首先我是一名房地產經紀人，也就是大家口中說的中介，我給大家說一下開發商為什麼要找，那種大的中介公司做分銷，以及裡面的區別。

首先開發商賣房，會涉及到一個營銷費用，這筆營銷費用，在以前還沒有中介公司來分銷的時候，其實開發商都是出了錢又沒得效果得，但是開發商後來把這筆營銷費用，直接用在中介公司手上，效果就明顯好多了，中介公司幫它宣傳。

然後說下區別，一般分銷的中介公司都會和開發商簽訂合同的，不管客戶是中介公司帶去售樓部的，或者客戶自己去售樓部的，這種就叫自然到訪，絕大部分的成交價都是一樣，因為分銷的中介公司拿的是開發商的廣告費，和客戶沒關係。

上面說了，為什麼說絕對大部分都是一樣的呢，因為讓中介公司帶去售樓部，幾乎大部分樓盤，成交價都是一樣。但是有一小部分，如果由中介公司帶過去，會比客戶自己去售樓還要額外優惠一個點。

反正最差都是一樣的成交價，有少數的一些樓盤，中介帶過去還要優惠一個點。

因為中介公司帶的客戶量大，有些開發商，會鼓勵中介公司帶客戶，會額外的給渠道一個點的優惠。

那我簡單的說下，其實對於買房人是沒有區別的，不會因為你中介帶去的，就會便宜很多，也不會因為中介帶去的，價格貴。

這樣跟你說，在售樓處最大的領導是營銷經理，集團公司會給他一份檔案，是這個專案的底價銷控並蓋好公章。什麼意思呢，就是優惠給多給少自己拿捏，但售價不能低於這份檔案價。那麼按照這個價格推算表價，優惠幅度等等，一般是三天內付首付2個點，準時簽約2個點，跟經理申請一下有1個點。如果不成交，經理來談，還能優惠1~2個點，最後一個點是留給老總來談的。

那麼找中介，如果運氣好的話，如果中介認識專案總，肯幫你的話，能多一點優惠，但還有一種情況，中介能拿到佣金，會退你一些，這樣也是划算的。

1.現在很大樓盤廣告支出大大縮減，因為拿地價很高，成本增加。

2.樓盤很多，市中心基本沒有空地了，大多位置都在較偏的區域，符合城市擴容方向。

3.很多客戶無法瞭解到眾多樓盤的資訊，也不知道那些樓盤的價格適合自己，盲目看房，看不準目標樓盤房子。

4.以上幾點為目前開發商的困惑，而中介服務機構剛好可以做到在城市的各個角落幫助集客，透過對客戶的需求分析，給予客戶正確的推薦。

5.猶豫中介網點眾多，客戶群多，成交量很大，在售樓部的銷量比重過半，開發商會簽訂合同給予特殊團購政策，給予客戶團購價格，設計給中介銷售一定的獎勵，同時，為了穩定階段客源終端，開發商確保，中介的客戶團購價一定低於售樓部零售！

6.目前，這種方式已被大多樓盤採用，再偏的樓盤都會有客戶在看房，這就是中介的力量！

術業有專攻 太原房產通！

很多人都有類似的問題：買新房可以找中介嗎？

買新房為什麼要找中介？

買新房找中介會便宜嗎？ 下邊我來一條一條為大家分析！

第一，你要搞清楚開發商和中介的關係。

開發商的房子為什麼不自己賣呢？因為他們的客源沒有中介手裡多。與其花費鉅額的廣告費用，還不見得有浪花。不如把這筆廣告費用給中介。這樣才是一個雙贏的局面。所以 中介帶你看新房是不收你任何費用的，而且中介會給你更合理的推薦，比起你自己一個一個售樓部的去找可以節約很多的時間 精力！

第二，找中介價格會便宜嗎？

其實大部分是可以優惠的。因為中介手裡資源多，可以賣更多的房子，有客源就掌握了主動，在一定的情況下是可以申請額外的折扣的。當然也有開發商不缺銷量。（秘密：你可以和中介分佣金。土豪除外）對於剛需購房者來說能省一塊是一塊！

第三，（敲重點）這個是最關鍵的！中介手裡時不時會有團購房！開發商在關鍵時要回款的，怎麼回款呢？當然是賣房子。根據情況來看一般中介會和開發商談價格，在一定的價格內中介自己回購或是繳保證金在規定的時間內給開發商出售。（因為價格低，基本會在很短的時間內售罄，沒有中介 誰會通知你呢？）現在很多售樓部都有人臉識別系統，自己去過售樓部的一定是享受不到這樣的優惠的。

所以，買新房 找中介 基本是百利無一害！！！

雖然中介拿的是開發商的提成，但和客戶是同一陣線的，只有客戶價格滿意，成交了，才有提成拿！所以一般幫客戶砍價，做到最低折扣！因為我們就是這樣，服務好客戶的！

找中介吧。中介拿的是開發商返還的佣金。有時他們也會替你爭取更低價格或者其他優惠。我買房時找的中介。對比後不能說是小區最低。但是也是最低的那幾個之一。一平便宜了接近1000。

買新房是直接到售樓部現場談價格還是跟中介到售樓部去談價格這個確實是很多買房客戶面臨的問題。

在這裡就有個很奇怪的問題，中介其實主要針對於二手房，起初是因為二手房的買賣才衍生出了房產中介，在二手房中因為是個人對個人，而且很多客戶房子出售以及貸款方面不怎麼清楚，且一個房子要賣必須要有人買，這時候就需要有懂這方面的人幫忙找接手的下家以及買賣時稅費貸款的辦理，從而中間收取一定的辛苦費。而新房完全是由開發商自行出售，有自己的營銷團隊，那麼買賣新房的中介到底是怎麼來的，在新房交易中起到了什麼作用呢。

新房中介

新房中介的由來其實很簡單，大家都知道開發商的資金是大多是貸款的，既然是貸款的錢，就要每個月或者每年都要還，因此為了儘快回籠資金還銀行貸款，開發商每開出一個樓盤，對其去化率一般是有硬性要求的，為了提高去化率，一個是花錢加大廣告宣傳，另外一個就是靠中介（其實新房中介一般被他們稱為分銷）增加樓盤上客量，只有房子看的人多了，售樓部每天紅紅火火的，才有利於房子的銷售。 開發商與中介之間一般還有一個對接體稱為總代，這個我們在這提一下。

剛開始的新房中介，就是純為了上客量，比如帶一個人過去多少錢，這個人必須在售樓部待多久都是有規定的，當然這個不是白帶，售樓部會給一定的報酬。 但是慢慢的，這些帶客體帶的客戶也會有成交，成交了售樓部又會另外再給報酬，就是佣金。 這時候的中介是純為了錢，也沒有專門的體系，只要帶客成交就有錢，因此為了掙錢，連哄帶騙把客戶帶到售樓處，跟售樓處的銷售合作騙客戶下定金，這個是經常的事。 也是因為這樣，中介越來越被客戶所不待見，而房產中介幾乎就成了騙子的代名詞。

但是這並不代表，所有的中介就是騙子，如果有了規則的約束，有了一定的培訓體系，這種情況就會慢慢減少。比如鏈家新房，居里新房等，就在開始改變新房中介市場，招聘高學歷人才，主做服務與專業。慢慢的在改變新房中介市場。但是實質上沒改變的，還是為售樓部帶客，但是現在的帶客，不像以前，只是為了成交而成交。 現在主要是站在客戶方，針對客戶的需求匹配合適房源。

如果說是選擇直接到售樓處還是跟中介來這邊兩點建議:

之前說了，新房中介歸根到底只是一個帶客體，但是專業的新房中介公司在售樓處會有專門的負責人，這樣對售樓處的優惠政策以及房源情況會比較瞭解，對於客戶來說肯定是好的。像鏈家新房，居理新房這種主做新房的中介公司，因為員工最低也是本科畢業的，對於購房政策以及貸款政策等專業房產知識都比較瞭解，聯絡他們可以先根據客戶自身的條件與需求，提前知道自己能買哪裡的房子，符不符合購房政策以及貸款政策，對自己的購房情況提前有個瞭解，這樣更方便選房。綜上所述，還是建議選擇靠譜的中介，陪同自己去售樓部談價格，一個是他們在售樓部有專門的負責人，更瞭解售樓部的優惠政策以及房源情況。另一個是他們也會為了成交，能幫客戶在爭取更低的優惠。

這個問題問到了點子上，可以說是核心問題之一，買房子核心問題有兩個，一個是選好房，一個是少掏錢。回答好這個問題必須弄清楚三個問題，第一有了售樓處為什麼還有房地產中介？第二售樓處和房地產中介是什麼關係？第三什麼是返傭？

第一個問題：有了售樓處為什麼還有房地產中介？大家有沒想過為什麼？傳統中介大部分代理二手房，因為二手房沒有售樓處，那麼新樓盤有售樓處，為什麼還有中介幫賣新房呢？

答案有兩個原因，其一原因就是如果新樓盤很好賣，開發商資金週轉不緊張時，現金流充足時，那麼就不會找中介。其二原因就是人手不夠，業內稱之為“二三級市場聯動”，因為從售樓部的角度來說，售樓部的置業顧問的人力成本是很大的問題，置業顧問經驗不足或者市場行情經驗不豐富，置業顧問流失嚴重，這時候就必須採用分銷模式，廣撒網，讓所有的中介幫新樓盤賣房。畢竟中介大部分還是賣房比較專業，市場行情非常熟。

第二個問題：售樓處和房地產中介是什麼關係？

1、現在的趨勢是全民營銷。一種是開發商依託自己的銷售APP，一種是利用房地產中介。APP方面，普通大眾既是開發商的中介人員，也可以是消費者，這裡面有相應的佣金，相信大家已熟悉某房企七折賣房，全民營銷。

2、房地產中介機構有二級、三級經紀人，多數現在的中介（大中介、工作室、夫妻店）都會接中介機構的一手房業務，開發商都會給出相應的佣金點數。如果有中介說要帶你去看新房，那就是他們有承接新房代理業務。有的中介會同時接好幾個當地新樓盤代理業務。

3、現如今幾家大型房產中介紛紛加入號稱“一二手房聯動”的陣營，鏈家地產幹了則有半年左右，已代理了萬科、華夏幸福基業等幾個知名開發商樓盤。在新盤交易量持續下滑的背景下，新房開發商與門店眾多的房產中介公司合作，希望可以增加銷量，而後者也可以透過佣金和“返點”來增收，減少二手房和租房業務下降對業務收入的衝擊。

4、新房交易下滑的壓力也迫使更多開發商與客源豐厚的中介公司合作，很多品牌中介門店、甚至其房源網站都成了“臨時售樓處”。中介帶看新盤成交率超二手房，中原地產“一二手房聯動”專案經常有好幾十個，其中主要為開發商需要前期“蓄客”的新盤，也有一些無需廣告營銷的尾盤；在交易最火的時候，中原地產新盤的業務量幾乎佔到了房屋銷售業務的20%。我愛我家中介一個季度就有將近10億元左右的代售任務。

第三個問題：什麼是返傭？

2、中介公司代理的樓盤，相當於批發。自己去售樓部買房，相當於零售。開發商聯合房地產中介，提供團購價等一系列的的房價折扣活動，對樓盤進行促銷，推動房產中介的銷售人員邀請更多的購房者前來看房購房。透過房產中介購房和自己前往售樓處購房，價格已經規定必須都是一樣的。透過中介去購房，會享受到團購價，中介銷售人員的佣金是由開發商結算，不會另外收取購房者任何的費用，因此購買新房由中介介紹可能價格更有優勢。靠自己最多能拿到1%的折扣價時，房產經紀人卻能輕鬆拿到3%的折扣。

3、現在開發商給代理中介這類外部渠道的佣金，最低也有2-3個點，4-6個點的也很普遍，有的專案為了資金加速回籠，10個點佣金的專案也是有的。

4、中介不管渠道還是代理，和售樓部自銷都是平等的關係。不同的是，開發商給自銷提佣金，發工資；給渠道公司結佣金，渠道公司再給自己的銷售結佣金。開發商給渠道公司的佣金遠遠高於直接給銷售的佣金。無論你從哪買，最終的價格，都是開發商給出的，銷售或代理可能會有一些折扣，但最低都不能超過開發商的最低價格。

5、大家通常談的返傭，中介渠道返的會高，售樓處自銷一般不會，沒有渠道返的多。開發商營銷中心為了維護公平競爭的秩序，避免搶單，倒房，所謂的返傭都是絕對禁止的，發現一例開除一例，扣工資和佣金。但是這是無法避免的。因為開發商追求高週轉，銷售指標過高的話，客源會有部分缺口，所以會和大的中介公司籤代理協議。因為成交後給中介機構的返傭點數較高，所以中介有操作空間。

6、想要拿到最大的優惠，就要清楚新房開發商賣房分傭的遊戲規則。新房銷售中，中介承擔的角色是市場推廣拓客這個角色，開發商支付返傭費用，一般都是開發商的營銷費用。售樓處的銷售給的價格基本都是公開透明的，走中介返佣金，自己必須先摸清楚樓盤情況。

三個問題回答完了，建議如下，供君參考：

一：一定要找和新樓盤開發商直接籤分銷協議的大中介。千萬注意保證資金安全。

二：返傭一定要籤合同，必須讓中介所在公司蓋章，以及註明中介身份證號碼和身份證影印件，不要被騙。

三：可以去專案售樓處談，同時也去跟中介談，兩處最好不要有一樣的人，至少留姓名電話的人不要一樣，說白了就是報備資訊不能一樣。跟開發商要折扣，跟中介要返傭，對比一下選其一。一般如果你去售樓部並且留下了資訊，再找中介，不會有優惠。

四：如果有朋友或者熟人，那麼多打聽打聽，找新樓盤開發公司的高層領導，一般總經理和副總經理都有折扣許可權，或者其它關係也是可以的。

五：大部分的樓盤為獲得中介客戶，讓中介分銷，中介為了吸引客戶，正常情況下手裡都會有折扣或者優惠。除非能拿到樓盤開發公司保留的內部價，否則大部分情況下中介的價格都是比售樓處更便宜的。自己直接去售樓處基本上不會有優惠的，除非是尾盤。 可能有也可能沒有，中介為了完成銷售任務，可能會把自己從開發商那邊的佣金拿出一部分給客戶，因為這樣不僅完成了任務，自己也沒有虧。

六：多打聽，多問幾家，一定要去實地看房，這個步驟不能省。

第一：找中介的話，中介和開發商有代理協議，價格會有一些折扣，這個要看你能不能跟中介爭取到，如果看了沒怎麼談就買的，基本拿不到太低的折扣。中介的一些折扣名額比售樓處的折扣還要大，但名額不多。

第二：找銷售樓處的話，那現場的手段可太豐富了，首先告訴這個樓層的沒有了，那個樓層的沒有了，總之你喜歡的沒有，當你猶豫的時候，他們會說由於之前定了的客戶出於什麼原因，買不了，可以先給你那套你喜歡的。然後現場的音樂氛圍，現場人山人海，那種鼓舞，稀裡糊塗買了的人大把。折扣還是要看自己爭取。

其實兩邊都差不多，要看自己爭取的，如果是找的中介，中介比你還要急，畢竟一單都是幾萬大幾萬的。不管買哪裡，還是要自己研究清楚，理性購房！才能做到不吃虧，不上當！

我剛在當地買房，對這個問題有真實的一手體驗，供需要買房的參考。

我所在的城市是一個三線城市，因為想買房，想趁十一期間搞活動選一個性價比高的房子，在網上看中介公司說由他們帶去售樓部可以拿到更低的價格，便在網上約了當地一個規模比較大的連鎖房產中介，開車帶他們去看了兩個新樓盤，對戶型和價格比較滿意，但是交房時間要到2021年以後了便不做考慮，所以對價格沒有就沒有做進一步的瞭解。

第二天在網上約了另外一家專做新盤推介的中介公司，約在想去看的保利開發的樓盤售樓部見面，由他們帶去和置業顧問見面看了樣板房介紹樓盤情況，然後給我報了最低銷售價，對這個樓盤環境，戶型，價格還有保利的品牌美譽度都比較滿意，回家和家人商量後她們也沒有異議，便打電話問中介售樓部給出的價格還有沒有優惠？中介說沒有了。

於是直接給售樓部置業顧問打電話問價格，他說還可以優惠，但是他的許可權是單價只能優惠一百元，再多的優惠只能和他們經理直接談，談得好應該還可以優惠一百元，於是約好第二天帶家人一起去，如果滿意便和他們經理當場砍價。

第二天家人都看了，除了有一點小遺憾基本滿意，置業顧問找來經理當場談價，我說了購買意向和其他樓盤的情況，特別強調價格因素，他也明白，很爽快的說基本可以滿足我的期望價格，就是這個價格已超過他的許可權了需要向老總申請報批，我知道基本上成了便交了定金簽了購房意向書。

隨後他們說現在給我的是底價，不可能再給中介佣金了，所以也不要讓中介知道我們成交的事，透過這次購房經歷說明至少在我們這種城市找中介買新房會拿到更優惠的價格是假的，中介只會找售樓部去要拉人的人頭費，畢竟羊毛出在羊身上，售樓部如果給了中介佣金就一定會把這筆錢加到你的頭上。

這個問題我是這樣認為的：

各個盤因為領導人不同，銷售思路和想法也會有所不同，比如大家說的中介手裡會有團購價格，開發商給到中介一部分特價房源，專門讓他們銷售，這個是有可能的。

但是我們這裡大部分盤不是這樣的，我們的中介包括所有二手房公司，別的專案的置業顧問，房產局專案推广部門等等，他們只是我們場外的銷售人員，即編外的銷售人員，他們不只是賣我們專案，可能同時接好幾個專案，他們手裡有很多的客戶資源，說實話沒有什麼企業忠誠度，只要能拿到佣金，佣金哪高推薦哪，客戶想要什麼樣的房子都可以互相推薦，然後成交後領取客介費用。對於我們房產公司來說，他們會提供一部分客戶，但是他們帶來售樓部也是我們現場的銷售人員講解和帶看，主要的客戶來源還是我們自己的駐場銷售人員，他們對專案更瞭解，對公司對專案都非常熟悉，所以公司推出特價房或優惠政策肯定是駐場人員更先知道，而且找現場的銷售領導有時候會有隱藏優惠。直接到售樓部談價格不會比中介高，甚至有時候中介他們要的佣金高，房產公司會特意抬高價格讓他們銷售。另外如果有售後問題或者買房的其他問題需要了解，這邊的置業顧問也一直都在，貸款什麼的後續問題也能持續幫您跟進，服務有保障。

所以我個人的建議是可以先到售樓部實地考察一下，環境，戶型都看好了，然後哪怕問一下中介，對比一下價格也可以。

基本所有樓盤的底價是一樣的，無論中介帶去還是自己去都一樣，沒有那麼多套路。說中介帶過去的客戶價格會高，就太小看渠道的力量了。

中介的價值是他們熟悉整個區域的樓盤，能夠幫你分析哪個才適合你。

如果售樓部敢區別對待，紙包不住火，渠道很快就會知道，中介也會擔心售樓部洗客，不會往這邊帶，損失大的還是開發商！

都是業內人士，各專案營銷總還要靠渠道幫忙搞業績的。

購買新房子無論找中介公司還是去售樓處中心對外的報價其實都是一樣的，至於折扣這方面中介公司有小部分的優勢，但與自己去售樓中心相差。

中介公司賣一手房經常打著免佣金這個口號讓部分購房者就覺得羊毛出在羊身上，所以不太願意找中介公司去買一手房（現實中介公司解釋多少次依舊不相信，一樣覺得羊毛出在羊身上）

開發商目前的銷售模式情況。

開發商的銷售模式最後也直接影響了房屋的價格找誰是更有優惠的。

（1）開發商自營銷售。

開發商自行銷售都是有自己房地產公司的銷售團隊在此，所有的東西都是由房地產開發商自己一手包辦，沒有外包給任何公司所以房屋的價格最終也是由開發商而定的。

開發商自行銷售要花費大量的費用再打廣告這方面上面，所以房屋的價格我們也是直接跟開發商這邊談妥。

這種銷售模式很少說是有中介公司的介入，畢竟開發商自己在這一方面投入了大量的成本，除非後期的房子賣不動的情況下，才考慮讓中介公司的介入。

（2）外包制進行銷售。

房地產開發商也同樣是有外包的情況的，隨著現在樓盤拿到預售證就已經談判了，例如樓盤的價格賣到2萬元每平米給別人外包了，然後外包公司房屋出售的價格可能為2.2萬元每平米。

外包公司目前我們見到的最常有中原地產，世聯行，Q房網等一些大公司平臺來進行外包情況。

外包為一級機構，中介為二級機構。外包公司願意給高昂的佣金，中介公司有兩方面情況一是中介公司幫忙打廣告，另外一方面是為了更快的把房子銷售出去。

（3）開發商為什麼願意給外包。

開發商寧願自己少掙一點錢都給外包公司，主要原因有兩方面。

開發商目前在所有的房屋建設的過程中都是走的為高週轉模式，價格以2萬元每平米直接對外外包，這些公司可以給到大筆的資金開發商開發商可以再利用這筆資金去還款或者在建樓盤。

開發商願意給外包也有部分原因是覺得麻煩，雖然多掙一點錢，但是在廣告的投入，人力資源的安排，這也是需要一個非常大的團隊在管理起來，如果不能在規定的時間內銷售完，掙的錢可能給外包的還少。

●不同的方式也影響對價格談判的，找開發商談判開發商通常價格都咬得比較死，因為他們彈性空間已經定死，而找承包商的價格根據具體情況來做出價格的讓步。

中介公司帶過去價格稍微有一丟丟優勢。

（1）價格上的一點點優勢。

●同一個平臺代理幾個專案由於中介公司的長期合作，一方面是成交率更高，另外一方面逐漸成為了合作伙伴，所以在價格上都能給出相對應的優惠。

可能剛開始的時候報價都一樣，但是經過中介與銷售主管的磨合，價格是會低一點，但是也不會低太多。

（2）資訊度的透明。

隨著資訊時代的越來越透明，每個行業的東西牢底基本上都已經翻出來了，在購買一手房的時候，有很多買家直接就問可以返多少佣金。

在不同的城市出售一套一手房，所獲取的佣金也不一樣有的2萬有的5萬，而這些費用在嚴格的意義上是不允許進行返還的，但是隨著市場的競爭激烈，變成這些資金都有部分返還給買家。

●在整體的範圍上，中介公司的價格還是佔據點優勢的雖然不大，但是能省一點費用是一點費用可能省的費用已經夠交契稅的錢了。

為什麼還有部分購房者堅持自己去銷售中心。

（1）認為世界上沒有免費的午餐。

傳統的購買二手房的思維也深深的植入到購買購房者的心中認為購買二手房需要給佣金購，買一手房也同樣需要給佣金。

即便說不需要收取佣金，在個人的心中就已經深深的覺得羊毛就是出在人身上找他們去購買房子開發商那邊肯定是在我們身上拿去的費用給他們。

覺得自己去售樓中心才是最便宜的，覺得售樓中心的人才是最誠信，沒有套路。

（2）售樓中心有額外的折扣。

自己去售樓中心購買房子，此時有額外的折扣這也是屬於正常的現象，對於這種折扣有兩種方式，一種是現場掛單出來給外面的中介公司也是進行返傭的情況。

有部分樓盤由於不想中介公司大批次的上客，就會出現現場的價格會比中介公司帶上去便宜一點。

▲最直接有效的判斷方法哪個價格為更低。

購買房子的時候一般為兩夫妻購買一個去售樓中心看房子諮詢價格，另外一個找中介公司去觀看房子看價格，最好就是諮詢同一套房子，這樣才很好的對比出價格。

一定都要雙方放完價格談到要下定金那一個步驟，這才能知道哪個房屋的價格更低，不過要談到下定金那個步驟是有點難度的因為談這個價格之前要下誠意金。

總結：

購買房子當然想能獲取最大的優惠情況，在房屋購買的時候有內部關係，內部關係最划算，沒有內部關係中介稍微划算一點最後就知道售後中心划算。

購買房子是人生的大事，應該要進行幾個小區的對比，感覺哪個合適自己才好下手購買。

在購買新房子的過程中，並不能完全的聽取中介的意見，要結合自己的觀點來作出選擇，因為統計公司推薦的一般都是高佣金的樓盤。

我就是個賣房的中介，其實一直也在思考這個問題，先撇開中介公司不收客戶佣金，開發商給付銷售的佣金從哪裡來這個問題？單說購房價格本身，個人覺得大家都沒說在核心上，可以從三個方面分析：1、人都有自我信任的一面，始終堅信自己直接從售樓部購買，透過自己的講價獲得的價格才是最低的！實際上，購房人所接受的心理價格80%的可能是高於售樓部的底線的！舉個列子，一套房算下來206萬，購房人跟售樓部爭取優惠到200萬的心理價格，滿意了吧，實際上他怎麼可能知道，售樓部的底線可能在195萬，瞭解了吧，這就是自我心理安慰！但是如果透過中介公司購買，很多時候，為了爭取客戶好感，以後介紹更多的親戚朋友在自己那裡買房，絕對會跟購房者站同一陣線，會向售樓部爭取底線優惠的！不信的話，當你自己去售樓部看房，覺得爭取不下去價格準備接受的時候，不要表露出來，悄悄與中介公司人員交流，讓他們去爭取，可能有意想不到的效果哦！2、現在很多售樓部都有人臉識別技術，購房者自己去售樓部看過房子，留下資訊後，售樓部會把他算作自然到訪客戶，這就會有保護期；如果你以後想購買該樓盤，以後你再想透過中介公司去看房爭取優惠，就辦不到了！所以一般中介公司聽說你已經到某個樓盤，基本不會再推薦該樓盤，如果你執意購買該樓盤，他們基本都不會再接待你了，無好處！3、中介公司能給你爭取到比售樓部更優惠的價格的話，憑什麼還要返佣金給你，不要什麼好處都想佔盡，本來已經取得價格優勢，還想要返點？憑什麼呀，中介公司的努力就是不是努力嗎，付出了，佣金就該掙！如果是我，絕對不會返點！這個也有例項，最近就有某套凱德風尚的房子，170萬業主就要賣，結果有人透過*殼系平臺175萬購買成功；試想一下，如果這個購房人在其他公司170萬購買成功，別人憑什麼給他佣金打折…所以貪小便宜就該吃大虧…

買新房是找售樓處，還是找中介？這個問題我的回答最有權威性，原因今年八月份我就操作了一次。

一個老鄉的孩子大學畢業工作在青島，也到了談婚論嫁的年齡，雖然還沒有男朋友，但因為家中畢業富裕，想先給孩子把房子的事情解決了，於是經過三個月的選擇，選定了青島浮山後的一個保利的新樓盤。

當時他們去售樓處的時候，也是一個朋友幫忙介紹的一個人，他們前期看戶型的時候，選了一個120多平米的房子，而且他們對樓層還有要求，本以為介紹的那個人能幫他們一把，眼看著還有一週的時間就要開盤了，和對方溝通說搶佔那個戶型和樓層的人比較多，都出現加價的現象了。

售樓處的這個人的意思是讓他們加價，就能幫他們搞定，一平米要高出快2000元，這一套房下來就是20多萬，雖然富裕，但平白無故多出這20多萬，心裡也不是滋味。

就在他們猶豫的時候，在朋友的飯局上相見了，朋友順便的問了我一嘴認不認識那個地產公司的人，知道原因後就說目前市場面基本所有的大盤都和貝殼籤的渠道，正好我有個以前離職的助理去了貝殼，於是就給問了一句，對方說要買房的這個人不是在售樓處登記的人，就能幫忙搞定。

當場問了這個老鄉說想以他女兒的名義買，而在售樓處登記的姓名是他自己的。把這個資訊告訴了對方，對方說應該能搞定，並把要求告訴了對方，第二天下午就接到了電話說基本已經搞定了，讓老鄉他們過去籤合同、交定金。

後來才知道這個離職員工在貝殼的職位已經不低了，而且還是讓他們的負責人找對方的區域負責人要的這個戶型。

最後辦理完所有手續之後，不但沒有加價，還比原來在售樓處商談的價格每平米便宜了1000多，裡外裡給他們節省了30多萬元。

老鄉也算是個敞亮人，單獨擺了一場宴席，感謝我和我曾經的那個助理，助理說起了那些銷售的套路，如果他們能搞定一個客戶，就會變著法的讓客戶多花錢，特別是那種並不是非常鐵關係介紹過去的人，更成為他們的主要目標。

所以，如果各位想買新房時，首先要做的是售樓處要去諮詢、溝通和壓價，同時去那些有實力的大中介去諮詢、溝通和壓價，但在這兩個過程中，一定不要使用同一個人的姓名等資訊，因為開發商和中介簽署了優先報備的機制，以客戶登記最早來確定客戶的歸屬。

當你將獲得的兩個價格進行比對之時，你就會知道哪邊的價格更便宜了。

但是千萬不要相信售樓處的價格低這種開發商先入為主的思維，因為銷售人員的權利和拿到的價格，不一定比中介的價格低，因為中介屬於批發，而售樓部的銷售人員屬於專賣店，有時候中介為了衝量，往往還會採用不掙錢的銷售策略。

現在開發商一般都是一房一價，折扣透明的，如果你不認識開發商的領導，只是一個普通客戶去購買，去開發商和找中介的購買價格是一樣的，但唯一的是有些中介可以返點或者贈送額外的優惠。

要看具體的樓盤情況。

1，一般情況下來說，地段好、價格合適、好賣的樓盤一般不會找中介合作。一個樓盤的銷售相當於一塊蛋糕，參與人員越多，需要分出去的利潤就越多。所以，一般特別火爆的樓盤都不會跟中介合作。而看起來特別火爆，又跟很多中介合作，而且在銷售能看到巨多中介的樓盤，一般情況下火爆是假象。

2，在發債收緊，市場下行，開發商急需回攏資金的階段，銷售相對正常的樓盤都可能找一些中介合作，來提高樓盤的去化，回籠資金。一般情況況下，開發商放的銷售底價，售樓部和中介是一樣的。特殊情況，開發商可能會給自己的售樓部更低的底價。跟中介合作的獨家樓盤，中介的銷售底價可能更低一點。

總的來說隨著近幾年中介行業的崛起，寡頭行業的帶領下，銷售新房，中介機構的話語權在逐漸增加，甚至超過售樓部、開發商。所以正常情況下，跟中介購買新房和到售樓部現場購買，底價是一致的。不過在一些中小城市，可能會有返點。這個不論是中介還是售樓部銷售顧問可能都會有。

有中介費基本都是不好賣價效比一般的樓盤，真正火爆的樓盤幾乎都沒有中介代理，我是武漢新洲雙柳孔雀城專案置業顧問，均價5800還不限購，全武漢最低價，與光谷一江之隔，價格窪地凸顯，每個月都有加推200到300套房，每次剛需登記了的就是800人以上，每次都是差不多三個家庭搶一套房，不存在任何優惠，所有房源價格當天對外公示，你覺得不好的一樓頂樓四樓十四樓都是秒光，八次開盤八次售罄

沒有絕對的，但是中介都會告訴你找他們帶過去有優惠，但是具體還得看情況；

有優惠：中介渠道，類似美團渠道，因為中介固有的帶客量龐大；相對而言，開發商會給予相應客戶的一定優惠；情況還可以分兩種，相對小品質樓盤來講，市場的號召力低，自然吸客能力差，就需要中介多多帶客，給的優惠自然也就大了。

沒優惠：像一些大品牌，可能就靠自身的品牌效力就能吸引來大批客戶，自然與中介合作的就少，優惠也自然幾乎沒有；

所以也產生了一些中介神盤，顧名思義：舉例，像在瀋陽的一些新樓盤就是中介神盤，品質差些，但是給中介的佣金多，所以大批的中介員工帶客戶去購買，而客戶卻不大知情

不建議直接找現場銷售，除非你知道內部價格，現在的樓盤價格都宣傳的有，建議找中介一起探一下價格，一般中介會給出比現場銷售便宜的價格，而且中間很多流程可以讓中間幫你去搞，我就是這樣的，第一套被套路了，這裡面的水太深了，隨便蒙你幾千幾萬都不知道