物業對小區內所有的物業均有維護修繕義務，只是在某些區域有一定的約定。

1，在物業保修期內，物業的維修費用開發商支出。

2，物業過了保修期之後，小範圍的小額資金的單一工程修復，屬於公共區域的，物業有責仼修復，費用可由物業支出。

3，單一工程，費用較大，這個工程由物業處理修復，費用由業主支出。屬於公共區域的，由小區物業維修基金支出，也可以由小區公共收入帳號支出。

相對來講，籌錢修復難度大，最好由維修基金和公共收入帳號支出比較容易。對物業工作不滿意的，可以去居委，街道，住建局投訴反映。如果小區有業委會的，也可以去尋求幫助解決！

強烈要求取消住宅物業！物業不請自來，非選擇性強制消費。物業就是披著合法外衣的社會毒瘤。現有法規偏向物業公司，不利於居民維護權益。

      物業已經是社會不穩定因素的製造者，物業和居民矛盾日益嚴重。物業老闆躺著賺錢，空手套白狼，無本萬利。

       有人會說沒有物業會怎樣怎樣，把物業說的多重要，好像救苦救難菩薩一樣。我們很奇怪，以前沒有物業居民是怎樣活過來的？衛生有環衛，綠化有園林部門，其他有城建部門，消防有消防隊，治安有派出所，水電煤氣供暖有專門公司或部門，所謂的物業難道掌握了居民生活所需的獨家核心技術？是不可或缺的？太可笑了吧。

       強烈建議取消居民小區物業！物業就是強加在居民頭上的枷鎖。大家可以透過兩種渠道向國家反映。說的人多了，才會引起國家重視。

1，物業收費高，居民有苦難言。

      從居民拿到鑰匙開始，物業就是開發商指定或者就是開發商自己的物業。居民無從選擇，物業定多錢就收多錢。一個小區物業費幾百萬甚至上千萬。

      而支出呢，就僱幾個保安和打掃衛生的大爺大媽，能給他們多錢工資？水電煤氣供暖有專門公司和部門負責，物業是幹啥的？值這麼多錢嗎？

      這還不算小區裡的停車費和廣告收入。我們不明白，屬於居民的小區，平白無故來個物業公司就可以在地面畫框來收取停車費？我們買的地下產權車位，每個月還要收150元所謂車位管理費？憑什麼收這麼多，僅僅是地下車庫有照明燈和打掃衛生了嗎？

     對於一般家庭，物業費是很大一筆支出，有的相當於家庭一個多月收入，比水電煤氣費之和還多，甚至幾倍。居民房貸車貸等壓力已經很大，最後還要承受所謂的物業費這麼大一個支出，負擔太重了。一個虛無的物業公司，掙的錢比自來水，電業局，煤氣公司收入之和還高，這不太可怕了嗎？這就是少數人透過投機壟斷佔有大量財富的原因。

      2，成立業主委員會難。

     按現在的規定，居民不滿意物業可以成立業委會和物業協商或者解聘物業，選聘新的物業。可實際操作很難。

      首先，業主就是一盤散沙，怎麼成立業委會？誰有時間精力把大家召集起來？就是有時間精力，可這是和物業做對的事，誰又能毫無顧慮的去這樣做？居民每天上班養家餬口，也沒時間和精力。再說，物業就是打擊報復組織者，都是輕而易舉的事。

     其次，就算有人帶頭組織，可還要面對層層阻攔和繁瑣程式。社群，街道有關人員也早被物業買通，沒有他們批准，也不可能成立業委會。

      再次，就算有人不畏艱難，很幸運成立業委會。可接下來又會是怎樣的情形呢？業委會初心是代表業主利益的。去和物業協商，要求降低收費標準，提高服務質量。而物業是以贏利最大化為基礎的，自然會透過賄賂業委會的人，給他們減免物業費甚至給予金錢物品。有幾個經能受住這樣的誘惑？他們本來就不是掙工資的，也不是國家工作人員，就是義務的。何樂而不為呢？所以最後慢慢就和物業淪為一夥，甚至成為物業的幫兇。

     所以目前規定的可以成立業委會代表業主利益，想著挺好，實際上不太可能。

  3,物業不是建立在公平公正自願基礎上的。

      如果說物業是市場化的，那麼就應該由居民來自己定價和選擇物業公司。有人可能會說居民定價會低。這就是市場化，物業服務說白了就像保姆一樣，哪有保姆自己給自己定工資的？不可能保姆說我要一萬，我要兩萬僱主就要支付一萬兩萬。這不很可笑嗎？你覺得低，虧了，那你可以離開呀，居民沒有強迫你留下服務。而現在就是這種可笑荒誕的狀態，物業賴著不走，自己定收費標準。低收入家庭有可能生活本身就很困難，還要支付這不合理強加的所謂服務。自己都生活困難了，家裡難道還要強加僱個保姆嗎？所以目前的物業不是建立在公平公正自願框架下的。

      4，物業缺乏有效監管和制約。居民投訴無門，維權成本大。現有法規偏向物業公司，不利居民利益。

     沒有幾個居民能說清楚物業由哪個部門監管。即使投訴也毫無用處。回覆就是讓居民個人去申請成立業委會去和物業協商。而這個問題在上面2中已經說了，不可能實現。這就是目前癥結所在。物業處於缺乏監管制約，自我獨霸的狀態。

       綜上，只有由政府的社群街道管理才能解決。所需費用經過科學合理計算，加入居民水（電或煤氣）中，或者單獨收取。僱人打掃衛生或交由環衛部門。這樣既減輕了居民負擔，又可以給沒有工作的困難人群提供公益崗位，體現政府溫暖。而不應是目前這種私人盈利的物業模式。

你家屋頂漏雨，建築物修繕工作不在物業公司服務範圍內。建築物修繕工程在保修期內由開發商負責，之外，由業委會、街道居委會共同努力申請房屋維修基金，透過比價或招標僱請施工單位進行修繕工作。因為你的理解錯誤，那“維權”不可能成功。

屋頂屬於公共使用應由全體業主出資（透過申請維修資金解決），但物業公司要牽頭組織維修和辦理維修資金申請工作。

物業公司的功能簡單一點說就是兩樣：1.基本事項服務。如小區治安巡邏包括秩序等，綠化保潔，政策宣傳等。2.作為業主與社群、街道及政府職能部門的聯絡的橋樑，起一個上傳下達的作用。

對於小區建築物維修分幾種情況：1.建築物本身公共區域的維修，這視建築物交付業主的年限分屬開發商質保或動用維修基金維修。2.小區道路一般性維修和管道疏通等，視工程量的多少和小區物業費收取的情況（也就是物業公司的盈利能力），物業公司賺了錢，他就會大方點，一般小敲小打的費用物業就作為成本支出了。

物業公司說一千道一萬，他是盈利性組織。他與業主之間的關係，就是賣家與買家的關係。賣家賺錢了，就經常做些取悅人心的活動，目的是希望業主咧按時繳納物業費。

業主切記，不要太把自己當做爺了。心態平和點，物業呢？做事也勤快點，多點笑。這樣大家相互理解相互臺莊，小區就會一切安好。小區好了，房價都會因此而比其他小區要高點。

樓頂漏雨保修期屬於開發商維修責任。過了保修期分兩種情況，一種是因為樓頂屬於業主共有部分，需要啟動維修基金維修，另一種情況是物業合同裡明確約定樓頂漏雨由物業公司負責維修的，需要物業公司負責維修。

屋頂漏水不給修，這個東西可管可不管，想讓物業給你修的話你要證明是因為物業保養不善造成屋面裂縫，在下雨時候給頂層業主造成損失，但是要是你們物業很靠譜的話應該會購買公共責任險，這種情況走保險就行了，要是沒有買保險的話你們小區物業管理水平不咋地。

物業是不負責承擔公共部位維修的資金的。有業主委員會的申請業主委員會動用園區維修基金來進行修繕，沒有業主委員會的可以去社群申請。不過一個兩個人肯定不行，找一批跟你情況一樣的吧。如果不能夠使用應急維修基金使用，那就需要召開業主大會並且需要三分之二以上雙過半的業主同意才可以，那你就自己花錢修繕吧，因為在目前的園區狀況下是不可能透過的。

維什麼權？我房子在頂層，零零年蓋的，零五年以前由開發商的自己物業公司管，年年給維護房頂，沒事。零六年以後開發商撤了，換別的物業，就不管了，每五、六年，頂層相鄰的幾家就得自己拿錢，合夥修房頂，每次每家一千五百多元，不修漏雨，沒辦法，我們的房子蓋得早，沒維修基金。我們也只能不交物業費了。一、二樓由於物業不掏汙水井，汙水上反，沒辦法只能自己花錢僱人清理（用吸汙車），誰交物業費啊。

選擇頂層樓房居住的人就要有接受漏水的可能性。在你選擇頂房子時價格上給便宜了不少，一旦漏水也是對你的補償款。先“享受”一段時間淋水的日子辦法自會想出來。①房子在保質期找開發商維修。②過了保質期頂層區域性漏水自己維修。③頂層大面積漏水，由頂層業主提出動用維修基金經業主大會同意之後，作出維修預算向住建管理大修基金申請資金，由業主委員會或物業公司招標維修。

屋頂問題不是物業的問題，是開發商，建築商的問題！實質性的講公共維修基金是會用完的，幾次維修用完了，是要從新，追繳的，這牽扯到《物權》問題，要搞清楚在這裡沒有那多篇幅時間來說明白的，解釋太多了也不一定能說明白，你還不一定理解。

屬於房屋質量問題，《建設法質量法》有規定，終身負責制。物業沒權管的，但是它物業有權申請動用公共維修基金的，《物權法》有規定三分之二業主同意，實際操作中你住的那個單元，那個單元3分之2業主同意就行，如果不這樣操作，大的小區永遠不可能有，真正的3分之2業主同意的機會的，一是業主不會專門坐下來開會，沒地點，幾十萬平方小區幾千戶，乍辦！

還有就是物業公司必須是開發商的子公司，就是說物業公司是從開發商派生出來的，找物業公司找對了！我說的能幫到你嗎！有不明白的，如果要很明白清楚只有寫一篇長文詳細介紹給你了！

樓頂漏水要看是私人部分還是公共部分。私人部分當然不管，物業維修基金不能用於私人。如果是公共部分，那不關你事，物業當然可以不理你

物業公司那會給你修房子呀！你還真拿他當根蔥，物業就是在哪溜溜彎，用你點兒水電，蒙你點兒錢花。房子漏了應該找開發商。

前幾天，我的一個同事說，他所在的小區有一位業主因為物業不維修屋頂漏雨這原因不繳納物管費而被物管公司起訴了，還得等一段時間才會開庭。

物業公司不維修漏雨的事情，反而還有理由起訴不繳納物管費的業主，這事到底是怎麼回事？這裡有幾個問題需要事先搞清楚。

物業的職責是對小區的公共設施的維護和保養，小區公共環境衛生的清潔和保潔，小區公共秩序管理，突發應急搶修的處置和管理，小區業主裝飾裝修方面的管理，物業管理範圍內的生態環境管理，建立物業檔案，方便服務於業主。

總之，物管最主要的職責是公共服務， 而你屋頂的漏雨，則不屬於公共服務範疇，因此，你這裡說的應該怎麼維權，跟物業沒有關係。

開發商在把修建好的住宅交付給各位業主的時候，各業主不僅會有開發商交給的鑰匙，還會領取《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工合格證》，其中，《住宅質量保證書》就有關於房子漏水該怎麼處理的說明。

而這個提問是屋頂漏雨的問題，這就應該在《住宅質量保證書》裡面尋找答案。

屋頂漏雨這是開發商的責任，出現這個問題要找開發商來解決，而物業公司一般是開發商委託服務本小區業主的公司，雖然開發商和物業公司可能是同一家母公司，但功能和職責是不一樣的，因此，你這裡屋頂漏雨應該找開發商來維修。

在開發商把房子交付給業主的時候，開發商對房屋的質量一般有5年的保修期，在這5年期間出現一切房屋質量的問題，都是開發商的責任，物管公司只能協助開發商解決質量問題。

上面也分析了，開發商和物管公司的職責是不一樣的，解決的方法有兩種：

①、向物管反映問題，讓物管協調開發商來解決這問題；

②、直接聯絡開發商來解決這問題，開發商有5年的時間對屋頂漏雨承擔責任；如果時間超過5年，這漏雨的問題就應該這棟樓的全體業主來承擔，要麼每家每戶集資解決這漏雨的問題，要麼動用維修基金來解決這問題。

總之，

屋頂漏雨並非物管的職責，這應該是開發商的責任，物業不給修你當然就沒有理由來維權了。

開發商交房5年之內，開發商的職責來維護房屋的質量；超過5年，房屋的質量出現問題，則由房屋所有人，也就是業主自己承擔，要麼集資解決問題；要麼動用房屋維修基金解決問題。

豆腐三碗三碗豆腐，樓頂屬於共有，不屬於物業維修範圍。5年質保期內開發商修，過質保期你這一側的業主簽字同意動用維修基金修。

樓頂漏水，物業不給修，應該怎麼維權？

首先我們要了解物業管理的職責，物業管理公司其實管的還是比較雜的，概括起來主要有：1.物業共用部位的維修，養護和管理，2.物業共用設施裝置的執行，保養，維修，養護和管理，3.環境衛生管理，4.車輛停放管理，5.公共秩序維護，安全防範的協助管理，6.裝飾裝修管理，7.檔案資料管理

其中屋面不屬於專有物業部分，屬於共用部分這個沒有問題，也沒啥好爭論的，除了那種進入不動產登記的露臺佔用的屋面（露臺不算面積，但是有些露臺會反應在不動產證裡面）。

那麼問題就來了，好多人就說共用部分的維修不是物業的事麼？是的，但是法律並沒有規定他的維修範圍，僅僅在物業服務合同中會有條款說明物業服務僅僅包含了小修，不包含翻修，大修和中修以及綜合維修，事實上，你讓一個物業管理公司的一個專案中心去承擔這部分費用，他也承擔不起，大中修也不屬於物業費包含的內容，而屋面漏水，恰恰屬於大中修範疇。

那麼我們屋面漏水怎麼辦？

首先，我們要判斷漏水原因，如果是人為破壞的，那麼破壞人就要承擔維修責任，比如開發商或者物業管理公司在屋面裝廣告架，打漏防水，或者一些業主在屋面裝熱水器打漏防水，那麼誰打漏的誰就要去找人維修並承擔相應費用

如果是自然損壞或者開始就沒做好，就按照以下方式處理：

1、房屋竣工驗收五年內，房屋在交付時，都會給我們一本《商品房住宅質量保證書、商品房住宅使用說明書》，也就是俗稱的兩書，裡面有明確規定房屋各個構件的保修時間，屋面防水保修期是五年，施工期限是合理施工期限。此時屋面漏水，我們應該找開發商予以保修，由開發商找原承包人進行維修，由原承包人承擔維修費用

2、房屋竣工五年之後，此時屋面漏水已經超過保修期，開發商售後責任已經盡到，此時就要看小區有沒有公共維修基金（俗稱大修基金）了，有維修基金的，我們可以透過物業公司或者業委會，也可以自行申請大修基金，待基金下來後找物業公司或者自己在外面找人進行維修

3，如果質保期已過並且沒有大修基金，那麼就要由屋面共有人來承擔維修費用了。屋面屬於整幢樓所有業主的共有物業，維修費用需要整幢樓所有業主進行分攤

我們可以看出，屋面漏水，其實跟物業管理公司關係並沒有那麼大，所以物業不維修，如何進行維權其實僅僅是因為沒有找對責任主體，無底線的找物業管理企業去要求對方承擔這部分責任，是沒有道理的，在法律上也是站不住腳的

剛經歷了一審頂樓漏水官司，敗訴，正準備上訴。總結了一下失敗原因：1.證據不用太多，能證明你漏水是屋頂公共部分就中，特別是市長信箱的回覆，大多數都是畫圈，特別是街道物管辦和居委會，明明沒處理，但他們會直接採用物管方的意見把問題閉合了，在法庭上讓你有苦難言。2.留存你報修時間，這次物業本該在開發商質保期內的漏水推到了全體業主上。3.法庭上你要說明你未及時繳納物業費的理由。4.可能會遭遇司法不公，特別是物業官司，一個基層法院只有那麼幾個專門審理物業方面的訴訟。5.收集物業不作為和亂作為的證據，提出反訴。6.認真對待庭審，與事實不符合的必須說不，我就是當了和事佬。

首先看你的屋頂是專屬部位（開發商贈送的空中花園之類）還是共有部位。

其次看在保修期內還是保修期外。

再次看人為損壞還是自然損壞。

最後根據當地房屋共有部位和共用設施維修管理基金管理辦法的規定。

題主出這個題，看來對物業的運作不瞭解，公共部位維修是他們的責任，可能是維修費用超出小修範圍了，大修則必須要動用業主的大修基金，這就不是物業能做的事了，按我們以前的大修過程來看，凡是通到大修的，必須要超三分之二業主簽字同意申請大修基金，物業就不能參與其中了，因為大修基金不能由物業經手，維修單位也是由房管中心招投標確定，維修金額由審計部門確定，物業只能參與和指導業委會跑程式，最後參與業委會對工程進行驗收。物業無權對業主的基金審請和使用，也不能參與動用大修基金的維修，所以，這種情況下物業就不能作為了。

屋頂漏水是開發商的責任，物業公司沒有義務維修，但是可以協助業主委員會申請維修基金，有些人就是借任何藉口不交物業費，認為自己交物業費啥事情都得物業公司處理，典型的胡攪蠻纏！我是業委會主任。