買房就要買“新盤首開”，這的確是有道理，開發商在某專案開盤的時候，總是花費很多的時間和精力，同樣的是一個樓盤，可能會有若干期，若干次的開盤，那在第一次開盤的時候，就會有更多的優勢，這是為什麼呢？

一般來說，有幾個原因。

①、品質比較好

由於是第一次開盤，開發商要想得到購房人的認同，在各個方面都不能馬虎，特別是對於房屋的品質來說，這是看得到摸得著的事情，一旦有什麼問題，所謂的壞事傳千里，你以後房子怎麼賣呢？

因此，第一次開盤，對於品質來說，開發商是花了功夫的，品質有保障。

②、價格有優勢

第一次開盤，還不知道樓盤所在地是否會被人接受，配套也沒有，制定的價格也心裡沒有底，因此，在開盤的時候，開發商制定的價格就不會太高。

如果制定的太高，購房人不接受，那你這第一次開盤，結果這麼糟糕，那以後的房子怎麼賣呢？從這個方面來說，開發商也不會把價格定的很高。

當然，新樓盤第一次開盤，小區都還不成形，什麼都沒有的情況下，價格便宜也是應該的了。

第一次開盤，開發商有較多的房源可供你選擇；另一方面，購房人並不太多，其原因是這裡的配套不完善，對這樓盤的未來還沒有信心，在這種情況下，你先在第一次開盤就出手，選擇的機會當然就比較大了。

④、位置比較好

由於是“新盤首開”，開發商要“討好”購房人，不僅在價格方面有優惠，而且所在樓棟的位置也相當的好，這樣才能得到購房人的認可，第一次銷售才能取得好的效果。

雖然說購買新專案“新盤首開”有很多優勢，但也不要忘記，“新盤首開”並非都那麼完美，還是應該考慮一些不完美的地方。

①、交房時間長

一般來說，“新盤首開”的交房都比其他時候交房的時間要長半年左右，如果你急著居住，或者考慮到小孩子讀書的問題，建議不要購買。

②、配套需要時間

上面也說了，新樓盤可能很多配套都不太成熟，甚至什麼都沒有，那配套的成長，是有一個過程的，如果你2年後交房了，花1年裝修就可以入住的情況下，這些配套都還沒有，那你生活就不太方便。

由於是買的第一次開盤的房子，那這個專案還有有若干期開盤，等你裝修入住以後，其他期的房子可能就剛交房，交房後就是不斷的裝修，不斷的有人進進出出，影響你的生活。

從上面的分析來看，

“新盤首開”有好的一方面，也有不足的一方面，好的方面就是價格相對便宜，如果你很看中價格，那購買“新盤首開”是比較好的選擇。

如果你購買的住宅，需要品質，那“新盤首開”就應該放棄，購買一套房重要的問題，並非只看中價格，還應該有品質和舒適性。

買房就要買“新盤首開”？

這個話對 也不全對！

為什麼這麼說呢？

一般來說，‘新盤首開’時，價格在同小區將會是最低的：

首先：開發商為了造勢，正常來說折扣會給的比較多；

再有：就算限價的地區，地方政府也允許開發商隔一段時間提高一些備案價；

但凡事也有例外，如果是那種地區房子不好賣降價或開發商打折做活動的個例，就得另算了！

有人會說開發商為了打廣告，會把質量做的好一些；

也有人說未見到前面建好的實體房，質量問題出現的機率比較高；

那麼，真實的情況是怎麼樣的呢？

①如果樓盤較大，分幾個組團開發，‘首開’組團的質量一般不會差，因為他們怕後面的賣不出去；

②如果是一個大開發商進入這個城市開發的第一個樓盤，質量一般都比較好，因為他們真的是需要打廣告；

④如果開發商第一次開發房產，之前沒有樓盤做參考，最好買之前去工地仔細看看，要不然就只能賭運氣了；

凡事沒有絕對，特別是房子這種大宗商品，變數很多，所以買之前一定要擦亮眼睛，最好找一個真正專業的人給你做參謀！

買新盤首開原因如下：

1.新盤首開，一般是開發商開發多期的大盤，首開地塊一般品質有保障，給後續推盤打好品質效應，從而促進後續樓盤的營銷。

2.新盤首開的地塊，一般房價處於低位，因為此時周邊配套往往不夠完善，生活氛圍一般，所以房價是較低的。

3.待後續地塊的逐步開發以及配套的逐步成熟，新盤首開的專案房價低開高走，溢價率較高。

4.新盤首開的專案開發商一般往往跟重視，不管是在專案管理、營銷策略等方面很有強烈的使命感，就像我們日常工作排計劃前的感覺，對未來很憧憬，幹勁足。

最後新盤首開的專案其實也有缺點，可能存在配套無法同步落地的情況，需要等待，整體來說還是看個人，投資的話利大於弊，自住就要有一定的時間需要等待。

所以在購房的時候，很多購房朋友都想要節約一筆購房成本，想要去購買那些相對划算或者便宜的房子。

在買房的時候，你有沒有聽身邊的親人，或者聽身邊的朋友和同事說。

某個地方的新樓盤開盤了，一定要去看一看，一定要趕緊去買一套房子。

其實道理很簡單，因為一個專案一期開盤的房子往往是最便宜的，有很多的購房福利。

最重要的是新專案面世還不知道市場的接受度，往往定價都不高，可以節約一大筆購房成本。

說到底，就是新盤首開的專案常常比較便宜，購房門檻相對較低，買起來相對划算。

購買一手房和購買二手房完全不一樣，因為大部分的新房都是期房，看不見摸不著。

所以從目前的樓市環境來說，開發成本越來越高，其實購買新房的風險變得越來越大了。

因此在購買新房的時候，我們一定要注意這兩個大的問題，這樣可以減少風險。

1，選擇品牌房企購買，品牌房企資金雄厚，一般情況下不會出現樓盤停工或者樓盤爛尾。2，物業相對較好，從另外一個角度來看品牌房企的物業管理水平也相對較好，居住更舒適，居住價值也更高。3，控制好地段，購買一手房同樣要控制好地段，一般情況下不建議大家遠離市中心太偏的地方去購買。

因為很可能隨著家庭收入的提高，隨著生活條件的提升，你在未來想把這套房子賣掉，然後去置換更好的房屋。

那個時候你就會意識到，房屋的增值性，以及市場的流動性就尤為的重要了。

一般新樓盤首開出售，優惠力度會比較大。因為開發商在前期墊了大量資金進行，建造後，資金流肯定會急缺，首開的樓盤是為了快速收回資金進行樓盤的加速建造。所以，首開樓盤，給出的優惠力度比較大，而且砍價的空間也比較大。

新盤首開出售，優惠力度大的原因還有。以優惠的價格吸引大量客戶前來購買或者參觀。這樣會形成樓盤非常好賣非常火爆的現象，對於它2期的開盤出售或者提價會有非常大的幫助。因為在中國，所有人的思想都是買漲不買跌。而且去的人人越多的地方，那裡的東西也越好。所以一般新盤首開都會以超高的優惠力度來吸引一大波客戶。這樣的話，對於你買新盤首開的話，會比後面購買所花銷的費用會減少很多。

低開高走的銷售策略：在整個樓盤的銷售策略中，大多數樓盤會採用這種銷售策略。因為這個執行好了會有諸多好處。一、促進首開，盤活樓盤：透過告知客戶，首開一定是最低價，營造一種以後必漲價的趨勢，逼定有買房打算的在首開置業，如果首開大賣的話，樓盤基本就盤活了。二、持續高走，穩定已購買客戶，吸引新客戶：持續高走的價格，對已經購買的客戶來說是非常高興的事情，覺得自己房子在漲，對未購買的客戶來說也增加吸引力，巴不得早點下定。

買房就要買“新盤首開”，很多購房者對這句話心存疑慮，下面就為你解惑，為何買房要選首開新盤。

新開盤時優惠力度是偏高的，開發商打出低價高優惠的口號，吸引人們的眼球，這對後期產品的推出和銷售能起到很好的宣傳作用。

低開高走是所有樓盤的普遍規律。首次開盤時，價格是最低的，之後隨著時間的推移價格會逐漸升高，可以說90%以上的專案自開盤後都是這樣的。所以，買房時只要看好地段，有合適的戶型面積，就要在開盤時就入手。

首次開盤的時候，樓盤的房源是最齊全的，各個樓層、戶型都有，此時你的選擇餘地還很大。這對於購房者而言，無疑是個出手的好時機。

一般情況下，如果專案的佔地面積過大，開發商為了保證資金鍊充裕，都會把專案分為很多期開發，那麼為何買房就要買“新盤首開”，這其中還是有一定的說法，今天我們就來好好的探究一番；

第一、價格低；一個專案賣得好不好，人氣很重要，所以一般專案的首期，為了吸引廣大的客戶人群，開盤價都不會特別高，甚至都會比周邊房價低不少，依此來達到打響知名度的效果；

而且呢一般新盤首期，因為還未形成一定規模的人氣，所以專案自身或者周邊的配套是不夠成熟的，生活配套，交通配套跟不上，價格自然也不會特別高；

第二、由第一點也可以延伸出第二個原因，以低於市場平均價的價格購入，本身就掙了一筆，待後期周邊商業配套逐步落地，或者專案自身更加成熟，那價格自然也會往上走，所以新盤首開的增值潛力也不小；

第三、品質比較高；因為是專案的第一期，賣得好不好，品質高不高都直接影響到後期的開發和銷售，所以開發商自然不會做搬起石頭砸自己的腳的事情，那麼一期的專案優勢也就會更加的突出，要麼是拎包入住造勢，要麼就是戶型贈送面積更大，或者說物業做得很好等等！

反正一般首期的房子，優勢都會比較突出，開發商會為了專案造勢，依此吸引更多的人氣去期待下一期的專案，這也是一種常見營銷手段；

第四、房源可選性比較多；專案首開，雖然會營銷造勢，但是觀望的人群也不再少數，畢竟還有很多朋友的心態是想先看看該專案的品質各方面再做決定，所以一期的戶型選擇，房源選擇的可選性比較大！

當然這並非絕對，有部分專案前期的廣告營銷做得很好，也可能會出現開盤當天秒清盤的局面，需要搶房等方式才能買的到房；

當然了，新盤首開的劣勢也有，比如後期專案的施工會對首期的業主生活形成一定的噪音困擾，以及配套不夠成熟，導致生活不是特別方便等，所以想買首期的朋友建議先考慮好優勢劣勢再出手也不遲；

在買新房這一塊，其實，不管是哪一個樓盤，哪一個地區都有很大的一個不確定性，不一定是首開你就能買到最優惠最合適的房子。

1.不一定，首開不一定能買到最好的樓棟，像在我們湖北恩施這邊有一個叫巴山春曉的樓盤，他首開的時候賣的是 20 號樓， 20 號樓是兩條馬路的交叉口，是整個小區裡面樓棟位置最差的，而且也是最吵的，所以你想這首開買到最好的漏洞幾乎是不可能。

2.價格在房價瘋漲的時候，那肯定首開是能拿到最好的一個優惠，但是在市場平穩的時候就不一定，我們這邊有個樓盤首開 8000 多，精裝修，幾乎所有人買的都是這樣一個價格區間；

而現在後期賣的都是五千出頭的毛坯房，你自己算一下開發商的那個裝修真的值兩三千塊錢一個平方嗎？

最後總結一下，所以你們在買新房的時候，不要想著首開能拿到很多的一個優惠，而且開發商手牌也不一定放出最好的額度位置和最好的戶型，如果說一個樓盤太大，它幾乎前期的戶型可能都是試水的，看一下這個戶型的市場認可度高不高，如果高的話後期就會做的比較好，如果說不高他就會換新的戶型，就是更符合市場的戶型。

所以我們買房，其實更多的是看自己當下的需求，並不是說看哪一個樓盤是不是首開，其實這個並不重要，勿因小失大。

為什麼要買“新盤首開”，很多人會有疑問。

現在新盤都是批次開盤，第一是除開土地費用外開發商能用更少的資金撬動更大工程，然後這樣更好銷售，也有企業覺得實力夠整個盤一起動工的但最後爛尾的。因為一下子開出幾千套，但又沒法一下子銷售出去款回不籠，工程款拿不出來資金鍊斷掉最後爛尾。

第二是先開的優惠力度會最大，為什麼？因為首開是為樓盤打響人氣，為後期樓盤批次漲價做鋪墊，慣用的手斷是收回優惠點子，越往後優惠越少，根據樓盤銷售情況來。

第三是雖然每批次選擇都很多但是像首開這樣優惠大又有選擇空間，為什麼不選首開呢？

因為房地產開發商在售樓部賣樓，營銷策劃部會制定房價開盤策略，大多它會遵循一個“低開高走原則”。

第一，“新盤首開”往往是房價最低的時候，因為房地產開發商開發一個樓盤，往往會分幾期開發，開發建設一批，推出一批，再接開發一批，再推出一批，以此類推，直到開發完成。所以相對來說，一期房源的房價是最合算的也最實惠。因為越到後面幾期，房價逐步會抬高，少則多幾萬，多則多幾十萬？

第二，另外根據房地產開發商透過對購房客戶心理調研，得出一條不成文的規律，絕大多數購房者，買房是喜歡“買漲不買跌”。買首期的房子意味著買到就賺到，後面房價馬上就上去了，就意味著購房首期房子升值了。

第三，特別是許多投資置業客戶，說白了就是炒房團，是很喜歡買“首期新開”的房源，因為搶到、買到、就是賺到，做夢都在笑。

這個說法不一定正確。原因是:第一，在當下房價不再有大漲的情況下，未來市場前景有很多不確定的因素。不能有過去新樓盤首次銷售時所謂的“低開高走”的固化思維。第二，要買“新盤首開”有很多不確定因素，例如:開發商實力問題，後續能否如期交房 ，而你的資金被過長時間的佔用，這對開發商是非常有利的。第三，先買的房子位置不一定最好，戶型不一定是最優，後期開發商根據需求可能還會有所調整，房子品質更加成熟。

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我想說~

為什麼新盤首開必賣光！隱藏的3大原因曝光

廣西光芳蟲控PCO

2018-05-15

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文章轉自南寧樓盤網：

最近南寧樓市有一大突出現象——凡是新盤，凡是首次開盤，都一定會搶光！凡是價效比高的樓盤，只要推新品，一定會瘋搶！

騁望珺璽：4月份推新，當天加推的房源僅有80套左右，但卻吸引了幾百名購房者到場選購，最終多數人空手而歸！騁望珺璽依託“江景、江南小學、交通便利”等幾大標籤，加上10500元/㎡的價格，價效比很高。此外，精裝部分可貸款，故首付壓力較小。當天加推房源賣光！ 碧桂園新城之光：位於地鐵2號線的碧桂園新城之光，5月6日首次開盤，推出1、2、3號樓的79-112㎡二至四房。價格8600 -9800元/㎡（包含精裝費3000元/㎡），當天銷售率近100%。價效比非常高！

南寧啟迪東盟科技城：首次開盤便賣出了400多套房！均價9800元/㎡。在區域內，也是價效比很高的專案。

類似的案例還有龍光玖瓏臺、碧桂園星薈等等樓盤！

為什麼新盤開盤都這麼火爆？

1、首期開盤價格最優惠！2、首期開盤要摸清客戶購買力和接受度，一般不會收其他額外費用！3、首期開盤多數樓盤貸款、按揭都是正常比例！

總而言之，就是首期開盤首付較低，月供也較低！首期房源絕對是入手的最佳產品！

買房看首期，對於剛需購房者而言，是最佳之選。

所以，再次苦口婆心、再次肺腑大實話——這幾個新盤真的不能錯過！

因為新盤首開的時候，開發商在房源的價格首先肯定是最低的。其次呢，是因為他開的那個樓的位置，算是一般不能說的太好，但是折扣 優惠呀，包括這些老帶新的渠道，這方面的折扣優惠是比較大了，你相當於少花了好幾萬塊錢，如果說你等到後期加推的時候，每一次上回價格都是在5%到8%左右種房款所以說的話，建議你還是走開買首開的位置，可能不是不是太好，但是的話也會有好房源，這就看你能不能搶到了。

不管是以前，還是現在，“新盤首開”究竟是好是壞？都還是要看具體的盤。

01、什麼情況下“新盤首開”對買房人比較好？

個人分析，可能存在於四種情況下：

1）“低開高走”的盤

如果房企搞“低開高走”的營銷策略，也就是前期讓利的盤，那顯然“首開”的時候去買，可供選擇的房源就比較多，就既能買到好房，也能享受到價格實惠。

2）“平開平走”的盤

如果房企搞“平開平走”的營銷策略，在“首開”的時候去買，同樣的價格就能選到更豐富的房源，而好的樓號、樓層、朝向、戶型等買下來之後，雖然買的時候看不出價格優勢，但其實放在2手市場上也會轉化為利潤的，實際上就比同樣價買次樓層、朝向、樓棟、戶型的人要多賺點。

3）“買漲”行情的時候

如果房價處在上漲週期，樓盤“首開”買的話肯定要比後面買要划算，因為這種行情趨勢下，房企一般都會邊賣邊漲價（低開高走），不容易實行“高開低走”的營銷策略。

你像現在這樣的行情，房價陰跌，或者橫盤，房企為了儘快回籠資金，“高開低走”的可能性就比較大，面上的價格可能沒怎麼動，但優惠或者變相的優惠就比較多，這種情況下首開去買可能就要吃虧。

4）不“捂盤”的專案

“捂盤”應該是很多房企的慣用手法，就是在開盤時，將優質房源藏起來，等價格上來後，再釋放出來賺高價。

現在監管嚴了，住建部門要求房企辦“加密狗”，所有房源都將接受監管，對“捂盤”會起到一定的遏制作用。

一般來說，在上面說的四種情況下，“新盤首開”大概都會買到便宜，這也就是很多新盤首開人氣爆棚的原因所在。

02、什麼情況下不宜“新盤首開”的時候去買？

個人分析，可能是以下情況：

1）“橫盤”或跌價的時候

就像目前的行情，房市焦灼，年初開盤1W，賣了半年賣不出去，怎麼辦？還不是要打折促銷才行，那新盤首開的時候買就吃虧了嘛。

我們這邊有個盤，新盤首開的時候3W出頭，賣了一年賣出去10多套，開發商挺不住了，大幅降價到2W出頭，關鍵還都是大戶型，最小面積的180多平，最大面積的200多平，等於房子買了一年多，淨虧180多個W+，你說有多坑！

2）“高開低走”的盤

有些房企對自己的專案信心很足，定價可能有“水分”，但實際賣起來後，可能並不被市場接受，但又必須要回款，就不得不調價或暗降，買了這樣的盤，十有八九就要吃虧。

3）“捂盤”的專案

如果不是很在意價格，而是在意好的房源，可以在首開的時候去看下，能不能選到好的房源，如果感覺房源不理想，那其實可以等等看。

雖然目前多數地方都有“加密狗”政策了，但也不能徹底排除“捂盤”情況的發生。畢竟，只要是想搞，可能有些地方還是有變通辦法的。

4）其他情況

比如，房企遇到了資金緊張，本來可能不會降價的，但中途或意外遇到了資金問題，專案就不得不“甩賣”回籠資金。當然，這種就是個案，不具有普遍指導性。

03、買房究竟什麼時候買比較合適？

在房價漲的時候，一般新盤首開買的話，多數都能賺到錢，而這也是“低開高走”的策略所在，也就是讓你在首開的時候佔點便宜，幫忙宣傳下，吸引更多的人過來買，而後面調價上去，等於告訴你已經賺了多少，就能儘快賣完回款。

但目前房價“滯漲”，2手房不好賣，一旦買下了，想要再轉手，必然就成了2手的，就要考慮變現問題。所以，在目前“滯漲”的情況下，新盤首開就是不合理的選擇。

其實，從本質上看，在不在首開的時候買，就是一種買房人和房企的博弈！

如果市場行情、政策、房源等都有利於房企，那無疑首開的時候適合買，一般都能佔便宜。反之，市場行情、政策、房源等都不利於房企，那無疑首開的時候就不宜買，就要吃虧。

所以，“新盤首開”不一定就是最佳的買房時機！還是要綜合市場行情、政策狀況、房源存量、房企運營狀況等等因素考慮。

買“新盤首開”是有一定道理的。一個樓盤，根據專案大小不同，開發商是要分期建設，分批分次開盤的，目的是不集中上市，採用飢餓營銷策略；拉長銷售期，使銷售價格逐步提升，增加盈利。

為了開啟銷售，營造樓盤熱銷效果，開發商的首次開盤一般來說定價較低，優惠幅度比較大。

所以購買“新盤首開”是合理的。首開盤比後面的價格要便宜不少，相對來說你買到即賺到了。

但是，首開盤往往是樓盤位置較差的，你要在價格和位置之間做個取捨。

作為一名從事房地產6年的老兵來講，買房如果能買到首期第一次開盤的相對來說價效比肯定要高一點。為什麼呢？如果是一個樓盤，假如是有三期，四期的樓盤來說，第一期肯定要相對便宜，因為一個樓盤的開發第一期肯定周邊還沒那麼繁華，配套設施還沒有那麼齊全，第一期的定價肯定不會太高。如果定的太高，去化率不好會影響資金的回籠，再開第二期的時候，如果降價再賣的話，會更加不好賣。在賣第一期的時候，第二期也會同時在建，第三期也會在建，第一期收樓了，第二期，第三期還正在建設當中，會有噪音，粉塵也會影響到第一期的一個入住體驗，所以說第一期的首開盤價格不會太高。如果定價太高，市場反響不好，會影響樓盤的口碑。相反，定價稍微便宜一點市場的反應會很熱烈，有了口啤之後，後面第二期，第三期來說的話，影響力會大一點，到時候去化率肯定會好賣一點。所以說如果能買新盤首開的話，價效比會高。當然也要接受周邊可能沒那麼完善，也會受後面幾期的影響，有噪音，粉塵這些。希望對買房的你有幫助。

大家說買“新盤首開”，主要原因是新盤首開便宜，所以我們先要搞明白，為什麼新盤首開便宜。

第一、剛需樓盤首開的房源，一般都是差位置的，要麼是邊角地塊，要麼是沿路的房源，即使他不是首開，這些房源也應該賣個低價，所以他本該就價格低，客戶並沒有佔到什麼便宜

第二、開發商的首次開盤積累客戶週期長，數量多，也是更好的回款時機，從專案本身到專案的營銷負責人，為了不把開盤搞砸了，一般不會把價格定的很高。萬一開盤開砸了，好事不出門，壞事傳千里，影響後期的銷售。

綜上，一般首開價格便宜，這是大機率的，但是並不是所有首開，都能沾到便宜。如果推出的房源不好，反倒是吃了虧，這種房子後期轉手都難。

所以，大家在買首開房源的時候，不要被一些銷售給迷惑，重要的是房子的本質，不是首開。