90平米看是建築面積還是使用面積了，要是建築面積拋去公攤三室兩廳兩衛那就是緊湊型了，估計臥室都會很小，我覺得不太舒適，要是使用面積那建築面積就在110以上了，我覺得還是比較舒適的，收拾起來也不累

相信會有很大的壓抑感 你的裝修成本也不會低 因為使用面積小隻能穿一些多功能的裝飾 造價高免不了 90平大兩局 住屋要一個衛生間 大兩局可以做一個衣帽間了

建議

1.90平方的三室兩廳兩衛，多層樓房，或者公攤比較小的話，戶型比較好，還是可以考慮的。但多數情況下，戶型空間比較小，小平米，房間多，很容易有迷宮的感覺，全是小格子，住著憋屈，空間感受不太好。

2.三個臥室佔用35平米，兩個衛生間6-8平米左右，廚房8-10平米，餐廳6-9平米左右，客廳12-17平米左右，除去公攤能達到70-79平米是很優秀的戶型了。實際上還有走廊空間，牆體佔用空間，房間多數小。

3.現在100平米以下的小三居戶型比較多，有80平米的小三居，小面積多居室，必然會影響空間舒適感。建議最好實地參觀後，在做決定，採光，戶型格局，贈送面積，多方面考慮，如果贈送10個平米的陽臺要好一些。

如果是套內90平方，可以考慮入手，如果戶型格局好的話。如果是建築面積90平方的話，不是特別必要建議買大些。這種面積的房子關鍵看戶型，臥室在3-4米左右的空間，沒有特別狹小的空間，也可以考慮。

這種小戶型三居室比較偏實用性，功能空間多些，舒適性都一般。具體看戶型和裝修調節了。

90平方是購房面積還是？ 如果說購房面積90平方卻具備三室兩廳兩衛的格局，在我從業經驗來看是很少見的，基本上是一個衛生間。除非是你公攤小同時贈送面積大，如果是這樣，那要恭喜你了，說明你買值了。另一種情況是你其他空間面積大小了，各個房間、廚房、衛生間、客餐廳 、陽臺，都很緊湊擠壓，單獨使用起來可能不會太舒適。

小戶型裝修一定簡潔明快，分享一套小戶型案例，希望有用。

90平設計成三室兩廳的戶型，正常來說房間都不會太大，但是在原始設計時開發商為了不超過90平將很多位置設計成贈送面積，作為居戶很多時候都是利用原始的贈送面積，將陽臺位置合理的利用到客廳或者是房間內，否則住起來不是很舒適。但是如果遇到非常好的戶型那麼改造後的三室兩廳非常的舒適，而且是適合於現在的廳大房間小的設計結構，就像下圖的這樣的戶型，就是非常好的90平的三室兩廳戶型。

為什麼大家都熱衷於90平的戶型呢？因為最重要的一點就是契稅只需要付1%，但如果超過90平，契稅就要1.5%了，為了多了麼幾平米，多付幾十萬，怎麼想都是非常虧的，所以90平是個門檻，另外就是90平也是剛需一族的最喜歡的房屋面積，將來出手也好賣，經過裝修後不管是作為三室兩廳還是兩室兩廳的佈局居住起來都是非常適合的，作為首套房來說90平舒適度就非常高了。

另外就是隻要是屬於自己的房子，不管多大面積，心裡高興，怎麼住著都會很舒適，想想現在有多少正在打拼的人士在城市裡買不起90平的房子，所以不管將90平的房子作為婚房來居住，還是作為小孩上學的學區房來居住，舒適度都是很高的。

90㎡3房2衛的房子空間格局會比較緊湊，如果有改造的空間建議做成2房，讓空間更大一點，功能齊全一點，正所謂麻雀雖小但五臟俱全嘛。如果家裡必須要3房才夠住的話就算了。

90㎡的三室兩廳兩衛算是剛需家庭了，舒適度一般。

按照目前的居住舒適度來說，100㎡以下的套三都算剛需，況且還是雙衛的。

但是90㎡的套三雙衛雖然會有擠，但是也比單衛要方便。居家過日子，雙衛很有必要，尤其是套三，因為套三就意味著家裡的居住人口一般在4-5個，這麼多人住在一起，兩個衛生間是很必要的。

說實話，現在90平的房子確實顯得有點小，何況還是三室兩廳兩衛，可想而知各個空間的面積都不大，我覺得舒適性肯定要差一點。像這個面積的房子更多的體現在實用性上，或者是做為過度性的房子先暫時住下。

如果非要在這樣的空間上去提升舒適度的話，那麼只能在裝修方式上來想辦法。可以採用現在比較流行的新中式或現代風格來裝修，至於具體的還要根據實際的戶型來設計，下面給大家分享一套小戶型裝修實景案例，大家看下效果怎麼樣。

90平方要看是實際使用面積還是建築面積，如果是實際使用面積，90平方三房2衛還是不錯的，主臥室應該也在13-14個平方，次臥室在10個平方左右，房間不大，但是居住還是沒有問題的。一家三口或者帶上老人住都可以。如果是建築面積90平方，按照現在高層公攤百分之二十算，實際使用面積只有72個平方，做成三室兩衛，那必定房間都不大，主臥室的面積有可能在11-12個平方.兩個次臥有個能在7-8個平方，甚至最小的臥室都不到8個平方。太小的臥室居住會很壓抑，對孩子的成長也不太好，建議如果建築面積90沒必要三室兩衛，如果3口之家，可以選擇兩室兩衛就行了，居住舒適性高，而且還注重隱私。喜歡我的回答可以關注我，更多家裝設計方案分享。

90平方能買到3室2廳2衛，應該是套內面積吧。

如果建築面積90平方的話，去掉公攤面積，使用面積也就是在70到80平方左右。

現在的開發商能做到3室2廳2衛，那麼戶內各功能室的面積都會很侷促吧，這樣勢必導致居住舒適度不會太高。裝修勢必只能選擇簡裝修。

這樣你在購買傢俱時，就得購買或者定製較小尺寸簡易的傢俱，可能有些房間衣櫃也就省了吧。

如果你買的房子建築面積是90平米，三室，還有兩個衛生間，我認為這基本是不可能的，建築設計上做不到。如果你說的是套內面積，那麼按照一般高層住宅25%左右的公攤率來說，你的房子建築面積應該在120平米左右。

一個120平米的房子至少應該有3個臥室，稍微緊湊的戶型會再做一個書房，相當於4個房間。對於一個有三個臥室一個書房的住宅來說，兩個衛生間是標配。你一個120平米的房子，3-4個臥室，如果人都住滿的話，至少在4-5個人，這麼多人如果用一個衛生間肯定是不夠的，國家設計規範內早就給你規範好了，一定會給你配兩個衛生間。

而我們說的“兩廳”值的是客廳和餐廳，除了單身公寓，一般建築面積大約70平米，都應該是“兩廳”。所以兩廳不是衡量一個房子是否舒服的標準，這是普通住宅的標配。我們平常說的公寓我個人不把他納入普通住宅的行列。

結論：如果你是一個建築面積120平米的住宅，如果三個臥室就是大三房，舒適度肯定比建築面積120平米的房子做4個房間高的多。至於兩廳兩衛與舒適度基本沒關係，這是功能標配而已，就像你不會問小汽車四個輪子開起來舒服嗎？

當然可以的啊，不過相對來說空間可能會稍微緊湊一點，但是不是很影響居住體驗的，都說麻雀雖小但是五臟俱全嘛，不過也要看是幾口人居住，如果是三口之家肯定是可以的，多餘一個房可以是家裡親戚來的時候居住的，這篇案例就是95方三室兩廳，比90方大一點點，但是空間很足夠。（https://www.hczs.com/zhuangxiuanli/77.html）

客廳的設計會相對緊湊一些，沙發和座椅會很休閒，桌上的裝飾品也很走心，而且很精緻呀。

廚房看起來是比較狹長的，視覺效果還是很乾淨整潔的，也能夠滿足日常生活需求。

90平在不偷不贈的前提下，能做到三房兩廳一衛就不錯，做到三房兩廳兩衛就更難了！90三房的定位是剛需，面向的客戶是剛需客和投資客；定位決定產品，它走的路線就是小面積高配，追求的是如何用最小的面積做出最高的配置，注重低總價的控制和高性價比的打造！

對於題主所問的問題，答案不言而喻了，90三房是談不上舒適的，當然，這是基於空間體驗而言的；若站在心理層面來說，金窩銀窩不如自己的狗窩，自家總是舒適愜意的，這個角度就不展開！

緊湊與舒適本身是兩個相對的概念，緊湊對應的是剛需，舒適對應的是改善；兩種不同定位的產品，所呈現的體驗感自然不一樣；所以90三房與舒適性是背道而馳的（具有大量偷贈的90三房戶型不在此列）；

10年之前的90戶型基本2房為主，隨著房價不斷上行，房子總價也不斷攀升，而對於三房的需求卻日趨旺盛；為了控制總價又滿足三房需求，開發商才研發出90小三房戶型，當時風靡一時，至今仍然受熱捧，剛需和投資客的最愛；相當於以舒適度換功能空間，壓縮原功能空間的尺度，加出一個功能房間；魚，我所欲也，熊掌，亦我所欲也，二者不可得兼！

我之前有一套面積89平方，套內面積69.9平方的房子。三室兩廳一衛。戶型不好，住著感覺很雞肋。戶型不好，一家三口住行，在多兩個人，住就有些擠。南北不通透，最後房子賣掉了。買了一套130平的，感覺也不大。

感覺樓主說的是平層

我們單從資料來說，就算客廳30㎡，餐、廚房15㎡、主臥25㎡（帶衛生間），次臥15㎡，書房10㎡，客衛7㎡

就已經是102的面積了，這裡還沒有算上公攤面積，並且小還編將這些平均值的資料有所降低，

真心建議不要這樣，又擠又浪費。

這裡有一套兩室一廳兩衛89㎡ 的參考設計，給你參考分享一下

首先進門是玄關，可以看到玄關就有12平

進入室內，就是一個開敞的空間，這裡的設計很聰明，設計師將客、餐、廚三個空間都敞開，就是現在流行的LDK設計，沒有單獨設定房間、牆面，所整個空間看起來大氣通透，圖片看起來很寬敞，但實際資料

客廳：14平

餐、廚：14平

兩個空間總共才30平不到，但是卻有百平家居的客廳效果，建議大家也可以用這樣的手法去做構思。

空間中最正中的位置就是嬰兒房，有19平

最後是帶衛生間的主臥，有15平+5.5平

旁邊一個房間是衣帽間，有3.16平，這樣的空間太小，只有做雜物間和衣帽間，非要做一個小型的書房也是可以的，吧

所以樓主說要做

三室兩廳兩衛，真的太難為空間了，不要這樣啊，家的設計還是要以舒適為主啊

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怎麼說了，三室兩廳是退可守進可攻的戶型。爸媽加上二孩都可以輕鬆解決，可以說是高房價下最合適的選擇。

90平就看你實際有75平沒有，基本上設計合理還是非常可以的，總之要戶型方正，走廊拐角不要太多，大廳小一點都沒關係，主要是臥室廚房衛生間要大一點才好。緊湊型的格局，肯定和別墅四房沒法比。

但是不會像兩室二孩沒地方住，來個人也沒地方住，四房經常有一個房間是空的。三房是利用率最高的戶型，也是國內最典型的戶型，預算有限建議購買。

我是做裝修的，每天都在和不同的戶型打交道。

90平方，三室兩廳兩衛，我覺得如果從功能上來說：很齊全。

如果從使用的舒適度來說，不會太舒適啦，面積小，房間多，肯定各個房間都比較小，所以使用不會太舒服。

正常情況下90平方是 兩室兩廳一廚一衛，這樣才能保證每個空間面積的寬敞性，生活起來也很舒適。

90平方三室兩廳兩衛的房子，是很少見的。

所以總的來說，如果追求生活的舒適度，90平方，三室兩廳肯定不會太舒服啦，各個空間面積都太小。

如果是剛需，從功能上來說，90平方，三室兩廳兩衛，是很難見的戶型，所以可以重點考慮下。

個人真實案例，我想你要問的應該是高層90平住宅吧。很多開發商打著90平三室兩廳兩衛的名義，得房率80%以上。交房時候實際是兩室兩廳兩衛外加一個小到放一個兒童床都困難的房間。得房率也就73%左右，不知道大家是否也是這樣？房間整體都特別的小，衣櫃加一張床，就已經看起來有些擁擠了。客廳和餐廳空間相對來講，還是不錯的，畢竟大部分時間都是在客廳娛樂，臥室也就休息，所以還可以。

就舒適度來講，要看你多少人住了，夫妻倆加孩子我覺得沒什麼問題，比較溫馨舒適，打掃起來也比較方便。比如和父母住在一起，就顯得比較緊湊，經常會感覺空間不夠用，東西沒地方放等問題。看這廚房，很多人跟我一樣吧，實用緊湊為先。

目前一線二線城市，高層90平左右的三室兩廳兩衛已成銷售主流，緊湊型住宅，抓住了剛需性群體。從設計方面來講，叫精緻，但完全忽略了舒適度。所以，高層房90平三室兩廳兩衛，滿足了剛需性群體，功能齊全，房間數量足夠，只能說剛好需要，居住談不上舒適。其次我要說的就是對於房屋裝修的設計，寸土寸金，設計很大程度影響了空間使用，比如櫥櫃的設計，功能性傢俱的設計、整體的佈局、色彩的搭配等等，不僅影響空間上的利用，視覺上的感受，很大程度上是直接影響了你的舒適度。選擇全屋定製是一個不錯的方法，讓專業的人做專業的事，以現在的房價，替你節約1平方，那就是幾萬塊呀！哈哈！

多層房90平公攤小，看起來空間就比高層大一圈，住起來相對來講，是很舒適的。

其實，有房子，有家，有他們在身邊，這樣就足夠溫馨了，無論房子大小，都會讓你覺得很舒適。

90平方的三室兩廳兩衛，這個戶型確實可以了，不過有幾點問題需要考慮進去。

第一個，家庭人口。其實九十平這個面積，不算大，但也不算小，說起來中規中矩，一般比較適合剛需一族，也就是三口之家或者四口之家，即兩代人。如果三代同堂的話，那麼空間肯定是不夠用的，住起來一定不會舒服，收納什麼的也必然不夠用，畢竟面積擺在那裡了。

第二個，公攤。現在的住房都有公攤，九十平的面積扣除這些也就七十平出頭，這個大小也就夠佈置個兩居室，即便再最佳化，那也只是個小三居，且只有一個衛生間，但做到像這樣的三室兩廳兩衛，雖然功能齊全，但必定各個空間都不夠大，住起來可能會感覺壓抑，還不如兩居室來的實在划算。

第三個看贈送面積，一般來說，九十平的建築面積敢設計出三室兩廳兩衛這樣的戶型，贈送的面積應該不會少，不然太壓抑購房者也不會買，因此如果贈送面積足夠，是可以考慮的，這樣住著相對會舒適一些，價效比也比較高，像我一個同學買的房子就是如此，九十七平的建築面積卻有三室兩廳兩衛，就在於開發商的贈送面積比較多，說是純板樓，雖然公攤有二十平左右，但贈送的結構板以及與陽臺加起來也有二十平左右，這樣還是挺划算的。

新婚小青年，未來1-5年內有添寶寶的計劃；

三口之家，未來5年內無二寶計劃；

有二寶，但尚且不需要父母幫忙帶娃；

子女已結婚，有自己的住所，換房的家庭；

以上4個家庭群體是90平左右的三室最大的購買群體。其他的特殊情況可以一對一諮詢。

一、先普及一個契稅方面知識

根據稅費優惠政策規定（適用於鄭州，其他地區自行對照或者諮詢當地相關人員）

個人首次購買家庭第一套住房，面積90 平方米以下，按1%稅率徵收;90 平方米以上的，按1.5%徵收;

個人購買家庭第二套住房，面積為90 平方米及以下的，按1%的稅率徵收契稅;面積為90 平方米以上的，按2%的稅率徵收契稅;

個人購買家庭第三套及以上住房的，以及購買商業服務，辦公，車庫，地下室等非成套住宅無論是第幾套一律按4%徵收。

也就是說，其他所有條件都一致的情況下，選擇一個略低於90平的房屋，按照總價100萬計算，能省出5000元左右，這也是當下開發商比較熱衷於開發89平左右房產的主要原因；

二、90平三房的問題1.從戶型設計方面已經有很大的提升

主流的90平三房常出現在2梯（部分3梯）3戶、4戶、5戶、6戶中間戶型中，搭配邊戶100-140平三房或者4房戶型。

相比洋房、別墅，剛需戶型首先考慮是空間使用率上，開發商為了增加建築面積，多采用傳統集中式核心筒設計，在套內空間利用、通風采光方面不夠重視，所以導致中間戶通風采光問題嚴重（圖1.2）。

然而，當下，比較熱賣的90平左右三方戶型，開發商多采用連廊式設計，一定程度上解決了中間戶不通風的問題，主要表現在廚房、衛生間、次臥能夠保證南北向空氣對流的問題。同時在戶型設計方面，也多摒棄了以往長進深的設計，避免了面積的浪費（圖3.4.5.）。

2.90平雙衛的設計，人多也不怕了

90平雙衛設計，一般出現在剛改定位樓盤，大師之所，可以給開發商點一個讚的（部分開發商以此可以炒作的除外）。

3.小戶型雙衛主要注意的問題

按照常規的設計，三房以下或者100平以下三房，考慮空間的利用方面，是不具備雙衛的設計條件的。所以遇到類似的戶型一定要擦亮眼睛，注意以下幾個問題：

1.樓盤定位：一般此類戶型多出現在剛改或者改善樓盤，迎合中產以上階層的審美需求建設。

2.檢視樓棟的平面圖。樓棟平面圖按照規定是需要主動公示的，但是對於一些剛需樓盤來說，為避免因樓棟設計上瑕疵影響銷售，往往不會主動公示或者即使公示也是放在一個不顯眼的位置。然而對於購房者來說，買房時不注意，交房後會發現諸多和想象差距比較大的地方。比如說鄰居家擋光、通風、方位等問題。

類似圖5中遇到的問題，無論是廚房、衛生間、還是臥室，採光、通風一定是會受影響的。但是透過售樓部的戶型圖，是完全看不出來的。面對這樣的戶型，如果一定要買，邊戶或許是一個好點的選擇（如圖6 01、08、09、16戶型）。

3.雙衛導致的套內空間佔用問題

根據對89平戶型的多次實地觀察，89平戶型除了客廳、餐廳、廚房、衛生間空間還可以，對於臥室，一般僅僅是能放一張床、一組衣櫃，而次臥以及書房（兒童房）空間是更小的。整體來說，是非常緊湊的戶型，當增加一個衛生間，必然會暫用一定面積，同時因為衛生間的格局，還會影響主臥的整體格局。

當下有開發商透過適當增加建築面積，而做到兩衛的設計，還是值得推薦。

三、總結陳述

90平左右的三房兩廳兩衛對於剛需購房還是一種福利，從功能屬性上相對便利一點。無論是相比89平三房兩廳一衛增加一些建築面積還是存在面積贈送，都是一個不錯的設計。而對於剛需消費者來說，是否需要雙衛更要根據自身的需要以及戶型的整體規劃決定。