第一：交易，商住房公寓二手房轉讓比住宅商品房難，除非你的地段無可挑剔！

第二：稅，商住房的交易稅比住宅高

第三：物業，物業來說商住比住宅高一些

第四：如果錢多投資，挑選CBD好地段的商住房，可以選擇購買

第五：商住房註冊公司，可以辦公室使用，住宅不行

1、土地性質

商住：土地性質為商用，一般為公寓

住宅：土地性質為民用，一般為住宅

2、物業費，水電費

商住：按照商業用水電標準，一般偏高

住宅：按照生活用水電標準，一般偏低

3、買房契稅

商住：3%，住宅：1.5%

4、按揭利息

商住要高於住宅1%

5、交易費用

商用：按照最高標準徵稅

住宅：優惠政策多，營業稅和契稅都比較低

6、用途

商住：一般都可以註冊公司

住宅：有些地方不能註冊

7、落戶

商住：不能落戶

住宅：可以落戶，有學區房

40年產權的商住房和住宅的區別還是很大的，主要有以下一些方面：

1，產權年限有區別，商業40年，住宅70年

2，商業的需要每年交房產稅，按照原值的70%*1.2%或出租所獲租金的12%徵收

3，如今後轉讓，需要交土地增值稅，按照增值額部分的30-60%的累進稅率繳納。稅賦還是蠻重的。

4，住宅可以落戶，商業不能落戶

5，水電煤都需要按照商業價格繳納，商業價格是高於民用價格的，另外商住樓可能沒有煤氣，要看當地的政策。另外物業費也會高於普通居民小區的價格。

6，產權到期後，40年產權的商住樓是肯定需要補繳土地出讓金才能續期，目前需要繳納多少尚無明確說法。70年產權的住宅到期後是自動續期，但是要不要補交土地出讓金補繳多少目前尚沒有明確說法。

7，基於以上一些風險，以後出讓也有較大難度或者需要較長時間。

基於以上一些區別和風險，如果是用來居住的，不建議購買40年產權的商住房，稅賦重，轉讓難，日常費用高。

商住樓，一般都是商業性質的土地作為住宅性質的開發而來的樓。而住宅樓就是在住宅性質的土地上開發的住宅樓。兩者之間存在的是土地性質上的差別，這也是兩者本質上的差別。

除了土地性質上的差別，商住樓和住宅樓的差別還有以下幾點：

第一、價格的差別

由於兩者土地性質的不同，商住樓的商業性質土地使用年限為40年，住宅性質的土地使用年限為70年，如果我們將土地出讓金想象成是租金的話，那麼一定是租賃時間長的花的租金更多。所以就帶給兩種型別房子了土地出讓金的不同，土地出讓金的差別，由於土地出讓金商業性質的土地低於住宅性質的土地就造成了建築成本的不同，建築成本最終就體現在房價上，這一點是毋庸置疑的。這也是為什麼很多人選擇商住樓的原因，因為價格便宜！

第二、生活成本的不同

由於商業性質的土地和住宅性質的土地在水電費等生活成本上的定價是不一樣。所以，商住樓和住宅樓的生活成本差很多。

商業標準的水電都要比住宅標準的高不少。雖然前期購房的時候購買商住樓的人感覺賺到了。但是後期生活成本算下來，也許還是虧的呢。同時當土地使用期限滿了之後續租土地的費用商住樓也要比住宅樓掏的多。所以，生活成本上還是相差不少的。

第三、公攤面積的不同

對於商住樓和住宅樓來說，公攤面積其實相差還是很多的。由於商住樓一般都會有底商的，底商的存在就佔用了底部幾層的面積。在相同樓層的商住樓和住宅樓裡來說，住宅樓可以有更多的住宅面積。但是商住樓的底商當中還有上到住宅部分的核心筒，這部分面積會分攤到樓上的住宅部分，這樣一來就造成了商住樓的公攤面積會大於住宅樓。

第四、落戶

商住樓：不能落戶，不能享受學位待遇

住宅樓：可以落戶，享受學位待遇

第五、居住密度

商住樓居住密度大一般7-20戶，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低，電梯、垃圾處理、人多背景複雜等問題多

住宅樓一般2-6戶，安靜、舒適度更好，但還遷房和經濟適用房等除外。

第六、戶型

商住樓：很多俗稱墩子樓

住宅樓：板樓較多，南北通透，雙陽臺戶型較多。

希望以上資訊能幫助到您，請採納。

首先區別在於商住樓是40年的產權、住宅樓是70年的產權，這兩種性質的產權到期以後只要續費還是可以使用的！

利弊在於現在市面上有部分的商住樓是按照商業用水用電的價格來收費，商業用水用電的價格要高出普通民用水電的價格！還有一些的商住樓是不通氣的！

在居住品質上住宅樓要純粹一些好一些，因為商住樓有些可能會用做商業經營，比如開會所或者開私房菜之類的！住宅樓是不允許用作商業經營的，小區的物業也不會允許！

當然我所介紹的這些也只是商住樓的一部分，現在也有一些商住樓是按照住宅樓的標準在執行！如通氣採用民用水電收費！

買房是件大事，一般來說，房屋是一家人的生活起居的場所，不是一個人生活的地方，買房時還得謹慎，弄清楚住房的性質再買，購房時一般有商住房和住宅房這兩種可以進行挑選，但這二者有很大的區別，在買房時，要是沒弄清楚它們之間的區別，到時候可是會吃大虧的，今天小編就來給大家介紹下商住房和住宅房的區別以及簽訂購房合同時該注意哪些方面。

商住房與住宅房的區別是什麼？

1、產權

商住房：50年產權，產權到期後，要給國家繳納土地出讓金，具體怎麼續期，不得而知，因為公寓這種形式的房子目前還沒有到期的。

住宅房：70年產權，繳納一定費用，到期後自動續期。

2、落戶

商住房：不能落戶口。

住宅房：可以落戶。

3、水電費用

商住房：說白了以前是用於開發寫字樓的地塊，但是現在商品房這麼緊俏，所以很多開發商把以前商業用地開發成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業用水，商業用電，不通燃氣。但是不排除有的開發商動用關係，最後把商業用電改為民用電，給通燃氣。但是水一般就是商業用水，改不了。

住宅房：住宅房的水電基本上都是民用水和電，價格上要比商業用電，用水便宜很多。

4、居住密度

商住房：居住密度大，一般從7-20多戶都出現過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的機率要比住宅房高出很多倍。人多，背景複雜，所以環境很難保障。

住宅房：一般一層2-4戶居多，住著比較安靜，舒適度也大大提高。但還遷房，限價房和經濟適用房除外。

5、戶型

商住房：幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。

住宅房：一般板樓居多，南北通透，和雙陽戶型居多。

6、價格

商住房：超小戶型較多，以40-80為主，總房款要便宜很多，對於資金不太富裕的家庭值得考慮。

住宅房：一般小戶型也得70-90之間，沒有太小的戶型，住宅房要比商住房的單價貴，所以總房款一般會高些，當然LOFT公寓除外。

7、公共區域

商住房：幾乎沒有綠化和孩子活動區域，一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動，不過估計後期會成為堆放廢品和停腳踏車的區域。

住宅房：一般來說住宅房的綠化和活動區域面積大小是按照國家規範要求進行的，綠化和活動區域要比商住房的面積大。

簽訂購房合同時的注意事項有哪些？

1、採用統一格式

一般購房合同都是由開發商提供的，那麼購房者在簽訂購房合同之前可以檢視一下開發商提供的購房合同是否是統一的格式，一定要採用房地產管理部門統一印製的標準房屋買賣合同文字，並按照文字中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》。雖然有很多人都這樣做，但這並非購房的必經程式。

2、房產證辦理時間

一般合同中都會表明房屋交接時間，但是對於房產證的辦理時間卻不明確，如果開發商資質不全，沒有繳納土地出讓金等就會影響到購房者產權的辦理，所以購房者在補充協議裡應該要求開發商保證在規定的期限內履行自身義務，如果是開發商的原因導致房屋產權證無法辦理，應該要求開發商承擔相應的責任。

3、違約責任

購房合同中應該明確違約責任，違約責任應該包括：簽約後購房者要求退房、不按期付款；開發商賣房後要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質量不符合要求；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。

商住樓與普通住宅除了年限不同外，還有以下區別：

1.水電費繳費標準不一樣。商住房水電燃氣費按商用標準收取，比普通住房高；而普通住宅是按民用標準收取，相對便宜。

2.落戶區別。普通住宅可以落戶，而商住不能落戶。

3.就業和孩子入學的區別。由於商住房不能落戶，產生孩子入學難和自己在城市的就業證辦理，可以就近入學，可能要交借讀費。普通住宅可以落戶，孩子在學區內不用交費有正常學籍。

第一、價格方面

因為兩者土地性質的不同，商住樓的商業性質土地使用年限為40年，住宅性質的土地使用年限為70年，我們將土地出讓金想象成是租金的話，那麼一定是租賃時間長的花的租金更多。所以價格方面商住樓比住宅會便宜些。

第二、購買成本方面

商住樓的首付至少需要5成，只能商貸，還不能享受銀行優惠利率，貸款年限最長10年。而住宅樓的首付只需要3成，還可以公積金貸款或商業貸，貸款年限最長可以貸30年。

第三、生活成本的不同

由於商業性質的土地和住宅性質的土地在水電費等生活成本上的定價是不一樣。所以，商住樓和住宅樓的生活成本差很多。商業標準的水電都要比住宅標準的高不少。雖然前期購房的時候購買商住樓的人感覺賺到了。但是後期生活成本算下來，也許還是虧的。同時當土地使用期限滿了之後續租土地的費用商住樓也要比住宅樓掏的多。

第四、公攤面積的不同

對於商住樓和住宅樓來說，公攤面積其實相差還是很多的。由於商住樓一般都會有底商的，底商的存在就佔用了底部幾層的面積。在相同樓層的商住樓和住宅樓裡來說，住宅樓可以有更多的住宅面積。但是商住樓的底商當中還有上到住宅部分的核心筒，這部分面積會分攤到樓上的住宅部分，這樣一來就造成了商住樓的公攤面積會大於住宅樓。

第五、交易手續費方面

商業住宅樓比住宅樓的交易稅費高，住宅如果滿五唯一稅費很低，而商住樓沒有，稅高，種類多。

第六、保值增值方面

商業住宅沒有住宅保值增值，市場好的時候商業住宅漲不過住宅，市場不好時，商業住宅沒有住宅抗跌。而且商業住宅即使上漲了，上漲的大部分利潤都交給國家了（各種稅費）

第七、落戶方面

商業住宅樓一般不能落戶，影響小孩教育。住宅樓可以落戶

總結：以上就是商業住宅和普通住宅的區別，建議選住宅！

商住產權年限一般都是40年或者50年，優勢①價格便宜，優勢2一般地理位置好。劣勢是升值潛力不大，首付高，貸款年限短。

很多人在買房的時候會遇到這樣一個問題，就是住宅樓和商住樓傻傻分不清，住宅樓我們還是比較清楚的，比如小區裡的房子都是住宅樓，就是對於商住樓不是很清楚，下面我就為大家普及一下商住樓以及商住樓和住宅樓的區別，以便為讓大家在置業的時候做出最正確的選擇。

什麼是商住樓

商住樓就是商業和居住可以兩用，商住樓一般底層(或數層)為商場、商店、商務，其餘為住宅的綜合性大樓。商住樓的土地使用性質為綜合用地，其土地的使用權年限都為50年。

商住樓與住宅樓有區別一、 生活費用的不同

水費電費等要比民用水電費高出許多。二、買房費用的不同

90-140平米（建築面積）的住宅契稅是房屋總價的1.5%，而商住樓是3%。

如果是按揭貸款買房的，貸款的利息也不同。商住樓的貸款利息要比住宅高出1%左右，這在無形之中就增加了購房的成本。

三、 交易費用的不同

如果你住了5年，條件好了，想賣了換個大的，商業用地(商住樓)全額按最高標準徵稅。而交易住宅則有很多稅費優惠，而且差的很多。

四、 產權年限的不同

商住樓(商業用地)年限50年，而住宅土地使用年限是70年。

商住樓的弊端商住樓一般都建在相對繁華的地段，因此對於購房者來說可用於投資。但不可否認的是，商住樓作為一種特殊的住宅形式，也有它的弊端。

商住樓的底部為商店，或多或少會給樓上居民帶來影響。一些人利用商住樓位於街道兩則，交通便利的優勢，利用底商從事餐飲、洗染等行業，這些行業在工作時會排放出大量的油煙和高溫氣體，而一般商住樓沒有專門的排煙口和保溫、隔熱措施，還有人從事鋁合金加工或摩托車、汽車修理等產生噪音較大的行業，這些都會對樓上和附近居民的日常生活帶來影響，產生糾紛。

由於現在市場的上商住樓商住用途並不明確、商住樓產權的也不清晰的問題引發的相關問題越來越多，所以有明確的界定是大勢所趨的。

通過了解了商住樓的定義和其弊端後，購房者應該對商住樓的概念有了大概的瞭解。透過和住宅樓的比較可以得出，商住樓的居住成本要比住宅樓高出許多。打算投資的購房者應在購房前瞭解好該房所處地段的優勢和成本的，再結合自己想要投資什麼樣的商鋪來決定是否該購買商住樓。

你要是說有錢單身，或者爸媽自己老了自住，買就買了。但是涉及到投資兩個字，除非錢真的沒處花，買一層開酒店啥的，否則無論生活成本，後期轉手，增值速度，都比住宅難的多。

我來回答點稠的，撿重點說。無論北上廣深，還是鄭州西安，亦或是武漢長沙，都一樣。

商業用地，按面積承擔土地使用稅，年年都需繳納，毋庸置疑。

原理：隨著電商的擠兌，實體商業消減，商業用地隨著剩餘年限的減少，土地價值在縮水，徒弟持續貶值。

房子是用來住的，不是用來炒的，對應的另一面，就是加強實體經濟，供應商業用地，政策所向。

商業用地使用期滿，需補交土地出讓金。

住宅用地，則不同。國家福利性無限期延續住宅用地使用年限。

以上從質上做了回答，請參考。

1、土地性質

商住：土地性質為商用，一般為公寓

住宅：土地性質為民用，一般為住宅

2、物業費，水電費

商住：按照商業用水電標準，一般偏高

住宅：按照生活用水電標準，一般偏低

3、買房契稅

商住：3%，住宅：1.5%

4、按揭利息

商住要高於住宅1%

5、交易費用

商用：按照最高標準徵稅

住宅：優惠政策多，營業稅和契稅都比較低

6、用途

商住：一般都可以註冊公司

住宅：有些地方不能註冊

7、落戶

商住：不能落戶

住宅：可以落戶，有學區房

商住樓和住宅產權樓，出了產權年限。當然還有其他區別！

首先，水電煤氣的費用都會比住宅產權的貴。

二，第二次出手相對比住宅性質的會更難出手！商住樓付款要求更高。稅費也更多！

商住樓和住宅樓有著很大的區別，除了土地使用權年限不同之外，在房屋結構、適用物件、使用成本、交易成本等方面也存在較大的差異。

商住樓的出現，很大程度上與畸高的房價以及房地產調控政策有關。商住樓具有空間面積小，總價低，不限購等優勢，因此，成為一部分群體實現購房夢的途徑。尤其是在一線城市以及部分二線熱點城市，還是有一定市場的。

商住樓主要具有以下三大優勢：

1、房屋總價低

商住樓歸根結底屬於商業用房，只是利用法律空白改作商住兩用。一般面積在25～60平方米之間，層高4.5左右。有一些則做成所謂的LOFT。由於上部空間層高小於2.2米，且總層高低於6米，根據《房產測量規範》只計算一層面積。但實際使用面積可增加50%以上。因而，在可利用空間上價效比較高。

商住樓單價通常大幅低於同地段住宅價格，且由於房屋建築面積小，總價要比住宅低很多。這樣一來，在一些高不可攀的城市和區域，花較少的代價就可以擁有一套屬於自己的房子。例如，在廣州100萬左右，可以在天河區買一套LOFT公寓，在增城只需幾十萬元。還有一種沒有產權的商住樓，一套只需三四十萬。顯然，這也是一種解決居住的一種途徑。

2、不限購

目前絕大多數城市都在實行嚴格的住宅限購政策，尤其是一線城市及二線熱點城市。限購雖然可在一定程度上抑制炒房的投機行為，但也難免誤傷一部分剛需群體。一些所謂的新市民由於入城時間短，無法取得購房資格，因此，沒辦法正常購房。而商住樓恰好填補了這一空缺。

3、房屋可商可住

商住樓屬於商業用房，因而，可以用做公司註冊的住所。很適合剛創業的群體。同時，又解決了居住問題，可謂一舉兩得。

商住樓既然是商業用房，在居住體驗、使用功能和交易成本方面與住宅樓相比存在著很大區別。這也可以看成是商住樓的劣勢。主要體現在以下幾方面：

1、房屋私密性差，沒有住宅小區優美的環境。

與住宅樓不同，商住樓最大的的特點是各套房屋共用一個走廊，有點像過去的集體宿舍。不像住宅樓，一個單元最多隻有4～6戶。因此，可能存在相互干擾的問題。居住的私密性比較差，隱私很容易被偷窺。

與此同時，絕大多數商住公寓位於居民小區之外，通常為獨棟樓，無法享受住宅小區優美的環境，茶餘飯後缺少休閒散步的場所。

2、商住樓不允許使用明火。

出於消防安全的需要，商住樓不允許使用明火。商住樓沒有管道燃氣，也不能使用液化氣罐，只能使用電磁爐、電飯煲、微波爐等家用電器。日常生活上不如住宅方便。

3、商住樓使用成本較高。

由於商住樓屬於商業用房，因此，物業費、水電費都是按照商業標準收取，這要比住宅高很多。等於是增加了使用成本。

4、商住樓不能落居民戶。

商住樓一般不能落居民戶口，也不能享受學區的入學資格。但是，可以落單位集體戶口。因此，對於有入學需求的家庭來說，是短板。

5、商住樓轉讓成本高。

商住樓屬於商業性質，轉讓的交易稅費均需要按照商業用房標準繳交。不能享受住宅交易的各項繳稅優惠政策。即不存在滿二、滿五唯一的增值稅、個人所得稅的免徵優惠政策。契稅、增值稅、個人所得稅必須全額繳納。可能還需要每年繳納房產稅。因此，再次轉讓商住樓需要承擔較高的稅款。

同時，購買商住樓首付比例一般在50%以上，貸款利率也比較高。

綜上所述，商住樓實際上並不適合一般的家庭居住，尤其是有孩子的家庭。但是，以下幾類群體還是可以考慮商住樓的：

1、大都市單身白領

工作在一線城市的大齡單身白領，收入不是特別高，可以考慮購買商住公寓。這類群體一般對居住條件要求較高，存款又不是特別多，買商住公寓比較合適。買一套商住公寓的錢，分攤到每一年，實際上比租金多不了多少。

2、投資客

如果是在一線城市或者二線熱點城市，可以選擇商住公寓投資，用於出租，主要看地點，回報率應該還可以。至於一般城市，投資價值不大。

3、希望異地養老度假的群體

有些適合養老度假的城市，很受老年人青睞，比如，三亞、海口等地。很多有意買房的，由於錯過了全域限購前的機會，沒有實現海南的購房夢。也可以考慮在以上城市購買商住公寓。平時可以出租，節假日或者冬季自住，也是不錯的選擇。

總之，購買商住樓有利有弊，關鍵看自己的需求。對商住樓全盤否定的論調不可取。購房者還是要根據自身的經濟條件和需求決定取捨。

商住樓和住宅的區別：

1、用地性質：

住宅：住宅用地

商住：商業用地

2、產權年限：

住宅：70年產權

商住：多數為40年產權

3、貸款利率：

商住比住宅的銀行利率要高10%

4、首付比例：

住宅：20% 30%

商住：50%

5、用水用電：

住宅：民水民電

商住：商水商電

6、上學：

住宅：劃片入學

商住：不能入學

7、戶口：

住宅：可落戶

商住：不可落戶

8、公攤面積：

住宅：25%左右

商住：30%+

9、暖氣+天然氣：

住宅：有暖氣有天然氣

商住：只有暖氣

10、轉讓稅費：

住宅：契稅1%或者2%左右

商住：契稅4%

而在後期交易時 商住稅費在30%以上的，而住宅滿五唯一時沒有任何稅費費用

11、貸款年限：

住宅：最長可貸30年

商住：最長可貸10年

12、限購政策：

住宅：會有限購政策

商住：不限購

在房地產市場裡面有很多種不同的物業型別，有商住房，也有住宅，還有公寓，寫字樓等等。

在買房的時候，其實很大部分朋友他們更傾向於購買商住樓或者購買住宅。

第1個區別，產權年限不同。

商住樓是商住兩用的，它和住宅的產權年限有著最為本質的區別。

一般情況下商住樓的產權年限只有40年，和我們的商業性質物業差不多，而住宅的產權年限一般都是50年或者70年。

說到底，住宅的產權年限相對要長一些，可供我們使用的時間似乎也要相對划算一點。

第2個區別，使用性質不同。

另外商住樓和住宅在使用性質上也有著非常大的不同，它們的使用功能是不一樣的。

商住樓商住兩用，既可以用來住家，也可以用來辦公，居住的環境相對就比較複雜了。

而住宅一般情況下只能用來住家，小區環境也相對較棒，整體的居住體驗感相對要好一些。

第一，優勢。

首先我們來看一下商住樓的優勢，商住樓既可以居住也可以用於辦公功能相對更多一些。

那麼商住樓就比較適合那些開公司，或者用於專案創業的一類人群。

其次是我們的住宅它的優勢可能就是整體的居住體驗感相對較好，還能夠落戶解決子女的教育等等。

第二，劣勢。

另外我們再來看一看商住樓的劣勢，也就是它的弊端，其實是蠻具體的。

商住樓增值空間特別受限，而且當你再次想要轉手的時候，因為中間的高稅費讓它變現能力非常的弱。

而住宅的劣勢相對來說就沒有太多，頂多是由於一些設計的要求，戶型不太好，朝向不太好，採光不太好，但這些我們都可以去選擇。

……

的確如此，商住樓和住宅有很多的區別，也有很多的利弊。

更何況絕大部分家庭每5.2年都會換房，一次保留房屋的流動性和變現能力是至關重要的。

商住其實就是商業。這裡需要糾正一點，所謂的40產權應該是土地使用年限為40年。就此一條和住宅的70年土地使用年限就差了30年。

其他區別還有

1.契稅：住宅1-3%，商業4%，買賣交易費用較高；

2.水電費：商住樓都是按照商業標準收費，一般比住宅的居民生活收費標準要高一倍，生活成本高；

3.學區的劃分：一般商住都不在就進入學片區內，沒有學區優勢；

4.貸款：不支援公積金貸款，只能有銀行按揭接，且貸款期限最長為10年。

交易的時候稅費高，小區綠化少，配套少，有的水電費高，人員比較雜，如果是黃金地段可以考慮，但是價格也高。總體說價效比不高