不轉也得轉，國家央行出了規定，就是讓住房貸款與公司貸款脫鉤，銀行是不會讓你有話語權的。這樣央行調控房價好調控。

按照規定可以和銀行約定固定利率，不過還是先簡單的計算一下。

比如現在利息是5%，上浮15%，就是5.75，lpr就是加上75個基點。

如果未來利率發生變化假設變成8%，那麼上浮15%就是9.2%，好像lpr更划算。

但是如果利率下浮那麼可就不太美好了，比如從5%降低為3%，那麼按照上浮15%利率是3.45%，lrp加點的利率是3.75%

總的來說，利率上漲lpr 更划算，利率下跌lpr 就不划算，但是這個沒得選，當然您可以和銀行談固定利率，但是也不划算哦。

我的被銀行強制，Lpr加點，被加了127.5，就是4.8+127.5，上浮了25%，如果我自己選的話，就是固定

你這個問題的關鍵在於你的貸款期限還剩下多長，未來利率可能會下行一段時間。

所以，如果你的期限大於5年，建議固定利率，但是如果要提前還款，建議你浮動划算一點，貸款前5年利息是最多的，小於5年就直接浮動利率。

和銀行商量定價的可能性很小，主要是客戶很多，銀行一般會選澤統一的利率，可能浮動的可能性較大。

1、借貸雙方協商定價與固定利率。

借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

這個協商定價，在未來我覺得可行性有一定的條件，銀行也不會白白給你優惠利率，肯定會附加一些條件，而且，借款人做為合同中的乙方，話語權不高，所以大部分的利率，應該還是各家銀行決定上浮的比例。

2、加點數值在你的剩餘期限內不再改變。

其實加的點數值是基於你目前的貸款利率的，未來LPR對市場的影響是很大的，所以國家利用這個來調解市場是一種必然，只是覆蓋的面擴大了，市場調控更為有效，對炒房者來說，這個因素會決定投資的成本，對經營企業的人來說，這個也會影響他們的現金流量與負債比例。

請注意，LPR是每個月都會發布的，所以，你與銀行簽訂的合同，一定要明確調整的期限，一般來說都是一年調整一次，就是次年的1月1日。

也就是說，這一次的調整，對於還房貸的人來說，不會有太大的變化，專家預測，會下調利率，未來，很有可能LPR的利率會下行，最快也要到2021年的1月1日，才能感受到這個改變的不同。

房貸利率4.9%上浮15%，即5.625%，轉換成基於LPR4.8%就是按“LPR+加點”的方式來計算房貸利率。

實際上，不論是轉換前是上浮15%還是下折15%，轉換前後利率並沒有發生變化。就拿房貸利率5.635%來說，加點數值=5.635%-4.8%=0.835%，轉換後房貸利率＝4.80%（LPR）＋0.835%（加點數值）。

轉換後這裡的加點數值0.835%就確定了，不會發生變化。而前者LPR則會隨市場情況進行浮動變化的。

從央行出臺的這個政策來看，要麼選擇固定的利率，要麼選擇LPR加點的方式隨著市場利率浮動而浮動。如果選擇固定利率，未來利率上漲的話就賺了，如果未來利率一路下跌那麼選擇LPR加點的方式更合適。

目前，中國已經步入了降息通道，而且觀察歐美、日本等發達國家長期維持在低利率甚至負利率水平，平穩發展的情況下中國像發達國家一樣利率越來越低的可能性更大，所以未來利率大機率整體下行，隨大流選擇LPR加點方式對於普通人來說更有利一些。

12月份銀行貸款利率仍然以11月20日公佈的LPR為加點基準，11月份公佈的1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR報價為4.80%。與10月份LPR利率相報價比較，1年期與5年期均下調5個基點，且5年期為新機制實施以來的首次下調。

房貸利率4.9上浮百分之15，是多少利率舉個例子說明一下:貸款20萬， 貸 10年。月還多少。5.635%。

每月等額還款

貸款總額 200,000.00 元

還款月數 120 月

每月還款 2,183.93 元

總支付利息 62,071.43 元

本息合計 262,071.43 元

逐月遞減還款

貸款總額 200,000.00 元

還款月數 120 月

首月還款 2,605.83 元

每月遞減：7.83 元

總支付利息 56,819.58 元

本息合計 256,819.58 元！ 那麼貸款市場報價利率呢？（Loan Prime Rate，簡稱LPR）他是指由各報價行根據其對最優質客戶執行的貸款利率，按照公開市場操作利率加點形成的方式報價，由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算得出併發布的利率。各銀行實際發放的貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和型別等要素，在貸款市場報價利率基礎上加減點確定。

LPR報價行現由18家商業銀行組成，報價行應於每月20日（遇節假日順延）9時前，按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式，向全國銀行間同業拆借中心報價。全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均的方式計算得出貸款市場報價利率。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個期限品種。所以說他是變化的！至於那個好要基於自己的判斷了！

其實改與不改沒多大區別的，知識政府進一步穩定房價的措施，當然老百姓想著是利率下降，少給點利息，但是銀行作為眾多高智商精英的集合體，不是做慈善的，所以會在國家規定的範圍內，做到讓一點小利給普通百姓，但也要根據存款的成本，總歸房貸利率大於存款利率，所以拿到錢的成本低，房貸利率低，拿錢成本高，房貸利率高。房子作為剛需，真的轉成浮動利率，銀行沒錢了，就得讓普通百姓多出一點利息了

12月28日，央行釋出公告，進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

今年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，或者轉化為固定利率，原則上要在8月31號之前完成。

要想搞明白這個政策以及如何選擇，我們要先搞清楚幾個概念。

什麼是LRP？

LPR全稱Loan Prime Rate，即貸款基礎利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。

LPR的數值多少目前是由18家銀行共同報價，去掉一個最高價和一個最低價，然後算術平均值。最新的LPR可在CFETS或央行網站上查詢。

那麼這18家銀行各自的報價是如何而來的呢？

根據最新公告，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成，這裡的央行公開市場操作利率主要指1年期和5年期中期借貸便利（MLF，俗稱麻辣粉）。

也就是，LPR=MLF+加點（加點是各家銀行根據自身情況，比如各自的資金成本、貸款需求、風險溢價等來定）。

什麼是公開市操作？

公開市場操作就是央行和商業銀行之間的業務關係，這涉及到基礎貨幣的投放與收回。

逆回購：逆回購就是商業銀行把資產賣給央行，央行把錢給到商業銀行，然後兩者約定一個利息，約定某一天商業銀行再把資產買回來。這種操作是在一定期限內向市場投放貨幣，釋放流動性，比如7天、14天、28天等。而正回購就是反過來，收回流動性。

酸辣藕SLO：簡單說就是超短期的逆回購，央行相機操作，期限在7天以內；

酸辣粉SLF：常備借貸便利，商業銀行把資產抵押給央行，央行放款給商業銀行，期限1-3個月為主；

麻辣粉MLF：中期借貸便利，與SLF相比主要是期限長，包括3個月、6個月、一年、5年；另一個是定向投放，最終資金用途要向三農和小微企業傾斜；

披薩藍PSL：抵押補充貸款，主要是向政策性銀行（比如國開行等）提供成本比較低的抵押貸款，資金用途主要是為特定政策或專案建設提供資金（比如棚戶區改造），期限一般為3到5年。

可以看到，不管名稱如何，本質上公開市操作都是為了市場流動性，只不過期限和資金用途等有所差別。

什麼是央行基準利率？

央行基準利率是央行公佈的存貸款、貼現等業務的指導性利率，存款利率可以在此基準上下浮10%，貸款利率上下浮20%。

這次的最新政策又是怎麼回事？

我們以大家最關心的房貸來舉例。

之前的房貸利率是基準利率+上下20%內的浮動。

新規後，對於新購房的客戶來說，新的房貸利率=LPR+加點（這個加點根據每家銀行和自身情況不同，一旦確定在整個貸款合同期內是不變的）。

LPR可以變也可以不變，要看你自己選擇。

如果選擇不變，就以簽署合同時最近一個月公佈的LPR為準，比如12月20號公佈的5年期LPR為4.8%；

如果選擇變，就可以和銀行約定一個重新定價週期。比如約定一年（最短也是一年），你每年的房貸利率就根據簽訂合同後重新定價時最新公佈的LPR來定價。

比如你是2020年1月1號簽訂的，一年定價週期，2020年的房貸利率就是19年12月LPR4.8%+固定加點；2021年房貸利率就是20年12月LRP+固定加點；以此類推。

而之前的老客戶，在這次可以有兩個選擇。

一是選擇固定利率，就是跟之前的一樣，但是一旦確定就不能在變，沒有第二次選擇機會。

二是選擇浮動利率=LRP+加點。LRP的確定跟上邊介紹的一樣，而老客戶的加點則有一個計算公式。

老客戶加點=之前合同的最新執行利率-19年12月釋出的LPR（加點數值可以為負）

比如之前的的房貸利率是4.9%加上20%的上浮，也就是5.88%，再減去4.8%，加點數值為1.08%。

最新的房貸利率=LPR+1.08%。

至於該如何選擇，主要是如何看待未來LPR是上行還是下行。

LPR走勢圖

如果是上行選擇LPR不變或者固定利率更好，這樣可以提前鎖定風險。如果是下行選擇浮動利率更好，以後還款會享受到下行紅利。

關於LPR未來趨勢，目前網上更多的看法是下行，所以更建議選擇浮動利率。

為何要更改政策？

主要是為了推動利率市場化，之前的貸款利率=貸款基準利率+浮動，而基準利率長期相對穩定，不能反映市場實際情況。

因為，不管上游公開市場操作利率如何，下游貸款利率始終參照相對固定的央行基準利率，這樣利率市場比較固化。

而最新參照的LPR是由18家銀行根據MLF和自家情況共同報價形成的，更能反映市場。

PS：首套房最低貸款利率不得低於相應期限的LPR，二套房、商業用房等則不得低於相應期限的LPR+0.6%，公積金個人住房貸款利率則不變。

轉，雖然短期看影響不大，但是國務院多次強調要降低社會融資成本，所以今後國家一定會在lpr上動手，基準利率變動慢，實時變動的lpr能夠為你省出部分利息支出

根據我的職業經驗來看，建議選擇LPR+點數的貸款利率模式。

因為按照易居地產研究院給出的64城首套房市場平均利率，還有最高18個基點的下調空間。

相比首套房，二套房的房貸市場平均利率還要更高一些。以近幾個的64城首套房市場平均利率資料對比高出了34個基點，即0.34%。相比央行擬定的60個基點，更是高出了112個基點，即1.12%。

即使LPR利率報價不變，從增加的基點來看，下放空間也是存在的。何況面對當前的經濟下行壓力，降息更是一個大機率的事情。

所以選擇LPR➕點數的貸款利率的方式，對於剩餘貸款期限還長的一部分人來說，較為合適。

打折的建議不改，如果國家想著你，現在五年LPR4.75，為什麼不讓參考，非要參考去年的4.80？長期看利率是下降，但10年內中國不會到基準利率為零的情況,看看現在的通脹率就知道了，中國的銀行都是國有的，就靠吃利差的，他能吃虧嗎？加點高的，可以賭一把，萬一降了呢，因為你現在6點多的，確實高。打九折或者更低的，基準利率降到1，LPR才到4.4。你覺得有可能嗎，現在銀行為什麼存款都給你加40%利率（按一年的說）？因為低了沒有人存，低，大不了我不放銀行，理財方法那麼多。當銀行沒有錢的時候，利率自然會漲上去，這個lpR針對的是銀行的優質客戶，房貸不屬於銀行的優質客戶吧，不會讓你再低。目前看，房地產市場能拿到基本利率的也不多吧，都有加點。

長期來看，房貸利率是呈下降趨勢的，那麼選擇LPR 利率模式就可以享受到LPR 利率降低帶來的好處，基準利率人行應該不會再用了，建議選擇LPR

1.請看下圖我國曆年利率趨勢！

2.通貨膨脹會導致未來貨幣不值錢，那現在轉換成LPR每月少還點利息，多拿點錢消費，購買力比未來更強！

3.銀保監會為何強制要求銀行轉換LPR？！是為了推動利率市場化，請看看國外貸款利率趨勢！

4.雖然很多人會感覺目前還款壓力大，但真的很少有不提前還款的，除了第一批買房的，因為房價低，月還款額低。

5.本人某股份制銀行員工，在換錨這個問題上，我們和行外朋友站在同一戰壕，都是想少還利息，所以我聊到的同事都選擇的是轉LPR。

6.辦理貸款時，如果利率打折建議選擇固定利率；如果利率是基準上浮建議選擇LPR加點

這個是央行考慮後期經濟市場的變換做的一種手段；短期是有下降的可能，但是不可能長期一直下降；舉個最簡單的列子，現在100萬跟30十年後的100萬是一樣的價值嗎，要考慮通貨膨脹，如果未來的通貨膨脹嚴重，利率肯定會上漲，這就是根據市場變化的動態利率

4.9基準，上浮15%，利息是5.635

1.lpr：去年十二月lpr為4.8，所有人重新簽訂時以這個為準，未來lpr會隨著市場變動，

2.加點：加點固定不變，數值為以前你的利息5.635減去去年十二月份lpr4.8=0.835，

3.以後你的利息=不變的加點0.835+會變的lpr目前4.8

4.轉換lpr還款後目前來看，你的利息和之前一樣還是5.635，未來隨著lpr的變化你的利息也會變化

我解釋下為什麼要選LPR，是因為利率你看似二選一，事實上你沒得選。

先放結論：選LPR,未來一段時間LPR大機率會持續走低。

三個原因：

1、全球利率走低，國內必須跟進；

2、國內經濟降速，利率要降；

3、企業融資難融資貴，經營成本高，需要降。

詳細內容如下：

固定利率：基於基準利率的浮動房貸利率變為固定利率。

固定利率=現有的房貸房貸利率合同對應的利率。基準利率4.9%，某借款人剩餘房貸期限為20年，未轉換前的房貸利率為基準利率上浮20%，即房貸利率為5.88%，2019年5年期的LPR利率為5.88%，則轉化為的房貸固定利率為5.88%，並且剩餘的20年合同內保持不變。

基於LPR的房貸利率，是和市場報價利率（LPR）掛鉤，央行每個月20號會公佈LPR利率，簡單說合同簽署的是LPR利率+加點組成，加點數整個合同期限不變，LPR利率每年調整一次，調整的利率是參考上一年12月份的LPR利率。

舉例， 假設簽署的房貸利率加點數為60，2020年房貸利率等於2019年12月LPR利率+60，2019年12月5年期的LPR利率等於4.8%，則2020年按照利率4.8%+0.6%=5.4%，2020年全年按照5.4%的利率支付房貸利息，2021年的房貸利率基於2020年12月份的LPR利率+0.6%確定，以此類推。

老的基於基準利率的浮動利率轉換為LPR利率，加點值=現在房貸利率-2019年12月LPR，保證轉換前後借款人的房貸利率保持不變，例如，某借款人剩餘房貸期限為20年，未轉換前的房貸利率為基準利率上浮20%，即商業房貸利率為5.88%，2019年12月5年期的LPR利率為4.8%，則LPR的加點值=5.88%-4.8%=1.08%。1.08%的加點值在剩餘的20年房貸期限內不能改變。

透過以上固定利率和基於LPR利率對比，2020年兩種選擇利率完全相同，2021年及之後，利率是否相同，取決於之後每年12月份LPR利率情況，我建議選擇轉換為LPR利率，因為我國經濟的下行壓力大，寬鬆的利率環境很有必要，另外參考國際上其他國家從高速增長切換到常態增速，一直處於寬鬆的利率環境；再者，我國的中小企業，融資貴問題一直沒有得到解決，央行一直在降息，給中小企業減負，基於上面三個原因，未來LPR利率還有可能繼續下降，2019年11月份，5年期和1年期的LPR利率已經下調0.05%。所以選擇從基準利率轉化為LPR利率，支付的利息可能比固定利率低。

房貸利率是4.9上浮15％，我的建議是轉成LPR利率！為什麼這麼說呢？下面我透過房貸的公式，如果最新的2020年2月LPR4.75%保持到2020年12月不變，計算每個月能節省多少錢？

首先由於題目條件僅有基準利率4.9%，上浮15%的條件，我這裡以100萬的房貸，20年的還款週期，等額本息的還款方式，計算到底一個月能節省多少錢？

一、基準利率上浮的計算：

1.1銀行計算房貸利率的公式：

貸款利率=基準利率X（1+浮動利率）；

目前的基準利率4.9%，上浮15%後為5.64%；

等額本息還款：借款人每月按照按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額固定，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

計算公式：

1.2計算過程：

1）把100萬貸款、5.64%的貸款利率、240個月，帶入公式：

每月還款6955.34元，到第20年累計歸還利息66.93萬元！

二、LPR的計算方法：

LPR利率全稱貸款基礎利率，和 “基準利率”不一樣，一字之差！

LPR由18家銀行根據國家政策和市場情況報價產生，是國家利率市場化的新舉措！18家銀行中除了我們熟悉的傳統5大行“中農工建交”外，還有中信銀行、浦發銀行、興業銀行、招商銀行、民生銀行等商業銀行，西安銀行、台州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商行等地方城商行，渣打中國、花旗銀行等外資銀行，深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行等網路銀行，代表了我國多層次的銀行結構。這18家銀行的報價也不是簡單的加權平均，按照去掉一個最高價和最低價，剩下的利率再求平均，得出LPR利率！

雖然LPR利率每月都有報價，但是對於購房者來說，每年調整一次。

計算公式：貸款利率=LPR+加點

加點的計算：根據2019年12月20日的LPR報價4.8%進行計算，

2020年你的貸款利率不變，還是5.64%，但是你得計算一個加點數字：

加點=5.64%-4.8%=0.84%，由於貸款利率1年調整一次

2021年的實際貸款利率=最新的Lpr+0.84%，0.84%的加點以後也會保持不變！

如果你享受的是9折利率，計算方法一樣，只是加點就是負的，即-0.39%；

根據2020年2月最新LPR利率，並且這個利率保持到2020年12月，那麼2021年貸款利率=4.75%+0.84%=5.59%計算，用上面的公式計算可得：

等額本息：第一年和最後一年的還款具體情況：

第一個月還款變為6929.8元，比基準利率時代少還款25元，基本上相當於夠一頓午餐盒飯錢了！

三、選擇固定利率還是轉換成LPR？該怎麼選擇？

未來的事情誰都說不好，但從國內，國外兩方面的經驗來看：

1）我國經濟走過爆發式增長的時期，已經步入了新常態，參考國外發達國家的發展歷程，當國家發展到一定程度的時候，利率會逐漸走低，比如發達國家，利率極低，有些接近0，甚至是負利率！

最近的案例是2020年3月3日23:00由於受疫情影響美聯儲下調基準利率50個基點，拉開了降息的大幕！

2）央行明確指出，堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位！降低老百姓的負擔，讓老百姓有錢消費是政策的方向！

因此，目前市場上的主流觀點是建議轉換成lpr利率！萬一未來利率走高，還可以提前還款！先享受實惠再說！

但是，如果你個人判斷未來的利率會一路走高，也可以保持固定利率不變哦！

一句話短期明顯有利，長期未知。以我的19年房貸為例。 1.貸款52W30年，利率是4.9上浮15%為5.635%，每個月還款2997。 2.如果改為LPR演算法的話，就是4.8上浮15%利率為5.52%。 3.每個月還款是多少呢？5.635-5.52=0.115，也就是每個月可以少還11.5%，2997x11.5%=345。但根據目前全世界的經濟狀況貸款利率是會明顯下降，但不排除我國的商業銀行唯利是圖明降暗升

貸款協議利率上浮的建議都轉為LPR，這樣房貸利率預計更低!

貸款協議利率有折扣的建議選擇固定利率.這樣房貸利率更低!

中國銀行業運營成本偏高，很難出現貸款利率非常低的情況.長遠來看，只要房貸利率低於5%,都是比較好的資金成本.