一、流程操作

認購流程:簽訂合同的買賣雙方，簽訂房屋買賣合同，並按照約定履行合同。

簽約流程:簽約時要帶好以下資料

1、定金收據，本人身份證原件

2、私章（有就帶上）

3、戶口本原件或戶籍證明原件

4、收入證明

5、確定貸款方式:公積金貸款或商業貸款

二、房貸計算

1、公積金貸款:按規定連續繳納公積金滿6個月，就可以申請公積金貸款。公積金貸款利率約3.7%，具體要看各銀行。

2、商業貸款:一般情況下新房或房齡在五年內的，銀行可以貸7成貸款。房齡五到十年房屋，可以貸6成貸款。具體貸款詳細可以參見各個銀行。商業貸款利率約4.8%-4.9%，具體要看各銀行。

房貸月供有兩種計算方法，分別為等額本息和等額本金。這兩種還款方式在計算上會有一定的差別。

1、等額本金每月還款計算公式:

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數

每月本息=（本金-累計還款總額）x月利率

等額本金開始還款金額高，每月還款金額遞減。

2、等額本息每月還款計算公式:

[借款本金ⅹ月利率ⅹ（1+月利率）^借款期數]÷[（1+月利率）^借款期數-1]

等額本息每月還款金額一樣。

在貸款條件相同的情況下，等額本金還的總利息比等額本息低，但是還款壓力比較大。可以根據自己的經濟條件決定如何還房貸。

對於第一次買房的人來說，如果沒有人指引，買房還真的是件麻煩事，各種大大小小的手續要辦，簡直是心力憔悴。

不用著急，這裡有超詳細的買房流程，只需要跟著流程一步一步來，讓你買房不用走彎路！

看房

看房對於買房來說是基礎，所以一定要細心， 要多看，不要嫌麻煩，嫌跑腿累，要好好對比，才能選出最適合自己，最心儀的房子。

首先，購房者應該去現場看房，重點關注樓盤有無預售資格，檢視五證是否齊全。

在檢查樓盤有無預售資格的流程裡，重點是查商品房預售證，如樓盤是否沒有預售證就公開進行內部認購、是否把預售證掛在售樓部顯眼處、預售證是否過期等。

房屋質量方面，建議到現場檢視有無牆體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

其次，購房者應該上網查發展商資質，查驗所選購的住房是否已被抵押、查封。

如果選購的住房是由房地產中介公司代理銷售的，應瞭解該公司是否具有房地產中介資質等。

認購

首先，購房者應慎籤認購書。

認購書是商品房買賣的預約合同，是獨立合同。籤認購書時常會引發一系列糾紛，具體表現在購房者要收回定金，而發展商卻不一定會退還。

因此，為避免過多的麻煩，購房者在決定買房，可以向發展商提出看正式合同樣本，在覺得正式合同可以接受的情況下，再簽署認購書，以免被套牢。

其次，購房者要看認購書是否能保證公平。認購書的內容一般包括：

雙方當事人的基本情況;房屋基本情況(含房屋位置、面積等基本情況);價格計算;簽署契約的時限規定。

大家要看清楚其中內容是否有違反平等、公平的原則。

最後，房款必須支付到監控賬戶。購房者應將房款支付到《商品房預售許可證》指定的銀行監控賬戶上，不要直接交給開發商或者中介。

房款可以採取一次性付款或分期付款，具體如何分期，可以由雙方約定。比如購買者可以留15%的房款，其中10%可以在出賣人交付使用之前支付，5%的房款可以在預售人交付商品房房地產權證時支付。

定金與訂金

在正式進入購房流程的第一步就是交定金籤認購書，但是“定金”和“訂金”經常有人傻傻分不清，甚至因此鬧出了許多的購房糾紛。

定金：指在簽訂購房合同之前，購房者支付一定的金錢作為向開發商擔保購房的擔保方式。

定金的繳納應當以書面合同或協議的形式確定下來，並由雙方簽字或蓋章履行。定金繳納的額度不得超過房屋價值的20%，超出部分無效。

定金具有擔保性質和合同成立的定性。其擔保性體現在體現在法律對定金罰則的規定上。

就是說，你給了定金就必須要履行買房的約定，如果不履行的話，則是違約，定金將不予退換！

訂金：訂金是購房者在購房時向開發商預定所付的錢，不具有定金的擔保性質。

開發商在收取訂金時，定金數額應在總房價的千分之五以內，在雙方簽訂商品房預售合同後，訂金應即時返還或抵充房款。重點是：可以退！

認購書：在這裡還是要提醒大家：凡是簽訂合同類，都一定要睜大眼睛看清楚合同內容，否則遇到了合同陷阱你哭都沒地方哭去。

比如“有些合同上購房者要在規定時間內要完成簽訂購房合同，否則定金不予退換”，但是往往銀行不一定能在此規定時間內完成放款，你完成不了約定，那麼損失是由你自己承擔的。

付款

付款的首付有分首套房和二套房，付款方式可以選擇全款付款和按揭貸款。

交首付：在簽訂認購書的時候會有說在規定時間內要交首付，首付需要付多少？就要看你是首套房還是二套房。

深戶家庭無房，無房貸記錄，首付3成，利率9折；

深戶家庭無房，有房貸記錄（包含異地，貸款已結清），首付5成，利率9折；

全款付款：有能力全款付款的話也是很好的，而且全款的優惠折扣也是最大的，在樓盤直接辦理即可。

按揭付款：在確定了自己需要辦理按揭買房後，集齊資料到樓盤按揭部辦理。

分期付款：還有一個比較特殊的分期付款，這是樓盤自身做的優惠政策，具體情況也是要看樓盤如何操作了。

申請貸款

查詢個人徵信：在申請貸款前，購房者需要先到銀行查詢個人徵信，可別不重視，徵信不良的嚴重後果有可能導致貸款買房直接被拒！

查詢個人徵信方式主要有三種方式：

1、可以前往華人民銀行分支機構進行現場查詢；

2、透過網際網路查詢本人信用報告服務查詢；

3、網銀查詢、商業銀行代理查詢等其他服務渠道。

選擇公積金貸款：要先到公積金管理中心查詢自己的公積金額度是否達到所需貸款數額。

公積金貸款的優勢較多，利率低、還款方式靈活、貸款成數高等，比如還款方式靈活，借款人可以隨意制定每月還款數額，前提是不低於“銀行最低還款額”。

還有比如一般商業貸款能貸到7成，而公積金貸款最高能貸到9.5成。

公積金貸款到公積金管理中心申請流程：（1）初審——(2)評估——(3)稽核——(4)辦理擔保手續——(5)簽訂借款合同。

選擇商業貸款：商業貸款有兩種還貸方式，一是等額本金，指借款人每月償還相等金額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這種還款方式前期還款壓力較大，但是利息會隨著逐月還款逐漸減少。

二是等額本息，指借款人每月償還相等金額的貸款本金和利息。

商業貸款流程：（1）提交貸款申請——（2）銀行受理調查——（3）銀行核實審批——（4）雙方辦理相關手續——（5銀行發放貸款）。

選擇組合貸款：還有一個情況，就是如果公積金額度未達到所需貸款數目的時候，可以向商業銀行同時申請商業貸款，此類貸款稱為組合貸款。

但是有一個要注意的問題就是並不是每個樓盤都接受組合貸款，所以這個要事先跟樓盤溝通好。

貸款方式有公積金貸款、商業貸款、組合貸款，可根據自身條件來選擇哪一種貸款方式。

簽署購房合同

在完成以上流程後，接下來就是與開發商或代理商正式簽訂購房合同，購房合同分“商品房預售合同（期房）”和“商品房出售合同（現房）”。

簽訂預售合同不用再簽訂出售合同，可直接辦理證戶手續。再次重申啦！簽署合同類檔案一定要擦亮眼睛仔細看合同內容哦！

契稅：90平及以下的普通住房,並且該住房屬於家庭的唯一住房,減按照1%稅率徵收契稅,90`144平的普通住宅1.5%,超過144平的3%,非住宅3%。一般的話契稅會跟著首付款一起繳,開發商代收。

印花稅：在訂立合同的時候就直接繳納,總房款的0.05%,一般跟首付款一起繳。

銀行按揭費用：包括抵押登記費（80元/戶）、權證印花稅（5元/戶）、保險費。

房屋維修基金：深圳的房屋公共維修基金是150元/㎡。

物業管理費：從收房日開算,以購房人驗收房屋合格之日起開始計算，一般先交三個月。

交易手續費：住宅 建築面積 X3元/㎡;非住宅 建築面積 X11元/㎡。

權屬扥透過計費：80元/套，權屬登記費就是辦理房產證的費用。

收房

驗收也是一個大事，關乎於房屋質量的檢測，樓主建議大家找專業的裝修公司一塊去驗收。

裝修入住

照著喜歡的風格裝修就好了，不過也要考慮一下自己的經濟情況就是了。

辦理不動產證

最後就是辦理最最重要的不動產證了有了這個紅本本，房子才是真正屬於你。