願賭服輸，high risk high return

好處：有些地方不限購，價格很有優勢！

缺點：稅費！稅費！稅費！交易風險…各種各樣的，買了住不進去等等！願賭服輸，遊戲規則很公平！

法拍房，不懂的人最好不要輕易碰！所涉及條款普通人吃不透、惹不起。

法拍房，看名字都能想象得到，因債務糾紛問題被法院強制收回拍賣。

高槓杆炒房客資金斷裂，還不清月供被收回了；做生意破產拿房產抵債的；債務糾紛，借錢不還的……

但今年來，法拍房確實很火，尤其趕上潮流淘寶上線了法拍房，有些城市法拍房還不受限購政策影響，價格又便宜，投資屬性顯著。

法拍房到底有什麼風險呢？

稅費，有些稅費高的嚇人，實際做下來比普通房子成本還高。

是否存在租賃，存在租賃一定要解除，因為買賣不破租賃，租賃具有優先權。

辦證，拍賣成功後，法院提供的材料有限，辦證需要的宗地圖等資料法院不一定有，原房主不一定提供，光是這些手續可以讓你跑斷腿。

還有物業費是否欠繳，交房時是否已經清場，防止被拍賣家屬賴在裡面……這種事情法院都不管的，需要自行解決。

所以，基本只有高階房產投資玩家能夠玩轉法拍房生意，沒兩把刷子根本攬不住這瓷器活兒。

如果你只能普通小老百姓，不懂其中門道，還是離法拍房遠一些吧。

“法拍房”最大的優勢就是價格便宜，但是有的時候糾紛問題很多，法院屁股都不給你擦乾淨，買到不一定就是你的。沒有產權糾紛的“法拍房”還是可以入手的。

可以購買，但是有風險，一般法拍房都是有問題大部分都是經濟糾紛問題，透過拍賣進行交易，辦手續難度大的需要時間比較長，一般像淘寶、京東里面都會註明要了解那些方面，不過最近我看了一下，法拍房最終拍出來的價格和這個小區在賣的二手房差不多，我建議你可以先了解這個小區的價格在考慮法拍房，價效比不高，建議不賣，比較房子問題比較多，交易手續繁瑣。

既然是因為債務被查封的房子，那麼參加拍賣之前就需要了解清楚房東有幾筆債務糾紛！一般能夠查到的是銀行貸款，而私人借款是隻有房東和債主知道的！所以需要多方打聽，慎之又慎的參與購買法拍房！

給您分分享一個我個人的經歷啊

先給你一個明確的答案法拍房可以買

首先法拍房價格很便宜，再有就是必須要一次性付款才可以。

我的第2套房就是買的法拍房，是透過朋友得知的法拍房源，戶型好價格經濟實惠，但要求一次性付款，所以當時還借了3萬塊買了一套法拍房。

法拍房都是所有手續合法合理，法院透過銀行房產交易中心對其進行評估價格，然後按照評估價格進行拍賣的

購買法拍房，網上有很多被坑的例子，所以法院拍賣房儘量不要碰嗎？法院拍賣的房子能買嗎？這是很多要買法拍房的人會顧慮的問題，下面大釗就為大家來解答一下疑問。

法院拍賣房儘量不要碰嗎？

搜尋法院拍賣房儘量不要碰，網上看到的第一個例子就是這個，說是某人在某地買法拍房被坑了，大致內容就是圖片上這樣的。

該文章中講的是鍾先生透過拍賣買一套房，價格挺合適。以為撿了個大便宜。去收房才發現裡面有人住，拒不搬遷，你有房產證也沒用，我和原房東有租約，10年。還發名片給鍾，約去它們那談，開口要50萬。然後記者前去了解情況，房子門口就有幾個對方的人，也不是什麼善茬，門都進不去。報警沒用，警察只是調解，又不能趕人，人家有合法租約。

文章的後面，還介紹了整個流程，說是專業公司，瞭解到有人的房子要被拍賣。它會上門和被拍賣者談：我給你一筆不少的錢，你呢，就在拍賣前悄悄搬出去。並且在搬出去之前，先和我籤個長期租約。剩下的事就不要你管了，你也沒有任何法律風險。被拍賣的人一般都缺錢，白撿的錢幹嘛不要？雙方一拍即合。拍賣完成後，以為撿到寶的人上門收房才發現不對勁。房子有人住，而且有租約。趕是趕不走的，這些專業公司懂法律，又有打手，黑白兩道你都奈何不了。

因為以上這個例子，就建議大家不要去買法拍房。但是大釗反而覺得這個例子是假的。為什麼呢？因為任何人買法拍房，都必須要先去做好房源調查，要查清房源資訊才敢買，不可能像這位鍾先生這麼大大咧咧的就給拍了。對於完全不懂法拍房如何購買的普通人來說，建議大家花一些錢找專業的法拍房中介公司去服務，這樣更加靠譜有穩定。專業的法拍房中介公司都是為客戶服務的，客戶選定房子之後，都會去做詳細的房產調查，一旦發現房子有問題，不可能讓客戶去拍的。例子裡面這種長期租約的情況也不是不存在，但是絕對不是專業公司操作的，只能是被拍賣房的業主故意搗亂，惡意簽訂租約不讓買家收房。選擇了專業的法拍房中介公司，就一定是可以避免這種問題的發生的。

法拍房是可以購買的，但是購買有風險。如果真的想法拍房，務必注意以下事項：

1、儘可能詳細瞭解競拍房產情況

競買人在拍賣房產前對房產的現實狀況做詳細全面地瞭解，前期的摸底工作要紮實。要多調查，多跑腿，儘量競買自己熟悉的房子。

2、先識別“輪封”房

對於拍賣房源最好先去拍賣公司、檔案中心或者國土局瞭解清楚，究竟有多少個法院查封，如果有多個法院查封同一套物業，行業內將其稱之為“輪封”。

競得“輪封”物業，即便銀行如期放款，但是由於有多個債權人，一時間難以分配，未來產權過戶風險大，時間長。

3、注意其餘增加的費用，做好衡量

即使看過評估報告，也要去調查更多的房屋詳情。要關注標的物，要注意除購房成本後增加的相關費用，比如是否存在未到期的租約，是否存在物業管理費、水電煤氣費、有線電視收視費等欠費情況。

4、確保資金到位，否則放棄競拍保證金不退

對自身財務狀況要有很好的瞭解，比如房產拍賣成交通常需要一次性付款，即使可以貸款也要將很多成本計算在內，如果貸款一旦無法獲得或者貸款延期發放的情況下可能產生的其他問題。最少要在拍賣之前的7-10天去銀行申請貸款，手續辦完銀行預審批通過後再去參與拍賣。

讓我們先從定義上來了解什麼是法拍房，法拍房是指當債務人無力償還債務或者無法履行按揭合約時，其名下的房產就有可能會被強制拍賣用以償還債務，其中遭到拍賣的房子就是法拍房。

從法拍房的性質上看，它就不可避免的可能存在以下風險：

1.隱藏的各種費用，比如稅費，用深圳的房子舉例，如果沒有滿5年，就必須繳納全房款的5.5％的營業稅。除去稅費之外，還有可能拖欠有物管費、水電費、燃氣費等。

2.可能無法獲得房屋的使用權，原業主為了防止自己的房子被拍賣或是急需用錢，把這套房子一下子簽訂10或20年的長租合同，並且一次性的收取了房租費。

3.可能會有其他債券債務糾紛，如果這套房子，被房主進行了多次抵押，不僅僅抵押給了銀行，還有可能抵押給了高利貸等各種民間借貸。

法院拍賣房有利有弊，

優點：

1、拍賣的房屋產權清晰，過戶一般不會有問題;

3、司法拍賣是零佣金，沒有中介費，現在能買正常過戶的二手房都是過了兩年限售期。

弊端及需要注意事項：

1、拍賣行與法院一般要求全款支付，不易獲得銀行的貸款支援；

2、過戶所涉稅費一般要求買主承擔，有可能涉及營業稅、個人所得稅、契稅、印花稅和土地增值稅等；

3、房子內很可能有別人的戶口，一般要求買方自己處理；

4、有可能遭遇原房東霸佔房屋，給買主帶來一定的入住風險。

法拍房透過正規渠道是可以買的，而且價格也很優惠，千萬注意要找正規的渠道，謹防上當受騙，如果有需要可以找正規中介諮詢一下。

1、瞭解原業主情況

房屋被抵押或查封，基本是原業主無法履行債務，被債權人起訴或查封，最後被法院強制執行拍賣。導致原業主房屋拍賣的原因不盡相同，或生意失敗 或借高利貸 或業主欠失蹤等等。您要多方打聽，如果遇到一個無賴原業主，拍房以後不斷過來找麻煩，那就後患無窮。更重要的擔心拍到凶宅，這種情況法拍房比正常交易房屋存在的機率會高很多。

2、房屋現場勘察

對於法拍房，現場看房是非常不方便的。如果沒有現場看房，對於房屋的一些弊端或致命缺陷無法瞭解，買到建築有明顯缺陷房屋，自己住得不舒服，將來出手也是很不方便。而法院只負責產權過戶，其他一概不管。

3、收樓

在法拍房中，國家規定，買賣不破租賃。

如果在你拍賣前 原業主和租戶簽署一份20年的租賃合同，雖然你拍得產權，但是你不可以以業主身份趕租戶走。只有等合同到期後才可以收樓，另外一個方式就是和原業主協商支付多少錢後才交樓。年初有個客戶買了法拍房，遇到20年租賃合同，最後花了10萬元搞定原業主。這是很多法拍房原業主慣用的技量，也是購房者很容易忽略問題。

4、稅費

在拍賣錢需要了解房屋的屬性，是商品房 集資房 房改房 回遷房等等。瞭解使用年限，土地屬性，能不能辦房產證，稅費有沒有拖欠。之前聽說過法拍房有天價稅費，最終導致買家放棄保證金。

還有到管理處查查業主有沒有欠管理費 水電燃氣等其他雜費。

說實話法拍房價格非常誘人，但是水非常深，如果對周邊不非常熟悉，對房屋不瞭解，真不建議趟這趟渾水。

1

不能看房

不少法拍房被法院查封后，會貼上封條，如果強行闖入，可能承擔刑事責任，嚴重點會判兩年。另外，有些法拍房還有人居住，比如房東或者租客，暫時沒有遷，房東不交鑰匙給法院等，都會導致看房不暢。

2

清場困難

有些房東存在惡意租賃的情況，在知道房子要被拍賣情況下，跟租客簽訂20年的租房合同，這儘管是惡意租賃，但是依然受法律保護。不少參與競拍的人，如果不瞭解這房屋的這種情況，拍下來也只有房屋擁有權，沒有使用權。畢竟租客的合法利益收到法院保護，法院都沒法強制清場，這時候就需要拍得者自行溝通，給部分錢或者還是其他方式，總之處理起來很麻煩。

3

保證金或者全款

想參與競拍，需要繳納部分保證金的，一般是起拍價的百分之十或者其他金額，這也是法院為了防止有人惡意競拍，哄抬價格。競拍成功後，一般需要在一週或半個月的時間就要向法院付清全款，如果到時候付不起，那這套房子就會流拍，你交的保證金也就打了水漂。

4

無法公積金貸款

這個其實也很好理解，公積金貸款時間一般很長，而法院要全款，留給拍賣人的時間也不多，短時間申請下來公積金貸款，基本不現實，只有走商業貸。

5

不瞭解房屋瑕疵

有些法院拍賣的凶宅，發生過刑事案件，比如夫妻相殺，全家被滅口之類的，這些情況法院的公告上一般是不會體現，如果在不知情的情況下拍賣到手，以華人的行為方式，會覺得房屋不乾淨，畢竟大家還是相信寧可信其有。

6

手續費用流程複雜

拍賣是有一個流程的，什麼時候交保證金，參與競拍，成功後如何過戶，需要繳納的多少稅費，要去那些地方走手續等等，這一系列流程如果不是專業人士，基本沒法完成。

7

優質法拍房價格並不便宜

03

法拍房的優勢

法拍房的劣勢儘管不少，但是也是有優勢的，存在即是合理的，不然就沒有意義。最近這兩年，法拍房也逐漸被大多數人瞭解，參與法拍的人是逐漸增多，一套房源如今很難被起拍價拍到手，除非該房源確實很差，這類差的房源基本沒人競拍，往往處在流拍的地步。那法拍房都有哪些優點呢？

1

不限購

其實法拍房不限購也是相對的，從法院公告的情況來看，部分一線城市，法拍房也是限購的。但是二線或者其他限購的城市裡面，法拍房往往是不限購的，這對於沒有購房資格的人，如果想買70年住宅的話，也算是個不錯的選擇。

2

容易撿漏

3

現房且房源充足

法拍房算是二手房，肯定都是現房，這跟現在市面上的期房相比，這個優勢還是存在的。如果運氣好的話，拍賣下一套心儀的法拍房，按照流程下證速度也較快，很快就能住進去。而且市面上法拍房的量還是比較大的，各個地方都存在，房源也是比較充足，一次拍賣不少，或許在同一個地方還能有二次機會。

4

可按揭

儘管法院要求在一定時間內交付全款，但是法拍房其實是可以按揭的，只不過基本要走商業貸款，按揭也是按照普通商品房的標準，首付幾成就可以進行貸款，這對於購房預算剛夠首付的人來講，其實也是個選擇。

04

總結

法拍房在城市限購後，逐漸從不被人知曉，走向前臺，而且未來大有發展的空間。不少人在也主動開始瞭解法拍房，特別是一些沒有購房資格，又想在限購城市落戶的人群，法拍是不錯的選擇。有需求就會有市場，如今市面上也開始有公司從事法拍房的業務，這些公司目前還是魚龍混雜，收費基本按照拍賣總價的百分之幾作為佣金，這點跟買二手房收佣金一樣，但要高很多。其實最主要的服務還是在房屋調查這一塊，出局一份合格，詳細的調查報告，才是這類公司的服務賣點。如果自己有時間去調查，或者透過其他方式瞭解這套房源的情況，說不定也是可以自行下手，或許也能撿漏一套房屋。

法拍房:指的是被法院強制執行拍賣的房產，當借債人（或房主）無力清償債務，或按約履行償還按揭貸款的房子，而被債權人（或銀行）經由司法程式確認後，向法院申請強制執行拍賣清償所欠債務。

近幾年，隨著網路資訊的越發通達，以及債務違約的增多，所以法拍房越來越多的出現在了民眾的視野中。購買法拍房的優勢，相信大家都已經知道了，下面就來談談，購買法拍房的潛在風險。

1、拒絕騰房:當經過拍賣手續後已經購的某法拍房後，原業主拒絕騰房，即便申請法院再次強制執行，原業主依然幾次三番登門不走；

2、破壞裝修:部分不夠理性的被執行原房屋業主，會在有人已經購買法拍房，但沒有入住前，會對房屋裝修及格局進行人為破壞洩憤；

3、索要錢款:在購得法拍房入住初期，原房屋持有者，會用某些方法，如讓老人上門索要，或在房屋附近駐足過夜等方式索要補償，新聞屢見不鮮；

4、戶口問題:法院在證據確鑿的情況下，可以強制執行，房屋的司法拍賣，以及驅離遠業主，但法院沒有權利要求原業主遷出該套房屋內的戶口，這樣就會導致有可能購得該套法拍房的家庭，無法把戶籍遷入；

5、隱性糾紛:被執行司法拍賣房屋的原房主，身份資訊不悔對競買法拍房的人公開，這樣就不清楚，被執行人的債務情況，如若被執行人還有債務未還清，且跑路失聯的情況下，其他債權人有可能圍堵此套房屋。

千萬別買，一輩子也不要相信法官。我上過新密法院的當。拍到房，交完錢，開始編造有無數第三人提出異議，不給房不退錢。最無恥最不講法最不講理的是法院。

還不上房貸的人增多，就會不得不棄房斷供，銀行走法律程式收走房產並拍賣，這是法拍房“升溫”的根源。

既然是拍賣房產，為了吸引到客戶參與競拍，就必須明顯低於市場售價，20%不算多，30%左右才能有比較強的吸引力。當然如果同一套房看好的人多，競價之下接近於市場售價甚至略超都很正常。

對於購房者來說，比市場房價便宜是選擇法拍房的唯一原因。但是法拍房確實存在諸多問題，不一定是好的選擇。

最基本的，法院只管拍賣，不管清退，名義上有了房子的產權，但是並沒有同時拿到使用權，這是最大的問題所在。

如果原產權人在棄房斷供前與人簽署了或真或假的長期租賃合同，一下子簽了十年的，那麼，房產被拍賣後租房者不搬離，拍下房產的人也是沒有辦法的。高價買下了房子，十年收不到租金，也收不回房子，換了你，你會幹嗎？

買賣不破租賃是指在租賃期間，租賃物所有權的變更不影響承租人對租賃物佔有、使用及收益的權利，即租賃物所有權的變更不影響租賃合同的效力，租賃合同在買受人和承租人之間依然有效。

殺人不過頭點地，有人管殺不管埋，法拍房也差不多的道理，錢到手了，房子不管交付，甚至還不如某些不講信用的開發商，服務非常不到位，也是當前法拍房的巨大漏洞所在。

既然是法拍房，那麼一定是因為債務糾紛導致房產被拍賣的。一個債主還好，如果多個債主呢？拍賣後有債主沒拿到錢或者沒拿到足夠的錢，等你拍下後天天上門討債怎麼辦？和尚跑了，廟還在，要賬要急了誰還管方丈換沒換！

如果這套房子之前欠很多費用，比如物業費、暖氣費、水電費等等，都是要購買者承擔的，還要承擔相關的稅，看著總價省了點錢，所有稅費加起來，不一定能省多少。

如果原房東的戶口不遷走，買了房你也落不了戶，耽誤孩子上學更不划算了。

遇到複雜的債務糾紛情況，一旦買了這樣的房子，就跟買了發生過嚴重車禍並且水泡過的二手車一樣，會被捲入訴訟旋渦，費心費力，浪費時間還浪費錢。

總而言之，法拍房裡面有相對合適的房子，確實能省一點錢，但是裡面雷不少，買不好會增加無數的煩惱。與其這樣，還不如等房價降了再買更便宜產權關係更清晰的房子。

司法拍賣作為法院執行重要措施，不僅僅透過財物變現實現生效判決的執行，同時其價格與價值的差額較大買受人也能以較低的成本實現利益最大化。

一、為什麼司法拍賣的價格低於市場正常價格？

第一，司法拍賣起拍價低。

司法拍賣的起拍價一般由法院在不低於評估價70%的範圍內確定，也就說說法律允許司法拍賣100元的東西，70元起賣。如果首次流拍可在前次拍賣基礎上再降價20%，也就是100元東西，56元起賣。

第二，司法拍賣從評估到上拍時間週期差，可能行形成價格差。

二、拍賣中有哪些坑需要注意

1、拍賣房屋是否已經騰空。

大部分的拍賣房屋經法院查封並騰空，有些法院異地執行中，往往拍賣房屋未騰空，需要由拍賣人自行處理，但往往該類房產競買人也少，競買激烈程度低成交價格會比較低。如原房主不配合騰房，往往需要透過申請法院強制執行，或以騰退糾紛另行向房屋所在地法院提起訴訟。此類房屋需要慎重評估騰退風險和拍賣價格決定是否出價競買。

2、交易稅費由誰承擔

司法拍賣不同一般普通的拍賣，一般普通向成交雙方各收取5%以內的佣金，司法拍賣拍賣平臺不收取任何佣金。但房產拍賣會產生類似房屋交易的契稅、交易稅，有些拍賣中買賣雙方的稅費由各自承擔，有些拍賣中買賣雙方的稅費均由買受人承擔，以北京的房子為例兩種不同的稅費承擔往往相差二三十萬。

3、實地看樣

司法拍賣中一般都會預留定期的展示看樣時間，謹慎起見，建議競買人實地勘察拍賣物，以對拍賣物的價值有可觀了家，最終決定拍賣出價多少。

4、房屋拍賣中各地限購政策

目前各個城市房屋買賣都有獨立的限購政策，一定要看清楚是否限購，如果因買受人自身限購問題，拍賣中相關損失由競買人自行承擔。

三、司法拍賣競買、交割流程

1、交納保證後參加競拍

保證金數額一般為拍賣物起拍價的5%-25%，如競買成功保證金衝抵拍賣款；如未競買成功，拍賣結束後24小時內原路解凍退回。

司法拍賣的競價時間一般為24小時。按照不低於最小加價幅度出價，競價程式結束前五分鐘內無人出價的，最後出價即為成交價；結束前五分鐘有出價的，競價時間結束點順延五分鐘。

2、成交確認書

司法拍賣成交的，競買人在指定期限支付保證金外的尾款後，由網路司法拍賣平臺以買受人報名時的真實身份自動生成確認書並公示。所以報名是預留的資訊很重要，如委託他人競買，在報名時就應該向拍賣平臺出具委託書確認真實競買人，競買人往往關乎是否限購政策。

3、司法裁定和產權證辦理

競買人取得《成交確認書》向執行法院申請司法裁定，憑《裁定書》自行到房屋登記機關辦理產權登記。《裁定書》就好比房屋正常交易中的《房屋買賣合同》，是取得拍賣物辦理產權登記的基礎法律檔案。

4、拍賣物的移交

拍賣財產所有權自拍賣成交裁定送達競買人時轉移。執行法院應當於裁定送達後十五日內，將拍賣的財產移交競買人。被執行人或者第三人佔有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。

兩點重要提示：

1、一定注意是否和限購政策，也就是購買資質問題。這個資質拍賣前沒有幫你稽核，由你自省承擔不能過戶的風險。

2、整個拍賣過程中，由三個部門依次壓茬進行，拍賣公司的成交確認書、法院裁定、產權證辦理。都由競買人自行逐項辦理，不是成交後出完錢就沒事坐等。

當然，對於“法拍房”也要辯證的看，不能一刀切地說一定不能買。

雖然前面講過“法拍房”會有很多雷，但是，產權清晰、有產權證的“法拍房”還是可以謹慎的考慮的。

我們先從成都實際來看，除了一些城中村改造專案位置比較好之外，在建或待建的專案，相比離市區比較偏遠。而城中村改造專案的“喊價”能讓很大一部分人、特別是剛需族望而卻步。套用購房中“品牌、配套、地段、產品、價格”五大要素，實際上，一些“法拍房”因區位、配套、產品、價格等自身要素的權重，反而更適合投資置業。

現實中，“法拍房”在限購政策嚴厲的城市，還是有效規避政策限制的置業方式。因為限購政策對“法拍房”的約束真空，使其一度成為限購政策的“法外之地”，許多人甚至透過購買“法拍房”來加持房產投資，實現財富的保值與增值。

不過，需要提醒一下的是，目前，已經有多個城市將“法拍房”納入限購政策範圍。因此，在購買時，最好先了解一下當地的政策。而就成都而言，限購政策沒有“法拍房”相關的限制。

也就是說，在成都“法拍房”等同於二手房交易，並不受限購政策的約束。

前面提到的“謹慎的考慮”並不意味著就可以買。

因為“法拍房”存在的錯綜複雜的關係，並不是一個不內知情的購房者能夠理順和處理的。在這種“謹慎的考慮”下能避“坑”的，一定程度上，還得靠運氣的成分。

在一房多賣的情況下，法院處置開發商的債務時，就出現多個不同的債權主體。即便是透過法院拍賣執行，這樣產權不明的房子也存在很大的風險。去買這樣的“法拍房”的人，無疑，是去幫開發商填“坑”而已。

所以，綜合來看，“法拍房”不是誰都惹得起的！

成都目前也有少量專業的指導和代辦過戶的正規機構，多多諮詢一下會更好。

法拍房雖然具有司法屬性，但其交易是合法合規的，購買後的產權歸屬等和普通二手房交易並無二致，所以法拍房是完全可以購買的。

而法拍房存在的一些問題也不必過於擔憂，畢竟即使是二手房或新房依然存在這樣那樣的風險問題。

對於法拍房的風險問題主要是由於其大量資訊不透明而導致的，而要全面瞭解這些資訊對普通人來說是需要話費大量寶貴精力的一件事，所以法拍房往往被媒體描述成不可觸碰的房產。

但只要我們在前期透過完善的調查是完全可以避免後期風險的，對於精力有限的朋友，可以選擇專業的服務機構進行辦理，透過相關的渠道，可以方便地調查到相關資訊，從而保障房源在後期沒有大的問題，同時也有機構提供入住兜底服務，這也就從根本上解決了法拍房的重要風險，大家在購房時可以把精力主要集中在選房上。

可以買，只要有專業的法拍公司對接，有法院支援，再有專業的經紀公司從中擔保，手續沒有任何問題。有時候可以撿漏到好房子。