住的都是有錢人，有權人。

真正的有錢人多數比較低調，加之平時工作或者應酬相對較多，宅在家裡的時間少；

而有權人，更該低調。城市中的別墅對於一般的公務員是買不起的，買得起的不是身居高職要職，就是貪官。當然也不排除家底本身比較厚的。

最重要的一點是，我不是住在別墅區的人，所以我根本看不到他們居住在那裡。你是嗎？

2014年，房地產行業裡大家最常說的是什麼？我想很多人都會說：房地產行業的黃金期慢慢過去了！這裡說的“黃金期”有什麼特徵呢？稀缺、哄搶、不求質但求有，在這個“黃金期”裡，這要你房子做出來了，總不缺買主，這是不正常的。稀缺的房子加上貨幣超髮帶來的大量投資客蜂擁而入，造成了黃金期裡的房地產畸形爆發。

而今，脫離了過剩投資成分之後，房地產開發慢慢回到自己的商品本質。正常商品本質下的房子和別的普通商品是一樣的，諸如食物、衣服、汽車等等，每個房子都有自己的特徵，不同的房子可以滿足不同的需求。如衣服，不同的季節、場合、不同的物件，大家總會選擇適宜的衣服，而不是一身衣服穿到底、只求身上有件衣服就行；如汽車，不同用途下，如自駕遊、上下班、賽車等等，大家總會選擇對的車，而不是隻要能走的車就行了。不要認為這個說法有點誇張，實際上越來越多的華人將面臨不止一輛車、不止一套房的生活狀態。下面，依據幾個方面將不同房產住宅的使用屬性區分如下：

1、使用面積。面積是房產屬性裡面最直觀的一個方面了，100平以內的兩三房剛需，將將滿足小兩口的生活需求；150以內的首改房，允許自己的小孩子以及自己的父母同住，能有書房滿足額外的生活需求；200平以上的大平層能使你過上能尋找到儀式感的生活，寬大的浴缸、美美的衣帽間，使你能過上真正精緻的生活了；而再以上的別墅，寬大的地下室能打造出專屬的娛樂空間，邀上各種好友時常來場大PARTY，專屬的保姆房還能為你的菲傭找個適宜的位置。

2、所處位置。工作城市來一套公寓，滿足上下班生活；郊區地帶來套小別墅，滿足假期休息；度假勝地來一套小躍層，長假時間帶上家人美美的享受一番，春秋去大理、冬天去三亞、夏天去去海邊吹吹風。

3、其他附帶屬性。這裡主要指的戶口、學位等等，為了拿到當地戶口，得來套房吧；為了當地最好的學校，得來套學校的學位房吧，不止為學位，就算為小孩子上下學方便對很多人來說也是值得的。附帶屬性裡還有一些不常見的比如服務，當初緊巴巴的為了便宜買的房子服務根本談不上，只是因為物業費便宜，才一塊八；現在有錢了，希望服務質量高，自己不在時能有人幫忙照看家，一旦回來就能賓至如歸，那物業費肯定便宜不了的了。

我上面不談論投資性，僅是簡單地談房子本身的使用屬性，就會有如此多的區分，所以，你想好自己有錢了之後想要擁有多少套房了沒？我自己這摳腳趾一想，五套六套不同的滿足各種需求的房真不是誇張，有這麼些房子之後空出一些現在暫時不住的房子不是挺正常的麼？“白銀時代”下的房地產行業，就是要看懂不同房產的使用屬性，瞄準需要這種屬性的人群，找到差異化的市場。現在的房地產行業，越來越重視細分化，讀懂城市內不同人群的需求和能力、為這些需求做專案，已經是大多數房地產開發企業的開發邏輯了。

另外，再談一下作為房地產開發企業為什麼要不停地建房子，尤其是有些專案看上去明明不怎麼賺錢，為什麼還是要做？一般情況下，郊區高業態（洋房、別墅等）的利潤會比較高，城區高層利潤比較低（很多專案，粗算成本甚至發現是不賺錢的）。

1、現金為王。城區專案去化一般較快，高週轉、快回款，讓你直接拿現金賺錢！

2、維持、鍛鍊隊伍。專案萎縮的話，員工怎麼辦？辭掉可惜（好像看上去也不道德，對公司品牌也是很大的傷害），保證專案數量維持隊伍是很正常的選擇。

3、擴大品牌、佔有市場。培養忠實業主，提高品牌影響力，為其他專案或者業主的其他住房選擇蓄力，而且這些業主本身也是企業開展其他業務的財富。

三個美國 日本和中國的年輕人經過富人區，看到一富翁開一輛豪車出門。

美國青年說：這車真漂亮！

日本青年說：他是我的榜樣，我要超過他！

中國青年說：特麼的出門早晚被車撞死！

城市中別墅？？？別墅應當在莊園，哪有別墅城中建？何況中國剛甦醒，誰敢先把別墅建？？？情況也要分開看，俊山谷田真有建。

現在能住別墅的人非富即貴。但住別墅是人們所期望的優良住所。以後的基本上是以別墅為主。你只要去看一看美國，德國，英國這些發達國家，就知道這個趨勢。電影《從北京到西雅圖》的場面都是這樣。

其實要實現別墅也不是很難的事情。就是當局的規劃，要有這種思想，投資建設者們有這樣的思想就可以實現。比如，劃一塊靠山的地方然後每一戶人家給半畝地。建100多平方的房子，其他的就用來種花，種草，種樹，再搞個游泳池，然後路到直接通到你的家裡……別墅的建築材料，並不一定是很貴，她只不過是設計造型很好，佈局合理，比較寬敞，住得舒服。

現代社會，只要能夠想得要做事，沒有什麼困難的。以前的住房，只要有一塊住的地方就可以了，現在我們就有了花園小區，電梯洋房，這不是住起來很舒服的嘛。但這就感覺到像住在鳥籠子不一樣，根本就沒有舒展的空間。但如果是每個家庭都擁有自己的獨立別墅，回到家裡就可以欣賞自己的花草樹木，還可以種點果樹，每天給花澆澆水，給樹剪剪枝。

現在能買得起別墅住的起別墅的，往往是身份的象徵。因為它太貴了，開發商獲取暴利。買它的人也是很輕易能夠賺到錢的人，如果是血汗錢，誰願意花幾百萬，上千萬到一棟樓上去呢？

其實我們國家可供開發的空間還很大，問題是有沒有這種想法去搞開發建設，如果是面向大眾微利銷售那麼肯定是很有市場的，以後對我們國家的環境改善也是很有幫助的，對提高人民的生活標準也是很好的作用。

說說深圳這邊吧！由於我是做中央空調的，一般都是別墅或複試樓層家用比較多，一般會選擇中央空調的客戶基本都是消費能力非常高，生活注重高品質人群，在深圳這片寸土寸金的樓盤而城市中的別墅更是稀有物品！一般業主都是企業主而且企業都是做了很久規模資產都是比較大的，可以說深圳的超級富豪大多都是第一第二第三批衝在改革開放的先鋒。或大公司的高管，不要好奇一個高管為啥住的起幾千萬或上億的別墅，深圳的特殊環境早就了非常多的上市公司，上市公司的高管年薪500萬以上大有人在！至於沒什麼人住在市區福田是很少的，在東西比較偏遠的觀海別墅倒是有些投機倒把的玩槓槓的簡稱——炒房客！

一、城市中別墅住的都是什麼人？這要看分佈在那個城市。如果在北京上海，這類人應該是城市較為塔尖群體包括二三線城市富裕群體買入。如果分佈在三線城市，那麼很多就未必是城市塔尖，很多是中產階級。這個主要體現在近兩年來房價突飛猛進，很多人踩對了點在房價不高時買入。二、很多像是沒有人居住:一是很多這個城市下游縣市上來購買，空置。二是很多人買這個也是多套房，空置。三是一些權力隱性購買不便入住，也會空置。

說別墅裝修費一百萬就夠了的，一聽就沒住過別墅，500平米別墅才算有空間感，按四層算，衛生間至少6個，房間基礎線路改造 ，頂樓和地下室防水，保溫抗熱改造，地暖系統中央空調系統，新風系統，車庫地平櫥櫃，廚房和衛生間，樓梯電梯，護牆板還和地磚地板，大理石的裝飾，花園裝修綠化...這些下來沒有300萬想都別想，對一個家庭來說，這是一個系統龐雜的大工程，燈具和傢俱還按喜好和審美情趣另算。

而且這還是很一般的裝修 ，能花10萬有設計圖紙順利施工，沒有返工的裝修，只能說得過去的裝修，如果豪華裝一點扔個千萬不稀奇，太多了，很多家裝花了五六百多萬，達不到效果或沒有感覺拆了重灌大有人在。

能有一套別墅，是很多人的夢想，在經濟條件成熟後，都會考慮購置一套別墅，自住的人居多，所以裝修別墅前，一定要請好的設計做設計圖和施工圖，10萬是要的，這個不能省，省的錢施工有問題，幾個十萬都給你廢了，以上僅供參考！

很巧的，我現在就在裝修自家別墅，前年結婚時買的，因為工期來不及，一直空關，到今年小孩還是要上幼兒園，考慮小區周邊有幼兒園小學初中，就開始裝修，因為是二線城市，小區位置距離鬧市區有5分鐘車程，位置比較好，所以考慮裝修，之前一直覺得裝修不費錢，直到自己著手裝修發現裝修費用極高，如果自己家人少其實沒有意義不如拿裝修錢去買一套房子，可以告訴你附近鄰居全是做建築拿的工抵房，不裝修的大有人在，很多打算在出售，有些兒子女兒要到結婚年紀也會考慮裝修，如非這樣的大事件，一般人家不會有裝修打算。

這是好環境好空氣，可是我周邊只有兩三家裝修好的，晚上一片肅靜。說實話沒有很多朋友一起去我家那麼幾個人誰都不敢住裡面。我那個小區十幾年了，還有好多沒裝修，尤其是我周圍的。這些人買了不裝修我也真納悶，就算房子多也可以換一下心情的嘛！

不過維護費用和物管費也很高，八九百平米的房子，七八個廁所，一週讓人打掃一次一個月都要3000。不打理又浪費、打理了又不常去，不裝修又覺得丟著可惜！現在一直後悔為什麼當初要買？唉！

答：管好自己的事、做人太好奇不好、容易惹禍上身、也容易害了別人。

人家別墅空著、可以做房產買賣、也可以出租、也可以閒置等升值、也可以金屋藏嬌，勸你少管閒事、別做損人不利己的事！

我在九線城市，500平別墅，預算不帶家電傢俱不算基建改造不帶院子裝修花120萬，現在剛開工裝修公司輕工輔料要46萬，基建改造花了12萬打了一口井加壓力罐水泵花了2萬，Sunny房花了3萬，中央空調➕地暖又要15萬左右，地下室防水大概一萬多，全家安防監控一萬多，照這樣裝下去估計得要200萬，破產的節奏

很多年以前，我記得有一部電視劇，名叫“住別墅的女人”。那時候還不是像現在這樣，每家每戶幾乎都有了自己的住房，那時候人們覺得買房子這件事還離我們的生活特別遠，結果呢，就已經有一部分女人住進別墅裡了，大家自然而然對她們充滿了好奇。

很多年以後，我也認識了一些住別墅的朋友，這裡專門寫寫那些住在城中別墅的。因為如果住的遠的話，比如離廣州開車兩小時車程的清遠別墅，十年前的價格也不到一百萬，很多中產階級也買了別墅，對他們的生活我們不用好奇。

住在城中別墅的，大部分是所謂的townhouse，也就是聯體別墅。一般兩到三層，根據離城市中心的遠近，十年前的價格大概是一百多萬到三百多萬不等，單體別墅，十年前的價格就是三百多萬到六百多萬。隨著房價飛昇，這些別墅都漲價了，五百萬以下已經很難買到即便是二手的聯體別墅了。

我認識的住別墅的人，都是十年前購買的。他們那時的身份，基本就是自己有企業，個人年收入在一百萬以上，企業年收入難以統計。他們有了錢，但是也並不全部用來投資房產，而是想著擴大再生產。誰知道近十年各行各業都不如房地產賺錢。他們很後悔自己當初的眼光，沒有拿錢來炒房。但是家裡有了一套別墅，資產也在升值，所以他們偶爾抱怨一下，大部分時間還是知足的。

也有些人本來做實業，有了錢沒地方投資，就把多餘的錢用來買別墅了。他們的住所不止一處兩處，有的別墅一開始興建的時候配套設施並不是很好，他們也就沒有搬進來住。現在房產升值了，別墅要賣出去也很難找到合適的買家，這些別墅就在那裡閒置著，當成是一種固定資產投資吧。

住別墅一定比住在普通公寓樓開心嗎？真的不是。人總是追求幸福的邊際效應。也就是說，如果你剛剛從普通公寓樓搬到別墅去住，那麼你當然是超級開心超級幸福的，這種幸福感是那麼結實，會把你整個人抬起來。然而，一年兩年，你對住別墅這件事已經習以為常了，而你總能看到別人住更大更好更新更現代的別墅，這個時候你的幸福感就已經減弱了，甚至有時候住在別墅卻感覺自己特別不幸。這個時候你就需要其他方面的新鮮感和動力，需要新的參照體系。很多人選擇了公益慈善事業。他們發現給出比索取更讓人開心。這是我的住別墅的朋友真實的經歷。

能夠在城市中間住別墅的人肯定不是一般人，因為別墅的地理位置決定了這些人的身價。

但是反過來說，這麼多高身價的人會都是辛苦打拼的麼？

能住別墅的人我認為可以分三類，一類就是大商人，大老闆，本身就有錢，住別墅理所當然，可以凸顯身份。第二種就是權比錢多的人，這類人，別墅是別人送的，或者是低價購入的，或者是受利後全款買的，往往這類人也就是造成別墅區房子都賣空了，卻沒人入住的現象的主導者。因為正常收入不足以支撐這個別墅，又怕周圍人知道了太多，寧願買了當做投資，也不進去住。第三類人就是有少部分高收入人群，是透過自己的奮鬥有了部分錢，但是不足以全款買房，所以只能貸款買房，一是可以提高自身的身價，二是即使貸款，也能滿足個人生活需求。但是別墅面積大，裝修也很費錢，所以寧願空著，坐等升值，也不想立刻裝修入住。

這些都會造成現在新建成的城市中別墅的入住率低的原因。

我也關注過家鄉的別墅，也發現了特別是夜晚，從外面看燈光，就能看出，入住率的確很低。

其實年收入也不算是特別高，但是家裡小姑子多，孩子也多，去年家人的極力建議下買了一幢別墅，剛剛收房，卻裝修不起了，感覺是這陣子資金利用最大的失誤，物業費是普通房子的兩倍，加之面積大，一年的物業管理費2萬多，電又是商業用電，電費比普通的電費也高一倍，加上中央空調，停車位，看護費用，花園的維修養護，一年下來，沒有20萬根本就白搭，而住大平層的話，這些算起來應該3萬都不到。餘錢拿去投資一年也能賺了這些。如果很有錢的話，不在乎那三五十萬，另當別論了。