較長的租約（租約最長不超過20年，在法律的允許範圍之內），租賃期過長的就別買了；

4、稅費及其他費用情況

稅費情況方面，依照房屋的具體情況對應徵收的稅費，法院也會給出相關的證明，其中包含契稅、增值稅、個人稅得稅等；

其他方面的費用:如物業費、水電費等是否有欠費，以及相應的滯納金；

5、騰房情況。

房屋是否騰空，若是房子裡面原來的業主沒有被騰空，後續交房期限也會被拖著，直至法院強制騰房為止，但就是怕老懶，寧願死裡面也不讓你順利拿房。

6、區分可貸款和全款的情況。

對於法拍房大部分是要全款參拍的，但也有不少房源可以貸款，在參拍法拍房之前（購買之前）需瞭解清楚，切莫盲目跟拍，到時候全款拿不出來導致違約。

這兩年由於限購政策的影響，法拍房變得越來越熱，法拍房不受限購約束，解決了好多人購房資格的問題，另外法拍房相對來說價格會低於正常二手房價格，選擇好的話可以節省不少購房成本。

1、法拍房有長期租約,存在拿不到使用權的風險 拍賣的房產上存在有長期的租賃合同,依據民法買賣不破租賃的原則,競買人取得房屋所有權後,不能對抗租客的租賃權。

2、原業主已和其他買家交易過

法拍房裡面實際居住的如果是已經和原業主簽訂買賣合同並支付一定的購房款,還和原業主已經辦理正常交房手續的買家。也會出現,競買人只能取得所有權不能取得佔有使用權的情況。

3、法拍房的稅費比較高，一般包括個稅、契稅、增值稅等另外還有物業費，水電費以及違約金等，在買之前一定要核實好稅費的問題，這也是購房成本。

4、原業主給其他特定關係人設定的有居住許可權

比如有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產裡面居住生活,這些人是原業主設定的實際居住權利,競買人要想透過正常的渠道,收回房產的佔有使用權,存在困難。

5、不能正常解除抵押的情況

比如有產權共有的情況，一般共有的夫妻或者子女的比較多，在後期不配合做解押等。

6.債權人比較多的情況

如果債權人比較多，尤其是民間的債權人會經常上門討債噴打字、砸門等，影響正常的居住等。

1、要先了解清楚被拍賣的房屋是透過法院查封抵債，銀行抵債，還是自行協商抵債。最好是透過法院拍賣購房，如果透過中介購房，則出售人應該持有法院相關文書，或者原業主的授權委託書。此外，簽訂購房合同時應該特別謹慎，將價格、交樓時間等都要詳細註明。

2、瞭解房屋的權屬情況

法院拍賣的房屋能否辦理產權證取決於房屋在變賣或拍賣之前的產權情況，所以在競拍前可以先向法院瞭解該房屋的權屬情況。否則，在拍賣現場，拍賣師是不會向你介紹房屋產權情況的，切記。

3、要注意是否可以辦理房產證

如果該房屋在法院查封之前屬於合法登記的房產且手續齊全，是可以依據法院的協助執行通知書辦理房產證的。如果原產權人只是因為不具備行政機關要求的條件而無法辦理的，那麼在具備條件後或法院透過強制執行手段使之能辦理產權登記的，購買人也是可以辦房產證的。

如果沒有購房資格，法拍房是可以考慮的，不過風險比較大。買法拍房要慎之又慎。

木子總結了幾條可作為參考

實地看房是第一步，實地看房後必須要了解以下細節:

1.該房屋是否有戶口在內，業主在上海是否還有其他住房（因為房房屋拍賣後，如果業主不配合遷出戶口，可以申請法院強制執行遷出戶口，如果業主在上海沒有其他住宅，不建議買，因為戶口問題會牽扯不清楚，影響以後再次出手，導致房子賣不出去，或者以低價賣出去）。

2.目前該房屋是空置還是有人住，如果有人住是誰住在裡面，如果是租客就不建議買，租客一般是簽了長期的租賃合同，要租客搬出去有打官司的風險，如果是業主自己住裡面，看業主在上海是否還有其他住宅，如果沒有住房，很難申請法院強制執行，（國家法律有保護弱者的條款，保證有最起碼得居住房屋）。

3.是何原因被查封拍賣的，如果涉及私人抵押借貸的不建議購買，特別是賭博，吸毒做生意借私人高利貸的千萬不能買，那些債主會委託收賬公司來處理，基本都是暴力收賬（潑油漆，貼大字報，破大糞，半夜敲門，打恐嚇電話，各種都用），哪怕該房屋已經拍賣了，他們也不會停手，除非業主給他們錢。

另外就是拍賣房的佣金多少，必須去了解，拍賣公司的佣金一般是拍賣成交價的3%-15%，所以這筆開銷事先知道了解。

不能買。

除非你對法拍房特別特別瞭解。

但是中間也有很多很多的坑。

下面我來跟大家分析一下，法拍房應該注意到以下幾點。

1“便宜”是最大的賣點。

撿便宜，是法拍房對於購房者的最大誘惑。

按拍賣程式來說法，拍房都是先由法院委託專門的評估機構出具，房屋的評估價一般也不一定低於市場行情，而同時法院為了吸引更多競價人參與，通常會設定一個評估價更低的起拍價，

就鄭州而言，起拍價一般為評估價的七折！

房產(不動產)按規定可以拍賣三次，而只要流拍一次，價格就會降到原來的八折，所以到了“三拍”經過幾次折扣價格已經十分優惠誘惑了。

而如果三次均流拍，法院則會以更低的折扣進行“變賣”屆時價格會更低。

2

不限購成宣傳利器。

目前全國鋪開的限購政策，讓很多人一夜之間失去了“房票”，同時也衍生了很多與“房票”相關的灰色利益行業，費用幾千至上萬不等，加上新政細則迭出，不斷查漏補缺，所以破解限購的方法也越來越少，越來越難。

而“法拍房”，則是為數不多的合法避開限購的渠道之一。目前除北京外，其餘各大城市均未對“法拍房”實行限購，也就是說購買“法拍房”可以遊刃於政府的政策之外，不限購。

3

“真便宜”還是“假便宜”呢？

有網友的親身經歷說，真心不便宜。

除去房子的原有的七折價位之外，還要辦理原業主的稅費3萬多，再加上承受方購房的稅費1萬多。兩項稅費加起來均由購房者承擔，合計佔總房價的8.87。

除此之外，由於原業主未繳納維修基金，這筆費用，同時同樣一個由購房者合計稅費加起來超過總房價的10%，比起同小區普通的二手房已經沒有任何優勢了。

4

“法拍房”的七大深坑。

第一坑:多頭債權，多次抵押，多次查封。

很多“法拍房”的業主(被執行人)，往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。

比如他在鄭州有負債房屋，就被鄭州的法院查封，他同時又在洛陽有負債，可能又被洛陽地法院查封，除此之外它可能還有民間借貸和高利貸，這種人於個人的債務關係是最難纏清的。

那麼問題來了，法院之間還有個叫優先處置權的東西，也就是哪家法院先起訴，哪家就有優先處置權，拍賣的錢，先換掉第一家起訴的法院債務，剩餘的換另一家法院的債務。

問題是民間的債務和高利貸，他們是不按套路出牌的，你所有手續辦好搬進去後，就不斷冒出來債權人，說房子早抵押給他了，三天兩頭跑到房子裡鬧事，潑油漆，寫大字。

雖然理論上法律上，房屋的所有權歸你了，面對這種騷擾，你也可以報警處理，但這種提心吊膽的居住體驗，恐怕普通人沒幾個能承受的。

第二坑:辦證過戶之路阻礙重重。

第三坑:惡意租憑，拍房容易交付難。

最後發現只是買了個房產證而已。

第四坑:稅費欠費全由買方出。

(法拍房稅費的特殊性在於轉讓和受讓兩家的稅費都有買受人一人承擔)。

所以和買二手房一樣，你要搞懂該房屋是否“滿五唯一”，否則除契稅外要支付個稅。

另外，該房屋前業主拖欠的物業費，水電費，燃氣費，寬頻費，有線費等等均由買方負責承擔，如果惡意拖欠多年加上違約金也會是一筆不少的數目。

第五坑:戶籍遷入南學區沒保障。

目前沒有任何法律規定可以強制遷出戶口，因此即便你過戶了，也辦不了不動產證，卻不能擁有房產，雖然擁有該地的戶籍，但是如果你是剛好看中該套房子對應的學區，你要當心了。

第六坑:暗藏的天價過戶個稅。

尤其提醒大家，如果該房屋的上次交易屬於“非夫妻直系親屬之間的贈予與或繼承”，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅。

前段時間鄭州市民楊某，花230萬淨得一套法拍房，過戶時被告知該房屋上一次交易是直系親屬交易，所以過戶總價只有500元，再次過戶時要繳納差價差額的20%，個人所得稅也就是230萬減去500元再乘以20%個人所得稅近46萬。

第七坑:名義也可貸款，實際操作難。

淘寶上有很多司法拍賣的房子，雖然在醒目位置均標註了可貸款的字樣，但實際辦理中已發現由法院指定的貸款銀行會設定諸多附加條件。

比如有些首付要提高到五成，利率上浮到6.37，這些還都是小case，關鍵是銀行要貸款給你，得先辦理房產抵押，而你去住建委辦抵押得先辦理過戶，而你去法院過戶的先付清尾款。

所以說大家在買法拍房的時候，千萬不要為了不限購。為了表面的七折呀，幾折的，其實背後的稅率，各種各樣的稅率，各種各樣的問題，這才是背後的大麻煩。

所以大家在看待法拍房的時候，比較片面，我是做資深法拍房的，各種各樣的問題都懂，如果大家以後再遇見各種法派房的話可以諮詢我。

全國性房價都不便宜的大背景下，尤其是一線城市的房價特別高，於是，近來這些年法拍房這個熱搜詞，熱度十分很火，其實，想減輕熱度也是很困難的，誰讓法拍房還碰上國家調控政策的限購呢？越來越多的限購購房者都加入了“購買法拍房”的行列之中。他們想了解拍賣房，但無從得知專業知識，想賣拍賣房又提心吊膽，其實買法拍房，你只要注意下面五條就可以了。

一、實地看樣

能成為法拍房，也說明該房子是有一定的糾紛的，一般來說，法院在公告中往往會把待拍房源的基本資訊羅列清楚，但是，法院僅僅只是負責這些資訊的透露，而房產的位置以及房產可能存在的瑕疵，法院並不負責。針對戶型和麵積、採光等還是要靠現場實地調研才能摸清。

二、關於限購

現在不少城市買房都會有限購的政策，但法拍房對於一些限購的城市，比如上海等，是沒有限購的。對於一些想買多套的人就提供了一個得償所望的機會。

三、稅費

購買普通商品房還好，還能知道到底要交多少稅費，而法拍房稅費向來是廣大朋友們覺得最坑的地方，不容易摸清到底有多少稅費。建議大家在購買之前，先搞清該房產的一些相關知識，比如，在競拍之前弄清楚，這套房產上次過戶方式是正常買賣還是繼承、贈予？

還有，契稅也是買房要交稅費中的一大費用，因此也要弄清楚這套房產的契稅是什麼時間交的？弄清楚了這兩件事情，法拍房的稅費就一目瞭然了。

四、騰房和租賃

雖然有些房子是走入了法拍買賣的流程，但騰房和租賃都是房子沒有騰空，不同點在於這套房產目前的住戶是原業主還是租戶，關於這一點，希望大家在拍賣之前一定要先弄清楚。如果是原業主，一定要搞清楚業主配不配合拍賣，是不是唯一住房，有沒有老人居住。

如果單純只是租戶，那麼事情就好辦理多了，只要問清楚租賃到期時間就可以，且有些房源，法院會在公告中標明租賃到期時間。

五、土地性質

不同的房屋，它的土地性質很有可能也是不同的，比如房產土地為劃撥性質，無法正常過戶，例如經濟適用房。如果是一些比較特別的法拍房，可根據實際情況來選擇，因為按各地政策，過戶可能需額外申請政府審批同意並額外繳納土地出讓金。此時，你最需要做的事情就是，一定要弄清楚是否已經補繳土地出讓金，若沒有補繳，請放棄該房源，稅費會比較高。

以上就是本文的全部內容了。買法拍房有什麼要注意的？主要就是注意上面這5大方面了，尤其是最後一個，如果你在購買法拍房之前沒有弄清楚該房產的土地性質就慘了，這樣一來，購房者你可能就會交上鉅款的稅費，而這些稅費甚至有可能頂得上一套小戶型的首付。

法拍房主要注意兩點：1、是否有長期租約，是否騰空或能不能順利騰空；2、涉及到的拍賣價外需支付費用。很多法拍房存在民間糾紛，雖然法律上會得到支援，但是現實使用中可能會受到影響，這點也不得不防。

限購區域有要求的，不限購區域是可以購買的，主要看看拍賣的房子單價有沒有比同小區高，看看有沒有其它債權糾紛抵用壓什麼的。

我的理解是法拍房就是二手房。要買二手房前提是有購買資格，其次，要調查這房子的細節，建議專業的事委託給律師行做。

沒有資格，就選不限購區域住宅與公寓。一定要買法拍房就要注意:1、購買法拍房是看不到現房，不一定能買到自己喜歡的房子。2、房子年限很大，質量存在一定的問題，因不能看房現房，這些方面把控不了。3、首先要交一筆費用5000—10000，幫助你在一年內選定房源，則把這筆錢做定金。如超出一年則收取服務費，不給於歸還。

在沒有購房資質的前提下，您不考慮商辦，只想要住宅的話，法拍房確實是一個選擇。因為法拍房是不限購的嘛。

但是購買法拍房存在的風險較大。首先，法拍房就是房產和銀行、或者其他單位有經濟糾紛，房主無力承擔債務時，由法院拍賣的房子。所以，之後可能會出現債務糾紛等。其次，法拍房是房主無力承擔債務時由法院拍賣的房子，大多數需要在短期內付清餘款，資金壓力會很大。然後，凡是涉及到買賣雙方的各項稅費，均由竟得者支付。所以法拍房可能涉及一大筆稅費，需要在競拍者在競拍之前核實。

所以，法拍房一般是不限購的，但存在風險。是否選擇法拍房需要看個人的選擇

第一 注意此房的債務糾紛關係

第二 了側面去了解房屋有沒有其他的糾紛

第三 看法院出具的限購房資格檔案

瞭解如果這三項沒有問題就可以買

一般城市法拍房不受限購政策影響，而且法拍房價格一般相對同小區房子來說，價格是低很多，這也是選擇購買法拍房的一個原因，不過法拍房後面有可能會出現一些債務糾紛，引起購買人承擔的風險。

法拍房，是（法院拍賣房產的簡稱），在債務人無力履行債務時，債權人可透過各種司法程式向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價款滿足債權。在此過程中遭到拍賣的房子俗稱法拍房。

除了知道有哪些的正規的網路平臺可以購買法拍房以外，還需要知道流程

第一：購房者必須關注房屋產權屬性及產權共有情況。

房屋屬性主要包括使用年限，土地的出讓性質，是否拿到產權證，有無抵押擔保等情況，因為拍賣成功後，購房者除需要支付房款外，還需要承擔房產名下拖欠的物業水電費以及補交土地出讓金

第二：購房者需查詢房屋暫用狀態

第三；購房者拍賣前須瞭解繳納稅費事宜

第四：購買者須查清房屋名下是否存在原戶主戶口未遷移的情況

對於普通人來講，選錯房子將會帶來慘痛的教訓，如果確定要購買法拍房，處處有風險，建議選擇專業人士幫你購買，切勿衝動買房因小失大

一、 關於法拍房，我的結論

1. 限購問題：除北京、廣州、深圳、佛山、廈門、濟南、南京石家莊、珠海等少數城市外，均不受限購政策影響。不過，北京也有不限購的房源。

2. 是否能貸款：與普通二手房貸款認定和利率一致，但在流程上會略有不同。因為審批時間有限（10個工作日內需要付尾款），宜提前做好貸款預審批。（但因為法拍是先放款後抵押，所以必須要有中介）

3. 稅費問題：與普通二手房交易一致。北京目前只需要繳納契稅。

網友親身經歷，總結法拍房攻略！（不廢話，全乾貨）

4. 過戶流程：現在很多流程都簡易處理了，不需要買家再到處跑。但是相對普通二手房交易，流程會更多，不過因為完全不需要對方配合，有可能反而過戶過程會更快。

5. 關於代拍：背調很重要，對自己沒把握的可以請機構代拍。

二、法拍房購買及過戶流程

1. 選房階段：選房子並且做背景調查，確定你要參與競拍的房子。失去：精力若干。

2. 競拍階段：交保證金並參與競拍，競拍成功之後支付尾款（全款自己直接支付，貸款由銀行放款）。失去：金錢若干。收穫：房貸一筆。（通常要求10個工作日內，有協商延期可能，但不建議冒險）

3. 法院流程：法院需要解除查封（可能有多個），並且發函要求相應的房管局協助執行過戶。收穫：成交確認書，執行裁定書。（具體時間看執行法官，長短都可能，我付完尾款40天才拿到裁定）

4. 過戶階段：拿裁定書去相應的房管局走過戶流程。獲得：房子一套。（過戶2個工作日分兩次跑完，拿證需要等3個工作。

網友親身經歷，總結法拍房攻略！（不廢話，全乾貨）

04. 過戶階段：拿裁定書去相應的房管局走過戶流程。獲得：房子一套。（過戶2個工作日分兩次跑完，拿證需要等3個工作。

三、選房考慮的具體因素：

01. 是否已經取得產權證：關係到能不能過戶，是不是有二次稅費，優先選擇已經取證的。無證的需要考慮二次過戶的稅費成本。

02. 房屋是否涉及刑事案件：如果是，結案之前不能過戶。

03. 是否處置100%產權：如果是50%產權，可能無法過戶。

04. 土地性質：是否住宅用地，不要為劃撥（鉅額稅費）。

05. 賣方稅費由誰給：一般是買方，小部分法院會寫明可以據實報銷。

網友親身經歷，總結法拍房攻略！（不廢話，全乾貨）

06. 是否租賃：買賣不破租賃，短期租賃且沒有預付房租的可以考慮。如果是十年以上長租且已經預付租金的，考慮惡意租賃的可能，麻煩多不要碰。

07. 賣方是否個人：如果是公司，計稅方式不一樣，會有更多的稅費。

08. 上次交易情況：交易價格及方式。如果是贈送可能會有鉅額稅費。

09. 水電物業欠費情況：涉及到你的購買成本

10. 房屋是否騰空：如現有人居住，可能過戶後無法入住，需要另立案件處理。

11 實地看房並且確定房屋現值

結合以上資訊確定是否值得購買，以及值得用多少錢購買。

以上內容來自網友真實購房經歷！